鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司0
山东鲁能集团有限公司
拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目
所涉及的海南盈滨岛置业有限公司
资产评估报告书
中企华评报字(2010)第018-4号
共一册，第一册
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一○年三月二十九日
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司1
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司2
资产评估报告书
目录
声明.............................................................................................................4
资产评估报告书摘要.......................................................................................5
资产评估报告书................................................................................................7
一、委托方和资产占有方简介...........................................................................7
二、评估目的........................................................................................................10
三、评估对象和评估范围..................................................................................10
四、评估价值类型...............................................................................................11
五、评估基准日....................................................................................................11
六、评估依据........................................................................................................12
七、评估方法........................................................................................................16
八、评估程序实施过程和情况.........................................................................23
九、评估假设........................................................................................................27
十、评估结论........................................................................................................27
十一、特别事项说明...........................................................................................30
十二、评估报告使用限制说明.........................................................................31
十三、评估报告提出日期..................................................................................32
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司3
资产评估报告书附件.....................................................................................33
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司4
声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准
则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，
评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责
任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经
其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与
相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题
进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估
报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和
限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司5
山东鲁能集团有限公司
拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目
所涉及的海南盈滨岛置业有限公司
资产评估报告书摘要
中企华评报字(2010)第018-4号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面
情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
因山东鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)拟认购天津广宇发
展股份有限公司(以下简称“广宇发展”)定向增发股份之事宜，北京中企
华资产评估有限责任公司接受鲁能集团的委托，对该经济行为所涉及的海
南盈滨岛置业有限公司进行了评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原
则，对所涉及的海南盈滨岛置业有限公司的全部资产及相关负债实施了实
地查勘、调查与询证，对海南盈滨岛置业有限公司在2009年11月30日持
续经营前提下所表现的市场价值，采用了资产基础法和收益法进行了评
估，根据评估对象特点，本报告最终采用资产基础法的评估结果作为最终
评估结果。根据上述评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，经中瑞岳华会计
师事务所有限公司审计后企业账面总资产为72706.91万元，总负债
43728.34万元，净资产28978.57万元；评估后的总资产价值为128,589.61万
元，负债总额为43728.34万元，净资产为84,861.27万元，净资产评估增值
