2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(1)
房地产经纪概述
考情趋势分析
在近三年的考试中，本章的平均分值为11分，2010的考试分值为10分，题型全部为单项选择题和多项选择题。在考试新大纲增加了对房地产经纪行业发展展望的内容，在今年的考试中，分值估计在12分左右，主要题型单选题和多选题。
一、单项选择题
1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的()服务活动。
A.代理
B.居间
C.中介
D.行纪
2.下列选项中以占有交易标的为特征的是()。
A.经纪
B.经销
c.行纪
D.包销
3.下列分类按照房地产经纪服务方式的是()
A.房地产行纪与房地产代理
B.房地产居间与房地产代理
C.新建商品房经纪与存量房经纪
D.房地产买卖经纪与房地产租赁经纪
4.唐宋时期的房地产经纪人被称为()
A.中人
B.庄宅牙人
C.见证人
D.交易人
5.下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，不正确的是()。
A.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时接受一方或者相对两方委托人的委托
B.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时为一方或者相对两方提供服务
C.房地产代理业务，房地产经纪机构可以同时接受相对两方委托人的委托
D.房地产代理业务，房地产经纪机构只能同时接受一方委托
二、多项选择题
1.佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。
A.劳动收入
B.劳务收入
C.经营收入
D.风险收入
E.固定收入
2.下列关于经纪活动特点的有()
A.活动内容的服务性
B.活动地位的中介性
C.活动范围的广泛性
D.活动主体的专业性
E.活动目的的前瞻性
【答案及解析】
一、单项选择题
1.【答案】C
【解析】房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。
2.【答案】B
【解析】经销以占有交易标的，经纪、行纪和包销同交易标的之间关系均是不占有交易标的的关系。
3.【答案】B
【解析】房地产经纪的分类按照服务方式分为房地产居间与房地产代理两大类。
4.【答案】B
【解析】唐宋时期的房地产经纪人被称为庄宅牙人。庄宅牙人在当时是专事田宅交易的经纪人。
5.【答案】C
【解析】房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。
二、多项选择题
1.【答案】ACD
【解析】佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
2.【答案】ABE
【解析】经纪活动的特点有三个方面：活动内容的服务性、活动地位的中介性、活动主体的专业性。
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(2)
单项选择题
1.(2010)下列经济活动中，属于房地产经纪的是()。
A.房地产开发
B.房地产测绘
C.房地产代理
D.物业管理
2.(2010)房地产经纪活动存在的原因不包括()。
A.房地产交易需要签订书面合同
B.房地产具有特殊性
C.房地产交易具有复杂性
D.房地产市场具有信息不对称性
3.(2010)房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的()服务，并收取委托人佣金的行为。
A.代书
B.媒介
C.咨询
D.议价
4.(2010)房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规，解说交易程序及相关规定，警示不规范行为及后果，其作用是()。
A.促进交易公平
B.降低交易成本
C.规范交易行为
D.加速房地产流通
5.(2009)经济活动不同，经纪活动的主要特点是()。
A.占有交易标的，赚取差价
B.不占有交易标的，赚取佣金
C.不占有交易标的，赚取差价
D.不占有交易标的，赚取佣金和差价
6.(2009)下列关于信息费与佣金关系的表述中，正确的是()。
A.两者都是经纪收入的基本来源
B.两者收费标准相同
C.两者都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用
D.两者都在交易达成后收取
7.(2009)房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是()。
A.房地产买卖
B.房地产租赁
C.房地产代理
D.房地产居间
8.(2009)据史料记载，我国房地产经纪活动最早可以追溯到()。
A.唐代
B.宋代
C.元代
D.清代
9.(2009)按照我国产业结构分类，房地产业属于()。
A.现代服务业
B.第一产业
C.第二产业
D.第三产业
