某某区某某镇某某山生态农业
观光旅游项目可研报告
建设单位：农业发展有限公司
编制单位：勘察设计研究院
编制日期：二OO九年十月
项目负责人：
项目总规划设计：
项目给排水规划设计：
项目供电规划设计：
项目彩图制作：
投资分析编制：
财务分析编制：
校审人：
审核人：
审定人：
项目名称：某某区某某镇某某山生态农业观光旅游项目
建设单位：农业发展有限公司
工程设计资格等级：甲级证书编号：
工程咨询资格等级：甲级证书编号:工咨甲9
规划设计资格等级：甲级证书编号：0042
工程勘察资格等级：甲级证书编号：
目录
第一章总论 1
一、项目名称 1
二、项目委托策划单位 1
三、可行性研究的依据 1
四、项目概况 1
五、可行性研究的主要结论及建议 2
第二章?项目背景及发展概况 3
一、市某某区概况 3
1、地理位置 3
2、自然状况 3
3、行政区划 3
4、农业资源 4
5、农业生产 5
二、某某镇概况 7
1、基本情况 7
2、资源状况 7
3、发展情况 8
4、发展思路和目标 8
5、形象定位 8
三．项目提出的背景和意义 9
1、生态观光农业发展前景 9
2、生态观光农业发展趋势 9
3、生态观光农业的基本特点 10
4、生态农业观光园发展定位 11
5、城市总体规划的调整 11
6、推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展 11
7、合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游 12
8、在旅游空间布局上，构建郊区旅游圈 12
三、项目所在区域发展概况 13
第三章 项目建设规模与产品方案 14
一、指导思想 14
二、建设目标 15
1、总体目标 15
2、阶段目标规划期为10年 16
三、项目建设规模 17
1、优质林果花卉区 17
2、现代农业区 17
3、特色作物区 18
4、特种养殖区 18
5、农产品加工区 18
6、高级生态林休闲区 19
7、民俗文化新村 19
8、绿色长廊 20
第四章?项目建设所具备的条件 20
一、某某区正在实施市第十一个五年农业发展规划纲要 20
二、某某区正在实施市第十一个五年规划旅游业发展规划纲要 21
三、某某区积极引进企业投资发展 22
第五章生态农业观光园市场分析与预测 23
一、生态农业观光园概况 23
1、生态农业观光的涵义 23
2、生态农业观光园的主要类型 25
3、生态农业观光园的功能分区 26
4、生态农业观光园的目标 27
二、生态农业观光园旅游分析 27
1、相关数据 28
2、旅游要素 28
3、经济效益 30
三、绿色食品市场分析 30
四、经济林分析 33
1、生产与市场现状 33
2、市场预测及分析 34
五、市蔬菜生产与市场供求形势 34
六、特种养殖 36
第六章技术方案 38
一、设计原则 38
二、生态环境综合治理技术 38
三、高效生态林业建设技术 39
四、无公害农产品生产技术 39
五、庭院生态模式建设技术 39
第七章原材料燃料供应 40
一、自然资源材料 40
二、社会经济条件材料 40
三、项目区基础设施较为完备 41
第八章节能节水措施 41
一、建筑节能概述 41
二、节水概述 42
第九章环境影响评价 43
一、项目环境现状 43
二、生态环境概况 43
三、水土流失现状调查 43
四、建设项目对环境的影响评价 43
第十章组织机构与人力资源配置 43
一、工程项目管理 43
二、组织机构 44
三、人力资源 45
四、员工培训 45
第十一章投资估算 45
一、估算编制范围 45
二、估算编制依据 45
三、投资估算 45
第十三章经济分析 50
一、年营业收入 50
二、成本估算 53
三、所得税 53
四、利润估算 53
五、财务指标分析 53
六、资金筹措 54
1、积极招商引资 54
2、鼓励农民投入 54
3、争取国家政策资金和社会资金投入 54
第十五章风险分析 55
一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径 55
二、生态农业观光园面临的风险 55
1、资源风险 55
三、自然风险。 56
四、市场风险 56
五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键 56
六、防范风险措施 57
第十七章研究结论与建议 59
一、推荐方案总体描述 59
二、结论与建议 60
附图附表附件
（一）附件
农业发展有限公司
某某区某某镇某某山生态农业观光旅游项目可研报告
第一章总论
一、项目名称
某某区某某镇某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告，以下简称“某某山生态农业观光旅游项目”。
二、项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：农业发展有限公司
法人代表：
注册资本：500万元
企业类型：有限责任公司
注册地址：市渝北区紫荆路99-1栋2号