55,882.70万元，增值率为192.84%。具体评估汇总情况详见下表：
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司6
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目账面价值评估价值增减值增值率%
ABC=B-AD=C/A100%
一、流动资产1
57,359.3897,291.7539,932.3769.62
二、非流动资产2
15,347.5331,297.8615,950.33103.93
其中：长期股权投资3
14,980.0030,935.2315,955.23106.51
投资性房地产4
0.000.000.00
固定资产5
110.41104.62-5.79-5.24
在建工程6
0.000.000.00
无形资产7
5.616.500.8915.86
其中：土地使用权8
0.000.000.00
其他非流动资产9
251.51251.510.000.00
资产总计10
72,706.91128,589.6155,882.7076.86
三、流动负债11
43,728.3443,728.340.000.00
四、非流动负债12
0.000.000.00
负债总计13
43,728.3443,728.340.000.00
净资产14
28,978.5784,861.2755,882.70192.84
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份事宜所涉及的海南盈滨岛置
业有限公司50%股权价值，按照评估后海南盈滨岛置业有限公司股东全部
权益价值乘以股权比例确定为42430.64万元，该结果未考虑控股权溢价的
影响。
本报告所揭示的评估结论仅对鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股
份项目有效，使用有效期为自评估基准日起1年，超过一年需要重新进行
评估。
本评估结论是在本报告所列的各项前提假设及限制条件下成立，提请
报告使用者关注“特别事项说明”对本评估结论的影响。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司7
山东鲁能集团有限公司
拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目
所涉及的海南盈滨岛置业有限公司
资产评估报告书
中企华评报字(2010)第018-4号
山东鲁能集团有限公司、天津广宇发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按
照必要的评估程序，对贵公司拟认购天津广宇发展股份有限公司(以下简称
“广宇发展”)定向增发股份之事宜，所涉及的海南盈滨岛置业有限公司的
全部资产及相关负债和股东全部权益价值，在2009年11月30日的市场价
值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方和被评估单位简介
本次评估的委托方为山东鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有
限公司，产权持有者为山东鲁能集团有限公司，被评估单位为海南盈滨岛
置业有限公司
(一)委托方之一简介
1．单位名称：山东鲁能集团有限公司
2．住所：济南市市中区经三路61号
3．法定代表人：徐鹏
4．注册资本：100亿元
5．企业类型：有限责任公司
6．经营范围：投资于电力产业、采矿业、制造业、房地产业、建筑
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司8
业、交通运输和仓储业、住宿和餐饮业、金融业、科学研究和综合技术服
务（不含法律、法规限制的范围）；批发和零售贸易（不含法律、法规限
制的范围）；企业管理服务。
7．历史沿革及企业概况：
山东鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)，成立于2002年12月12
日，以煤电、房地产、港运物流等为核心业务。
鲁能集团公司为山东电力集团公司的全资子公司。
(二)委托方之二简介
1．单位名称：天津广宇发展股份有限公司
2．住所：天津经济技术开发区第三大街16号(泰达中心)
3．法定代表人：赵健
4．注册资本：512717581元
5．企业类型：股份有限公司
6．经营范围：GD系列自动售货机的生产、销售、租赁和技术与售后
服务(包含维修、改造、测试及技术咨询等)；GD系列防伪检测仪生产、销
售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产
品生产、销售、租赁和技术与售后服务(包含维修、改造、测试及技术咨询
等)；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售；喷涂；自营和代
理各类商品和技术的进出口业务。电气设备的检修、维护。
7．历史沿革及企业概况：
天津广宇发展股份有限公司，公司前身天津立达(集团)公司国际商场，
成立于1986年5月，1991年始进行股份制改组,将原公司净资产折为7033.72
万股国家股，1993年10月25日至1993年11月30日，发行社会公众股3340
万股，1993年12月10日在深交所上市。
截至评估基准日，公司总股本为512717581股，均为非限制流通股。
2010年1月13日，根据国务院国有资产监督管理委员会《关于天津广宇
发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复》(国资产权
［2010］7号)，公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和天津南开生物化工
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司9
有限公司将其持有的广宇发展的424.15万股和9839.143万股股份无偿划转
给鲁能集团。划转完成后，鲁能集团持有10263.293万股，占总股本的20.
017%，为公司第一大股东。
(三)被评估单位简介
1．企业名称：海南盈滨岛置业有限公司
2．注册地址：海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路
3．法定代表人：赵健
4．注册资本：人民币叁亿元
5．企业类型：有限责任公司
6．经营范围：在规划范围内进行房地产开发及销售，酒店管理，旅
游项目开发，种植养殖，高尔夫球场规划设计，游艇俱乐部及其配套设施
的开发、建设、经营、管理（凡需行政许可的项目凭许可证经营）。
7．历史沿革及现状：
海南盈滨岛置业有限公司由青岛恒源英大置业有限公司、海南英大房
地产开发有限公司于2007年7月6日共同出资设立，成立时注册资本为
10,000万元，其中，青岛恒源英大置业有限公司出资9,000万元，占注册资
本的90.00%，海南英大房地产开发有限公司出资1,000万元，占注册资本
的10.00%。根据2008年1月6日公司股东会决议，海南盈滨岛增加注册资
本20,000万元，增资后注册资本为30,000万元。变更后，海南英大房地产
开发有限公司出资15,000万元，占注册资本的50.00%，青岛恒源英大置业
有限公司出资15,000万元，占注册资本的50.00%。2009年12月根据国家
电网公司《关于山东鲁能集团有限公司产权整合方案的批复》（国家电网
财[2009]762号）的规定，海南英大房地产开发有限公司持有海南盈滨岛的
50%股权无偿划转至山东鲁能集团有限公司，海南盈滨岛成为山东鲁能集
团有限公司的子公司。
8．近三年资产、财务、经营状况
截至2009年11月30日止，本公司总资产为727,069,124.03元，负债总
计为437,283,400.17元，净资产为289,785,723.86元，净利润为-10,210,526.14