10.(2008)下列关于佣金的收取时间的表述中，正确的是()。
A.佣金应当在签订经纪合同时收取
B.佣金只能在完成经纪服务后收取
C.佣金应当在完成经纪服务前收取
D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
11.(2008)下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是()。
A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为
B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式
C.房地产拍卖可以看作是房地产代理的一种特殊形式
D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型
12.(2008)房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称，主要是由于()。
A.房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势
B.房地产经纪人员提高了交易效率
C.房地产经纪人员规范了交易程序
D.房地产经纪人员监管交易双方的行为
13.(2007)“接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务”。这说明经纪活动具有()
A.活动内容的服务性
B.活动主体的专业性
C.活动地位的中介性
D.活动责任的确定性
14.(2007)下列关于房地产经纪必要性的表述中，错误的是()
A.房地产商品可以集中到固定的市场进行展示
B.房地产价格高，经销商难以承受高额存货费用
C.房地产交易价格相当复杂
D.房地产交易心理相当复杂
15.(2005)房地产代理是指房地产经纪人以委托人的名义，在()内，与第三方进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为
A.业务范围
B.确保委托人利益的范围
C.委托人授权范围
D.经营范围
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(3)
在近三年的考试中，本章平均分值为14分，考题从单选题贯穿到综合分析题。2010年考试分值在13分，预计今年考试分值依然保持在13分，以单选题和多选题为主。
近三年题量分析表
一、单项选择题
1.下列不属于房地产经纪人员职业道德基本要求的是()。
A.规范执业
B.诚实信用
C.沟通为主
D.公平竞争
2.房地产经纪人协理享有的权利包括()。
A.有权不注册备案
B.有权签订经纪合同
c.有权独立开展经纪业务
D.有权加入房地产中介机构
3.人们维护自己所从事行业整体利益的基本意识，是()的萌芽。
A.社会公德
B.道德规范
C.道德关系
D.职业道德
4.委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人()。
A.应继续为其提供服务
B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务
C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定
D.有权拒绝为其提供服务
二、多项选择题
1.下列说法正确的是()。
A.房地产经纪人员可以发起设立或加入房地产经纪机构
B.房地产经纪人可以发起设立或加入房地产经纪机构
C.房地产经纪人协理可以发起设立或加入房地产经纪机构
D.房地产经纪人可以在全国范围内执业
E.房地产经纪人协理可以在全国范围内执业
2.房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括()三个方面。
A.职业良心
B.职业责任感
C.职业认知度
D.职业认可度
E.执业理念
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(4)
一、单项选择题
1.【答案】C
【解析】房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求：①遵纪守法;②规范执业;③诚实信用;④尽职守责;⑤公平竞争。沟通为主不属于房地产经纪人员的职业道德要求的内容。
2.【答案】D
【解析】房地产经纪人协理享有以下权利：①房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构;②协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
3.【答案】D
【解析】职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。职业道德萌芽于人们维护自己所从事行业的整体利益的基本意识。
4.【答案】D
【解析】房地产经纪人有权拒绝执行委托人发出的违法指令。
二、多项选择题
1.【答案】BD
