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“无证房产”的执行  “无证房产”一般不在法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产之列，属于可供执行的财产。“无证房产”因未进行不动产登记，在发现财产线索、权属确认、价值评估以及如何处置中存在诸多障碍，不利于执行的顺利推进，但“无证房产”可以通过使用或租赁等方式获取收益，具有执行价值。 1. 什么是“无证房产”？ “无证房产”即没有进行不动产登记的房产。根据“无证房产”的相关材料是否与《不动产登记暂行条例实施细则》关于首次登记的必备材料相符，分为不具备初始登记条件的“无证房产”和具备初始登记条件的“无证房产”。 不具备初始登记条件的“无证房产”主要为违法建筑等，后续也无法通过补正或补办的方式完成不动产登记。不具备初始登记条件的“无证房产”产生的原因有很多，如因公司管理、税费、逃避执行等原因未办证或故意不办证。 《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》 第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料； （三）房屋已经竣工的材料； （四）房地产调查或者测绘报告； （五）相关税费缴纳凭证； （六）其他必要材料。 2. 如何发现被执行人的“无证房产”？ “无证房产”无法直接查询到，只能通过交叉比对和实地走访相结合的方式挖掘出来。 通过不动产登记中心查询被执行人名下的全部房产信息及档案进行现势查询，包括但不限于登记（预告登记）档案、变更情况及档案、限制情况及档案、文件备案、查封及抵押情况等。 通过中国土地市场网（www.landchina.com）查询被执行人名下的土地信息。 通过住建部门查询被执行人名下的预售房产，预售商品房可能已在住建部门进行备案登记，可查询到备案登记信息。 通过规划部门查询地上房屋的规划档案。 反复将查询结果进行交叉比对，并进行实地走访核实房屋现状，从而挖掘出被执行人的“无证房产”。 3. 如何确定“无证房产”的权属？ 根据房地一体、规划先行等原则，“无证房产”主要依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属，如土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正） 第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正） 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 4. 如何处置“无证房产”？ 在执行中，法院应就“无证房产”是否可转化为有证房屋向房屋登记机关征求意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。 需要注意的是对于不具备初始登记条件的“无证房产”如“违法建筑”，是无法通过协助执行行为进行合法化的。 《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》 一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。 二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。 参考案例 违法建筑可视为具有使用价值的可供执行财产，可以以现状抵偿债务。 （2016）最高法执监161号 本院认为：违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。 未办理出让手续的土地可以执行。 （2019）粤执监3号 本院认为：执行实践中，法院对土地进行拍卖、变卖时，只要标的财产上存在合法权益，且买受人或者承受人对财产的情况知悉，便可以对其进行拍卖或变卖，对于未完成的土地出让手续，由买受人补办完成即可，并不能因为出让手续的不完善而认定执行中土地的变卖行为无效。此种“现状处置”不仅不违反法律规定，在司法实践中也已经被普遍适用。参照最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条内容，无证房产即使不具备初始登记条件，也可以进行“现状处置”，只要“处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”即可。 地上建筑物能否取得权属证书，并不影响对该地上建筑物的拍卖处置。 （2018）鲁执复103号 本院认为，根据最高人民法院上述通知精神，涉案地上建筑物能否取得权属证书，并不影响对该地上建筑物的拍卖处置。即便该地上建筑物不具备初始登记条件，人民法院也可以在对该事实进行披露的前提下进行“现状处置”。而作为拍卖处置中的买受人也只能按照权利现状取得相应建筑物，并承受相应的权利瑕疵。基于此，将涉案土地使用权及其地上建筑物予以处置，并不会导致使违反建设规划的建筑物合法化的结果，也不会造成与行政权的冲突。 END 本文作者  乔腾飞 律师 北京市中永（青岛）律师事务所 业务领域：民商事、知识产权、刑事等纠纷 本文仅为交流之目的，仅代表作者个人观点，不代表北京市中永（青岛）律师事务所或任何律师的法律意见或对规范性文件作出的解释，请勿仅根据本文部分或全部内容作出任何作为或不作为的决策或行为，否则因此造成的全部后果均应由行为人自行承担。如果您需要法律意见或其他专家意见，应向具备相应资质和能力的专业人士寻求帮助。如需转载或引用本文任何内容，请注明来源。 编辑：荣易雯 |
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