行业概述房地产业概况房地产业概况房地产业概况房地产业的生产经营流程房地产开发企业财务核算的主要内容及特点房地产开发企业的会计核算
与税务处理一、收入的确认原则（一）收入的确认原则二、收入范围三、开发产品销售收入三、开发产品销售收入（一）销
售未完工开发产品计税毛利率的确定:1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得
低于15%。2、开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5
%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。三、开发产品销售收入（二）如何申报
1、文件规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税
所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当
年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。2、报表设计附表三《纳税调整项目明细表》第52行“
房地产企业预售收入计算的预计利润”3、带来的问题附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行
“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”=附表一《收入明细表》第1行“销售（营业）收入合计”销售未
完工开发产品这一块收入如何体现？三、开发产品销售收入三、开发产品销售收入四、代建工程收入（一）会计核算
房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程等，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大、建造
期长、不可取消的特点，符合建造合同的特点，适用企业会计准则第15号—建造合同。房地产企业的建造合同一般为固定造价合
同。所谓固定造价合同，是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的合同。1、收入确认的时点跨年度的
建造合同应在资产负债表日确认合同收入与合同费用，当期完工的建造合同应在完工的当期确认合同收入。2、收入金额的确认
四、代建工程收入（二）税务处理房地产企业的代建工程，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者
完成的工作量确认收入的实现，即按完工百分比法确认收入。房地产企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据
纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成
本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。（三）税会差异对于跨年度的
建造合同，收入确认的时点一致，但对于合同结果不能可靠估计的，收入金额的确认存在差异。例：2009年初，甲房地产公司
签订了一项总金额为1000万元的代建合同，为乙公司建造一职工小区。预计工程总成本为800万元。截至2009年12月31日，该项目已
发生成本500万元，预计完成合同还将发生成本300万元，已结算工程价款400万元，并收到250万元。但甲公司对工程的完工进度无法可
靠确定。五、租金收入（一）会计核算取得租金收入时，借：银行存款
贷：其他业务收入（二）税务处理《实施条例》第19条：租金收入，按照合同约定的承租人应付
租金的日期确认收入的实现。《国家税务总关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条
：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应
付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入
与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（三）税会差异六、视同销售
（一）视同销售是指根据会计准则或制度不需要确认销售收入，但根据税法、税收政策规定要确认为销售收入的行为。
（二）房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的
非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（三）视
同销售收入可作为计算业务招待费、业务宣传费、广告费的基数。六、视同销售（四）开发产品转作自用或出租，是否需要视同销售
？《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第一条：企业发生下
列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关
资产的计税基础延续计算：……（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；……。（五）视同销售收入与买一赠一如
何区分？如房地产开发企业买房送汽车《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）
第三条：不作为捐赠一、开发成本（一）开发成本的会计核算土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公
共配套设施费、开发间接费房屋开发成本—土地开发成本、前期工程费、基础设施费、公
共配套设施费（可预提）、开发间接费配套设施开发成本—土地开发成本、前期工
程费、基础设施费、开发间接费代建工程开发成本开发间接费（二）开发成本的
税务处理（计税成本）1、计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某成本
对象的各项费用。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或混淆，如确需改变成本对象的
，应征得主管税务机关同意。2、应计入开发产品成本中的费用属于直接成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工