成立日期：2007年10月16日
三、项目策划单位
建筑设计研究院分院
策划执笔：李
四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
1、建设地点：
某某山态园座落，山清水秀是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园为确保产品优质高产生态园聘请专家技术指导年计划基础设施通过采用技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。建立绿色产品生产基地WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，建设农业休闲观光园景观自然生产休闲康乐的景观综合体第二章?项目背景及发展概况地理位置某某区位于市南部，东经106°54`——107°27`，北纬28°46`——29°30`，幅员面积2602平方公里,东与武隆、贵州道真接壤，南与贵州正安、桐梓为邻，西连巴南、綦江、万盛，北接涪陵。是市正在打造的渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市。自然状况某某地域辽阔，物产丰富，有优越的农业自然资源条件。境内地形以中山丘陵为主，地势呈东南向西北倾斜，最高海拔2251米，最低海拔340米，城区海拔550米，农耕地主要分布在600——900米范围，东南部属喀斯山特地形地貌，多为黑壤，东北、西北部为沙地页岩地质，多为棕红壤，富含铁、锌、钙、铅、硒、钠、铜等多种矿质元素，土质得天独厚。气候特征某某属于亚热带湿润季风气候，区内立体气候明显，全年雨量充沛，光热水资源充足，既无严寒，又无酷暑，无霜期长，从而形成多样的农业生态区，适宜各种作物生长。行政区划某某1994年4月撤县建市，2006年10月撤市设区。现辖3个街道办事处、14个镇、17个乡，250个村（居）委。全区划分为“中部城镇经济带”、“南部特色旅游区”、“北部生态农业园”三大类区。中部城镇经济带包括：东城街道、南城街道、西城街道、南平镇、水江镇；南部特色旅游区包括：金山镇、头渡镇、德隆乡、合溪镇、古花乡、庆元乡、大有镇、三泉镇、鱼泉乡；北部生态农业园包括：大观镇、兴隆镇、某某镇、白沙镇、土溪乡、乾丰乡、河图乡、木凉乡、神童镇、石莲乡、鸣玉镇、石溪乡、福寿乡、冷水关乡、民主乡、峰岩乡、骑龙乡、中桥乡、石墙镇、铁村乡。农业资源（）土地资源全区常用耕地59万亩，林地212万亩，园地10万亩，草地3.5万亩，水域面积6.2万亩，森林覆盖率达到43%，适宜发展纯天然、无公害、生态型农业。（）动植物资源某某区多山地形和立体气候特点，适应多种动物生长，全区动物资源有523多种，野生动物有野猪、野羊、猴、獐、狐、獾、刺猬、水獭、旱獭、虎、豹、狸等，其中国家重点保护动物34种，濒危动物69种。养殖业中有猪、牛、马、羊、鸡、鸭等40多种，其中以猪、鸡、牛、鸭的数量大，分布范围广。据不完全统计，某某境内植物资源5655种，其中全国一级保护植物71种，特有植物200余种，尤以银杉、金山方竹、金山杜鹃、金佛山大树茶、珙桐、金山竹米等最为著名。有药用植物2100多种，其中有天然名贵的天麻、黄莲、杜仲、厚朴等。（）水资源有大小河流56条，分属乌江及长江水系，主要河流有大溪河、柏枝溪、孝子河、黎香溪、芙蓉江支流等26条，水资源总量21.3亿立方米，可开发水力资源13.5万千瓦。农业生产2008年以来，某某区先后被评为全国粮食生产先进县（区）、全国农田水利建设先进县（区）、全国茶叶基地百强县（区）、全国优质牧草种子基地县（区）、国家优质稻示范基地、国家优质油菜农业标准化建设示范基地、国家无规定动物疫病区和“中华蜜蜂之乡”、市粮油生产大区、生猪调出大区，无公害农产品认证总量和农机化水平居全市第一。城乡市场体系日趋完善，有各类商品交易市场55个、连锁店350个、“两社”组织300个。粮油生产稳步增长。2008年粮食作物种植面积94.5万亩、亩产368公斤、总产34.8万吨，分别增长3.5%、2%、10.2%。其中：小春粮食24.8万亩，总产5.2万吨，分别比上年增长7.2%、7.7%；大春粮食69.6万亩，总产29.6万吨,分别增长7.5%、12.6%。油料作物面积14.86万亩，亩产126公斤，增长8.6%，总产1.86万吨，增长6.3%，其中油菜种植面积13.30万亩，亩产128公斤，总产1.70万吨，分别增长4.6%、9.4%、6.2%骨干产业加速发展。2008年生猪出栏78万头，土鸡出栏405万只，水禽出栏910万只，肉牛出栏4.05万头，奶牛存栏1000头，肉羊出栏6.6万只，中蜂存量4.1万群；规模发展优质稻30.35万亩；完成茶叶扶壮1000亩，新建无性系良种茶园500亩，基地总规模达到4.4万亩，总产2890吨、产值7543万元；完成蔬菜播种面积18万亩、总产27万吨、产值3.83亿元；发展优质桑园3.5万亩、总产8943.6担；发展优质果园6万亩、总产4.38万吨。品牌农业亮点纷呈。目前农业品牌总量达到130个，位居全市首位。