2009版商品房预售买卖合同示范文本

2009版商品房预售合同和一手现房买卖合同示范文本相关问题解读



解读一：了解合同模板，谨慎签署合同

自2005年7月开通“阳光家缘”网站、实现网上签署房屋买卖合同以来，我市纳入房屋管理系统的房地产开发项目均在该网站公示项目概况，购房者不但可以在网上查看预售证的相关信息、房屋销控表情况，而且还可以查阅开发企业公示在项目概况中的商品房买卖合同模板（包括主合同和补充协议条款等附件）。市民可在正式签署合同前，详细了解合同模板，并与开发企业进行充分协商，谨慎签署合同，以维护自身合法权益。

解读二：明确计价方式，妥处面积差异

2009版预售合同提供了按套内面积计价和按建筑面积计价两种计价方式。由于商品房预售时约定的房屋面积是根据规划报建图纸预测算而来，而用于产权登记的房屋面积是通过规划验收后的商品房实测面积。为妥善处理实测面积与预测算面积之间的误差，参考建设部《商品房销售管理办法》第二十条和《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第六条，2009版预售合同的面积差异处理条款提供了“按套内建筑面积计算房价的，合同约定套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积存在差异时的处理方法”供买卖双方选择。

由于已建成并办理了产权初始登记的一手现房已明确产权登记面积，2009版一手现房合同提供了按产权登记的建筑面积计价和按总价交易两种计价方式。

解读三：严格交楼条件，细睇交楼资料

为防止开发企业延期交楼等不规范交楼行为损害购房者利益，考虑到业主收楼、入住的必要条件，2009版预售合同的交楼条件的条款确定为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。同时，为帮助购房者明明白白收楼，2009版预售合同和一手现房合同均有“房屋交付时的有关资料”条款列举开发企业交楼时必须向购房业主出具的规划验收、质量监督、永久水电、燃气、消防等各项材料，严格规范交楼行为，以便购房者收楼时清晰了解房屋的规划验收、工程质量等情况。

解读四：约定登记时间，明确违约责任

为减少房地产权证办理问题引发的纠纷，根据房地产项目开发程序以及相关手续的办理时限，2009版的预售合同约定了办理产权登记和转移登记的起算时间、延迟办理产权登记的违约责任。如果购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应当在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。

根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十一条第三款、第四十九条第三款，开发企业未在约定期限内办理预购商品房预告登记和房地产权转移登记的，预售商品房的购房者可依照相关规定单方向登记机构申请办理；一手现房的购房者在网上签订合同后即可直接办理产权转移登记，不需再前往房地产交易登记机构办理合同备案手续。2009版的预售合同和一手现房合同就上述方面也进行了明确。

解读五：前期物业管理，专项维修资金

物业管理区域在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发企业通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签署书面的前期物业服务合同。该前期物业服务合同是2009版预售合同的附件之一。开发企业还需在销售房屋前制定临时管理规约，并向购房者明示相关内容，购房者签订商品房买卖合同的同时就遵守该规约作出书面承诺。

住宅专项维修资金不再由开发企业与物业服务企业代收，购房业主可凭身份证、房产证或商品房买卖合同自行到广州市商业银行、中国农业银行和中国建设银行股份有限公司指定的网点办理交存专项维修资金。房屋交付时，购房业主应当向开发企业提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。

2009版预售合同和一手现房合同的工程质量保修、规划信息公示、公建配套监管等条款，也将有力维护购房者的合法权益，有利于房地产市场的健康发展。（市场处）

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