程费）和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本（开发间接费、公共配套设施费），应按受益
的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法如下：（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配占地面积
法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对
象占地总面积的比例进行分配。②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一
成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减
除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施（指属于非营利性且产权属于全体业
主的，或无偿赠与地方政府、公共事业单位的公共配套设施）开发成本，应按建筑面积法进行分配建筑面积法，指按已动工开发成本
对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进
行分配。②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占
期内成对象总建筑面积的比例进行分配。(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法
，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
4、甲供材料的问题（1）开发商自行购买材料，拨付开发项目使用在拨付环节计入开发成本
（2）以材料抵顶工程款不是真正意义上的甲供材料，应作为视同销售处理5、配套设施的税务处理
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(1)
属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定
进行处理。(2)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位
的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（3）企业在开发区内建
造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部
门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（4）企业单独建造的停车场所，应
作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。6、预提计税成本的规定
除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料
充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预
算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规定必须配套建
造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的
物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（三）税会差异1、按照税法规定，计入开发产品成本的费用必须
是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用均不得计入开发产品成本。但根据会计准则的有关规定，此类费用应计入当期成本对象
。这就导致了在成本核算上会计与税收的差异。2、税法规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭
据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。而根据会计准则的有关规定，企业虽未取得合法凭证，但对实际支出部
分仍应计入开发成本进行会计核算，因此当企业延迟取得合法凭据时应产生暂时性差异。3、当土地成本、配套设施成本、借款费
用属于不同成本对象共同负担，而需要采用一定方法进行分配时，若企业采用的会计处理方法与税法规定不一致时，也应作相应的纳税调整。
4、开发产品完工条件的确认。（国税函〔2010〕201号）二、开发产品及主营业务成本【例】：某房地产企业
某开发项目建筑总面积为10000平方米，总造价为1000万元，总预售合同营业收入1500万元，本期实际销售面积为8000平方米，实
际实现销售收入1300万元。按税收应结转销售成本：8000?1000/10000=800万元；按会
计应结转销售成本：1300?1000/1500=866.67万元,当年申报企业所得税时，应作调增应纳税所得：866
.67-800=66.67万元，以后年度随剩余楼盘的出售结转销售成本时，作纳税调减。三、其他业务成本（一）会计核算房地产开发
企业的其他业务成本核算主要是出租成本的核算1、临时性出租开发产品的核算（1）签订出租合同后：借：出租开发产品—出租产品
贷：开发产品（2）取得租金收入：借：银行存款
贷：其他业务收入（3）出租开发产品摊销：借：其他业务成本—出租产品贷：出租开
发产品—出租产品摊销（4）出租开发产品修理：借：其他业务成本—出租产品或
待摊费用贷：银行存款等（5）改变用途：借：主营业务成本
出租开发产品—出租产品摊销贷：出租开发产品—出租产品2、投
资性房地产的核算—企业会计准则第3号—投资性房地产（1）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租
金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。不包括：自用房
地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及作为存货的房地产。（2）投资性房地产的后续计量