其中无公害农产品产地52个，“三品”认证78个（无公害农产品62个；有机食品认证4个，绿色食品12个）。水稻、油菜、笋竹、茶叶、蔬菜、蜜蜂、某某鸡和鸡蛋等七大产业无公害认证获整体推进，认证农产品产量达到10万吨以上。“金佛玉翠”绿茶荣获市第七届“三峡杯”金奖、首届“十大名茶”称号。获市级名牌农产品认定5个，区级名牌农产品15个。注册农产品商标10个。“某某米”、“某某鸡”、“金佛山中蜂”、“金佛玉翠”茶开始进入超市。规模经营快速推进。全区共流转耕地面积16.2万亩,占总耕地面积的28.9%，涉及农户3.13万户，约占农户总数的19.6%。其中适度规模经营面积13.5万亩，耕地集中经营率达到24.1%，居全市十九个区第5位。有15个乡镇（街道）成立了土地流转服务站。耕地撂荒降到1%。全区共培育种养殖大户7445户，其中种植大户6612户、养殖大户710户，加工大户123户。未来五年，某某区将按照“追赶”、“突破”、“跨越”的要求，创新农村体制机制，加快发展现代农业，加强农村基础设施建设，强化农村公共服务，努力增加农民收入，推动农村经济社会又好又快发展。到2012年，全区“三农”累计投入突破100亿元；农村经济总量突破100亿元，在2007年基础上翻一番；农民人均纯收入增加到6800元，超过全市平均水平；农村全面小康实现程度由31.5%提高到63%，超过全市总体进度；农村面貌明显改善，社会主义新农村建设取得阶段性成效。
某某镇地处某某北部，分别与乾丰乡、土溪乡、白沙镇、巴南区的东泉镇和丰盛镇、涪陵区的增福乡和明家乡相邻。距某某城区42公里、距市区78公里左右，全镇东西宽7公里，南北长9公里，辖区面积67.09平方公里。某某镇境内南北长，东西短，略呈长方形，地处九台山与云雾山之间，地势低洼，山高坡陡，沟谷交错，以中低山浅丘为主，最高点白岩峰，海拔1003.7米，最低点应心桥，海拔450米。交通便利。属丘陵地区，海拔450—1003.7米，多数为紫色弱酸性壤土，平均气温18.5度，年极端最高气温38度，年降雨量为1450毫升。辖4个行政村、1个居委，64个村（居）民小组，总人口18964人，5437户，其中农业人口17640人，常年外出务工人员4500余人。
2、资源状况
某某镇有林业用地3.2万亩，森林覆盖率46%，有河流7条、有大小水库3座，山坪塘32口，农作物主要以水稻、玉米、小麦、红苕、洋芋为主。耕地面积约22742亩，有退耕还林面积10556.5余亩，森林覆盖率达60%，有草地面积25000亩，竹资源8600多亩。某某镇是典型的农业乡镇，经农业部农产品质量安全中心检测，空气、水环境都达到生产无公害农副产品质量标准，是生态农业大观园区乡镇之一，镇内发展有大棚无公害优质西瓜，注册“无公害西瓜”商标，发展260头成年奶牛，日产奶量达2吨左右。
3、发展情况
2008年乡镇企业产值9112万元，乡镇工业总产值6633万元，为年计划的132%，社会消费品零售总额4100万元，为年计划的102%，全社会固定资产投资796万元，为年计划的176%，农民人均纯收入4063元，为年计划的109%。财政税收完成15.1万元，为年计划的198%。粮食总产量12349吨，为年计划的92%，农业总产值11619万元，为年计划的118%。
4、发展思路和目标
发展思路：认真实施规划建设项目，强力实施基础设施改善，增强农业发展后劲；大力招商引资，继续做大做强特色产业，积极探索生态循环农业发展道路；以稳步推进农村改革为着力点，引进规模经营业主，促进土地、林地、宅基地合理流转，活跃农村经济，增加农民收入。
发展目标：地区生产总值增长27%，人均纯收入增长9%，固定资产投资1500万，同比增长75%，全社会消费品零售总额5460万，同比增长30%，农业生产总值12000万，增长7%，工业总产值9500万，增长4.2%。
5、形象定位
绿色食品基地、边贸重镇、宜居胜地。
为此，通过实施“某某山生态农业观光旅游项目”，对实现农业可持续发展具有非常重要的意义。
三．项目提出的背景和意义市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。市都市旅游发展规划三、项目所在区域发展概况
2008年乡镇企业产值9112万元，乡镇工业总产值6633万元，为年计划的132%，社会消费品零售总额4100万元，为年计划的102%，全社会固定资产投资796万元，为年计划的176%，农民人均纯收入4063元，为年计划的109%。财政税收完成15.1万元，为年计划的198%。粮食总产量12349吨，为年计划的92%，农业总产值11619万元，为年计划的118%。
作为某某经济发展潜力巨大的产业，旅游业经过多年来的发展已经成为某某区的重要产业，在全区经济与社会生活中产生了重大的影响。在“十一五”期间，某某区旅游业的发展面临着产业结构调整、社会主义新农村建设、城乡统筹等难得的机遇，并且有区位、交通和市场优势，具有旅游业发展壮大的巨大潜力。1998年召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把旅游业列为中国国民经济新的增长点的决策，国家旅游局提出了到2020年建设成为旅游强国的目标，使其成为国民经济的支柱产业。经国务院审批的《城市总体规划》将某某区定位为生态涵养区和城市发展新区，旅游业及生态友好型产业是重点发展的产业。发展旅游业也是某某区优化经济结构的必然选择。
