房开企业成本分摊方法及异同总结归纳

有纳税人询问房开企业企业所得税、土地增值税和会计核算上在成本分摊方面有什么异同，具体协调口径是怎么样的，笔者结合实际总结如下：结合企业所得税、土地增值税和会计核算三个口径的规定，对房地产开发企业是否需要将住宅与非住宅成本分开核算进行详细分析，并区分异同点及提出实务建议：

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一、各口径的处理要求分析

（一）企业所得税处理

1. 法律依据

• 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条、第二十五条。

2. 处理要求

• 分开核算：住宅与非住宅作为不同成本对象，需单独归集直接成本，分摊共同成本（如土地、公共配套）。

• 分摊方法：按建筑面积法、预算造价法等合理方法分摊。

• 收入匹配：预售阶段分别计算预计毛利，完工后按实际成本结转。

3. 特殊规定

• 保障性住房等政策性住宅项目需单独核算以适用税收优惠。

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（二）土地增值税处理

1. 法律依据

• 《土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

2. 处理要求

• 分开清算：普通住宅、非普通住宅、其他房地产需作为不同清算单位，分别核算收入与扣除项目。

• 分摊方法：土地成本按占地面积或建筑面积分摊；开发成本按直接归属或建筑面积分摊。

• 优惠政策：普通住宅增值率≤20%可免征土地增值税。

3. 风险提示

• 未分开核算可能导致无法享受免税，或税务机关强制核定分摊。

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（三）会计核算处理

1. 法律依据

• 《企业会计准则第1号——存货》《企业会计准则第14号——收入》。

2. 处理要求

• 分开归集：住宅与非住宅作为不同存货项目，直接成本单独归集，间接费用合理分摊。

• 收入确认：按合同条款区分销售模式（预售/现售），分别确认收入与成本。

• 报表披露：若影响重大，需在财务报表附注中单独披露收入、成本及毛利。

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二、三口径的异同点对比

维度	企业所得税	土地增值税	会计核算
核算目的	计算应纳税所得额	计算土地增值税税基（增值额）	反映财务状况和经营成果
成本对象	按开发项目或业态划分成本对象	按物业类型（普通住宅/非住宅）划分清算单位	按存货项目（住宅/非住宅）归集
成本分摊方法	允许建筑面积法、预算造价法	通常要求建筑面积法	灵活（可与管理需求一致）
收入确认时点	完工时点或交付时点	以实际销售或产权转移为准	根据履约义务完成时点（会计准则）
优惠政策	保障性住房减免	普通住宅增值率≤20%免征	无直接税收优惠，但需披露影响
凭证要求	需留存分摊计算表、合同等	需提供完整的清算资料（含分摊依据），关键是发票。	需符合会计准则的原始凭证

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三、异同点总结

1. 相同点

• 均要求住宅与非住宅成本分开核算；

• 均涉及成本分摊（如土地、公共配套）；

• 均需保留分摊依据备查。

2. 不同点

• 核算目的：企业所得税和土地增值税侧重税务合规，会计侧重财务真实；

• 分摊方法：土地增值税通常强制要求建筑面积法或税务机关同意的合理的方法，企业所得税和会计更灵活；

• 清算单位：土地增值税通常需要按物业类型划分，企业所得税一般按开发项目划分；

• 优惠政策：土地增值税对普通住宅有免税政策，企业所得税对保障性住房有优惠。

• 调整机制：土地增值税清结果可能对企业所得税之前汇算结果需要按对所得额的影响进行追溯调整，具体需要根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号）执行；
  

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四、实务操作建议

1. 成本分摊方法的选择

• 企业所得税：选择对企业最有利的分摊方法（如预算造价法可能更优），但需备案一致。

• 土地增值税：优先采用占地面积法和建筑面积法，其他方法必须经主管税务机关备案同意才可以使用；

• 会计核算：分摊方法需与税务处理协调，减少税会差异调整。

2. 清算单位的预先规划

• 在项目立项时，明确普通住宅、非普通住宅的划分标准，确保符合土地增值税清算要求。

3. 凭证管理

• 保存土地出让合同、工程结算单、成本分摊计算表等原始凭证，应对税务稽查和审计。

4. 税会差异调整

• 企业所得税与土地增值税的分摊方法不同时，需在汇算清缴和清算中分别调整，避免重复纳税。

5. 专业机构协作

• 土地增值税清算复杂，建议提前与专业机构和专业人士合作，优化分摊方案，减少税企争议。

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五、案例说明

项目背景
某房企开发项目含普通住宅（4万㎡）、非普通住宅（3万㎡）、商业（1万㎡），土地成本1.2亿元，总建安成本3亿元（其中普通住宅1.5亿、非普通住宅1亿、商业0.5亿），公共配套成本0.8亿元。

处理步骤

1. 企业所得税

• 土地成本分摊：按建筑面积（8万㎡），普通住宅分摊1.2亿×4/8=0.6亿。

• 公共配套分摊：按建筑面积分摊，普通住宅分摊0.8亿×4/8=0.4亿。

• 总成本：普通住宅=0.6 1.5 0.4=2.5亿。

2. 土地增值税

• 清算单位：普通住宅、非普通住宅、商业分别清算。

• 公共配套分摊：仅允许在住宅与非住宅间分摊（商业单独计算）。

3. 会计核算

• 普通住宅、非普通住宅、商业作为独立存货项目，分别归集成本，利润表分项列示。

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六、总结

房地产开发企业需将住宅与非住宅成本分开核算，但在企业所得税、土地增值税和会计核算中存在差异：

• 企业所得税：需按开发项目归集，分摊方法灵活；

• 土地增值税：需按物业类型清算，分摊方法受限；

• 会计核算：需遵循会计准则，注重财务真实性。
  建议企业：在项目初期制定统一分摊规则，协调税会差异，并借助专业机构优化税务成本。