我国经济适用房制度法律问题研究
摘要：
住房保障制度是我国住房政策的核心制度，它是在住房福利制度
向商品制度转变后，针对买不起商品房的人群出台的政策。在住房保
障制度中，经济适用房是专门针对中低收入家庭的，是通过国家政
策适度干预市场，降低房屋价格，以保障这部分人群能够买得起房屋。
经济适用房制度是保障居民平等享有住宅权、维护社会和谐与稳定的
一项重要制度，但是在现实中发生的很多问题背离了这项政策的初衷，违背了住房保障的原则。经济适用房制度在当前存在的种种问题，不得不引发我们的关注和思考。为此，笔者从法律的视角入手撰写此篇论文，积极探讨发生问题的根源，并提出以健全法律为根本出路的改革建议，尝试对制度的完善做出方向性的指引。
一、经济适用房制度及相关概念介绍
(一)住房保障制度的内容
(二)经济适用房制度的相关概念:
1、社会福利性与商品性共存
;免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;其小区外的基础
商品性—经济适用房虽然具有社会福利性质，但它并不是完全的福利性住房，因为它不是国家免费提供的，符合条件的购房者仍然要在一定的市场环境中遵循等价交换的原则花钱购买。虽然2007年出台的《经济适用住房管理办法》对
2、政府干预与市场调节相结合
1991年国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中第一次提出了与“经济适用房”相近似的概念，指出“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。自此以后，经济适用房制度逐步建立起来，关于其成本、利润、价格、购买条件、审批制度等，都是有政府干预在其中的。虽然在市场经济条件下，当市场出现自身无法弥补的问题时都需要政府出面进行干预，但政府对经济适用房制度的干预是建立在社会保障角度的，从制度本身的设立之初就融入了政府干预的因素，政府对经济适用房的干预是较一般商品房要多一些的。经济体制下的福利住房，它并不是完全由政府说了算的，其具体运作还要受到市场规律的调节—经济适用住房的开发建设须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求的基础上，以销定产;经济适用住房的价格变化要在政府指导价的范围内
3、经济性与适用性同在
量、居住环境就要比普通商品房差，不能因为经济性而否定适用性。经济适用房的规划设计、建设质量必须能够满足人的基本居住需求，不仅要面积适当、功能齐全，还要交通便利、公用配套设施完善，达到经济适用、便利节能的效果。《经济适用住房管理办法》还规定，经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。经济适用住房建设单位须对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
三、经济适用房制度优点及存在的问题
（一）经济适用房的制度优点：
1、促进了住房保障体系的完善，弥补了市场缺陷。
住房问题对世界上任何国家来说都是一个重大的社会经济问题。作为现代城市的社会问题之一，它是城市化与工业化的必然产物。在住房体制改革之前，住房被认为是一种完全的社会福利，并不具有商品的属性，我国也不存在实质意义上的住宅产业，因此也不会存在居民因为支付能力不足而引发的住房问题。但是，自住房被推入商品市场后，商品房的价格随着市场的变化而发生变化，并且呈现的是持续上涨、居高不下的状态。由于我国的居民收入分配很不均衡，两极
分化严重，便造成了一些中低收入家庭根本无力购买商品房的情况，这种情形是市场自身无法克服的缺陷。因此，在社会主义市场机制下，发展价格相对低廉、配套设施齐全和工程质量良好、金融保障有力的经济适用房，有助于缓解中低收入阶层的住房困难，不断改善居民的住房条件和提高居民的生活水平，从而弥补了市场的缺陷。从1998年经济适用房正式开始兴建以后，全国各地的经济适用
住房的重要选择，无论开工面积和项目数量都在成倍增加。经济适用房成为现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式，各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然具有重要意义。
