商品房买卖维权律师为您指引
1.什么是商品房买卖合同？如何判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同？
商品房买卖合同是指房地产开发企业（简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即现房）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
首先，商品房买卖合同的出卖人开发商必须是房地产开发企业。按照法律规定，设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。
其次，商品房买卖合同的标的物必须是“商品房”。所谓“商品房”就是商品化房屋、社会化房屋，是指房地产开发企业建造的向社会公开出售的房屋。商品房包括期房和现房两种类型。
【律师提示】
判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同的标准有两个：
①开发商必须是符合法律规定的房地产开发企业。
判断标准：开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
②开发商出卖的房屋属于“商品房”：房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售即房屋社会化，才属于商品房。
因此，私有自建房屋买卖合同、二手商品房买卖合同等都不属于商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的特殊规定，而是直接适用《合同法》规定。
2、“楼盘广告”的性质如何认定？
商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”。
楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“回家就是度假”、“星级服务”、“帝王享受”等词语，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标，这种广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。
但是，楼盘广告在符合以下三个条件的情况下应当视为要约而非要约邀请，具有法律效力：
（1）其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施、相关配套设施）所作的说明和允诺；
（2）该说明和允诺具体确定；
（3）该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
如，有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容，根据《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请，具有法律效力。
在楼盘广告视为要约的情形下，适用“容纳规则”，也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任。
【律师提示】
首先，楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律效力。因此，购房者要看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。
其次，把广告写进购房合同。楼盘广告尽管属于要约邀请，但是楼盘广告的内容一旦写进购房合同，那就成为具有法律效力的合同条款。因此，购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来，这样就可以避免发生纠纷。
再者，让开发商的促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。对于购房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等，也可以自列清单要求开发商履行告知义务。
最后，在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下，根据最高院司法解释，楼盘广告要视为要约（即视为合同条款直接进入合同内容）受到了特别严格的限制：
A.不仅要求内容要具体确定，而且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；而内容是否具体确定、是否对合同订立及价格有重大影响实际上很难加以证明。
B.更为关键的是，楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。因此，如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传，就只能是要约邀请，对开发商没有法律约束力。
因此，作为购房者必须保持清醒的头脑，不要轻易地相信楼盘广告，除非您将楼盘广告的内容订入合同条款。否则，发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约，则风险很大，基本上很难得到保护。
3、出售商品房现房应当具备那些条件？
商品房现售合同即现房买卖合同，发生纠纷的并不多，原因在于双方签订商品房买卖合同时房屋已经竣工并现实存在，开发商“忽悠”购房者的机会大为减少，购房者只要具备基本的合同法常识就可以了。
根据《商品房销售管理办法》第七条规定，出售商品房现房需要具备以下条件：
（1）企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
（2）用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
（3）规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（4）符合工程质量标准，已通过竣工验收。
（5）保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实。
（6）达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
（7）物业管理方案已经落实。
【律师提示】
目前开发商销售现房不再需要办理《现售许可证》，但是所销售的现房需要满足以上七个条件。