元。截至2008年12月31日止，本总资产为701,965,837.88元，负债总计为
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司10
401,969,587.88元，净资产为299,996,250.00元，净利润为-3,750.00元。截至
2007年12月31日止，本公司总资产为723,327,835.04元，负债总计为
623,327,835.04元，净资产为100,000,000.00元。
9．正在进行的投资项目
公司目前正处于开发项目阶段，相关手续及证件件办理后，海蓝福源
首期纯别墅项目桃花涧预计年底进行开盘销售。
10．与山东鲁能集团有限公司的关系
2009年12月根据国家电网公司《关于山东鲁能集团有限公司产权整
合方案的批复》（国家电网财[2009]762号）的规定，海南英大房地产开发
有限公司持有海南盈滨岛的50%股权无偿划转至山东鲁能集团有限公司，
海南盈滨岛成为山东鲁能集团有限公司的子公司。
二、评估目的
因鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份之事宜，北京中企华资产评
估有限责任公司接受鲁能集团和广宇发展的共同委托，对该经济行为所涉
及的海南盈滨岛置业有限公司的全部资产及相关负债和股东全部权益价
值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。关于天津广宇发展股份
有限公司重大资产重组的议案》已经得到鲁能集团第五届董事会第三次会
议审议通过。
三、评估对象和评估范围
评估对象为鲁能集团持有的海南盈滨岛置业有限公司50%股权。评估
范围为海南盈滨岛置业有限公司全部资产及相关负债，具体包括：流动资
产、固定资产、流动负债。
评估基准日海南盈滨岛置业有限公司账面资产总额72706.91万元，总
负债为43728.34万元，净资产为28978.57万元(账面值业经北京中瑞岳华会
计师事务所有限责任公司审计)。具体如下表：
金额单位：人民币万元
项目账面原值账面净值
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司11
流动资产57,359.38
非流动资产15,347.53
其中：长期投资14,980.00
投资性房地产0.00
固定资产124.57110.41
其中：在建工程0.00
无形资产6.775.61
其中：土地使用权0.00
其它非流动资产251.51
资产总计72,706.91
流动负债43,728.34
非流动负债0.00
负债总计43,728.34
净资产28,978.57
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
于评估基准日，所涉及的鲁能集团持有的海南盈滨岛置业有限公司的
股权，权属清晰，无权属受限情况。
四、评估价值类型
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值，是指有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估
资产(或股权)可以期望并能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及
市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易
方将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地决定其交
易行为。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009年11月30日。
一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际
存在的资产。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司12
该评估基准日由委托方及各中介机构共同商讨确定。确定评估基准
日所考虑的主要因素包括：经济行为的实现、会计期末等。
六、评估依据
(一)行为依据
1、山东鲁能集团有限公司第五届董事会第三次会议决议；
2、委托方与北京中企华资产评估有限责任公司签定的评估业务合同
书。
(二)法规依据
1.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国
人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
2.《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院令第
378号)；
3.《企业国有产权转让管理暂行规定》(国务院国有资产监督管理委员
会令第3号)；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员
会令第12号)；
5.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91号)；
6.《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局国资办
发(1992)36号)；
7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国
有资产监督管理委员会国资产权[2006]274号)；
8.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十八次会议修订)；
9.国务院国资委和财政部联合发布的《关于企业国有产权转让有关事
项的通知》(国资发产权[2006]306号文件)；
10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资
产权[2009]941号)；
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司13
11.《中华人民共和国土地管理法》；
12.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
13.《中华人民共和国城市规划法》；
14.《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务院
令55号)；
15.国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)；
16.国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)；
17.国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促
进国有企业改革和发展的若干意见〉的通知》(国土资发[1999]433号)；
18.财政部财会[2000]25号文《企业会计制度》；
19.财政部财会[2001]43号文《实施《企业会计制度》及其相关准则
问题解答》；
20.财政部令第33号和财会[2006]3号下发的《企业会计准则》；
21.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)准则依据
1.财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道
德准则—基本准则》的通知(财企[2004]20号)；
2.中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导
意见》(会协[2003]18号)；
3.中国资产评估协会《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协
[2004]134号)；
4.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则--评估报告》、《资产