在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性
房地产采用公允价值模式进行后续计量。（条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地
产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。）例：甲企业为一家从事房地产开发业务的企业
，2008年12月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始为2009年1月1日，乙企
业每月支付甲企业租金10万元，2009年1月1日，该写字楼的账面价值为1800万元，按照直线法计提折旧，，使用寿命为20年，预计净
残值为零。当年12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元，2010年1月1日，甲企业将该栋写字楼
出售给乙公司，合同金额为1700万元。例：甲企业为一家从事房地产开发业务的企业，2007年12月10日，甲企业与
乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始为2008年1月1日，乙企业每月支付甲企业租金10万元，20
08年1月1日，该写字楼的账面价值为1800万元，市场公允价值为2000万元。2008年12月31日，该写字楼的市场公允价值上升到
2200万元。2010年4月15日，甲企业将该栋写字楼出售给乙公司，合同金额为2500万元。（二）税会差异临时性出租—出租产
品摊销四、期间费用（一）销售费用1、佣金和手续费企业委托境外机构销售开发产品的，其
支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。2、广告费、业务招待费和业务
宣传费（1）销售未完工开发产品取得的收入可作为三项费用计算的基数。（2）结转的三项费用扣除问题
（二）财务费用—利息1、正确区分资本化和费用化。2、企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分
摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分
摊的合理利息准予在税前扣除。3、特别纳税调整条款的适用。五、营业外支出1、房地产开发企业因超过
出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。2、房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而
形成的损失，可作为资产损失经审批后在税前扣除3、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，作为资产损失经
审批后在税前扣除；部分报废或毁，计入开发成本。4、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款
提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实
扣除。六、资产减值准备会计上对资产经过减值测试，发生减值迹象的，需要计提资产减值损失，计入资产减值准备。
税收上规定，未经核准的准备金支出，不得税前扣除，目前，房地产企业无可扣除的资产减值准备。一、固定资产二
、投资资产（一）初始计量—会计核算1、合并以外的其他方式取得的长期股权投资—略支付现金、发行权益性证券、投资
者投入2、企业合并形成的长期股权投资（1）同一控制下合并形成借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值
的份额）资本公积—资（股）本溢价（对价＞份额）盈余公积（资本公积不足冲减）
利润分配—未分配利润（资本公积、盈余公积均不足冲减）贷：银行存款（支付现金作为合并对价）
固定资产等（账面价值）（转让非现金资产作为合并对价）应付账款等（账面价值）（承担债务方式作为合并对价）
股本（面值总额）（发行权益性证券作为合并对价）资本公积—资（股）本溢价（对价＜份额）
（2）非同一控制下合并形成借：长期股权投资（合并对价）折旧（摊销）营业外支出（非现金资产转让减
值）贷：银行存款（支付现金作为合并对价或为支付的合并费用）固定资产等（公允价值）（转让非现金资产作为合
并对价）应付账款等（公允价值）（承担债务方式作为合并对价）股本（面值总额）（发行权益性证券作为
合并对价）资本公积—股本溢价（发行权益性证券作为合并对价且溢价发行）营业外收入（非现金资产转让
增值）（二）初始计量—税务处理1、合并以外的其他方式取得的长期股权投资—与会计基本一致
2、企业合并形成的长期股权投资—股权收购（1）一般性税务处理以相关资产的公允价值确定长期股权投资的计税
基础，同时确认资产转让所得或损失。（2）特殊性税务处理股权不低于75%，股权支付额不低于85%
以被收购企业的原有计税基础确定长期股权投资的计税基础（？），股权支付暂不确认相关资产的转让所得或损失，非股权支付按其占被转让资
产的公允价值的份额确认相应的资产转让所得或损失。（三）后续计量——会计核算1、成本法被投资单位
宣告分派的现金股利或利润中（1）超过被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的部分，作为投资成本的收回
借：应收股利贷：长期股权投资（2）未超过部分，确认投资收益借：应收股利
贷：投资收益一般情况下，投资当年，作为投资成本收回，以后，截至上年末按持股比例计算。2、权益法（
1）将初始投资成本与应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额进行比较成本＞份额，不处理成本＜份额，差额确认收入，同时调
整投资的账面价值借：长期股权投资—投资成本贷：营业外收入（2）资产负债表日，根据被投资单位实现的净利润和持有份额
借：长期股权投资—损益调整贷：投资收益反之，亦反之，但调整到零为限（3）被投资单位宣告发放现金股利或利润
借：应收股利贷：长期股权投资—损益调整（调整到零为限）投资收益（现金股利或利润超过已确认的投资收益
部分）长期股权投资—投资成本（超额分配部分）（四）后续计量—税会差异1、投资成本的调整2、权
益法下，被投资企业利润（亏损）的确认一、关联交易二、合作开发建房，且未成立独立法人公司三、以土地使用权投资开发项目一、纳税