商品房现房购房者最关键是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”（“大产权”是指开发商取得的房屋所有权）。如果开发商销售的现房没有取得“大产权证”，那么您需要特别注意，是否因为开发商开发的房子不具备上述条件而不能取得“大产权证”。因为“大产权证”是办理“小产权证”的前提，假如您购买这样的房子，有可能将来不能办理“小产权证”（“小产权”是指购房者取得的房屋所有权）。
4、商品房预售合同有那些特点？
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售合同最大特点是开发商出售的并非现实存在的房屋，而是图纸上和广告当中才存在的“楼花”（即虚拟房屋），购房者在签订商品房买卖合同时只能见到地基、规划、图纸和广告，因此是购房风险和发生纠纷最为集中的领域。原因在于商品房预售合同并非一手交钱一手交房的简单交易，购房者从签订购房合同到交付房屋基本上都要等1－2年，当中还涉及复杂环节和程序以及众多法律问题，一般的购房者很容易晕头转向。开发商正是利用购房者对房地产开发程序不熟悉以及不了解法律的特点，进行购房欺诈。因此，在国外大部分国家是不允许开发商卖期房的。另外，购房者对期房的过多憧憬，导致交付的房屋与期待之间存在巨大落差，这也是纠纷发生主要原因。
【律师提示】
期房是可以期待的房子，但是也是风险较大的房子。
5、商品房预售需要具备那些条件？
商品房预售属于政府特许经营范围，实行行政许可制度。
根据《房地产法》第45条和《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房预售许可条件由法律、行政法规强制性规定：
（1）已经交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上；并已确定施工进度和竣工交付日期。
（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
【律师提示】
《商品房预售许可证》是商品房预售不可缺少的条件。根据法律规定，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。同时，开发商进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》；售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
购房者在签订商品房预售合同前必须认真查看《商品房预售许可证》，查看时要看原件而不能只看复印件，必要时还可以向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门查询核实；同时，还要查看您所签订的预售房屋是否属于《商品房预售许可证》批准的预售范围，这点尤为购房者忽视。
开发商未取得商品房预售许可证明而与购房者订立商品房预售合同，该预售商品房合同在法律上无效；但是如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
6、什么是商品房预售登记？
商品房预售登记也称为预告登记，属于不动产物权预登记的一种。其登记的权利是请求权，登记的内容是将来发生的物权变动。
按照规定，开发企业预售商品房应当与承购人签订商品房预售合同，并且自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
商品房预售经登记后，预告人（购房者）取得优先于其他人而购买该商品房的优先购买权，以及对抗第三人效力的期待权。
【律师提示】
“预售登记”是商品房预售的保护伞！
首先，购房者在签订预售商品房购房合同、购房缴款之前，要去房地产管理局等行政主管部门查询期房的有关登记情况，调查清楚后再签订合同缴款，以防止购房前房屋已经被开发商“假按揭”、抵押贷款等现象发生。
其次，购房者在签订预售商品房购房合同之后，一定要督促并落实开发商及时（30日内）将商品房预售合同进行登记备案（即预告登记程序），以防止购房后开发商“一房两卖”或房屋被抵押贷款的等现象发生。
因为只有经过“预售登记”商品房预售合同才具有物权效力，“预售登记”的购房人才是受法律保护的将来产权所有人。这样您就拥有预售商品房的优先购买权以及对抗第三人的效力，其他人包括开发商再处分您的预售房屋都是无效行为，您的权利才能真正受法律保护。
7、商品房预售后，开发商能否变更规划设计？
商品房销售后开发商不得擅自变更规划设计，但是经批准同意可以变更规划设计。也就是说，开发商只要经过政府审批就有可以变更商品房的规划设计，这给购房者带来很大风险。
开发商变更设计，要在变更确立之日起１０日内书面通知买受人；而买受人必须在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复，过期未作书面答复的，即视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。当然，如果房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人可以随时退房。
问题是购房者哪怕严格按照规定期限提出退房，开发商也只是承担违约责任，因此对购房者的保护力度不足。
【律师提示】
开发商中途变更规划设计是商品房期房买卖最大风险之一，您有可能到时拿到的房子就不是您当初“看到”的房子。
购房者可以从以下方面保护自己购房的“规划设计权”。
首先，在签订商品房买卖合同前，要查看清楚开发商经过批准的规划设计。
其次，在签订商品房买卖合同时，要完善“规划条款”，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚。对于重要内容，如阳台、楼高、绿化面积等在购房合同中明确约定。
再者，在签订商品房买卖合同时，要明确约定只要开发商变更规划设计就得承担违约责任，而不是只有退房的才承担违约责任；而且要约定清楚违约金的金额，因为按照《合同法》规定，如果没有约定违约赔偿金额，那么违约责任按照实际损失赔偿，到时候您很难举证证明您的实际损失到底是多少，实际上便宜了开发商。
当开发商向您发出变更规划设计通知时，您务必要在收到通知的15日内发出是否退房的书面通知，一旦过期您就丧失了退房的权利。
最后，交房时购房者一定要仔细查看房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等是否发生了变化，看清楚开发商是否擅自变更了规划设计，切莫轻率签字。因为一旦签字交房，等于您默示认可了现有房屋结构，这样您的权利就更难保证了。
8、“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？
