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土地增值税实行的是在日常取得房地产销售收入时，按规定比例预缴，待房地产开发项目全部销售完成时，再进行土地增值税清算的制度。土地增值税清算时，用累计的房地产销售总收入减去扣除项目（相当于房地产建设总成本），该差额即为土地增值额，然后按照超额累进税率计算应缴土地增值税额，在已经预缴的总税款的基础上多退少补。虽然国家对政策性房地产开发项目还有一定的税收优惠，但是因为超额累计税率比较高，土地增值税清算时，需要补交的税款往往比较高，一些不良开发商采用隐藏销售收入，或者滥用扣除项目等非法手段，企图达到降低土地增值额，少交税款的目的。地下车库销售收入或建造费用就经常被这样肆意操控。 一、地下车库的产权状态 用作地下车库的地下空间通常有两种产权形态，人防车位和非人防车位。人防车位的产权到底是属于开发商还是人防部门？目前尚有争议。一般认为，人防车位不能对外销售，但不影响开发商进行出租并取得租金。非人防车位在建成后的产权应当归属于开发商，开发商有权依法销售或出租，取得销售收入。 二、非人防车位的经营状态 地下非人防车位（以下简称地下车位）能否办理不动产登记？在全国各地有完全不同的回答。现行国家级规定并不限制该类地下车位办理不动产登记，但是一些地方可能有具体的，指向相反的地方法规政策，要求不能对地下车位办理不动产登记，从而导致不能销售，只能出租。由于国家级规定并没有正面说，地下车位应当办理不动产登记，所以，我们也不能说，地方上的这种具体限制就违反上位法的规定（此论断可能有不同看法）。这就导致地下车位有两种经营状态：一种是依法依规销售给小区业主，取得销售收入。另一种是依法依规出租给小区业主，取得租金。当然，在地下车位可登记，可销售的地方，也有一些开发项目因为规划、验收等自身原因，影响办理不动产登记，导致只能对地下车位进行出租。 三、地下车位不同经营状态对土地增值税清算的不同影响 综上所述，地下车位共计有三种经营状态，（1）人防车位取得租金收入；（2）非人防车位取得销售收入；（3）非人防车位取得租金收入。对于第二种情形来说，销售收入是应当纳入土地增值税清算时的项目销售总收入的，该类车位的建造成本费用按照收入与费用匹配原则，自然也应当纳入土地增值税清算时的扣除项目。对于第一、三两种情形来说，该租金收入依法并不纳入项目销售总收入，该两类车位的建造成本费用自然应当不纳入土地增值税清算时的扣除项目。 四、土地增值税清算时对销售收入、扣除项目的错误计算情况 一些项目在土地增值税清算时，将上述第二类车位的销售收入不纳入项目销售总收入，却将该类车位的建造成本费用纳入土地增值税的扣除项目，或者虽然第一、三两类车位取得的是租金收入，不产生销售收入，因而也不会增加项目销售总收入，但却错误的将该两类车位的建造成本费用纳入土地增值税的扣除项目。显然这不是合理避税，而是违法逃税。如果是开发商将依法可以办理不动产登记，因而可以销售的第二类地下车位自主选择用于出租，以长期获取租金收入，就应当将该类车位的建造成本费用不列入土地增值税的扣除项目。相比于开发商选择销售第二类车位，选择出租经营方式也可以适当降低土地增值税的税额，这就属于合理避税。 五、将地下车库建造成本费用已经被纳入土地增值税的扣除项目，作为认定地下车库产权为业主共有的证据，是因果倒置 一些不良开发商在进行土地增值税清算时，将用于出租经营的地下车库的建造成本费用列入了扣除项目，或者将已经销售的地下车位的销售收入隐藏起来，却把其建造成本费用列入土地增值税的扣除项目，这都违反销售收入与成本费用应当匹配的原则，属于归类错误，从性质上来说是偷税漏税行为。 近期以来，一些地方出现了由该类计税错误引起的群访案件，小区业主以土地增值税的扣除项目中已列入小区地下车位建造成本费用为由，主张其产权应当归全体业主共有，要求退回已缴纳的小区地下车位租金或地下车位购买价款，当地政府随即要求登记机构先行确权，登记机构非常为难。 首先，土地增值税清算时乱计收入和乱计扣除项目，在性质上属于偷税漏税行为，正确的处理措施应当是：税务执法机构纠正税收违法行为。任何人都不能以偷税漏税行为的存在为前提和基础，反推出地下车位的产权状态。地下车位的产权状态，应当根据其生产过程中的投资、规划、功能定位等具体情况来确定，并以此为前提，计征土地增值税，而不是相反。 其次，小区业主认为的，凡是纳入土地增值税扣除项目的建设部位，其产权都应当属于业主共有的观点，是不合逻辑的，是颠倒了二者之间的因果关系。 第三，按照法律规定，不动产登记工作只是将不动产产权记载于不动产登记簿的行为，登记机构是否有确权职能？尚需探讨。即使登记机构要进行确权，也缺少政策法规抓手，更加难以做到与错误的土地增值税扣除项目相契合。当地政府协调或要求税务部门及时纠正计税错误，不能解决问题吗？ 总之，在小区物业管理中本来就存在一些内部矛盾，这种由建设项目土地增值税不当计算引起的群访案件，具有标的额大，动摇小区地下车库产权根基的特点，很容易成为小区矛盾的焦点，而且容易传播。笔者感到，登记机构应当厘清自己的职能，坚持合理合法的应对措施。税务部门也应当及时检视自己的征税行为，并积极改正征税错误，从根源上解决矛盾。同时，应当进一步完善土地增值税的清算工作，避免因为自己的工作失误，再次给他人、给社会带来麻烦。 |
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