【解析】房地产经纪人员是泛指所有从事房地产经纪人行业的人员，而房地产经纪人是指取得房地产经纪人执业资格证书的人员，因此AB两个选项的描述是不一样的，只有取得房地产经纪人执业资格证书的人员才能发起注册房地产经纪机构。房地产经纪人协理只能加入房地产经纪机构在房地产经纪人的指导下进行经纪活动，而且房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内执业。
2.【答案】ABE
【解析】房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。就思想观念而言，它包括对涉及房地产经纪活动的一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(5)
下列不属于房地产经纪机构经营战略的是()。
A.低成本战略
B.聚焦战略
C.综合性扩张战略
D.一体化成长战略
2.房地产经纪机构的品牌建立是以客户对企业服务的()为核心。
A.感知价值
B.忠诚度
C.满意度
D.信任度
3.()是客户关系管理的核心。
A.客户联络中心
B.客户资料数据库
C.客户分析子系统
D.决策支持子系统
4.房地产经纪机构办公系统组织不包含()。
A.办公室地址选择
B.区域分布
C.办公室内部布局
D.办公室网络系统
5.下列关于目标激励的说法错误的是()。
A.长期目标和远期目标结合
B.集体利益和个人利益相结合
C.目标设立远大
D.目标实现之后能够获得利益
6.房地产经纪机构风险规避的第三个步骤是()。
A.针对预知风险进行进一步调研
B.草拟消除风险的方案
C.报上级批准方案
D.实施方案
二、多项选择题
1.下列选项中属于房地产经纪机构的客户关系管理中留住老客户的手段是()。
A.提供个性化服务
B.正确处理投诉
C.建立长久的合作关系
D.与客户积极沟通
E.鼓励客户推荐
2.房地产经纪机构风险的规避的措施表述正确的有()。
A.对房地产经纪人的行为进行监督
B.加强对房地产经纪人的风险教育
C.加强对房地产经纪人的职业道德教育
D.教育房地产经纪人在与客户签约中，尽量规避公司的应承担的责任
E.加强公司内部的制度建设
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(6)
一、单项选择题
1.【答案】C
【解析】房地产经纪机构的经营战略包括低成本战略、聚焦战略、一体化成长战略和多样化战略;房地产经纪机构的扩张战略包括综合性扩张战略和跨地域市场扩张战略、跨专业市场扩张战略、跨行业扩张战略。
2.【答案】A
【解析】房地产经纪机构品牌管理的特点：①特定的品牌只和特定的产品或企业联系在一起，品牌具有排他性;②品牌具有品牌价值;③品牌具有丰富的内涵。
3.【答案】B
【解析】客户关系管理系统的构成：房地产经纪机构客户关系管理系统是信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案在房地产经纪机构的应用。该系统由客户联络中心、客户资料据库、客户分析子系统、决策支持子系统等构成，其中，客户资料数据库是客户关系管理的核心。
4.【答案】D
【解析】房地产经纪机构办公系统组织：①办公地址选择;②办公室的区域分布;③办公室内部布局。
5.【答案】C
【解析】设立的目标要经过努力能够实现。
6.【答案】C
【解析】风险规避过程由以下几个步骤构成：第一步，针对预知风险进行进一步调研;第二步，根据调研结果，草拟消除风险的方案;第三步，将该方案与相关人员讨论，并报上级批准;第四步，实施该方案。
二、多项选择题
1.【答案】ABCD
【解析】鼓励客户推荐和给新客户提供附加服务属于客户关系管理中争取新客户的内容。
2.【答案】ABCE
【解析】房地产经纪机构风险规避主要措施有：加强对房地产经纪人的教育和培养，包括对职业道德，风险教育;完善企业自身的制度建设和日常管理，包括对房地产经纪人日常行为的监督和管理，建立有效的风险识别和警示系统。D项中，在与客户签约过程中，要明确当事人的权利和义务，不能为了利益而规避公司应当承担的责任。
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(7)
单项选择题
1.房地产经纪机构在()中，更注重与客户建立长期的合作关系。
A.房地产买卖经纪业务
B.房地产租赁经纪业务
C.房地产转让经纪业务
D.房地产抵押经纪业务
2.客户开发中最快最有效的方式是()。
A.驻守
B.同行开发
C.信函开发
D.老客户开发
3.对于房地产经纪人的资格条件、信用能力、服务标准等委托人应该知情的信息，房地产经纪人应()告知委托人。
A.在合同签订前
B.在合同签订时
C.在合同签订后
D.随时
二、多项选择题
1.我国房地产经纪业主要的代理业务包括()。
A.新建商品房销售代理
B.承租房屋代理
C.房屋出租代理
D.存量房出售代理
E.二手房买房代理
2.下列存量房经纪业务基本流程中正确的做法是()。
A.客户就是上帝，跟着客户的思路走
B.尊重和利用顾问
C.了解出租人
D.能力判断
E.绝对禁止“压迫”措施
【答案及解析】