“炒房花”是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为，实际上就是预售商品房的转让行为。
“炒楼花”是否受到法律的禁止呢？
根据《城市房地产管理法》第四十六条规定，“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。到目前为止，国务院对该问题并没有作出明确规定。因此，国家并没有禁止预售商品房的再行转让，“炒房花”行为并不违法。
预售商品房再转让一般要遵循以下程序：
（1）转让方与受让方须签订转让合同，转让合同须经开发企业认可、签章；
（2）转让双方持预售合同、转让合同及有关证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记；
（3）交易管理部门对被批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。
【律师提示】
“炒房花”不违法。
预售商品房的“二手”购房人务必注意，只有依法经过“预售转让登记”，您的权利才能真正受到法律保护。因为对于预售商品房，法律永远保护登记的预售购房人。切忌为了省点费用，私下“房钱交易”，不去预售转让登记。
另外，如果该预售房屋已经办理了“楼花抵押”，那么“二手”购房者将受到银行抵押权的追偿，损失将非常巨大（详见12、什么是“楼花抵押”？）。
9、购买预售商品房出现“烂尾”怎么办？
购买预售商品房的最大风险莫过于房屋“烂尾”问题。所谓房屋“烂尾”，是指由于开发商的原因，致使正在建设的楼盘停工或无法继续建设，给购房者带来沉重损失的情况。
如果您不幸碰上期房“烂尾”问题，那么开发商应该向购房者退款并赔偿损失。
【律师提示】
在商品房预售合同中，为了更好地维护购房者的利益，及时化解风险，购房者应当与开发商约定，如果出现房屋“烂尾”情形，导致不可能如期交房的，购房者有权提前解除合同，开发商承诺无条件地退款并退还利息，赔偿经济损失。当然，您还应当与开发商约定清楚是退还银行同期存款利息还是贷款利息、赔偿损失的金额是多少等等，以免引起不必要的麻烦。
9、什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？
商品房预约合同是对商品房“认购书”、订购协议、预订协议等这一类协议的统称，是指商品房买卖合同当事人在签署购房合同（预售合同、现房买卖合同）前所订立的文书。
商品房预约合同只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并非商品房购房合同本身，也不具有商品房购房合同的法律效力。
但是，商品房预约合同如果具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，应当被认定为商品房买卖合同，也就是名为预约合同而实为商品房买卖合同。
※附：《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
【律师提示】
看一份合同是商品房预约合同还是商品房买卖合同，关键是内容而不是名称。即使合同名称为商品房预约合同，但是内容符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定并且开发商收受了购房款的（这两个条件缺一不可），那么就是商品房买卖合同。
10、开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？
开发商通过认购、订购、预订等方式订立商品房预约合同，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，是开发商最经常采取的做法。那么，其法律效力如何呢？
首先，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。即开发商违约，应当双倍返还定金；购房者违约，开发商不退还定金。
其次，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则双方均不承担定金的法律责任，此时开发商应当将定金返还给买受人。
【律师提示】
“认购书＋定金”是开发商损害购房者权益的最常见模式。购房者一旦签订认购书并缴纳定金，那么购房者基本上就处于被动状态了。因为到时候开发商会拿出一份对购房者极为不利的合同条款，购房者如果由于购房合同的若干条款或者补充协议与开发商谈不拢，不愿意签订购房合同，开发商就可以以购房者违约为由没收定金，导致购房者有苦说不出。
实际上认购书并非商品房买卖的必经程序，购房者最好不要签订认购书，而是直接签订购房合同。
如果您确实需要签订认购书，那么也应该将购房合同的主要条款约定在认购书中或者作为认购书的附件；或者干脆在交纳定金时作出特别的书面说明，对双方因没有谈妥合同条款或者补充协议而未能签订购房合同的不适用定金条款，以有效地保护自己的利益。
总之，购房者不要贸然签订认购书之类的预约合同并缴纳定金，其结果要么白白丧失定金，要么就忍气吞声地签订购房合同。
最后需要提醒的是，“定金”和“订金”一字之差，法律含义和效果完全不同，务必谨慎！
“定金”适用双倍返还或者没收规则，如果您约定所交付的款项是定金性质，那么应当明确“定金”二字，并明确说明在何种情况全部返还或双倍返还等等，以免因约定不明而产生纠纷。
“订金”只是预付的金钱，不适用双倍返还或者没收规则。实践中还有写着“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”等等，如果没有明确约定为定金内容，均不具有定金的法律效力。
11、什么是“按揭”？
银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
按揭作为融资购房方式，解决了普通购房者资金不足问题，增强买房人的支付能力；同时期房预售中的按揭使开发商大大收益，金融机构也在按揭实务中将房地产开发与销售两个贷款环节合二为一，降低贷款成本。因此，“按揭”制度得到了快速发展，但也增加了商品房买卖法律关系的复杂性。主要有以下几个问题。
问：按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除？
答：按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件，不管因何种原因，只要贷款不成，那么履行购房合同的前提和基础就不存在，都可以解除按揭商品房买卖合同，开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。同时，因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同，不属于违约行为，开发商应当把购房款退还购房者；如果支付定金，开发商应将定金返还购房者。