农业发展有限公司根据我国加大西部大开发和成为国家统筹城乡综合配套改革试验区之时，依据《市城市总体规划（2004-2020）》、《市旅游发展总体规划》、《市优势农产品发展布局规划》、《市农业“八大体系”建设规划》和《市“十一五”旅游业发展规划》等。抓住机遇，决定在某某区某某镇建设：某某山生态农业观光园，园内总体规划为建设六区一村一廊，六区分别为优质林果花卉区、现代农业区、特色作物区、特种养殖区、农产品加工区、高级生态林休闲区；一村一廊为民俗文化新村和绿色长廊。使之成为“社会效益环境效益生态效益经济效益”并进的观光休闲度假观光园，为旅游事业上新台阶作出应有的贡献。
项目恢复亚热带季雨林景观原貌，并引种国内外热带、亚热带树种，美化林相第四章?项目建设所具备的条件
市第十一个五年农业发展规划区业的发展面临着诸多挑战，一是由于国内外发展，市场竞争日益激烈，新产品不断涌现，的选择日益多样化、需求个性化；二是全区在经济结构调整中，面临着传统支柱产业；三是在业体制改革中，多方利益主体关系的处理，以及区域资源整合过程中不同管理单元之间的利益关系与协调发展的问题；四是观念和思路的转变，这是全区业发展中面临的最大挑战。
为此区把挖掘特有的资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培育精品项目作为经济发展的重点，根据乡村的实质，加发展力度，塑造区乡村的新形象，把区建设成为特色鲜明、种类多样、区。市第十一个五年规划旅游业发展规划区旅游业的发展面临着诸多，一是旅游经济总量快速增长年来，全市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标高于全市国民经济增长平均水平。产业规模日益壮大。旅游产业规模的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业，尤其是为库区移民就业安置和产业发展作出了突出贡献，也对宣传、扩大对外交流、提升直辖市形象，发挥了独特而重要的作用。旅游发展环境明显改善。旅游交通“瓶颈”初步缓解。景区交通、环境治理、供水供电、消防等基础设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显旅游市场开发取得明显成效。连续成功举办了五届“中国三峡国际旅游节”和第三届中国旅游交易会，大大提高了旅游在境外的知名度和吸引力。跨区域旅游合作迈出新的步伐。与川、黔、鄂、新等省区达成了无障碍旅游区的共识。五是旅游业政策法规体系逐步完善。加大了政策扶持力度，出台了一系列加快旅游业发展的政策措施，制定了一系列鼓励和规范旅游业发展的文件，修订了《市旅游条例》，为初步构建起我市旅游业法律法规保障体系奠定了良好的基础。为此区把挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培育精品项目作为经济发展的重点，根据乡村旅游的实质，加大区乡村旅游发展力度，区乡村旅游的形象，把区建设成为特色鲜明、种类多样、精致优美的郊野乡村旅游区。区积极引进企业投资发展
区为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发资源的优惠政策按照区业发展规划投资开发项目的，区政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。
在有利于保护现有资源的前提下，允许（）实行所有权、经营权分离，采取租赁、拍卖、转让等形式经营开发现有资源。第五章市场分析与预测
属于亚热带湿润季风气候区，年平均气温16.6，年平均日照1273小时，年平均降水量1185毫米，无霜期为305天3.2万亩，森林覆盖率46%，有河流7条、有大小水库3座，山坪塘32口，农作物主要以水稻、玉米、小麦、红苕、洋芋为主。耕地面积约22742亩，有退耕还林面积10556.5余亩，森林覆盖率达60%，有草地面积25000亩，竹资源8600多亩。
二、社会经济条件材料
某某镇是典型的农业乡镇，经农业部农产品质量安全中心检测，空气、水环境都达到生产无公害农副产品质量标准，是生态农业大观园区乡镇之一，镇内发展有大棚无公害优质西瓜，注册“无公害西瓜”商标，发展260头成年奶牛，日产奶量达2吨左右。
2008年乡镇企业产值9112万元，乡镇工业总产值6633万元，为年计划的132%，社会消费品零售总额4100万元，为年计划的102%，全社会固定资产投资796万元，为年计划的176%，农民人均纯收入4063元，为年计划的109%。财政税收完成15.1万元，为年计划的198%。粮食总产量12349吨，为年计划的92%，农业总产值11619万元，为年计划的118%。
三、项目区基础设施较为完备
