第三章土地增值税一、单项选择题1、下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。A.自建房屋转为自用B.出租房屋的企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间2、下列项目中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的B.因国家建设需要而自行转让的房地产C.非房地产开发企业对外投资（投资于房地产开发企业）的房产D.企事业单位转让旧房3、下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的是（）。A.土地出让金B.管理费用C.公共配套设施费D.借款利息费用4、依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠，下列各项符合普通标准住宅标准的是（）。A.住宅小区建筑容积率在1.0以上B.单套建筑面积在150平方米以下，最高不超过180平方米C.成本利润率不得超过30％D.一次性付款不得低于实际交易价格的50％5、某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.21B.30C.51D.606、2010年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税()万元。A.73.5B.150C.157.5D.571.257、以下属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工、完成销售的D.直接转让土地使用权的8、房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是（）。A.工商营业执照原件B.税务登记证原件C.税务登记证复印件D.土地使用权证书9、以下关于土地增值税清算相关问题的处理错误的有（）A.销售合同所载商品房面积与有关部分实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整B.在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的发票，按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金二、多项选择题1、以下属于土地增值税纳税义务人的有（）。A.外商投资企业B.国家机关C.个人D.国有企业E.出租办公楼的企业2、下列各项中，不征或免征土地增值税的有（）。A.以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的B.以房地产对外出租的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的E.企业与个人之间交换的房地产3、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（）。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让集体土地D.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让E.转让国有土地所有权4、下列各项中可以由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有（）。A.隐瞒、虚报房地产成交价格的B.提供扣除项目金额不实的C.取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的E.出售旧房及建筑物的5、房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有()。A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费6、以下关于土地增值税的表述中，正确的有()。A.以分期收款方式转让房地产取得的收入为外币的，应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币B.个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，作为转让房地产有关的税金予以扣除C.取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，可以加计扣除D.转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，按照该房产所坐落土地取得时的基准低价或标定低价来确定土地的扣除项目金额E.纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，不得在计算土地增值税时扣除7、房地产开发企业有下列（）情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值。A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的E.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的三、计算题1、某市一内资房地产开发公司2010年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：<1>、该房地产开发公司2010年应缴纳印花税（）万元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30
<2>、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计（）万元。A.220B.222.65C.225D.230.6
<3>、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为（）万元.A.2301B.2303.65C.2703D.2685
<4>、该房地产开发公司2010年应缴纳土地增值税（）万元.A.389.1B.394.5C.678.54D.679.6
2、某市房地产开发公司2010年发生以下业务：（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为13；（3）住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元；（4）综合楼开发成本3400万元（未包括装修费用600万元），无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500万元，综合楼销售50％，收入5000万元；（6）综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5％，城建税税率为7％，教育费附加税率为3％。根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：<1>、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（）万元。A.4598.75B.4236.65C.4456D.4358
<2>、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为（）万元。A.535.40B.0C.570.38D.585.40
<3>、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计（）万元。A.7416.50B.8416.50C.6196.50D.5471.50
<4>、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1211.58B.1110.78C.1201.78D.1210.78答案部分
一、单项选择题1、【正确答案】：C【答案解析】：自建房屋转为自用、出租房屋的企业、办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
【该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核】
2、【正确答案】：B【答案解析】：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的免税、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。
【该题针对“土地增值税的减免优惠”知识点进行考核】
3、【正确答案】：C【答案解析】：土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
4、【正确答案】：A【答案解析】：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
【该题针对“普通标准住宅”知识点进行考核】
5、【正确答案】：A【答案解析】：增值额＝500－800×50％－30＝70（万元）扣除项目＝430（万元）增值率＝70/430＝16％应纳土地增值税＝70×30％＝21（万元）
【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
6、【正确答案】：D【答案解析】：未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275（万元），增值额=2800-1275=1525（万元）增值率=1525÷1275=119.61%，增值额=1525×50%-1275×15%=571.25（万元）
【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】
7、【正确答案】：A【答案解析】：选项B、C、D为纳税人应进行土地增值税清算的情形。
【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】
8、【正确答案】：D【答案解析】：房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:（1）房屋产权证、土地使用权证书（2）土地转让、房产买卖合同（3）与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
【该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核】
9、【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发企业取得逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
【该题针对“清算时相关问题的处理”知识点进行考核】
二、多项选择题1、【正确答案】：ABCD【答案解析】：无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。出租不动产，未发生所有权转让，不属于土地增值税征收范围。
【该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核】
2、【正确答案】：ABC【答案解析】：以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。
【该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核】
3、【正确答案】：AD【答案解析】：出让国有土地不征土地增值税；土地属于国有，土地的所有权不可以转让；转让集体土地，不征收土地增值税。
【该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核】
4、【正确答案】：ABDE【答案解析】：取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。
【该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核】
5、【正确答案】：ABDE【答案解析】：选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。
【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】
6、【正确答案】：AE【答案解析】：个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的成交价格中，因此，在计算土地增值税时，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除；取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，不能加计扣除；转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
【该题针对“土地增值税综合”知识点进行考核】
7、【正确答案】：ABDE【答案解析】：选项C的正确税法应该是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
【该题针对“核定征收”知识点进行考核】
三、计算题1、
<1>、【正确答案】：D【答案解析】：该房地产开发公司2010年应缴纳印花税＝4000×0.5‰+600×0.5‰＝2.30（万元）
<2>、【正确答案】：A【答案解析】：该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计＝4000×5％×（1+7％+3％）＝220（万元）
<3>、【正确答案】：C【答案解析】：取得土地使用权所支付的金额＝600+50＝650（万元）房地产开发成本＝200+100+750+150+60＝1260（万元）准予扣除房地产开发费用＝（650+1260）×10％＝191（万元）准予扣除的税金及附加=220（万元），房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额＝（650+1260）×20％＝382（万元）扣除项目金额合计＝650+1260+191+220+382＝2703（万元）
<4>、【正确答案】：A【答案解析】：收入总额＝4000万元准予扣除项目＝2703（万元）增值额＝4000-2703＝1297（万元）增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝1297÷2703×100％＝47.98％，适用税率30％。应纳土地增值税＝1297×30％＝389.1（万元）
2、
<1>、【正确答案】：A【答案解析】：应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×1÷4＝185（万元）应扣除的开发成本的金额＝3000（万元）应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300－40）＋（185＋3000）×5％＋（185＋3000）×20%＝1056.25（万元）转让环节的税金＝6500×5％×（1＋7％＋3％）＝357.5（万元）准予扣除项目合计＝185＋3000＋1056.25＋357.5＝4598.75（万元）
<2>、【正确答案】：C【答案解析】：增值额＝6500－4598.75＝1901.25（万元）增值率＝1901.25÷4598.75×100％＝41.34％，适用30％的税率。应纳土地增值税＝1901.25×30％＝570.38（万元）
<3>、【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×3÷4＝555（万元）应扣除的开发成本的金额＝3400＋600＝4000（万元）应扣除的税金＝5000×5％×（1＋7％＋3％）＝275（万元）（以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税）应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（555＋4000）×10％＋（555＋4000）×20％＝1366.5（万元）准予扣除的项目合计＝555＋4000＋275＋1366.5＝6196.50（万元）
<4>、【正确答案】：A【答案解析】：收入总额＝5000×2＝10000（万元）增值额＝10000－6196.50＝3803.5（万元）增值率＝3803.5÷6196.50×100％＝61.38％，适用税率40％，速算扣除数5％。应缴纳土地增值税＝3803.5×40％－6196.50×5％＝1211.58（万元）
税法（）
第5页
|
|