评估概述（一）纳税评估方法系统全面性原则相关性原则纳税评估指标体系构建基本原则纳税评估指标体系建立包含的内容纳税评估指
标体系总体思路确定指标的名称、含义确定指标的计算方法和功能确定指标的数据来源和计算时间纳税评估指标体系构建独立性原则可
比性原则可操作性原则（三）纳税评估指标体系构建二、纳税评估思路和指标体系构建（一）纳税评估思路与指标体系构建
1、纳税评估思路评估企业层面，着眼开发项目，由浅及深，由整体到项目，将评估指标分为三个层级：第一
层级：第二层级：第三层级：企业总体评估企业各类要素评估项目评估税务检查中发现的行业涉税问题产生涉税问题的
相关信息企业基础信息开发项目基础信息企业申报资料信息第三方涉税信息根据经营特点、会计核算要求等提取信息来源税收
法规政策会计制度规定行业纳税评估指标提炼归纳涉税疑点个案涉税异常判断通过约谈、实地核查、函告或转检查，排除疑点，或
核实为涉税问题并加以解决修正评估指标2、评估指标产生及应用流程（二）纳税评估指标与功能
以房地产企业作为评估对象，通过企业理论税负与企业实际税负的比较，总体评估税负的合理性。考虑企业营业外收支、纳税调整等因素，将企
业实际税负率低于理论税负率20%（参考值）以上的视为不合理，初步判定将该企业作为纳税评估重点对象1、第一层级评估指标与功能
税务人员评估某房地产企业2007年度所得税纳税情况，该企业2007年分期开发建设某一住宅项目。税务人员
从土管部门了解到该项目土地出让金、拆迁费和交易税费等土地成本共44196000元。从规划部门了解到该项目可售面积94270平方米。
从房管部门了解到该项目当期已售面积35490平方米，销售均价6000元/平方米。从税务部门了解到该企业实际缴纳营业税金及附加411
07100元。从企业所得税年度纳税申报表中了解到2007年度该企业销售收入300408800元，营业税金及附加41107100元，
期间费用38212000元，预计毛利7205720元，预缴营业税金及附加2605107元，应纳所得税额21948200元。从企业资
产负债表中了解到预收帐款期初余额2348550元，预收帐款期末余额43053350元。经调查，同地区同类商品房单位面积建筑安装工程
费1100元/米，行业前期工程费占建筑安装工程费平均比率10%，行业基础设施建设费占建筑安装工程费平均比率11%，行业公共配套设施
建设费占建筑安装工程费平均比率7%，行业开发间接费占土地成本及建筑安装工程费平均比率11%。【例】理论销售收入＝可售面积×销售
均价＝94270×6000＝565620000元建筑安装工程费＝可售面积×行业单位面积建筑安装工程费＝94270×1100＝10
3697000元基础设施建设费＝建筑安装工程费×行业基础设施建设费占建筑安装工程费平均比率=103697000×11%=1140
6670元公共配套设施建设费＝建筑安装工程费×行业公共配套设施建设费占建筑安装工程费平均比率=103697000×7%=7258
790元开发间接费用＝（土地成本＋建筑安装工程费）×行业开发间接费占土地成本及建筑安装工程费平均比率=（44196000＋103
697000）×11%＝16268230元（1）计算企业理论税负率理论销售成本＝土地成本＋建筑安装工程费＋前期工程建
设费＋基础设施建设费＋公共配套设施建设费＋开发间接费用＝44196000＋103697000＋10369700＋11406670＋
7258790＋16268230＝193196390元(1)企业理论税负率＝[（565620000－19319639
0）×35490/94270＋7205720－（41107100＋2605107）－38212000]×33%÷[56562000
0×35490/94270＋（43053350－2348550）]×100%＝8.5%（2）企业实际税负率＝2194
8200÷[300408800+（43053350－2348550）]×100%＝6.4%（3）结论该
房地产企业理论税负率为8.5%，实际税负率为6.4%，实际税负率低于理论税负率20%以上，初步判定该企业纳税异常，纳入重点评估对象
。（1）计算企业理论税负率2、第二层级评估指标与功能以第一层级评估中发现纳税异常的房地产企业作为评估对象，分别评
估影响所得额的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要要素构成的合理性，进一步鉴别纳税申报的准确性，发现企业所得税申报与缴纳中存在的
问题。由于销售未完工开发产品未结转销售的项目不涉及销售成本，毛利率指标和成本类指标不适用此类项目。在第一、二层级评估中发
现纳税异常的企业，进一步以项目为评估对象，针对项目收入、成本、营业税金及附加指标进行评估，深入发现所得税申报与缴纳中存在的问题。
3、第三层级评估指标与功能三、纳税评估预警分析房地产企业所得税纳税评估预警分析是指税务机关事先选取一组纳税
评估指标，通过科学方法进行测算，设置相应的行业（历史）平均水平及预警值，将纳税人的申报数据与行业（历史）平均水平及预警值进行比较，
筛选出指标异常的企业，为纳税评估提供评估对象。概念：（一）房地产企业行业平均水平及预警值房地产企业行业平均水平及预警
指标税负及毛利率预警指标销售成本率与销售费用收入比率预警指标各类成本预警指标各地可根据行业平均水平建立预警指标
区间：行业平均水平及预警指标区间见下表：指标行业平均水平预警区间下限预警区间上限指标说明税负差值率评估指标>
预警区间上限,视为异常毛利率差值率销售成本率销售费用收入比率单位面积建筑安装工程费单位面积前期工
程建设费单位面积基础设施建设费单位面积公共配套设施建设费前期工程建设费占建筑安装工程费比
率基础设施建设费占建筑安装工程费比率公共配套设施建设费占建筑安装工程费比率开发间接费占土
地成本及建筑安装工程费比率评估指标预警值的确定1．平均水平测算2.分布范围测算3.预警区间确定以百分制60
分(即0.6)确定参考值δ≤0.6，预警值取值范围为δ＞0.6，预警值取值范围为（二）房地产企业历史平均水平预警值的确定
变动率指标计算结果应取绝对值房地产企业历史平均水平及预警指标区间见下表：指标企业历史平均水平预警区间下限预警区间上
限指标说明其他应付款变动率评估指标>预警区间上限，视为异常销售成本率期间费用占开发成本比率管理
费用变动率销售费用变动率财务费用变动率房地产企业历史平均水平预警值的确定计算