项目区交通发达，公路纵穿全境，另有数十公里乡村公路，交织成网。项目区距某某城区42公里、距市区78公里左右，且项目区距东泉（温泉）及丰盛古镇风景区的距离均不超过15公里区位优势明显。区内已开通程控电话、移动电话网络覆盖全区，区内10千伏农网线路正在进行升级改造。项目区居民民风纯朴。
第八章节能节水措施
一、建筑节能概述
能源是发展国民经济改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续稳定协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。
我市与同纬度许多发达地区相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。在这种湿热环境下，我市房屋的保温隔热性能，却要比发达地区差得多。墙体屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达地区的2～5位左右；很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我市能源消费总量近1/4，其增长速度还将大大超过“八五”计划期间能源生产可能增长的速度。
二、节水概述
从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3，到2000年这些城市年缺水将达200亿m3，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。
所谓节水，应当是在满足使用要求和给排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进步，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。
对于广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。
第九章环境影响评价
一、项目环境现状
项目建设位于市某某区某某镇中坝的某某山。
二、生态环境概况
某某区某某镇地处海拔500—800米左右的山地地带，日照充足，雨量光沛、气温，温度适中，肥沃的油砂泥，得天独厚的自然条件正适合农业开发，某某镇成了盛产优质粮、油、果蔬的绿色基地。建立生态农业观光园的各方面条件充分。
三、水土流失现状调查
据统计年鉴，某某区水土流失面积为105.94万亩,占全区总面积的32.5%,其中旱地片蚀10.2万亩,林地片蚀56.75万亩,草地荒地土壤片蚀33.5万亩,沟蚀5.49万亩,年水土流失总理达99.7万吨。拟建区域历来为水土流失强度流失区，侵蚀模数达7500t/Km2?a左右。
四、建设项目对环境的影响评价
生态观光农业是一项保护和改善山区生态环境的绿色生态产业工程。该项目区位于某某区城乡地带。
第十章组织机构与人力资源配置
一、工程项目管理
建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式管理程序管理方法管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能机构程序方法和技术；有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。
1、实施投资项目法人制
1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制招投标制工程监理制合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。
业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用进度质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。
二、组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约
机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。
三、人力资源
总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。
四、员工培训
主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。
第十一章投资估算
一、估算编制范围
本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。
（1）业主开业流动资金。
（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。
二、估算编制依据
本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。
（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。