评估准则评估程序》、《资产评估准则业务约定书》、《资产评估准
则工作底稿》、《资产评估准则机器设备》、《资产评估准则不动
产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则的通知(中评
协[2007]189号)；
5.中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知
(中评协[2008]218号)；
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司14
6.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——无形资产》和《专
利资产评估指导意见》的通知(中评协[2008]217号)；
7.中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协
[1996]03号)；
8.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
9.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
(四)产权依据
1.企业国有资产产权登记证；
2.房屋所有权证及其他产权证明文件；
3.土地使用权证及其他产权证明文件；
4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；
5.车辆行驶证；
6.长期投资协议、有关股权划转和转让文件、持股证明文件；
7.设备购置合同、发票等。
(五)取价依据
1.劳动和社会保障部、财政部《关于调整原行业统筹企业基本养老保
险缴费比例的通知》(劳设部发[2003]7号)；
2.海口市现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预
算定额、市政工程预算定额等定额资料；
3.海口市的建筑工程费用定额、安装工程费用定额、装饰工程费用定
额、市政工程费用定额等定额资料；
4.海口市现行的材料预算价格资料；
5.海口市现行的建筑工程概算指标；
6.类似的典型工程造价资料；
7.海口市地房地产市场情况；
8.海口市同类房地产销售价格情况；
9.建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
10.海口市2009年四季度工程造价信息；
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司15
11.海口市地方有关政府收取的前期和其它费用标准；
12.国家有关部门公布的建设前期和其它费用标准；
13.国家发展计划委员会、建设部计价格[2002]10号文-关于发布《工
程勘察设计收费管理规定》的通知；
14.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理费及相关服
务管理规定》通知(发改价格[2007]670号)；
15.国经贸经[1997]456号《关于发布汽车报废标准的通知》、国经
贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》、国经贸
[1998]407号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
16.《中国机电产品报价手册》(2009年)；
17.黑马信息广告(2009.11)；
18.联合商情(2009.11)；
19.慧聪商情(2009.11)；
20.资产占有单位提供的设备台帐；
21.资产占有单位提供的购买合同和发票；
22.重要设备购置合同、招投标资料；
23.评估基准日(2009年11月30日)的存贷款利率和外汇汇率；
24.海南盈滨岛的各单位验资报告；
25.前三年会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)；
26.海南盈滨岛提供的前三年收入构成及分析资料；
27.海南盈滨岛提供的前三年营业费用分析资料；
28.海南盈滨岛提供的历年固定资产折旧提取方法；
29.海南盈滨岛审计后的前两年及评估基准日的审计报告；
30.海南盈滨岛提供的人员结构和薪金资料；
31.海南盈滨岛提供的未来发展规划；
32.海南盈滨岛提供的未来2年收入成本预测；
33.本公司收集的有关市场资料、产业经济和宏观经济资料。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司16
七、评估方法
本次评估对象为鲁能集团持有的海南盈滨岛置业有限公司50%股权，
先对海南盈滨岛置业有限公司进行整体评估，根据整体评估结果乘以相应
的鲁能集团持股比例计算长期股权投资价值。
根据企业价值评估指导意见，对企业价值进行整体评估的需采用两种
以上评估方法。包括资产基础法、收益法和市场法等。对于本项目来说，
由于类似的交易案例资料缺乏，市场法难以有效实行。因此采用资产基础
法和收益法对纳入评估范围的海南盈滨岛置业有限公司进行整体评估，并
根据分析确定各单位最终评估结果。
(一)资产基础法
资产基础法评估根据各项资产的实际情况适当地选择了市场法、收益
法、假设开发法或重置成本法进行评估，然后加和得出总资产评估值。对
纳入评估范围的海南盈滨岛置业有限公司各类资产及负债的评估方法如
下：
1、关于流动资产的评估
流动资产的评估，主要采用重置成本法。
(1)对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现
金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估
基准日现金数，对银行存款余额调节表进行试算平衡。核对无误后，以经
核实后的账面价值确认评估价值。对于外币货币资金，按清查核实后原币
金额乘以评估基准日该原币对人民币汇率确定评估值。
(2)对于应收款项和其他应收款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，
并对大额应收款项进行函证或相关替代程序进行清查核实，在进行业务内
容和账龄分析的基础上，对于预计能够全额收回的款项，按清查核实后账
面值确定评估值；对于有确凿证据证明不能收回的款项，评估为0；对于
预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款
项，在逐笔分析业务内容的基础上，结合账龄分析分别确定一定比例的风
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司17
险损失。
(3)对于预付账款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，并对大额款项
进行函证或相关替代程序进行清查核实，在此基础上按预计可收回相关资
产和权益确定评估值。
(4)对于存货，主要为房地产开发成本项目等。
1)对房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行
评估。由于房地产开发成本属于存货，在假设开发法评估结果基础上需扣
除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下：
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-
销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值=已签约房屋销售金额＋
未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房地产价值
等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程
费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣金
