 国补换梯 通用流程  操作指南 把握国补机遇，实现顺利换梯。本指南为您精准导航，详解通用流程与关键环节，助您明晰步骤、规避风险、高效达成目标。 1 前期准备 1.1 了解国家政策 1.2 了解当地政策 1.3 了解相关法律 1.4 确定楼栋内换梯意向 2 方案确定与项目申报 2.1 楼栋内组建换梯小组 2.2 维修资金查询和筹资规定 2.3 确定出资方案 2.4 形成换梯方案 2.5 组织楼栋内全体业主表决 2.6 委托第三方专业评估 2.7 签订施工、维保合同 2.8 提交材料申请 3 工程实施 3.1 通用工期 3.2 施工告知 3.3 安全检验 3.4 使用登记和后续管理 4 补贴申领及收尾工作 4.1 国补资金发放 4.2 支付尾款 4.3 引导规范使用电梯 1 前期准备 1.1 了解国家政策 住宅老旧电梯更新被纳入了超长期特别国债资金的支持范围，每台可以补贴15万元，无需偿还，这一利好消息被大家称为“国补换梯”。 2024年7月24日 【发改环资〔2024〕1104号】国家发展改革委 财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，将老旧电梯更新纳入超长期特别国债资金支持范围。 2024年7月30日 住房城乡建设部会同国家发展改革委、市场监管总局印发《关于请抓紧做好2024年住宅老旧电梯更新改造有关工作的通知》，明确将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债支持范围，支持依法依规建设的住宅楼中已办理使用登记、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、群众更新改造意愿强烈的电梯更新改造。重点支持使用15年以上（2009年1月1日前办理使用登记）的住宅老旧电梯更新改造，优先支持使用20年以上（2004年1月1日前办理使用登记）的住宅老旧电梯实施更新。补助标准为更新电梯每台定额补贴15万元，改造电梯每台定额补贴5万元。 2025年6月11日 【市监特设发〔2025〕52号】市场监管总局办公厅《关于进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知》。 《通知》立足市场监管职能定位，参照前期中国电梯协会发布的团体标准《住宅老旧电梯更新改造技术规格与要求》（T/CEA/ TS 0005—2025）中相关内容，对电梯层门、导轨、悬挂系统等部件提出了明确技术要求，重点从电梯生产、检验、使用、监管等环节提出了具体细化措施，进一步规范住宅更新电梯安装、监督检验和使用管理，促进住宅老旧电梯更新后的质量安全水平提升，有力保障居民安全、便利出行。 向上滑动查看更多 1.2 了解当地政策 可向所在地居委、街道（乡镇）房办、区房管局（物业科）、区市监局（特种设备科）或特检院等部门，咨询具体的相关政策。 以下为通用的申请条件和申请材料，仅供参考: 申请条件 【房屋性质】 所在房屋须为依法依规建设的住宅楼并已办理使用登记。 【电梯年限】 使用满15年以上的住宅老旧电梯；优先支持使用20年以上的电梯。 【业主意愿征询】 楼栋业主更新意愿强烈，就电梯更新事项表决通过，且在申报时已达共识（还包括：电梯更新方式、出资方案、后续管理和维保方案等）。 【安全性评估报告】 由第三方专业机构检测出具，证明电梯需要更新； 注：有些地区对20年以上电梯免评估。 【开工时间】 国补申请时未开工； 国补资格通过后，需在当年度开工才能申请当年度的国补，且申请的当年需要有一定的施工进展。 申请材料 1、电梯安全性评估报告 2、楼栋业主表决结果 3、电梯更新实施方案 4、使用维修资金的决议或证明 5、（按需）工程合同 6、其他材料：根据街镇或区房管部门要求补充的材料（例如：项目信息表、备案表等） 注：各地政策会有差异，请以当地政府对申请材料的要求及材料模板为准。 