抵押权预告登记相关知识
2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
一、房屋预告登记的适用范围问题
1、如何理解《物权法》第20条第1款?
《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确的规定，该款第1句规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定可以看出：
(1)预告登记旨在“保障将来实现物权”。
预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权变动的债权请求权。它限制了债务人对不动产进行处分的权限，使债权人在债务人违反义务处分不动产的情况下依然能取得物权。《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
(2)预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20条第1款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的。甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。
但是，依据我国《物权法》第20条第1款，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁，由于不能产生物权变动，所以无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
2、《房屋登记办法》第67条的规定及理解
《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。”
从《房屋登记办法》本条规定可知，预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押，被排除出去的情形有两种：
(1)预购商品房转让及预购商品房抵押权转让
2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，由于目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
(2)在建工程抵押权
一种观点认为，以在建工程抵押和以预购商品房抵押都属于《物权法》第180条第1款第5项规定的以“正在建造的房屋”设定抵押权的情形。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物向银行等金融机构设定抵押权进行融资的情形，无非前者是预购的商品房，抵押人是购房人;而后者是既包括预售的商品也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人。
由于正在建造的建筑物尚未完成，没有办理所有权初始登记，所以不可能办理抵押权登记，而只能办理预告登记，待房屋建造完成并办理初始登记后，再将抵押权的预告登记转为抵押权登记。
第二种观点认为，在建工程抵押权登记属于本登记而非预告登记。理由在于：首先，在建工程抵押不同于预购商品房屋抵押，前者中抵押的只是在建工程已经完工的部分。至于将来全部完工后，没有被抵押的部分属于新增建筑物。对此，《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款有明确的规定。其次，《物权法》第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并加以规定的，即均规定为“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此以在建工程设定抵押权就是一般抵押权，应当办理的是抵押权登记，发给他项权利证书。第三，如果认为在建工程抵押登记办理的是预告登记，则意味着债权人享有的仍然是请求权，尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大，但仍非担保物权，对于接受在建工程抵押的债权人不利。
《房屋登记办法》接受了第二种观点，即在建工程抵押登记为一般抵押权登记，不属于预告登记，其理由在于：(1)金融机构接受在建工程抵押时，看重的主要是已经建造完成的部分的价值，基本上不考虑尚未建造完成的部分可能具有的价值。因此在建工程抵押中的抵押财产就是建设用地使用权以及房屋已经建造完成的部分，这与现房抵押没有本质的区别。(2)在建工程抵押之时，房屋登记机构就可以建立相应的房屋登记簿，无须等待房屋所有权初始登记时再建立登记簿。也就是说，当出现在建工程抵押时，房屋登记簿就可以设立了。此时，为了确保房屋登记簿的准确性，登记机构不仅要严格审查当事人提交的有关申请材料，而且应当进行实地查看。
二、预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记
1、预告登记的效力
《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”
《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”显然，《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为，这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。
在《房屋登记办法》起草过程中，多数同志认为，依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此预告登记后并非所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。至于非处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。这是因为，不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益，因此必须取得该权利人的书面同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。所以，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
2、预告登记转为相应的房屋登记
《房屋登记办法》第68条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层涵义：
(1)预告登记的内容是转移所有权，则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权，则相应的登记就是抵押权设定登记;