(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土
地增值税。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司18
⑦投资利息
投资利息=税前评估价值×利率×后续开发期+(后续开发成本+管理费
用)×利率×后续开发期/2
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成本+
管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
2)对房地产开发成本中的尚未投资开发的土地
为其拥有的土地使用权，采用基准地价系数修正法评估，计算公式如
下。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等
评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处
区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地
价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。计算公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki)×Kj
其中：V——土地价格
V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki——宗地地价修正系数
Kji——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
涉及的各地区土地使用权评估，具体计算公式根据各地公布的基准地
价文件确定。
2、关于长期投资的评估
委托评估的长期投资为海南盈滨岛持有的海南永庆生态文化旅业有
限公司的股权，于评估基准日后该股权已经全部转让，本次评估参照实际
转让价格扣除各项税费计算确定评估值。
3、关于机器设备的评估
对于机器设备主要采用重置成本法进行评估，对于报废的旧设备有回
收价值的以估计回收价值为评估值，无回收价值的评估值为零。
评估值=重置全价×综合成新率
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司19
(1)设备重置全价的确定
①机器设备、电子设备重置全价的确定
本次评估范围内的机器设备和电子设备主要是国内采购或国内代理，
其购置价大部分包含了安装调试费、运杂费，其重置全价等于购置价；对
不需要安装及调试的设备(电脑、打印机等)，直接以向制造商、供应商询
价或以近期同类设备的合同价等价格作为重置全价；对于购置价中不包含
安装调试费、运杂费且安装调试时间较长的大型设备，在购置价的基础上，
加上一定的运杂费、安装调试费用和资金成本作为重置全价。重置全价的
公式为：
重置全价＝设备购置价＋安装调试费＋运杂费+资金成本
设备购置价在查询评估基准日近期的公允市场交易价格，或直接向制
造商、供应商询价，同时收集和参考近期同类设备的合同价等有关资料的
基础上确定。
安装调试费按不同类型设备，根据有关安装取费比率计算确定。
运杂费根据运输距离及最佳运输方式按市场运费率计算确定。
资金成本按评估基准日贷款利率、合理工期，假设资金平均投入计算
确定，对于合理工期短于6个月的项目，资金成本忽略不计。
②车辆重置全价的确定
车辆重置全价由车辆购置价、购置税、牌照费三部分构成。
重置全价＝车辆购置价＋购置税＋牌照费
购置价：车辆所在地市场价格。
购置税＝购置价÷(1+17%)×10%。
牌照费：包括验车费、手续费等。
(2)成新率的确定
①对于生产经营设备，通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设
备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人
员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司20
位使用状况，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法
综合测定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于办公设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况的
现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
③对于车辆等，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、
使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况
加以修正，确定其综合成新率。
车辆理论成新率，根据已使用年限和已行驶里程分别计算：
年限法成新率＝(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否正常，电路是否
通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等，根据勘察结果，在
理论成新率的基础上进行调整，确定综合成新率。
(3)评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
评估值=重置全价×成新率
4、关于其他无形资产的评估
委托评估无形资产包括办公软件和财务软件，在市场询价的基础上考
虑版本差异确定评估值。
5、关于递延所得税资产的评估
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面
价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认所产生的
递延所得税资产或递延所得税负债。
评估范围的递延所得税资产是企业核算资产或负债、以及未作为资产
和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目，在后续计量过
程中因企业会计准则规定，产生的账面价值与其计税基础的可抵扣暂时性
差异，对企业未来所得税造成的影响。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司21
企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递
延所得税资产。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，
核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否
将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相
关规定，在此基础上按核实后帐面价值确定评估值。
6、关于流动负债的评估
关于负债，我们根据企业提供的各项目明细表，检验核实各项负债在
评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者
实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
(二)收益法
收益法，就是运用适当的折现率或资本化率，将未来的纯收益折算为
现值的估价方法。具体操作时可以采用净利润折现、净现金流折现或未来
收益资本化。
本次评估采用折现现金流量法进行估算。
1、计算模型
本次评估收益法模型选用企业自由现金流。
企业价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期
股权投资价值
股东全部权益价值=企业价值-有息债务
有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应
