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父母的房子过户给子女一般有三种方式：赠与、继承和买卖。很多人关心到底以哪种方式过户给子女最省事、最划算？ 有人以为房子是自己的，将来离世了，房子自然就继承给子女了，但现实中房产的继承远比想象要复杂。也有观点认为，买卖过户是最省事的。 按常理，父母的房子通过赠与或继承给子女，不应该涉及多少成本问题，那为什么会有人推荐买卖过户？带着疑问，我查阅了大量相关法律法规，对比三种方式在税费、流程、风险等方面的差异。 在对比各种方式税费差异时，不仅要考虑房子从父母过户给子女时产生的税费，还要考虑子女未来出售房子涉及的费用。 结合最新的政策，梳理得到三种过户方式的主要税费对比如下：  一、赠与过户 看上去，赠与就是父母把房子送给子女，但是这份“礼物”并非免费的。 （1） 契税：根据《中华人民共和国契税法（2021年9月1日施行）》等规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属可以免征契税；但是父母赠与子女，非夫妻关系，需要缴纳3%的契税。 （2）个人所得税：根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（2019年第74号文）：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对双方不征收个人所得税。 （3）子女出售：根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（满五唯一免征，以父母取得房产起算。） 二、买卖过户 就是最常见的普通房产交易，要求子女有购房资格。 根据去年底公布的税收优惠政策，《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年12月1日起），涉及的税费为： （1）契税：无论首套还是二套，只要面积不超过140平方米以内，契税税率都是1%. （2）增值税：满2免征，不满2按过户价5%计算 （3）个人所得税：符合满五唯一免征（以买卖过户起算），不符合的，二选一，过户价的5%，或者差额的20%. 三、继承过户 前面两种是父母在世时可选的过户方式，而继承则是离世后过户。 （1）契税：根据《中华人民共和国契税法》第五项，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。 （2）个人所得税：根据规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人继承房产时，不需要缴纳个人所得税。 （3）子女出售：根据规定，继承房产后再出售时，需要按照“财产转让所得”缴纳个人所得税，税率为20%.（符合满五唯一可免征个人所得税，以父母取得房产日期开始计算） 哪种方式最划算？ 在父母过户给子女阶段，继承过户既不需要契税，也不需要个税，费用最划算。赠与个税免征，但要缴3%契税，而买卖契税1%-2%，个税要满五唯一才免征。 在子女出售房子阶段，如果房子满足“满五唯一”，都可以免征个税，所需要的费用其实一样的，赠与和继承是以父母取得房产日期开始计算，而买卖是父母卖给子女过户日期计算。 但是考虑子女未来出售时可能不满足“满五唯一”（例如持有多套），如果父母原始买入房子的价格极低，赠与和继承都需要缴纳差额的20%作为个税，可能会产生买卖过户更高的费用。 而即使不满足“满五唯一”，买卖过户得到的房产，在差额比较大的情况下，个税可以选择按全额的1%缴纳，比按差额的20%缴纳更省。 举个例子，小丽父母以100万买来的房子（100平），以评估价300万过户给小丽，后小丽又以500万卖出，对比税费：  通过例子可以很直观发现，从父母把房子过户给子女，再到子女出售，如果子女出售是符合“满五唯一”，继承的费用最低，共需要8080元，赠与需要9万，买卖8万。 但子女出售时不符合“满五唯一”，费用就差异巨大了，赠与和继承需要个税40万，而买卖只需要5万，在这个案例中，买卖无疑是最佳选择。当然，如果差额并不大的情况下，计算结果可能又不一样，到底哪种方式最划算需要根据实际情况计算。 继承可能面临的风险？ 比某些情况下，继承过户虽然可能是费用最划算的方式，但过程比较繁琐，得办遗产证明、遗嘱认证等一堆法律手续。特别是子女多，或者爷辈在世，兄弟姐妹多，如果没有提前立好遗嘱，这事儿就复杂了，得找一堆人做公证，闹不好还得上法庭。 能不能一直住，不过户？ 也有人会问，老人过世后，房子不过户，一直住下去行不行？ 从法律的角度看，这么做会存在很大风险： 万一碰到拆迁补偿或者房产再售，就找不到合法产权人，处理起来特别麻烦。再一个就是容易出现家庭矛盾，遗产纠纷，甚至父母其他兄弟姐妹强要求瓜分房产的风险。 总的来说，父母将房产过户给子女，是一个复杂的问题，赠与方式税费最高，继承过户在某些情况下最省钱，但要产权人过世后才能办理，并且继承流程繁琐，不立遗属可能导致遗产纠纷，而买卖在流程和费用上都具有优势，后续也不会导致高额个人所得税。至于选择哪种方式过户，需要以家庭具体实际综合评估。 |
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