一、单项选择题
1.【答案】B
【解析】按交易类型可将房地产经纪业务分为BCD，转让包括买卖、赠与、互换，而房地产经纪人主要从事的房地产转让经纪业务是房地产买卖经纪业务。由于租赁交易的当事人反复交易的频率远远高于买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更注意与客户建立长期合作关系。
2.【答案】B
【解析】客户开发的方法之同行开发是客户开发中最快最有效的方式。
3.【答案】A
【解析】当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。要向客户告知房地产经纪机构的名称、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。
二、多项选择题
1.【答案】ACD
【解析】目前我国卖方代理是房地产经纪业最主要的代理业务，主要分为新建商品房销售代理、房屋出租代理和存量房出售代理三种类型，而房地产买方代理业务远远少于卖方代理业务。
2.【答案】BCD
【解析】简单理解客户就晕上帝，最终帮不了顾客，应进行正确的需求引导;而遇到迟迟不下决定的客户，可慎重采用“压迫”措施。
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(8)
单项选择题
1.房地产登记信息包括房地产()登记凭证和房屋()登记机关对房屋权利的记载信息。
A.初始，权利
B.原始，权属
C.初始，权属
D.原始，权利
2.在存量房买卖中的房地产登记中，须出示原件及复印件的是()。
A.房地产登记申请书
B.房地产权证。
C.房地产买卖合同
D.当事人身份证明
3.对于房地产开发投资咨询，最常见的投资咨询服务是房地产开发项目的()。
A.可行性研究报告
B.市场分析
C.市场预测
D.市场供求
4.房地产租赁经营的有效毛收入()。
A.NOI
B.PGI
C.EGI
D.ETI
5.台湾的著名房地产经纪机构信义房屋，多年前就在台湾创立了()，并在实际业务中加以实施。
A.不动产说明书
B.房地产说明书
C.房屋说明书
D.房产说明书
二、多项选择题
1.下列关于房地产抵押贷款手续代办业务的说法正确的是()。
A.房地产抵押贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款
B.个人住房抵押贷款偿还最高比例一般是50%
C.等额本息偿还初期还款压力较大
D.房地产居间方代办抵押贷款手续对贷款申请结果承担担保责任
E.首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前
2.房地产法律咨询服务的方式包括()
A.房产权属审查
B.个案解答
C.合同审查
D.商业文书审查
E.房地产全程法律服务
2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(9)
一、单项选择题
1.【答案】B
【解析】房地产登记信息查询：房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。
2.【答案】D
【解析】存量房地产买卖的转移登记应当向登记机构提交下列文件：①房地产登记申请书(原件);②当事人身份证明(原件及复印件);③房地产权证(原件);④房地产买卖合同(原件);⑤地籍图(原件二份);⑥房屋平面图(原件二份);⑦契税完税凭证(原件)。
3.【答案】A
【解析】见房地产投资咨询业务：房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而过卖或租赁等形式获利的商业活动。对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目可行性研究报告。
4.【答案】C
【解析】房地产可行性租金的估算步骤如下：①求取房地产价值;②确定房地产投资收益率;③计算房地产投资应获得的净收益(NOI);④估算租赁经营需投入的日常经营费用;⑤估算房地产租赁经营的有效毛收益;⑥估算房地产租赁经营潜在毛收益(PGI);⑦求取可行性租金。
5.【答案】A
【解析】房地产交易保障服务之房屋质量保：我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度，并在实际业务进行中加以实施。
二、多项选择题
1.【答案】ABDE
【解析】房地产抵押贷款手续代办在经纪服务中，房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%。采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的。门店代办贷款较为普遍，但如E操作中不注意风险防范，客户贷款不成功的责任就可能要由经纪门店承担。
2.【答案】BDE
【解析】房地产法律咨询服务的方式主要有三种：①个案解答;②商业文书审查;③房地产全程法律服务。
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