付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
其中：营业性资产价值按以下公式确定
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+
明确的预测期之后的自由现金流量(终值)现值
2、预测期的确定
根据企业现有开发项目及土地储备情况，以及未来开发计划，预测期
至现有项目完成开发后一年，后延一年主要是考虑到房地产物业销售相对
于房地产开发有一定滞后。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司22
3、收益期的确定
对于无自营物业的房地产企业，收益期按预测期确定；对于有自营物
业的房地产企业，无特殊情况表明企业难以持续经营，而且通过正常的维
护、更新，设备及生产设施状况能持续发挥效用，收益期按永续确定。
4、自由现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流，盈滨岛为一家房地产开发公司，自由
现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及
附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所
得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
5、终值的确定
收益期为预测期，终值按预测期末回收资产确定。
6、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自
由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
K
e
为权益资本成本；
K
d
为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
其中：K
e
=R
f
+β
L
×RP
m
+R
c
R
f
：无风险报酬率；
β
L
：企业风险系数；
RP
m
：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数。
7、溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产，采用重置成本法确定评估值。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司23
8、非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系的，包括不产生效
益的资产和评估预测收益无关的资产，第一类资产不产生利润，第二类资
产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。采用重置成本法确定评估
值。
9、长期股权投资价值的确定
委托评估的长期投资为海南盈滨岛持有的海南永庆生态文化旅业有
限公司的股权，于评估基准日后该股权已经全部转让，本次评估参照实际
转让价格扣除各项税费计算确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，我公司有关领导与鲁能
集团等单位的有关人员进行了交流，首先向委托方了解认购方案、工作进
度，评估目的，评估对象和范围，评估基准日。接受委托后，我公司确定
该项目负责人，成立了鲁能地产评估项目组。在评估项目组进入现场之前，
项目负责人就资产评估的前期准备工作与鲁能集团及相关单位进行了交
流，并向鲁能集团及相关单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供
资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释。
(二)制订评估方案
根据评估目的，制定了鲁能地产项目资产评估操作方案和计划，拟定
收集资料提纲。并根据委估资产多数为房地产类资产的特点，专门制定了
鲁能地产项目房地产类资产评估操作方案，作为资产评估操作方案的重要
组成部分，全程指导和规范评估作价。
(三)资产清查和资料收集、分析
1、资产清查
(1)清查组织工作
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司24
2009年11月27日开始，评估人员陆续到达评估现场，对申报评估资
产进行现场清查。
根据企业申报评估资产类型，评估人员分为财务、房产和设备三组，
按照鲁能地产项目操作方案要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。
清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
(2)清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提
供的资料；
在评估人员到达现场前，通过电话、传真等方式指导企业相关的财务
与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评
估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记
填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员到达现场后，通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围
内具体对象的详细状况。然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步
检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资
料，检查资产评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
2009年11月28日-12月20日，依据评估资产评估明细表、评估调查
表，对申报资产进行现场勘察。
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程
中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录、
运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过和
设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出
情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些
步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况。
④补充、修改和完善资产评估明细表
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司25
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”
“实”相符。
⑤核实产权证明文件
对评估范围内的房产、土地、车辆的产权进行调查核实，但对产权证
的真实有效性不承担责任。评估是在调查核实房屋等产权的基础上进行
的，不存在产权纠纷的问题。
(3)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了
不同的清查方法。
①固定资产的清查
A、对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的
办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过80%。评估人员查
阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备