向上滑动查看更多 1.3 了解相关法律 电梯属于特种设备，受设计制造、安装、维修保养和使用等多种因素影响，电梯使用年限存在较大差异，在电梯行业内，使用15年以上的电梯通常被称为老旧电梯。 第37条（老旧电梯的维护保养），提到使用年限超过15年的电梯，建议增加维护保养频次和维护保养项目。 第27条，提到应当明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务。受托的物业服务企业或者其他管理人应当根据有关规定和约定，接受委托方对电梯安全管理记录的查询和监督。 电梯主要部件报废标准 目前国家对电梯报废年限无明确规定，关于部件报废标准有《电梯主要部件报废技术条件》（GB/T31821-2015）可供参阅。 第271条，提到业主是建筑物内电梯设备的所有权人，对电梯享有共有和共同管理的权利。电梯更新需要征询建筑物内所有业主的意愿。 第278条，提到电梯更新应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。若参与表决的人数或同意的人数不足比例，则该方案不能进入实施阶段。 向上滑动查看更多 1.4 确定楼栋内换梯意向 建议由楼组长、业主代表或热心业主牵头，首先在本楼栋内征集关于国补换梯的初步意向。在此过程中，可同步开展以下工作： 1、宣传国家相关的补贴政策； 2、结合本楼栋电梯历年来的故障维修记录，说明安全风险和老旧电梯更新的必要性； 3、介绍新电梯在安全、性能等方面的优势。 通过以上沟通，旨在争取尽可能多业主的理解与支持。 需要明确的是，是否更新电梯完全取决于业主的共同决定，国家补贴政策并非强制要求，申请也并不是100%能审核通过。最终决策权属于每一位业主，且任何决定都需符合大多数业主的共同利益。 向上滑动查看更多 2 方案确定与项目申报 2.1 楼栋内组建换梯小组 换梯小组成员建议由本楼栋业主担任，一般为3人，并推选1名组长作为核心。 小组的核心任务是： 1、制定详尽的电梯更新方案（含品牌、配置、价格、费用分摊方式等）； 2、组织楼栋内的全体业主就上述方案进行讨论与表决； 3、审查工程、维保合同，通过明确各方权责以规避潜在风险，并监督合同相对方的履行情况。 向上滑动查看更多 2.2 维修资金查询和筹资规定 换梯小组需向物业或业委会查询本楼栋维修资金的余额（含活期、定期），以评估其是否足以覆盖换梯费用。如存在资金缺口，则应提前启动筹资方案。 根据《【沪房规范〔2024〕7号】关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定（2024年10月1日起施行）》第四章资金交纳，第二节维修资金再次筹集规定，若维修基金不足以支付更新电梯的费用或支付换梯费用后维修基金不足首期维修基金筹集金额的30%的，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。 动用维修基金除遵守上述法定流程外，物业公司和业委会还需要做好资金筹集及使用情况的公示工作，保障业主知情权，接受所有业主的监督。 向上滑动查看更多 2.3 确定出资方案 国家补贴通常无法覆盖电梯全部费用，业主需共同承担剩余部分。由此产生的核心议题是资金如何分摊（是按楼层？、按面积？、按户？、按相似政策指导？）？不同的方案可能引起不同的意见。 如果大家的意见始终无法统一达到法律要求的同意比例，整个换梯项目将被迫中止。 以下几种方案是在实践中常用的方案，希望能帮助推动业主共识的达成。 向上滑动查看更多 方案1：按楼层系数递增分摊 这是目前接受度最高、最为常用的方案，核心原则是“谁使用，谁受益；谁受益多，谁分担多”，且充分考虑到楼层、面积等因素，关键在于系数设定的合理性，需要充分协商。 【核心计算逻辑】 a) 1楼系数设为0（完全不分摊）； b) 2楼系数设为2，然后确定一个逐层递增的参数，可参考以下方法设定：  方法2：等差递增，例+0.2 即3楼系数为2+0.2=2.2......