方法及步骤同行业平均水平四、纳税评估方式及分析处理（一）账实结合（二）内外结合（三）对比测算（四）谈核并举（一）纳
入正常管理（二）补缴税款和滞纳金（三）移交税务稽查。（四）税务稽查环节将受理纳税评估移交案件、稽查结果反馈税源管理部门。一
、纳税评估的方式二、纳税评估的分析处理五、纳税评估文书纳税评估约谈通知书纳税评估约谈记录纳税评估工作底稿纳税评
估报告纳税评估移送建议书纳税评估管理建议书文书谢谢！不当之处，恳请指正基本趋于一致，两者都注重权责发生制原则和
实质重于形式原则。经济利益不流入，企业所得税也要确认收入收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资
本无关的经济利益的总流入。税法对收入范围的界定往往比会计准则要广，一切能够提高企业纳税能力的收入，即使会计不作为收和核算，税收上
也应当计入收入总额应把发生的合同成本确认为合同费用。会计强调企业经营中可能出现的风险，从谨慎性原则出发，合同成本能够收回时，按
照能够收回的金额确认收入，合同成本不能收回时，根据已经收回和预计能收回的款项确认部分或不确认建造收入；而税法按权责发生制原则，不考
虑企业的经营风险，按完工进度和合同总额确认收入。国税函〔2008〕828号第三条：属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外
销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小
区内不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等，这类配套设施，没有投资来源，不能有偿转让，
应计入房屋或土地开发成本；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的配套设施项目，包括开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等
。（1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本—房屋开发成本”账
户中归集其发生的支出；（2）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本—配套设施开发成本”账户进行归集
，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；（3）对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成本”
账户进行归集。当企业结转主营业务成本时采用“营业成本占收入比例”的方式时与税法按“可售面积单位工程成本”方法有明显的差异。
借弃置费用通常是指根据国家法律和行政区域法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，如核电站核设施等的
弃置和恢复环境义务。贷方计入预计负债。单独计价入账的土地指无偿划拨的土地（一）房屋，建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、
机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为
4年（原为5年）；（五）电子设备，为3年（原为5年）三、分为房地产管理、房地产中介和物业管理。房地产管理是指行使政府职能的房地产
管理部门所从事的土地使用管理、房地产登记、拆迁管理、交易管理。房地产中介包括经纪、代理、估价、咨询、拍卖。四、包括以土地使用权或
开发产品实施对外投资开发项目上，吸纳外来单位和个人投资实施合作开发等。一、开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售
、售后服务三、建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务，与其他行业关联度密切，具有很强的经济带动性。四、
环境改造、百姓安居、劳动就业对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。五、资金占用量大、投资周期长、市场需求变化快、宏观经
济影响大六、经济较发达的地区，房地产行业发展往往较快。税法会计开发产品完工：借：开发产品
贷：开发成本开发产品对外销售等借：主营业务成本分期收款开发产品出租开发产品
委托代销商品固定资产贷：开发产品已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售
的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本
=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本成本结转
方法：可售面积法、收入成本配比法出租成本出租固定资产出租开发产品临时性出租投资性房地产成本模式公允价值模式
公允价值不允许→成本成本→公允价值，会计政策变更相互转换借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：
投资性房地产—成本—公允价值变动借：公允价值变动损益资本公积—其他资本公积
贷：其他业务收入借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产
减值准备贷：投资性房地产对外销售借：固定资产（公允价值）贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动公允价值变动损益借：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产累计折旧转为自用资产负债表日，公允价值＞账面余额借：投资性房地产—公允价值变动贷：公
允价值变动损益反之，亦反之减值测试，发生减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备价值恢复，不得转回价值变动不
计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）按月计提折旧借：投资性房地产—成本（公允价值）
公允价值变动损益（公＜账）贷：开发产品（账面余额）资本公积—其他资本公积（公＞账)借：投资性房地产（账面价值
