 开发商在楼盘等处使用的标志，是在哪类商品服务上作商标使用？ 黄璞琳 房地产开发商的楼盘名称，以及其在楼盘建筑物、商业宣传、交易合同及单据等处使用的商业标志，是否属于商标，是在哪类商品或者服务上作商标使用，一直有不同看法。主要根源是，《类似商品和服务区分表》所列的商品或者服务规范名称中，并无“商品房”项目，但在第1910类别商品中列有“190061非金属建筑物”，在第3604类别服务中列有“360032不动产管理”、“C360007商品房销售”等，在第3702类别服务中列有“370029建筑”、“C370015商品房建造”等。即，目前在“商品房”项目或者“房屋”商品上，尚无法申请注册商标。而第36类、37类的“建筑”服务、“商品房建造”服务、“商品房销售”服务、“不动产管理”服务，并不包括承载该服务的楼盘或商品房本身。不过，楼盘或者商品房作为商品，是“建筑、商品房建造、商品房销售、不动产管理”等服务的标的；楼盘名称则是使用于楼盘这一特殊商品之上的标志。 原国家工商总局商标局《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》（商标函[2003]32号）指出：按照世界知识产权组织提供的《商标注册用商品和服务国际分类》的分类原则，19类的“非金属建筑物”是指简易的或是可移动的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于37类，以“商品房建造”申报；出售“商品房”的服务属于36类，以“商品房销售服务”申报。 最高人民法院于2024年12月26日，就上诉人兰州仁恒房地产有限公司因与被上诉人新加坡仁恒控股有限公司等侵害商标权及不正当竞争纠纷一案，作出（2023）最高法民终418号二审民事判决，对相关问题进行了阐释： 其一，商标使用行为的核心在于发挥识别商品来源的作用。上诉人兰州仁恒公司在其开发的楼盘建筑物外侧、售楼部、销售文件、宣传资料以及网页中使用了“仁恒美林郡”“仁恒晶城”“仁恒国际”等文字标识以及上述文字与其获准注册的图形商标的组合标识，其中，“仁恒”或与其他要素分行排列，或大小比例不同，因此构成上述标识的显著识别部分，具有指示商品或服务来源的作用。此外，上诉人兰州仁恒公司还在经营活动中突出使用了“仁恒物业”“仁恒置地”等标识，上述标识中“物业”“置地”等文字使用在建筑服务中显著特征较弱，故“仁恒”同样是上述标识中发挥识别商品或服务来源作用的部分。因此，上诉人兰州仁恒公司上述使用被诉侵权标识的行为属于商标法第四十八条规定的商标使用。 其二，被上诉人新加坡仁恒公司等，其第3018260号“仁恒”注册商标核定使用服务为第3702类别的“建筑”服务，其第3559621号“仁恒”注册商标核定使用服务为第3604类别的“不动产管理”、“不动产出租”、“住房代理”等服务，其第4284741号“仁恒”注册商标核定使用服务为第3604类别的“商品房销售服务”，第10044739号“仁恒”注册商标核定使用服务为第3702、3718类别的“建筑”、“商品房建造”、“娱乐体育设备的安装和修理”等服务。 上诉人兰州仁恒公司在其建设和销售楼盘的过程中使用的被诉侵权标识（“仁恒美林郡”、“仁恒晶城”、“仁恒国际”、“仁恒物业”、“仁恒置地”等），完整包含了“仁恒”，且“仁恒”构成被诉侵权标识的显著识别部分。因此，上诉人兰州仁恒公司的前述被诉侵权标识，与被上诉人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注册商标，在文字构成、含义、呼叫等方面均相近，分别构成近似商标。 其三，上诉人兰州仁恒公司建设和销售相关楼盘的行为系提供建筑及商品房销售服务的行为，上述服务与被上诉人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注册商标核定使用的服务（第3604类别“商品房销售服务”、第3702类别“建筑”服务和“商品房建造”服务等），在目的、内容、方式、对象等方面相同或具有较大关联，构成同一种或类似服务。将服务商标使用于服务所涉商品及宣传资料是服务商标的使用方式之一，因此，上诉人兰州仁恒公司将被诉侵权标识实际使用在楼盘的建筑物及宣传资料中的行为亦属于其在提供建筑及商品房销售服务中使用被诉侵权标识的行为。 而且，即使上诉人兰州仁恒公司将被诉侵权标识使用在楼盘建筑物上的行为属于商品商标的使用行为，上诉人兰州仁恒公司使用被诉侵权标识的房屋商品，与被上诉人方新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注册商标核定使用的建筑、不动产销售等服务之间也存在特定联系，容易使相关公众产生混淆，构成类似的商品与服务。 其四，虽然上诉人兰州仁恒公司仅在兰州地区使用被诉侵权标识，但考虑被诉侵权标识与被上诉人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注册商标的近似程度，所使用服务与商品的关联程度、涉案四件“仁恒”注册商标的知名程度，兰州仁恒公司的实际使用方式及实际混淆的情况等因素，可以认定兰州仁恒公司在其开发建设的楼盘项目中使用被诉侵权标识容易使相关公众认为该建设项目与涉案四件“仁恒”注册商标指示的服务来源相同或者具有关联关系。 总结下，最高人民法院在该案判决中，应该是认为： 房地产开发商在建设和销售商品房活动中，在楼盘建筑物、商业宣传、交易合同及单据等处使用的楼盘名称等商业标志，具有指示商品或服务来源的作用，是作商标使用，是在提供建筑服务、商品房销售服务中作商标使用 ，是在第3604类别“商品房销售服务”、第3702类别“建筑”服务和“商品房建造”服务上作商标使用。房屋商品（商品房），与第3604类别“商品房销售服务”、第3702类别“建筑”服务和“商品房建造”服务，构成类似商品与服务。 |
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