问：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但是因当事人一方原因（可能是开发商原因，也可能是购房者原因）未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
问：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：此时双方当事人都可以请求解除合同，并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（2）因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，此时按揭担保贷款合同能否解除？
答：可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
问：按揭购房的购房者能否要求退房？
答：购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的退房规定，完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。
问：退房后“按揭”贷款怎么办，应该如何处理？
答：购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立与房屋买卖关系之外的法律关系，解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同。因此购房者与银行的债权债务关系依然存在，这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除，开发商取得的所有购房款（包括其中的“按揭”贷款）应返还给购房者。然后购房者应根据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于，购房者还清银行贷款之前，开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着，如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行，该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖，开发商是绝不会吃这个亏的。
因此，只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，由银行解除抵押；然后将剩余的属于买方首付款的部分直接退还给购房者。
【律师提示】
“按揭”商品房买卖虽然复杂，但是购房者只要细心领会并不难掌握。
12、什么是“楼花抵押”？
所谓楼花，就是尚未建造或者尚未建造完毕的期房。
担保法等我国现有的法律并没有对“楼花抵押”明确规定。
首先，“楼花抵押”的并非房屋。因为“楼花抵押”在申请贷款、办理抵押登记的时候，要购买的房屋还不存在。
其次，“楼花抵押”实际上是以购房者对所购房屋的将来期待权（即购房者在已经签订购房合同及交纳收付款以后，有权在将来得到开发商交付的房屋以及房屋产权证书的权利）作为抵押物。
再者，“楼花抵押”待将来购房者取得产权证书后，应该重新办理房屋抵押。
最后，楼花抵押在房屋交付前，购房者如果正常偿还贷款，那么开发商应当向购房者交付房屋；购房者如果无力偿还贷款，则银行可以行使抵押权，要求开发商将银行作为商品房的买受者直接向银行交房。在房屋交付购房者后办理产权证书前，购房者如果无法还贷，银行还可以取得该房屋的所有。
实践中楼花抵押银行一般还要求开发商作为保证人承担连带保证责任。
【律师提示】
购房者务必注意不能购买已经办理了楼花抵押的预售商品房。
在极端的情况下，开发商可能“假按揭”将预售商品法办理“楼花抵押”取得银行贷款，然后再将商品房预售给购房者。因此，购房者须提高警惕。
13、什么是“五证”、“两书”？
商品房买卖中的“五证”、“两书”是保护购房者利益不受侵害的最关键法律凭证。那么，什么是“五证”、“两书”呢？
“五证"是指《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
（1）《国有土地使用权证》：主要是证实土地使用者（单位或个人）已经向国家缴纳了土地使用权出让金，从而获得国有土地使用权的法律凭证。
正式的《国有土地使用权证》应当同时加盖人民政府公章和房屋土地行政部门公章。对于普通商品房，土地使用证应加盖“有偿土地使用权专用章”；如果土地使用证加盖“临时土地使用证专用章"，则说明土地使用者尚未交足地价款，购房者需要提高警惕。
购房者应重点查明土地证上载明的土地使用者是否和开发商的名称相一致、土地证上是否有土地使用权抵押记录、开发商支付土地使用出让金的收据。
（2）《建设工程规划许可证》：是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
（3）《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。是建设单位用地的法律凭证。
（4）《建设工程开工许可证》：是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。是建设单位进行工程施工的法律凭证和房屋权属登记的主要依据之一。
（5）《商品房预售许可证》：是商品房预售的行政许可文件。其中销售范围是最核心的内容，购房者务必查看清楚所预购的商品房是否在预售许可证准许的销售范围内。
“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，均在交房时提供。开发商在交房时除了提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以外，还需要提供《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。
除了上面提到的“五证”、“两书”以外，购房者还需注意房地产开发企业的资质证书，包括《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
（1）《企业法人营业执照》：查看是否盖有工商部门的“年检通过”的印章，（如果是临时营业执照，则说明该单位还未正式成立），以及营业执照的营业范围是否包括商品房开发或者销售。
