完善房地产企业会计内部控制研究
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分享到：0本站编辑：admin日期：2012-04-1012:16点击：194次
摘要：在房地产公司中，内部会计控制制度的制定以及执行在企业管理系统中具有基础性作用，它与企业的持续发展存在着不可分割的辩证发展关系。企业实行内部控制并不是在某一阶段对其实施的策略，而是一项系统的动态工程，它涉及到企业内部控制的各个方面，对于提高企业的运行效率以及稳固企业资产等都有着制约性作用。本文主要对房地产企业会计内部控制制度存在的问题进行分析，探讨如何构建房地产企业会计内部控制策略。
关键词：房地产企业会计内部控制企业管理系统
随着市场经济的不断扩展以市场竞争环境的日益激烈，每个企业都面临着多种复杂的风险。会计内部控制作为一种企业管理手段对于防范财务风险以及企业经营风险都起着十分重要的作用，在一个企业中甚至是保证其能够进行持续发展的重要因素，可以这样说，一个企业的盈利能力与企业的内部控制管理有很大的关系。
近些年来，我国房地产市场的快速拓展性发展吸引了各路资本逐鹿，曾经一路高歌的发展态势，在当前宏观调控的环境下，自身粗放型乐观型管理发展模式已日益凸显困境。企业如何确定战略应变，如何调整营销策略，如何对财务风险进行管理都是房地产企业自身所需要考虑的问题，这些都对于房地产市场的发展起着至关重要的作用。
房地产企业实行会计内部控制能够提高企业自身的经营效益、维护资产的安全运行和经营发展的可靠性。从这个意义上来说，对房地产企业实行内部会计控制能够有效的预警房地产市场的调整风险，在完善的机构设置中获得正确的价值导向，能够在层层的管理中保证企业积极有效的运行。
在房地产公司中，内部会计控制制度的制定以及执行在企业管理系统中具有基础性作用，它与企业的持续发展存在着不可分割的辩证发展关系。企业实行内部控制并不是在某一阶段对其实施的策略，而是一项系统的动态工程，它涉及到企业内部控制的各个方面，对于提高企业的运行效率以及稳固企业资产等都有着制约性作用。
一、房地产内部会计控制现状及其存在的问题
（一）资金管理问题
房地产作为资金密集型行业，资金是实现房产企业生存和发展目标的基本工具，通过何种方式筹集资金并且怎样保证企业承受最低风险，加强其流动性和偿还能力具有着重要意义。然而当前仍有不少房产企业资金管理建立在过去房产牛市经验的基础上，建立在乐观的销售价格乐观的销售市场基础上，一旦销售预期在宏观调控环境下落空，有限的启动资金在销售回款滞后，银行融资受阻其他渠道融资成本飞涨情况下，企业资金计划管理几乎落空犹如一纸空文甚至没有了资金计划，决策层只有饮鸩止渴般地高息借款苦苦煎熬，犹如赌徒走在悬崖边的钢丝。一方面是飞速吞噬利润的高息，另一方面是听天由命的资金链，房地产企业险象环生的资金管理现状折射出房产企业资金管理的粗放，房产企业在过去房产牛市中四两拨千斤的资金运作模式和资金管理经验导致了濒临失控的企业经营风险。
（二）经营决策问题
当前市场环境下，是采取降价减持存货的去存货战略还是继续苦撑等待市场转机甚至抄底拿地呢，房产企业上下求索、左右彷徨。决策支持系统在,转自[星论文网]www.starlunwen.net哪里呢？财务部门能否对企业经营活动做出决策支持呢？
（三）项目管理问题
工程结算时间上有滞后特性，会计系统的成本负债核算也滞后，定期资金需求完全来自于工程部门，如果工程部门前期预算与实际出入较大情况下，就导致预算计划管理的脱节。在采用甲供材料的单包方式工程中，自身采购环节也常常存在类似的情况，工程进度、预算价格、预算数量与实际的差异较大，造成预算计划管理的脱节。常常出现计划赶不上变化，当预算资金出现问题时，也没有追究责任人严肃纪律加强责任心。
二、房地产内部会计控制的解决策略
（一）调整风险预期，提高风险意识，建立风险评估制度