，如图：  方法3：其他约定方式（略） c) 每层分摊金额 =(该楼层分摊系数 / 系数总和) × 需分摊的总金额 d) 每户分摊金额（同楼层按建筑面积均分，同以下方案2） =每户建筑面积/所在楼层所有户建筑面积之和*每层分摊金额 向上滑动查看更多 方案2：按建筑面积分摊 这是一种传统且易于理解的方案，与物业费收取、维修资金分摊的逻辑一致。 【核心计算逻辑】 每户分摊金额 = (该户的建筑面积 / 所在楼栋的所有户建筑面积之和) × 需分摊的总金额 【缺点】 未能体现楼层带来的使用率和受益度差异，面积相同的低层和高层业主出资相同，低层业主可能有抵触情绪，需要充分协商。 向上滑动查看更多 方案3：其他方式 3.1 按户平均分摊 这是最为简单粗暴的方案，公平性争议最大。 【核心计算逻辑】 每户分摊金额 = 需分摊的总金额 / 所在楼栋的总户数 3.2 参考相似政策的指导标准 向上滑动查看更多 2.4 形成换梯方案 换梯小组可参考街镇或物业推荐品牌，或自行洽谈其他品牌，一些地区(如南京）会提供官方的'电梯更新一体化服务平台'，业主可以通过平台投票选择优选品牌和方案。 根据与多家电梯品牌厂商的洽谈结果对拟投入更新的电梯品牌进行投票（一般会邀请3-4家）。确定电梯品牌、型号、配置、价格及付款方式等的更新方案。 特别提醒，如果本楼道有两部以上电梯需要更新的话，建议选择同一品牌电梯，有利于电梯们的联动控制和后期维保。 2.5 组织楼栋内全体业主表决 换梯小组打印换梯方案纸质征询单（有具体的电梯品牌、配置、价格等重要信息）。 然后组织本楼栋全体业主对电梯更新事项进行签字表决，最后把表决通过的征询单交给物业或业委会。 注：需严格遵守表决制度，对有异议的业主做足解释工作（可参考本文1.4 确定楼栋内换梯意向时同步开展的工作内容 ），力争本楼栋全体业主100%表决通过，有利于换梯程序更加顺利完成。 表决需满足《民法典》第二百七十八条的规定，更新电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且换梯方案应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。 向上滑动查看更多 2.6 委托第三方专业评估 电梯使用管理单位经电梯所有人同意，可以委托经依法核准的检验、检测机构对本楼栋电梯现开展安全评估，并出具相应检测和评估结论（一般是10个工作日内出具报告）。 注意：结论要证明电梯需要更新，才可以申请国补换梯。 开展安全评估的起因和要求可参考《上海市电梯安全管理办法》第五章第40、41条，评估依据GB/T 42615-2023《在用电梯安全评估规范》执行。 另各地政府因加强既有住宅电梯使用安全管理工作，例如（每年抽样一部分投入使用满15年的住宅老旧电梯开展安全评估或专家评议，打包进行公开招标，费用由政府承担），业委会可在政策窗口期（一般是每年三、四月份前）主动向属地房管部门报备电梯评估的意愿。 2.7 签订施工、维保合同 若申请时需要提供施工合同 注：国家补贴不是100%能审核通过或发放，存在需要自行全额承担电梯费用的风险（例如：审核不通过时不退首付款、因各种特殊原因导致延迟开工影响补贴发放、施工中途停工等），建议在签合同前约定相关措施，降低风险。 因涉及电梯设备质量安全、楼本体结构安全和电梯井道施工安全等，在合同里需明确约定好每一个环节的施工安全要求，施工前建筑结构安全性评估、后续运行方案确定等工作，严格把握电梯施工图审查、电梯安装使用登记两个关口，及一些免责要求（若国补未申请到，自动延期到下一年申请还是全额退款等情形），应尽量完备，降低经济损失及规避其他违约责任，同时确保更新电梯的施工安全、更新电梯后的运行安全、楼栋结构安全等。 若申请时不需要提供施工合同 可以等到材料通过审核，获得备案（明确的补贴资格）后，再与施工单位签订施工合同。 