（2）《房地产开发企业资质证书》：如果取得是《房地产开发企业暂定资质证书》，则其有效期为1年，到期后可以延长有效期不得超过2年。自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年捏无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。
【律师提示】
购买商品房虽然“云里雾里”，但是把住“五证”、“两书”等相关证书审查关，基本上就没有太大问题了。
首先，签订商品房预售合同前要把好开发商资质关和项目关：先看《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》，后看“五证”《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》；
其次，交房时要把好收房关：看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。
14、房地产权属证书包括那些证书？
房地产权属证书包括土地使用权证书和房屋权属证书，俗称“两证”。
（1）土地使用权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权的合法凭证。
（2）房屋权属证书又称为房屋产权证，是房地产权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》等。
15、购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？
首先，购房者有权在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限取得房屋权属证书。
其次，商品房买卖合同没有约定办理房屋所有权登记期限的，分为两种情形：
A.预售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，购房者有权自房屋交付使用之日起９０日取得取得房屋权属证书；
B.现售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，购房者有权自合同订立之日起９０日取得取得房屋权属证书；当事人有特殊约定除外。
【律师提示】
购房者与开发商约定办理房屋所有权登记期限时，务必约定清楚是办理“小产权证书”，避免开发商钻空子用“大产权证书”来取代办理“小产区证书”，发生纠纷。
16、办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
由于开发商的原因办理房屋产权证书迟延，导致购房者在第15条规定的期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。
办理房屋产权证书迟延违约责任的形式：
（1）合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(2)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人可以解除合同和要求赔偿损失。
【律师提示】
开发商迟延办理产权证书在现实中很常见。只要您没有办理产权证书，您的房屋所有权就没有保证。因此，购房者务必和开发商约定清楚逾期办理产权证书的违约金的金额（当然越高越好），以及解除购房合同后赔偿损失的计算办法，以保护自己的合法权益。
17、什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积和公摊面积？
（1）房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、墙体等，以及具备上盖，节后牢固，层高2.20米（含）以上的永久建筑。
房屋建筑面积的计算方法：
封闭式阳台按外围水平投影面积计算建筑面积；
挑阳台【底阳台】按底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
凹阳台按其净面积【含挡板墙墙体面积】的一半计算建筑面积；
半调半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
共用墙体水平投影面积的一半、非公用墙体水平投影面积的全部计入套内墙体建筑面积。
（2）房屋销售面积是指所购房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
房屋价款＝销售面积［套内建筑面积＋分摊面积］×每平方米单价。
（3）房屋套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
（4）房屋使用面积是指每套住宅户内除墙体厚度外的全部净面积的总和。包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）、阳台；但是对于斜面屋顶机构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
（5）房屋公摊面积是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。
公摊面积的组成包括能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，以及套【单元】与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙墙体。
作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等和作为人防工程的地下室等不计入公摊面积【公用建筑面积】。
公用建筑面积的分摊原则：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位（为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢各商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由收益的各套商品房分摊）；公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
【律师提示】
首先，商品房面积的专业术语五花八门，购房者务必准确理解并在购房合同中约定清楚。
其次，开发商经常混淆各种面积概念来损害购房者。因此，购房者务必注意您购买的商品房是以何种面积计算价格。
再者，购房者务必准确把握各种面积的测算办法，交房时仔细测量。