(2)预告登记中设定的抵押权是第一顺位，则相应的抵押权设定登记中该抵押权的顺位也应当是第一顺位。
三、单方申请预告登记的情形
1、《房屋登记办法》起草中的争论
关于预告登记能否单方申请的问题，在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。
一种观点认为，预告登记只能是在双方有约定的情况下申请，不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款第1句已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
另一种观点认为，预告登记需要有双方的约定这一点不存在疑问，但《物权法》并未规定预告登记必须要双方共同申请，而只是说“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定不等于必须要双方共同申请，如果在双方已经有约定的情况下，一方拒绝共同申请预告登记时，不允许他方单独申请，必将损害债权人的合法权益。例如，开发商在预售商品房时，与购房人约定了申请预告登记，但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记，此时如购房人不能单方申请，必将不利于保护购房人的合法权益。
经过认真研究，我们认为第二种观点更为合理，但是单方申请预告登记的范围，应当有所限制，即只能是预购商品房的情形，至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下，即便当事人有预告登记的约定，也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下理由：
首先，我国现行法律对预购商品房是有严格规范的，这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。
其次，预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体，因为在预售商品房的情形下，开发商和购房人存在信息上的不对称，购房人处于弱势地位，实践中开发商一房多售，损害购房人比较常见，但是在其他预告登记的情形下，由于双方地位比较平等，故而没有必要特别规定单方申请预告登记。
如果此时一方违反约定不与债权人共同申请预告登记，债权人完全可以诉诸法院，请求法院作出判决，然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此，“为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用，《房屋登记办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。”
2、《房屋登记办法》的规定
《房屋登记办法》第69条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
四、预购商品房的预告登记与应提交的材料
1、预购商品房屋预告登记与预售商品房登记备案的区别
(1)性质不同;(2)功能不同;(3)强制性不同;(4)适用范围不同。
2、申请预购商品房预告登记时应提交的材料
《房屋登记办法》第70条第1款规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。”
3、预告登记附条件和附期限时预购人单方申请预购商品房预告登记应提交相应的证明材料
依据《物权法》》第20条第1款第1句，预告登记只有在当事人有约定时才能办理，而当事人办理预告登记的约定属于一种双方法律行为，可以适用《合同法》的有关规定。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”
《合同法》第46条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因此，预售人与预购人可以在商品房预售合同中对预告登记的约定附条件或附期限，当预购人单方申请预告登记时，其必须提交相应的证明材料。故此，《房屋登记办法》第70条第2款规定：“预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。”
五、预购商品房抵押权预告登记与应提交的材料
1、以预购商品房设定抵押权的情形
要理解何为预购商品房抵押权预告登记，首先要明白哪些情形下会发生以预购商品房设定抵押权的行为。有一种观点认为，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
因此，以预购商品房设定抵押权只能发生在一种情形之下，即预售人(即房地产开发企业)将预售商品房出售给预购人(购房人)时，预购人按照约定支付首期规定的房价款后，就剩余的房价款向银行申请贷款，由贷款银行代其支付其余的购房款给预售人，而预购人将所购的预购商品房向贷款银行设定抵押权作为履行其与贷款银行之间的债务的担保。
我们认为，《物权法》第180条明确允许以正在建造的房屋作为抵押财产，而预购商品房就属于一类正在建造的房屋。《物权法》并没有明确限定以正在建造的房屋设定的抵押权只能用于担保预购人与贷款银行之间发生的购房款债务。相反，依据《物权法》第171条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”因此，预购人有权以预购商品房设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。
2、申请预购商品房抵押预告登记应提交的材料
《房屋登记办法》第71条规定：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)预购商品房预告登记证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。”
六、房屋所有权转移预告登记与应提交的材料
《房屋登记办法》第72条：“申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书或房地产权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。”
七、房屋抵押权预告登记与应提交的材料
1、合同的效力与物权变动效力相区分的原则
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
2、申请房屋抵押权预告登记应提交的材料
依据《房屋登记办法》第73条，申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明;(六)当事人关于预告登记的约定;(七)其他必要材料。