）贷：开发产品租赁期开始日，将开发产品转成投资性房地产公允价值模式成本模式投资性房地产×1、2009年1月1日
借：投资性房地产—写字楼1800万贷：开发产品1800万
2、取得租金收入借：银行存款10万贷：其他业务收入1
0万3、按月计提折旧借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75
0004、2009年12月31日资产账面价值1800－7.5×12=1710（万元）借：资产减值损失
110万贷：投资性房地产减值准备110万5、2010年1月1日借：银行存款
1700万贷：其他业务收入1700万借：其他业务成本
1600万投资性房地产累计折旧（摊销）90万投资性房地产减值准备110万贷
：投资性房地产—写字楼1800万1、2008年1月1日借：投资性房地产—成本2000万
贷：开发产品1800万资本公积—其他资本公积200万2、取得租
金收入借：银行存款10万贷：其他业务收入10万3、2008年12月
31日借：投资性房地产—公允价值变动200万贷：公允价值变动损益200万4、201
0年4月15日借：银行存款2500万贷：其他业务收入2500万借：
其他业务成本2200万贷：投资性房地产—成本2000万
—公允价值变动200万借：公允价值变动损益200万资本公积—
其他资本公积200万贷：其他业务收入400万投资性房地产成本模式—折旧计提
公允价值模式初始计量公允价值变动损益折旧企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金
额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。已达到预定可使用状态但尚未
办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计
提的折旧额。暂估入账的固定资产直线法、双倍余额递减法、年数总和法、缩短折旧年限（60%）年限平均法、工作量法、双倍余额递减
法、年数总和法折旧方法规定了最低折旧年限固定资产使用寿命折旧年限房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产、与经营活动无关
的固定资产也不得提取折旧（经营、融资租赁税会一致）所有固定资产，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外折旧范
围后续计量与会计基本一致，一般不考虑弃置费用因素。考虑弃置费用因素，按现值计入固定资产的成本。初始计量税收会计长期
股权投资核算的范围和核算方法长期股权投资核算范围（参考持股比例）长期股权投资核算方法对子公司投资（＞50%）成本法对
合营企业投资（50%）权益法对联营企业投资（20%≤比例<50%）权益法对其他企业投资，没有重大影响，在活跃市场没有
报价，公允价值不可能计量(<20%)成本法税法会计重在披露（一）企业无论是否发生关联方交易，均应当在附注
中披露与母公司和子公司的有关下列信息：1、母公司和子公司的名称2、母公司和子公司的业务性质、注
册地、注册资本及其变化3、母公司对该企业或者该企业对子公司的持股比例和表决权比例（二）发生关联交易
的，应当在附注中披露关联方关系的性质、交易类型及交易要素。（三）企业只有在提供确凿证据的情况下，才能披露关联方交易是
公平交易。特别纳税调整企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额
的，税务机关有权按照合理方法调整。企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有要
按照合理方法调整企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机
关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业
所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项
目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。1、取得投资款时借：银行存款贷：其他应付款2、分配利润借
：其他应付款贷：银行存款分配项目利润企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发
产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。1、
取得投资款时借：银行存款贷：递延收益2、分配开发产品时借：递延收入贷：主营业务收入分配开发产品
税务处理会计核算利润分配方式接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中
应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应±补价款取得土地使用权借：无形资产—土地
贷：股本外单位以股权形式，将土地使用权投资本房地产开发企业企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转
让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计
算确认土地使用权转让所得或损失。1、转出土地使用权借：预付账款（土地公允价值）贷：无形资产—土地使用权
营业外收入2、取得开发产品借：开发产品贷：预付账款本房地产开发企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资
其他房地产开发企业换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，在接受时暂不确认成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品
的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应±补价款。
如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税
费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应±补价款。1、取得土地使用权借：无形资产—土地（公允价值）