（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。
三、投资估算
本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区特色作物区特种养殖区表万元序号 项目名称 计算基础 金额（万元） 备注 优质林果花卉区 亩 水果经济林 00亩×0.万元/亩 1.2 苗木园 亩×万元/亩 2 现代农业区 亩 大棚蔬菜 亩×万元/亩 2.2 无公害蔬菜 亩×万元/亩 3 特色作物区 亩亩 3.1 麻竹种植 500亩×万元/亩 3.2 楠竹种植 200亩×万元/亩 3.3 蘑菇种植 200亩×万元/亩 3 特种养殖区 1050.00 规划占地面积1100亩亩 3.1 梅花鹿养殖园 地00亩 3.2 巴马香猪养殖园 地0亩亩 3.3 水产养殖园 人畜饮水及农业生产用水水库建设 300.00 占地50亩 4 农产品加工区 建筑面积1.5万平米 1200.00 农副产品加工；规划占地20亩 亩亩 5.1 休闲避暑山庄 建筑面积2.0万平米 1500.00 年接待游客10万人次 5.2 养老休闲山庄 建筑面积0.8万平米 600.00 年安置500人 5.3 旅游设施建设 古刹、古庙、古寨等恢复建设 1500.00 规划占地面积100亩 6 民俗文化新村亩 7 基础设施建设 园区道路 2000.00 含园区主干道及支路约18km，支路约8km 8 征地费及土地租用费 荒山、慌坡及一定比例的建设用地 2000.00 规划总用地面积为2250亩亩 9 其它费用 690.00 9.1 设计费 按投资费用1%计取 115.00 9.2 勘察费 按同类工程估算 30.00 9.3 环境评估费 按同类工程估算 10.00 9.4 建设工程规费 按投资费用1.15%计取 132.00 9.5 建设单位管理费 按投资费用0.05%计取 58.00 9.6 基本预备费 按投资费用3%计取 345.00 合计总投资 12200.00 第十三章经济分析
通过市场预测，本报告拟定下列经营策略:某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。
一、年营业收入
通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：
年收入预测表
项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号 项目名称 计算基础 金额（万元） 备注 1 优质林果花卉区 亩 水果经济林 00亩×0.万元/亩 1.2 花卉苗木园 亩×0.8万元/亩 2 现代农业区 亩 蔬菜大棚 亩×0.万元/亩 2.2 无公害蔬菜 亩×万元/亩 3 特色作物区 亩亩 3.1 麻竹种植 500亩×万元/亩 亩 3.2 楠竹种植 200亩×万元/亩亩 亩×万元/亩亩 4 特种养殖区 975.00 规划占地面积1100亩亩 4.1 梅花鹿养殖园 ×0.25万元/用地00亩 4.2 巴马香猪养殖园 ×200元/用地0亩亩 亩×万元/亩 亩 5 农产品加工厂 3000.00 农副产品加工；规划占地20亩 亩 6.1 休闲避暑山庄 10万×200元/人次 2000.00 年接待游客10万人次 6.2 养老休闲山庄 500人×9600元/年 480.00 年安置500人 7 民俗文化新村×150元/人次 1500.00 规划占地20亩 8 古刹、古庙及山寨 10万×50元/人次 500.00 年接待游客10万人次 收入合计 9635.00
二、成本估算
1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。
2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。
3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）
4、销售费用按销售收入的3%计算。
5、职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。包括工资性补贴及福利。
6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。
三、所得税
按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。
四、利润估算
根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。（税后利润）
五、财务指标分析
本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。
财务内部收益率税前35%
财务内部收益率税后20%
每年利税：万元：19万元
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