最后，分摊面积是争议最大的部分，因为分摊面积基本上是购房者的“负担”部分而非“利益部分”。如果您与开发商约定按建筑面积计价，那么您应当在合同中约定套内建筑面积是多少，分摊的共有建筑面积是多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时如何处理。否则交房时分摊面积变多套内建筑面积缩小，或者分摊面积不变但套内建筑面积缩小，您吃亏就大了。
切记，对于购房者而言，您所花的购房款当中只有“套内建筑面积”才是最关键的；而套内建筑面积当中“使用面积”才是最关键的。
18、如何计算房屋的使用率？
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积之间的比例，是衡量房屋使用效率的重要标准。
房屋使用率一般采取轴线面积法，是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，使用面积包括外墙的一半面积和全部内墙所占的面积。
房屋使用率的科学计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占面积后得出使用面积，即所谓的"地毯面积"。
一般而言，高层住宅楼的使用率一般在75％左右，多层住宅楼的使用率在83％左右。
【律师提示】
房屋使用率是购房者最为关心的事项。因为大部分购房合同是按照建筑面积计算价格的，而您能够真正享受到的面积却只有套内使用面积。因此，购房者在购房合同中除了要约定清楚房屋使用率是多少以外，还要约定清楚房屋使用率的计算方法，因为不同的房屋使用率计算方法会导致房屋实际使用面积完全不同。
19、什么是暂测面积、实测面积、销售面积？
暂测面积：是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。
实测面积：是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。
销售面积：是指套内建筑面积与公共分摊建筑面积之和。
【律师提示】
商品房面积直接关系到购房者的“居住空间”，事关重大！
20、发生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？
（1）交付的商品房面积的确认一般应当以商品房产权登记面积［指房屋产权证上记载的房屋面积］作为确认交付房屋面积的凭证。
实践中以测绘成果表作为计算商品房面积的依据。但是需要注意的是房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权证上所记载的面积就以测绘成果所记载面积为准。因此，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议，可以委托国家认定的房地产成果鉴定机构鉴定。
(2)开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应当如何处理呢？
首先，合同有约定的，按照约定处理。
其次，合同没有约定或者约定不明确的，以面积误差比绝对值在３％以内（含３％）或以外作为处理标准：
A.面积误差比绝对值在３％以内（含３％），买受人按照合同约定的价格据实结算并不得解除合同；
B.面积误差比绝对值超出３％，买受人有两种处理方式：
第一种处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；
第二种处理方式：同意据实履行。如果是面积翻倍，则面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；如果是面积缩水，则面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【律师提示】
首先，购房者不要盲目相信产权登记面积或者测绘机构的测量机构，这两种面积在目前中国机制下都不可靠。购房者对面积有争议的，应当及时委托鉴定机构鉴定，以维护自己的合法权益。
其次，发生面积误差时是先按照合同约定处理，因此合同约定很重要，购房者应当尽量在合同中约定对自己有利的处理办法；然后是按照面积误差是否超过3％来处理的，面积缩水绝对值超过3％的部分，购房者可以要求开发商双倍返还。
21、购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？
购房者购买房屋时一般需要缴纳印花税、契税、证件印花税、以及其他费用。
（1）印花税是指对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，是兼有行为性质的凭证税。印花税的征税对象是房地产交易中的凭证，由纳税凭证的书立人或受领人缴纳。
印花税的计算公式：应纳税额＝计税金额×适用税率；
目前开发商和购房者需要各缴纳金额万分之五的印花税。
（2）契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收【3％－5％】。
（3）证件印花税：每件5元。
（4）其他费用：
房屋所有权登记费：按套收费，每套80元；
公共维修基金：按购房款的2％收取；
综合地价款【购买经济适用房】：家庭最高购房总价＝本市当年经济适用房基准价格×职工购房补贴的建筑面积；超过家庭最高购房总价的部分，按房价的10％收取综合地价款。
证件工本费：一本房产证免收工本费；向共同所有人核发房产证时，每增加1人、补办或更换的，每本按10元收取。
【律师提示】
购房者弄懂购房税费并在合同中约定清楚，才能真正省“小钱”。
22、屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？
首先，屋顶花园或者房屋顶层楼台属于全体业主共有，理由如下：
（1）从计算房屋建筑面积有关规定看，屋顶平台不属于建筑面积的范围，因此顶层露台是无法在相关的房地产管理部门办理“小产权”的。
（2）从计算商品房价格有关规定看，商品房住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成，购房者已经分摊了作为住宅公共部位屋顶的建筑成本。
（3）从结构功能上看，屋顶平台属于楼宇总体的一部分，作为房屋建筑最上层的外围护构件。
其次，因为屋顶花园或者房屋顶层楼台属于该大楼全体业主共有，因此若商品房内有通往顶层露台的公共通道，该顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往露台。但是，如果没有公共通道，则其他业主欲从顶层住户室内通往露台须经顶层住户同意，因为专有的权利大于共有的权利。
最后，屋顶花园或者房屋顶层楼台属于房屋共用部位，应该归全体业主所有，开发商无权出让，开发商单独出售或者赠送给业主的行为无效，其收取的露台购房款应当返还给购房者，并承担购房者因此造成的经济损失。
【律师提示】