品备件和各项费用比例。
②无形资产的清查
对申报评估的其他无形资产，评估人员核查了有关购买合同、版本、
购置后升级换代情况。
③流动资产、负债的清查
A、实物性流动资产清查(主要为存货)
a.对房地产开发产品，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房
屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、物业状况等，并对具体项
目的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、建设施工许可证、销售许可证等)等进行核实，对周边同
类项目进行市场调研。对建设年代较早的未售尾房，现场勘察了房屋成新
度。
b.对房地产开发成本，主要核实项目规划、工程进度、项目预算等，
并对已发生成本的合理性进行核实，对周边同类项目进行市场调研。
B、非实物资产和负债的清查
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司26
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性
流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、其他应收款、待摊费用、
应付账款、其他应付款、应付福利费、应交税金、其他未交款、预提费用、
长期应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比
较严格，账目清楚，无重大异常情况。
2、有关经营资料的收集和分析
(1)收集各单位前三年的会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)；
(2)分析各单位收入构成及各年收入的变化原因;
(3)分析各单位前三年成本费用的构成及各年成本费用的变化原因；
(4)分析各单位固定资产折旧与摊销对现金流的影响；
(5)分析各单位各类资产状况。
(四)评定估算
1、资产基础法评估
根据现场清查情况和评估人员的询价结果，按照通用的评估方法对各
项委估资产进行评定估算、汇总。
2、收益法评估
(1)综合各单位提供的资料及评估组的调查结果，对未来收益期限内的
收入、成本费用、净现金流量及其他财务数据进行预测及计算；
(2)通过对行业风险、公司风险、政策风险等风险因素的分析，确定折
现率；
(3)按照收益法计算公式确定收益法评估值；
3、根据资产基础法和收益法评估过程、结果撰写评估技术说明和评
估报告。
4、将报告初稿送公司进行三级审核，根据公司审核意见，修订评估
报告，出具评估报告终稿。
(五)提交报告
于2010年3月29日将正式评估报告提交给委托方。
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司27
九、评估假设
本次评估建立在下述假设之上，根据资产评估的要求，认定这些假设
条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由
于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
(一)一般性假设和限定条件：
1.本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素;
2.影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本
政策无重大变化，宏观经济形势不会出现重大变化；企业所处地区的政治、
经济和社会环境无重大变化；
3.国家现行的银行利率、汇率、税收政策、政策性征收费用等无重大
改变；
4.企业会计政策与核算方法和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致；
5.企业经营所消耗的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
6.针对评估基准日资产的实际状况，企业管理团队无重大变化，并尽
职尽责按照目前的经营方式和经营计划持续经营；
7.假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式
与目前方向保持一致。
8.除评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守所有有关的法律
法规；
9.无其他不可预测和不可抗力因素对企业造成的重大不利影响。
(二)特殊性假设和限定条件：
1.纳入评估范围的各公司房地产项目能按计划进行开发。
2.已经签订土地出让合同但于基准日尚未获取的土地，能够按照相关
合同、协议取得。
十、评估结论
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司28
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则及履行
必要的评估程序，北京中企华资产评估有限责任公司对鲁能集团拟认购广
宇发展定向增发股份所涉及的海南盈滨岛置业有限公司的全部资产和负
债及股东全部权益价值进行了评估，本次评估分别采用资产基础法和收益
法。
评估结果如下：
(一)资产基础法评估结果
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，经中瑞岳华会计
师事务所有限公司审计后企业账面总资产为72706.91万元，总负债
43728.34万元，净资产28978.57万元；评估后的总资产价值为128,589.61万
元，负债总额为43728.34万元，净资产为84,861.27万元，净资产评估增值
55,882.70万元，增值率为192.84%。具体评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2009年11月30日金额单位：人民币万元
项目账面价值评估价值增减值增值率%
ABC=B-AD=C/A100%
一、流动资产157,359.3897,291.7539,932.3769.62
二、非流动资产215,347.5331,297.8615,950.33103.93
其中：长期股权投资314,980.0030,935.2315,955.23106.51
投资性房地产40.000.000.00
固定资产5110.41104.62-5.79-5.24
在建工程60.000.000.00
无形资产75.616.500.8915.86
其中：土地使用权80.000.000.00
其他非流动资产9251.51251.510.000.00
资产总计1072,706.91128,589.6155,882.7076.86
三、流动负债1143,728.3443,728.340.000.00
四、非流动负债120.000.000.00
负债总计1343,728.3443,728.340.000.00
净资产1428,978.5784,861.2755,882.70192.84
(二)收益法评估结果
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司29
在评估基准日2009年11月30日持续经营前提下，海南盈滨岛置业有
限公司股东全部权益价值的账面值28978.57万元，评估值90,593.17万元，
评估增值61,614.59万元，增值率为213%。
(三)最终评估结果的确定
资产基础法评估后净资产为84,861.27万元，收益法评估后股东全部权
益价值为90,593.17万元，两种方法评估结果存在一定的差异。差异产生原
因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力
角度考虑的，成本法是从资产的再取得途径考虑的。本次评估中主要资产
为房地产类存货，资产基础法对其中的在开发项目采用假设开发法进行评
估，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成
