裁判要旨开发商与物业公司约定的物业费标准不合理时，法院有权根据实际情况进行调整。前期物业服务合同对业主具有约束力，但物业费计算应综合考虑实际情况，避免利益失衡。 争议焦点1. 开发商与业主在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，是否对物业服务企业产生效力？ 2. 法院是否可以根据实际情况调整开发商与物业公司约定的物业费标准？ 裁判意见最高人民法院认为，开发商与业主在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主仍应受前期物业服务合同的约束。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性等方面存在差异。在单个业主和业主团体均未参与前期物业服务合同磋商的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。因此，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。本案中，法院酌定扣减20%的物业费，以平衡各方利益。 简要分析本案的核心在于前期物业服务合同的法律效力及物业费标准的合理性。前期物业服务合同对业主具有约束力，但鉴于其签订主体和协商过程的特殊性，法院有权根据实际情况调整物业费标准。最高人民法院的裁判意见体现了对合同相对性原则的尊重，同时也兼顾了公平原则，避免因合同单价导致的利益失衡。这一裁判结果既维护了物业服务企业的合法权益，也保障了业主的合理利益，为类似案件的处理提供了明确的法律指引。 案件索引最高人民法院（2022）最高法民再223号 《最高人民法院公报》2025年第1期（总第341期） 人民法院案例库入库编号：2023-07-2- 121-001 |
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