在建工程设定抵押权登记需提交材料：
依据《房屋登记办法》第60条，申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书-《镇江市商品房预告、在建工程抵押权登记申请书》;(二)申请人的身份证明-法人资格证书、法人代表委托书及代理人的有效身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)国有土地使用权证;(六)建设工程规划许可证;(七)建设工程施工许可证;(八)登记机关认为必要的其他文件。
房屋登记的变化：
登记观念的变化：由行政管理强制登记转登记自愿，从实质审查转为依申请登记的形式审查与实质审查相结合方法登记的表现形式的变化：发房产证(唯一合法凭证)转变为权利等记载于登记簿的行为。
登记的范围的变化：国有土地和集体土地;房屋、其他建筑物、构筑物。
登记种类的变化:登记的种类多了，所有权登记、他项权登记(抵押权、地役权)、预告登记(预购商品房、房屋转让及抵押)、其他登记(更正、变更、异议、查封、注销)。
登记类型：初始登记(合法建造、生效的法律文书)、转移登记、抵押登记(一般抵押权和最高额抵押权)、更正登记、变更登记、异议登记、注销登记(权利人申请、法律文书、政府的生效征收决定)、查封登记(法律文书)，前项依申请登记。
预告登记注意事项
因预购商品房申请预告登记的，申请人应当是商品房预售合同双方当事人。已经有预告登记约定的，商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人有权单方申请预告登记，但预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件的，预售人应当提交证明所附条件成就的材料。
预购商品房预告登记申请人可以委托开发企业网上办理申请并打印申请表签字盖章，提交登记机关办理预告登记。
预购人按约定单方申请预告登记的申请人须持身份证件亲自到场办理登记。
预购人委托他人办理的，需出具书面委托书，由受委托人持身份证件原件和预购人的身份证件原件及复印件办理，委托开发企业办理的，提供预购人的身份证件复印件，开发企业核对身份证件原件与复印件真实无误并承担法律责任。
办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内，当事人应当凭预告登记证明申请房屋所有权登记，房屋登记机构按照预告登记的内容及其他相关法律办理相应的登记，逾期不申请房屋所有权登记的预告登记自动失效。
预告商品房预告登记
(一)工作流程：(自受理登记起10个工作日办结)
申请填表(网上申请或手工填写)→收件→受理登记→审核→打印预告登记证明→领取证明
(二)申请登记需提交材料：
1、登记申请表;
2、申请人的身份证明;
3、已登记备案的商品房预售合同;
4、当事人关于预告登记的约定;
5、其他必要材料。
(三)注意事项：
1、预告登记必须凭约定办理，因预购商品房申请预告登记的，申请人应当是商品房预售合同双方当事人。
2、已经有预告登记约定的，商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人有权单方申请预告登记，但预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件的，预售人应当提交证明所附条件成就的材料。
3、预购商品房预告登记申请人可以委托开发企业网上办理申请并打印申请表签字盖章，提交登记机关办理预告登记。
4、预购人按约定单方申请预告登记的申请人须持身份证件亲自到场办理登记。
5、预购人委托他人办理的，需出具书面委托书，由受委托人持身份证件原件和预购人的身份证件原件及复印件办理，委托开发企业办理的，提供预购人的身份证件复印件，开发企业核对身份证件原件与复印件真实无误并承担法律责任。
6、办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内，当事人应当凭预告登记证明申请房屋所有权登记，房屋登记机构按照预告登记的内容及其他相关法律办理相应的登记，预期不申请房屋所有权登记的预告登记自动失效。
预告商品房抵押权预告登记
(一)工作流程：(自受理登记起10个工作日办结)
申请填表(网上申请)→收件→受理登记→审核→打印预告登记证明→领取证明
(二)申请登记需提交材料：
1、登记申请表;
2、申请人的身份证明;
3、抵押合同;
4、主债权合同;
5、预购商品房预告登记证明;
6、当事人关于预告登记的约定;
7、其他必要材料。
(三)注意事项：
1、预告登记必须凭约定办理，因预购商品房抵押申请抵押权预告登记的，申请人应当是预购商品房抵押合同双方当事人。
2、预购商品房抵押申请抵押权预告登记预购人应当先办理预购商品房预告登记。
3、预购人可以委托抵押权人办理预购商品房抵押权预告登记，预购商品房抵押权预告登记申请人网上办理申请并打印申请表，抵押人和抵押权人双方签字盖章后，提交登记机关办理预告登记。
4、抵押人委托他人办理的，需出具书面委托书，由受委托人持身份证件原件和抵押人的身份证件原件及复印件办理，委托银行办理的，提供抵押人的身份证件复印件，银行核对身份证件原件与复印件真实无误并承担法律责任。
5、办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内，当事人应当凭预告登记证明申请房屋所有权登记并同时申请房屋抵押权登记，房屋登记机构按照预告登记的内容及其他相关法律办理相应的登记，预期不申请房屋所有权登记及房屋抵押权登记的预告登记自动失效。
在建工程抵押权登记
(一)工作流程：(自受理登记起10个工作日办结)
申请填表(网上申请)→收件→受理登记→审核→打印预告登记证明→领取证明
(二)申请登记需提交材料：
1、登记申请表;
2、申请人的身份证明(法人登记证、营业执照复印件、法人代表身份证明、法人代表授权委托书);
3、抵押合同;
4、主债权合同;
5、建设用地使用权证书;
6、建设工程规划许可证;
7、商品房预售许可证;
8、已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交在建工程原抵押权预告登记证明和证明在建工程抵押权发生变更、转移或者终止的材料;
9、其他必要材料。
(三)注意事项：
1、因在建工程抵押申请在建工程抵押权登记的，申请人应当是在建工程抵押合同双方当事人。
2、抵押权人可以委托在建工程建设单位办理在建工程抵押权登记，抵押权登记申请人应网上办理申请并打印申请表，抵押人和抵押权人双方签字盖章后，受托人提交登记机关办理在建工程抵押权登记。
3、在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
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