本，扣减税费、利息、利润而得到的值；对尚无具体规划指标的储备土地，
参照区域规划指标，采用基准地价修正系数法进行评估，在此基础上扣除
了房地产类存货评估应扣除的相关税费确定评估值，较好地反映了该类资
产于评估基准日的市场价值。而收益法是对企业未来的房地产项目开发、
销售进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论，由于目
前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控，未来房地产政策具有一
定的不可预计性，由此也会导致房地产企业未来项目开发进度、物业销售
进度具有较大的不确定性。结合海南盈滨岛的实际情况及本次评估目的，
我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下股东全部
权益价值。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
海南盈滨岛置业有限公司经评估后股东全部权益价值为84,861.27万
元。鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份所涉及的海南盈滨岛置业有限
公司50%股权价值，按照评估后海南盈滨岛置业有限公司净资产价值乘以
股权比例确定为42430.64万元，该结果未考虑控股权溢价的影响。
(四)评估结论增值原因分析
净资产评估增值55,882.70万元，增值率192.84%，增值率较高主要是
原因为海南盈滨岛置业主要资产是房地产开发项目及对其他房地产公司
的股权投资，同时为开发项目负债较高，资产负债率在60%以上，海南盈
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司30
滨岛置业的房地产开发所占土地取得较早，而目前房屋销售价格上涨较
大，房地产类存货评估增值39932.37万元，增值率80.61%，对房地产公司
的股权投资评估增值15955.23万元，增值率106.51%，在杠杆的作用下，企
业净资产增值率较高。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水
平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
(一)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受具体参
加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。资产评估报告的使用各
方应关注本报告书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
(二)由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的
所有资料，是编制本报告的基础。委托方及资产占有方应对其提供资料的
真实性、全面性负责。
(三)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未
作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及
评估人员不承担相关责任。
(四)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原
则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经
济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前
述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失
效。
(五)本公司对委托方和资产占有方提供的有关经济行为文件、营业执
照、产权证明文件、会计凭证等资料进行独立审查，但不对上述资料的真
实性负责。
(六)根据国家电网公司《关于山东鲁能集团有限公司产权整合方案的
批复》（国家电网财[2009]762号）的规定，2009年12月海南英大房地产开
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司31
发有限公司将其持有海南盈滨岛的50%股权无偿划转至山东鲁能集团有限
公司。本次评估按注资方案股权划转和资产划转后股权结构和资产归属进
行评估。
(七)海南盈滨岛于评估基准日，共拥有土地使用权14宗（其中13宗
已经办理《国有土地使用证》，1宗已签定《国有土地使用权出让合同》），
其中宗地老城国用（2007）第1000号及老城国用（2009）第1164号中50,597.02
平方米土地已进行开发，剩余土地尚未进行开发利用，《国有土地使用权
出让合同》中无对宗地规划指标的详细说明。
(八)746地块，由海南盈滨岛置业有限公司和海南金手指房地产开发有
限公司共同拍得，依据协议海南盈滨岛置业有限公司占374亩，海南金手
指房地产开发有限公司占372亩。
(九)评估基准日后，海南盈滨岛已将其持有的海南永庆生态文化旅业
有限公司的全部股权转让，转让价格为35458.15万元，本次评估参考实际
转让价格扣除相关税费计算确定该长期投资价值。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告仅限于报告中载明的评估目的和用途使用；
(二)本评估报告仅限于委托方和报告中载明的其他报告使用者使用；
(三)未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开本评估报告；
(四)未征得我公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于
公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(五)本次评估工作是在满足全部假设与使用限制前提条件下进行的。
这些假设限制条件是由评估人员根据评估目的、被评估企业实际状况并结
合当地实际情况而提出的，具有客观性和合理性；
(六)本报告所揭示的评估结论仅对被评估资产和委托方本次评估目的
有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年；
(七)本评估报告需提交国有资产监督管理部门进行备案，取得备案文
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司32
件后方能正式使用；
(八)本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所
导致的可能的损失，本公司不承担责任。
十三、评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：2010年3月29日。
法定代表人：孙月焕
(签章)
注册资产评估师：乔守朋注册资产评估师：江叔宝
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一○年三月二十九日
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司33
资产评估报告书附件
目录
一、有关经济行为文件
二、评估基准日经审计后的会计报表
三、委托方及资产占有方营业执照复印件
四、产权证明文件
五、委托方及资产占有方承诺函
六、注册资产评估师承诺函
七、评估机构资格证书复印件
八、评估机构营业执照复印件
九、签字评估师资格证书复印件和主要评估人员名单
鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司34
评估人员名单
项目总负责人：严哲河中国注册资产评估师
项目现场负责人：江叔宝中国注册资产评估师
乔守朋中国注册资产评估师
其他评估人员：
姜煌彩秦明星蒋云杰钟宏双
|
|