2、有效拉动了内需，扩大了就业。
房地产业本身就是一个具有巨大的消费潜力、产业关联度非常高的产业，它可以带动建筑、建材、电子等多个行业以及装修、住宅金融、法律服务等第三产业的发展。经济适用房虽然属于保障性住房，但它完全不同于以往的福利房，由于其本身具有的商品性，必然能够带动相关产业的发展。1998年是经济适用房发
3、促进了居住权的相对平等，维护了社会的稳定。
人权的基本内容是生存权和发展权，而住房权是生存权的重要内容之一。住房权是否平等关系到社会的和谐与稳定。目前我国正处于计划经济向市场经济过渡的关键时期，这样的转型时期是社会矛盾的多发期和高发期，因住房权的不平等引发的社会矛盾极易引发社会的不稳定。经济适用房制度的运行解决了大量家庭的住房难题，促进了住房权的相对平等，为缓解改革开放以来所积累的大量社会矛盾做出了重要贡献，是顺应我国国情的必要之举。
（二）经济适用房制度存在的问题
1、立法层次太低，与住房保障制度的重要性不相配
2、市场化的供应方式与社会保障的功能存在必然冲突
3、保障对象涵盖面过广，政府能力不能及2007年修
4、政府监管措施落实不到位
5、个人财产申报和社会诚信系统缺位，监管有难度
五、改革与完善我国经济适用
（一）完善居民获得经济适用房保障的权利体系
1、科学界定经济适用房的制度目标
制度目标是一个制度的方向和灵魂，是指导立法执法和司法的根本纲领。经济适用房制度作为我国住房保障制度的重要组成部分，其制度目标应该是也只能是保障公民的住房权，帮助中低收入家庭解决住房问题。而该制度目前承担的其他一些制度功能，如扩大内需、促进经济发展、解决公务员和拆迁户的住房困难，因与上述的制度目标背道而驰，应该被剥离。
2、合理确定经济适用房的保障对象
经济适用房的保障对象是不符合廉租房的租住条件又买不起商品房的家庭。笔者认为在确定保障对象时支付能力或家庭收入应该是唯一的指标，不应该把是否为公务员或拆迁户纳入考虑范围，因为公务员的职业和拆迁户的身份与买不起商品房没有必然的联系，双重或多重标准有违法律面前人人平等的根本原则，也违背了经济适用房住房保障的基本宗旨。当然，具体的收入数额应由各城市根据统计数据具体确定，且应该进行动态的调整。
3、经济适用房的价格和质量应该体现经济适用的原则
经济适用房不是普通的商品房，而是一种住房保障性质的特殊住房。经济适用房的建设和设计应遵循经济适用的原则，这一点应该在法律里得到进一步的强调。因为只有坚持经济适用的原则，才能使经济适用房成为中等偏低收入家庭能够消费得起的住房，真正保障他们的住房权，而且能够有效的避免高收入家庭的
(二)完善经济适用房的申购程序
1、完善收入审查程序
要使经济适用房制度真正有效的运行必须对目前的收入审查程序进行完善，使购买经济适用房的家庭是真正需要保障的家庭。要完全真实的掌握居民家庭的收入情况还有赖于个人收入申报制度和唯一信用卡号制度的建立与完善，在此之前我们可以从两方面入手，一是加大审查的力度和范围，既要审查家庭的现有财产又要审查预期收入，既要审查经常性收入又要审查非经常性收入，主管部门在审查家庭收入时要与公安、房管、税务、金融等部门互相配合，建立政府部门之间的信息共享机制，要查清申购家庭所有家庭成员的存款、机动车、房产、纳税等情况；二是要加大对提供虚假信息家庭的惩罚力度，增大其违法成本。
2、完善公示程序
公示程序发挥作用的关键一是向公众提供足以让公众作出准确判断的充分信息，二是让公众能非常便利的进行监督。但是目前很多地方的公示程序都不完善，公示的内容有限，公示的期限太短、公示的范围太窄，很难达到公众监督的效果。因此完善的建议一是完善公示的内容，凡是影响申购家庭购买资格的所有情况都必须公布，包括但不限于所有家庭成员的学历、年龄、工作单位、职务、级别、住房拥有情况、机动车拥有情况、纳税情况等；二十延长公示期限，建议最少30天；三是扩大公示范围，使所有的利益相关者和知情人士都有进行监督的1、提供虚假2、购买经济适用房后又购买其他住房者。3、将经济适用房】梁勤星，熊万良，程举：《经济适用房制度探析及实证分析》，载《房地产2005年第10期。
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