屋顶平台一定属于全体业主共有，除非全体业主（非开发商）按照物权法规定程序一致同意归某一业主所有或者使用。因此，开发商出售屋顶平台或者附赠屋顶平台均属无效行为。开发商擅自出租屋顶做广告牌、建设通信设施等行为属于侵权行为。
购买顶层商品房的购房者一定要注意：
首先，您无论如何无法取得屋顶的“小产权”。
其次，只有在屋顶没有楼梯通道的情况下，因为您房子“独占”了屋顶的通行权，您才能事实上拥有单独的屋顶“使用权”。即便如此，将来还是不能阻止全体业主通过决议方式在顶层设立太阳能、广告牌等集体行为。
因此，如果开发商在您顶楼的房价里加了价，购房者还是谨慎购买。
23、什么是房屋拆迁安置与补偿协议？
房屋拆迁安置与补偿协议是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的行为。拆迁人（指取得房屋拆迁许可证的单位）与被拆迁人（指被拆迁房屋的所有人的单位和居民）或房屋承租人应当订立拆迁补偿安置协议。
所有权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁人房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定采取房屋所有权调换形式，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持；被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照出卖人恶意违约的惩罚性赔偿规定处理。
【律师提示】
关于城市拆迁维权目前十分艰难，这里面参杂了太多政府的行为。总之，一言难尽，作为律师只能根据个案尽量处理。
24、未取得产权证的房屋能否进行买卖？
《城市房地产法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
这里“权属证书”应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料；“不得转让”应理解为不发生物权转移，但是不影响转让合同的效力。
因此，就未取得产权证的房屋签订的合同是有效合同。没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移；虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。
【律师提示】
没有产权证的“二手”房屋买卖虽然合同有效，但是将来无法办理房产权证。因此还是多加小心。
25、房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？
因房屋质量不合格，买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失。
（1）因房屋主体结构质量不合格（指买受人所购置的房屋的地基基础工程及主体结构工程质量出现问题）不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（2）因房屋质量瑕疵严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（3）交付使用的房屋存在质量问题未严重影响正常居住使用,买受人不得解除合同并要求赔偿损失，但是出卖人应当承担保修期内的修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
26、开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
首先，开发商迟延交付房屋，购房者经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
其次，因开发商迟延交房解除合同是有期限限制的：
经购房者催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
购房者没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【律师提示】
购房者务必注意解除权行使的期限为3个月和1年。
27、购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
首先，购房者迟延支付购房款，开发商经经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
其次，因购房者迟延支付购房款解除合同是有期限限制的：
经开发商催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
开发商没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
28、购房者能否要求退房？
首先，购房者与开发商在购房合同中约定了退房条件的，购房者可以按照约定条件退房。
其次，如果双方没有约定退房的条件，那么在以下情形购房者可以退房：
（1）开发商迟延交付房屋的，购房者可以按照第26条规定解除购房合同退房；
（2）开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定期限内【起诉前】仍未取得商品房预售许可证，购房者可以退房；
（3）开发商与购房者签订的购房合同无效，包括开发商无权处分该房产和开发商存在欺诈情形，购房者可以退房：
（4）开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以依法选择退房；
（5）因无法得到银行或者公积金管理中心的贷款，购房者可以退房；
（6）开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证，购房者可以退房；
（7）房屋面积误差超过3％，购房者可以选择退房；
（8）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经检验确属不合格，购房者可以退房；
（9）因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房；
（10）开发商将出售的房屋抵押给第三人或者将房屋又出卖给第三人，购房者可以选择退房。
【律师提示】
购房者应当在合同条款中保证自己完整的退房权利，明确约定当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权；并且明确约定退房时如何处理，不退时又怎么对待。
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