我国长期的房地产牛市使得国内房地产开发企业大多风险意识不高，风险预期乐观，在日趋激烈的市场竞争和严峻的宏观调控环境下，随着房产市场向买方市场的转变趋势不可逆转，必然使每个房企提高风险意识，建立谨慎的风险管理机制，加大安全边际决策，加强风险预警。
建立风险评估制度，风险评估包括事前评估、事中评估以及事后评估三个阶段，作为房地产企业应该在事前对可能出现的风险进行估测，科学决策风险的取舍；当事中发生任何风险，应该及时采取相应预案，使风险降到最低；事后的评估为今后的经营发展提升和积累宝贵经验。
（二）建立以预算为导向的内部会计控制制度
当前环境下，房地产企业资金紧张是整个行业的共性，资金链是悬在每一个房企头上达摩克利斯之剑，如何舞剑才不危及自身，内部会计控制体系就是制胜秘笈之一。健全全面涵盖损益类、资金类的预算管控体系，预算本身不仅仅是停留在数据编制和比较，更重要的是强化经营行为要以预算为导向，动态做出决策调整，达到风险预警目的。以预算为纲，一方面要强化预算的权威性，便是强化风险面前的纪律性，另一方面预算本身要有风险应变的弹性，这也是预算具有可操作性和管理价值的体现。前者是制度层面的要求，后者是操作层面的要求。制度层面要求最高管理者重视并将风险管理以制度形式强化，操作层面要求预算具有应变能力，能实现风险的动态管理，在预算数据的采集和采信过程中还必须考虑非财务数据指标和帐外数据的因素，行业特性及对策要素。
（三）建立有房产行业特性的内部会计控制动态管理指标体系
房地产企业会计核算特殊性：会计收入确认滞后，税收收入确认提前。房地产企业一般都要经历预售、工程决算、完工交房、税务清算等阶段，从预售款计入预收账款，到会计确认收入，这个期间较长，房产企业会计口径收入往往有滞后性，而房产行业税务口径收入是按收到预售款当期预征税款，此外工程决算周期也较长。房产行业因会计收入确认和工程成本决算的滞后，导致通常涉及利润表数据的财务指标运用在房产企业多有失真或时效性的丧失，诸如存货周转率，甚至流动比速动比等常用偿债指标。
财务风险预警的要求与会计核算指标滞后性的矛盾，要求针对房产行业核算特性，建立相应的会计控制指标体系。因此房产企业内部会计控制指标应与预算指标相衔接，相关的财务指标应充分考虑收付实现和预计因素的份量，除货币指标外，还应辅助房产的实物指标或工程指标。为实现财务预警目的，内部会计控制指标不能束缚于会计准则的核算要求，应在充分利用确切历史数据基础上加大合理预计数据的比重，内部会计控制以动态管理及时响应经营的变化，不断的根据实际情况变化改进内部会计控制体系，方能实现对未来预警管理目的。
（四）建立有效的考核激励机制
房地产企业会计控制其中一个重要内容就是加强内部审计工作，结合自身企业的规模以及特点设置完善的审计监督体系，对管理层的工作进行及时有效的管理评价才能保证企业各种内部控制制度的有效性。
企业内部会计控制并不是某一个部门的事情，它关系着企业各个部门人员。作为房地产企业一方面要加强对管理层的规范经营意识，使他们具有维护企业制度，及时纠正不法行为的意识；另一方面也要使企业管理者给员工不断创造机会，使他们有一种主人翁精神。提高房产企业财务人员的综合素养，除熟悉会计准则和税务法规外，还需了解房地产行业相关业务知识。在科学的考核制度中，员工能够在这样的内部机制中形成自我激励和自我暗示，奖罚分明，重在鼓励，在这样的企业文化氛围下，使企业的各种制度能够发挥其应有的效果。
三、结语
总之，加强房地产企业的内部会计控制从本质上来说，是房地产企业的内部问题，其所产生的效果的全部动力来自于企业自身。但是从现阶段我国房地产企业的内部控制情况来看，其动力和执行力都不强，因此，需要相关部门通过规范指引等形式促进企业加强内部控制制度的建设，改变房地产企业财务内部会计控制现状，完善内部控制体系，最终使房地产企业能够良性运行。
参考文献：
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