无论哪种方式，都需要密切关注国补申请条件，避免出现备案通过，但开工延期，造成国补资金无法发放的困境。 签订维保合同 住宅老旧电梯在更新时，除了签订设备更新合同，应由电梯产权人（可委托物业）与电梯更新单位签订维保合同，新政基于我国国情，鼓励电梯生产单位提供整机质保和长期全包维保不低于5年的售后服务。 向上滑动查看更多 2.8 提交材料申请 （以上海为例）材料提交后，会经历街道初审，区级复审，市级上报中央及备案等环节，过程相对比较漫长，存在众多不确定因素。 材料提交（街道初审） 向所在地街道（乡镇）房管部门提交申请材料（详见1.2 了解当地政策，申请材料清单（注：因各地政策差异，仅供参考)），街道（乡镇）房管部门对材料进行初审，指导补正缺失或不符合要求的材料。 区级复审 街道将初审通过的材料报送至区房管等部门。 区级部门对材料进行复审，核实电梯年限、业主共识等条件。 市级上报中央及备案 区级部门将审核通过的项目报送至市房管局备案。 市房管局协同市场监管局对项目进行抽查，确保符合政策要求。 注1：因各地政府对国补换梯备案的政务管理流程不同，具体查询和确认申请状态请详询当地政府职能部门。 注2：广东省国补换梯备案可通过“广东省投资项目在线审批监管平台， 公示信息，办理结果公示，备案公开，更多，输入关键字'电梯'”进行查询。 向上滑动查看更多 3 工程实施 3.1 通用工期 整个工期通常为28-40天
3.2 施工告知 电梯施工单位应当在施工前，到所在地的区房管局特种设备管理部门办理施工告知手续，可通过政务平台（例：上海的一网通办）在线提交申请，准确填写拟施工的时间、地点和内容（需选择或明确表明是国补换梯）等情况，并在施工现场予以公示，按照施工方案文明进场施工，并落实现场安全制度（如设置安全警示标识等）和措施。 3.3 安全检验 电梯施工单位在工程竣工后先自检，经自检合格的，向特种设备检验检测机构申请监督检验，注意在实施载荷试验项目时，检验人员应当现场观察确认，并保留清晰完整的音像记录，并长期保存，符合安全技术规范要求的办理检验合格手续后将电梯正式交付使用。 3.4 使用登记和后续管理 在电梯投入使用满30日前，电梯使用管理单位应当向电梯所在地的区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记手续，取得使用登记证书，并向使用单位办理移交手续（含完整的换梯材料归档），业委会或物业应以书面形式落实后续维保和维修责任。 4 补贴申领及收尾工作 4.1 国补资金发放 项目竣工验收后，国补资金以公共收益补充到本楼栋公共收益账户中，再从本楼栋公共收益账户按照住宅建筑面积的比例补充至维修资金子账户。 4.2 支付尾款 超出补贴部分的费用，业主按照合同约定支付尾款，根据新的技术规格和要求，鼓励一次性签订15年全包维保合同，其中前5年为免费，最后一笔尾款（通常2%-8%）一般会约定在免保期结束后支付。 维修资金支出的相关规定 根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十条规定，维修基金应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。 更新电梯需要动用维修资金的，应当使用该套住宅单元的分户账。物业管理公司向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。 向上滑动查看更多 4.3 引导规范使用电梯 在完成电梯更新工作之后，建议物业和业委会要同步引导居民协商制定电梯使用管理公约，明确轿厢环境维护、乘梯禁带物品、紧急情况处理方法等事项，明确维保单位责任，保障电梯安全使用和日常维护，让居民放心使用、安全使用。 - END - |
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