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近期，一项重要的房地产立法通过了，国务院公布了《住房租赁条例》，涉及到很多房地产租客和相关企业。 对此，老杨简要聊三点：政策背景、政策意义、政策内容。 政策背景：租购并举 早在 2017 年，党的十九大就提出了要建立 “租购并举” 的住房制度。 “租购并举” 这个词是当时新提出来的，因为 1998 年房改是鼓励居民通过购买商品房来解决住房问题。 从 1998 年到 2017 年，长达 20 年的时间里，我国的住房制度基本上以鼓励买房为主。 2017 年提出 “租购并举” 之后，国家非常重视发展住房租赁市场和规范住房租赁行业。 从行业背景来看，经过 20 多年的快速发展之后，中国的房地产开发已经见顶，新房销售面积也见顶了。 中国的二手房交易和住房租赁市场的规模，还没有达到成熟市场的水平。 经济发达国家，一般住房租赁市场的占比是比较高的。 比如欧洲，总体上讲，50% 的人住的是租赁房；美国有 40% 左右的人住的是租赁房。 而中国的住房自有率很高，超过了 80%，中国人租房住的占比应该不会超过 20%。 展望未来，中国的住房租赁市场发展潜力还是比较大的。  政策意义：首部专项立法 《住房租赁条例》属于房地产领域的立法行为。 我国的房地产领域有两部大法，分别是《土地管理法》和《城市房地产管理法》，这算是正儿八经的法律。 另外还有一些辅助性的、层级比较低的立法，比如《城市房地产开发经营管理条例》，再如《商品房销售管理办法》等。 住房租赁方面的法律条款，以前主要体现在《城市房地产管理法》当中，但是《城市房地产管理法》立法时间比较早，主要内容聚焦于房地产开发和新房销售，涉及住房租赁的内容非常少。 要想培育发展住房租赁市场，规范住房租赁行为，出台一部专门来规范住房租赁的行政法规（低层次的立法）就很重要了。 主要内容：保护租客 这部条例，涉及到五个市场主体：租客、房东、租赁经纪公司、政府监管部门以及租赁经营企业。 租赁经营企业有些本身是房东，而更多的是指所谓的 “二房东”“包租商”—— 房东把房子委托出去，或者说将经营权转交给专门的租赁管理公司。 条例较多地体现了保护租客的权益，涉及租客的租金问题、押金问题、合同问题、正常居住问题等等。 针对房东，主要是对出租的住房提出要求，比如说厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。 这条规定如果落实到位，那很多房子就没法出租了，尤其是在大城市地区，比如过去北京的地下室就住了很多北漂，这可能会影响到一些低收入群体的租住空间。 对租赁经纪机构，要求严禁发布虚假房源，明确收费标准。 针对租赁经营企业（包含 “二房东”），要求建立资金监管账户。因为过去多年存在着一些 “二房东” 向租客收取租金时一次性收取多个月，而付给房东时却按月支付的情况，这种 “长收短付” 模式隐藏着风险，尤其是 “二房东” 可能会跑路。 对地方管理部门，要求它们建立租金监测体系，定期公布租金水平。 但也存在一个老大难，条例要求住房租赁合同要在官方平台上进行备案，但过去多年的事实表明操作起来比较难，因为很多房东以及部分租赁公司都不愿意进行合同备案，那么监管部门就不掌握住房租赁行为，也就很难进行监管（包含征税）。 总之来看，《住房租赁条例》的出台，有利于规范我国住房租赁市场当中的一些乱象，促进住房租赁市场健康发展。 |
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