贷：递延收益2、分配开发产品借：递延收入贷：主营业务收入外单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资本房
地产开发企业税务处理会计核算纳税评估及预警分析二、纳税评估思路和指标体系构建三、纳税评估预警分析四、纳税评估方式及
分析处理一、纳税评估概述五、纳税评估文书六、纳税评估的组织体系和机制1（一）纳税评估分析方法3（三）纳税评估指标体系
构建2（二）纳税评估程序1、纳税评估原理2、纳税评估分析方法123456搜集整
理评估资料确定评估对象审核分析约谈举证评估处理管理建议（二）纳税评估程序浙江省地方税务局沈一娇房地产业企业所得
税管理1行业概述2会计核算与税务处理3纳税评估及预警分析相关概念房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发
展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、
个别性等特征。房地产开发企业个数房地产开发企业从业人员200720082009税收收入（万元）4945180235
78617963631035959房地产业税收收入（万元）352772013924381848267525占税收收入比
（%）7.136.787.65其中：企业所得税收入（万元）105776961253327812108715
占房地产业税收收入比（%）29.9831.9425.09业务范围业务范围房地产经营与销售房地产投资与开发
其他业务以收费或合同为基础的房地产活动管理中介物业业务发展地域性强运作环节多投资风险高社会影响面广投入金
额大产业链长行业特点行业特点立项与规划建筑施工销售管理产权办理注册登记土地取得①筹措开发项目所需
资金；②及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本，并加强成本管理，降低成本；③正确核算开发经营收支，加强经营管理，提高
经济效益；④强化商品房销售管理工作，及时收回价款；⑤按照国家有关政策，正确地对企业利润进行分配。(一)营业收入核算的特殊性
1.营业收入具有多样性2.营业收入的坏账风险较小（二）开发产品成本核算的特殊性1.成本构成核算难度大2.核算时间跨度
长3.不同项目核算差异性较大4.滚动开发核算难度大（三）利润分配形式的特殊性四、特殊事项的会计核算与税务处理三、资产的
会计核算与税务处理二、扣除的会计核算与税务处理一、收入的会计核算与税务处理税法会计1、风险和报酬转移2、继续管
理权、有效控制3、收入金额的计量4、经济利益流入5、成本计量1、销售合同签订，风险和报酬转移2
、继续管理权、有效控制3、收入金额的计量4、成本计量税法会计1、商品房销售收入（包括销售已完工和未完工开发产品）
2、土地使用权转让收入3、视同销售收入4、代建工程和劳务收入5、商品房及周转房租赁收入6、其他应税收入1、商品房销售收
入（仅指销售已完工开发产品）2、土地转让收入3、配套设施转让收入4、代建工程收入5、各种开发产品出租租金收入6、售后服务
和其他服务收入取得的收入为销售未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额取得价款，办理交
付手续时，确认当期应税收入税务处理取得预售款时，先不确认收入借：银行存款贷：预收账款借：应交税费—应交营业税
贷：银行存款待办妥移交手续后确认收入借：预售收入贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加贷：应交税费
—应交营业税取得价款，办妥移交手续时即确认借：银行存款贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加贷：应交税费—应交营业税借：应交税费—应交营业税贷：银行存款会计核算期房销售现房销售按基价加分成额受托方与购买方签订合同参照上述规定确定包销合同生效，确认收入包销合同或协议约定的价格高于基价，按协议价格，并不得从销售收入中减除支付受托方的分成额；低于基价，按基价企业与购买方签订合同或三方共同签订合同基价（保底价）并实行超基价双方分成按买断价格受托方与购买方签订合同合同或协议约定的价格高于买断价格，按协议价格；低于买断价格，按买断价格企业与购买方签订合同或三方共同签订合同视同买断按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入1.代销协议生效时：借：委托代销商品贷：开发产品—项目2.收到代销清单，按应收款项：借：应收账款贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加贷：应交税费—应交营业税借：主营业务成本贷：委托代销商品3.若采用支付手续方式，还需：借：营业费用贷：应收账款支付手续费税务处理会计核算委托代销形式一次性收款、银行按揭方式、分期收款方式销售，税收与会计基本一致，不作详细介绍。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加：1、纳入开发产品价内或由企业开具发票—全部确认为销售收入2、未纳入开发产品价内且由企业之外的其他收取部门、单位开具发票—作为代收代缴款项处理手续费—其他业务收入集资费—财务费用奖励费、优质费—管理费用返还利润、违约金—营业外收入代收（垫）款项、需上缴的基金—其他应付（收）款确认原则开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入包含的内容税务处理会计核算价外收入收入金额确认建造合同的结果能够可靠估计建造合同的结果不能可靠估计完工百分比法合同成本能够收回合同成本不能收回能够收回的金额确认合同收入只确认合同费用，不确认合同收入会计核算属于合同结果不能可靠估计实际发生合同成本时：借：工程施工—合同成本500万贷：原材料等500万结算工程价款时：借：应收账款400万贷：工程结算400万收到工程价款时：借：银行存款250万贷：应收账款250万确认收入、费用时：借：主营业务成本500万贷：主营业务收入250万工程施工—合同毛利250万税务处理1、确认完工进度500÷800=62.5%2、确认收入1000×62.5%=6253、确认成本800×62.5%=500 |
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