2012年中级房地产专业模拟训练题及答案解析
一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)
1.韦伯提出的原料指数是指()。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量
B.限地性原料总重量除以制成品总重量
C.货物的相对重量除以制成品总重量
D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量
[答案]:B
[解析]:原料指数公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第5页。
2.中心商务高度指标等于()之比。
A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积
B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积
[答案]:A
[解析]:中心商务高度指标公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第9页。
3.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和()的余额。
A.平均税费
B.平均利润
C.平均市值
D.平均价格
[答案]:B
[解析]:地租公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第16页。
4.按城市内部结构，城市可分为()。
A.块状城市、带状城市、星状城市
B.单中心城市、多中心城市
C.棋盘形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
[答案]:B
[解析]:城市的分类。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第18页。
5.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为()年。
A.35
B.40
C.45
D.65
[答案]:C
[解析]:建设用地使用权出让的特征。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第39-40页。
6.在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是()。
A.公寓
B.写字楼
C.工业厂房
D.酒店
[答案]:D
[解析]:建设用地使用权出让的特征。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第39-40页。
7.《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括()。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.动工开发建设期限
D.土地界址、面积
[答案]:C
[解析]:建设用地使用权出让合同的内容。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第45页。
8.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是()。
A.抵押
B.出售
C.互换
D.赠与
[答案]:A
[解析]:建设用地使用权转让的方式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第49页。
9.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是()。
A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权
B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
C.通过转让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权
[答案]:D
[解析]:建设用地使用权抵押权的设定。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第52页。
10.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是()
A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益
B.按规划用地、节约用地、保护耕地
C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标
D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续
[答案]:C
[解析]:集体建设用地的原则。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第57页。
11.在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是()原则的要求。
A.客观性
B.保密性
C.创造性
D.求教性
[答案]:A
[解析]:房地产市场调研的原则。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第61页。
12.在房地产市场环境调研时，对居民消费结构和消费水平的调研属于()调研。
A.经济环境
B.政治法律环境
C.区域环境
D.社会文化环境
[答案]:A
[解析]:房地产市场经济环境调研。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第64页。
13.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于()调研。
A.市场行情
B.市场反响
C.市场竞争者
D.消费行为
[答案]:C
[解析]:房地产市场竞争者调研。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第65页。
14.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是()。
A.官方统计资料中有关房地产的分析资料
B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C.来自主管部门和行业管理机构的资料
D.专业研究机构提供的相关资料
[答案]:B
[解析]:房地产市场资料搜集的内容。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第66页。
15.房地产市场细分是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干给个具有()的子市场的工程。
A.共同地域
B.共同特征
C.同样规模
D.同样价位
[答案]:B
[解析]:房地产市场细分的含义。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第84页。
16.房地产细分市场有效性评估不包括()。
A.细分市场的可衡量性
B.细分市场的增长性
C.细分市场的可盈利性
D.细分市场的可进入性
[答案]:C
[解析]:房地产细分市场有效性评估。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第87页。
17.消费能力主要包括可用于支付住房的资金数量;();信贷能力;能接受的物业管理水平。
A.工资水平
B.家庭人口
C.消费方式
D.能承受的房屋总价和单价
[答案]:D
[解析]:房地产客户需求特征的分析。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第89-90页。
18.在房地产开发项目市场定位策略中，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺的市场定位是()。
A.避强定位
B.创新定位
C.迎头定位
D.产品定位
[答案]:B
[解析]:房地产开发项目市场定位的策略。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第91页。
19.项目处于商业区域，可以进行()定位。
A.学习类级学生公寓类
B.生态居住类
C.商业及商业服务类
D.居住类和生活服务类
[答案]:C
[解析]:确定产品定位的方案。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第95页。
20.按照工作范围划分的房地产开发项目策划报告类别包括()和单项策划报告。
A.产品策划报告
B.投资策划报告
C.广告策划报告
D.全程策划报告
[答案]:D
[解析]:按照工作范围划分的房地产开发项目策划报告类别。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第95页。
21.能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币——产品——货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是()。
A.出售型房地产开发投资
B.租赁型房地产置业投资
C.经营型房地产开发投资
D.购买型房地产置业投资
[答案]:A
[解析]:出售型房地产开发投资和经营型房地产开发投资的区别。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第100页。
22.银行向某家庭提供了年贷款利率为6%，期限10年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是()。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.5%
[答案]:C
[解析]:实际利率的概念。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第106页。
23.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差()元(假设按复利计息)。
A.10000
B.9524
C.7396
D.5425
[答案]:D
[解析]:等额分付终值公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第107-108页。
24.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为()万元。
A.250
B.200
C.175
D.150
[答案]:D
[解析]:等额分付资本回收公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第109页。
25.现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie=10%。各方案净现值从大到小排列正确的是()。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
单位：万元
初期投资100020003000 年净收益300520600 [答案]:C
[解析]:财务净现值的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第124-125页。
26.已知某投资项目的折现率为13%时，净现值为1100万元，折现率为14%是，净现值为-980万元，则该项目的内部收益率为()。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
[答案]:C
[解析]:财务内部收益率的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第125-126页。
27.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的静态投资回收期在()之间。
单位：万元
A.第二年与第三年
B.第三年与第四年
C.第四年与第五年
D.第五年与第六年
[答案]:B
[解析]:静态投资回收期的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第127-128页。
0 1 2 3 4 5 6 现金流入 250 250 250 250 250 现金流出 500 50 30 30 30 30 30 28.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的()进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
A.产量、价格、成本
B.产量、利润、成本
C.产量、利润、成本
D.利润、价格、成本
[答案]:C
[解析]:盈亏平衡分析的概念。书131-132页。
29.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为()平方米。
A.14300
B.16000
C.20000
D.21500
[答案]:D
[解析]:盈亏平衡点的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第133-134页。
30.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是()阶段的重要内容
A.风险识别
B.风险估计
C.风险评价
D风险应对
[答案]:A
[解析]:房地产投资风险识别的概念。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第139页。
31.某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过50万平方米的可能性进行预测，共请了五位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为：1/3，3/4，2/3，3/5，2/5，这该房地产开发企业明年商品住房销售量超过50万平方米的主观概率是()
A.55%
B.57%
C.52%
D.54%
[答案]:A
[解析]:房地产投资风险估计的概念。书143页。
32.房地产投资风险转移的主要形式是(。
A.将风险损失摊销计入成本
B.从未发生风险损失项目的收益中补偿
C.与非保险业的其他人签订合同
D.建立内部风险基金
[答案]:C)
[解析]:房地产投资风险应对的方法。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第146页。
33.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为()
单位：万元
初期投资额 每年净收益 内部收益率 甲乙丙丁 600650700900 220170235250 24%10%20%12% A.甲、丙
B.甲、丁
C.丙、丁
D.甲、乙、丙
[答案]:A
[解析]:净现值率比较法的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第149页。
34.下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是()。
A.项目的主要经济指标结果
B.可行性研究的结论
C.项目的基本情况
D.项目经济指标的测算过程
[答案]:D
[解析]:房地产投资项目可行性研究报告的结构。书154-156页。
35.某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括()。
A.3个建设项目
B.10个单项工程
C.12个单项工程
D.12个单位工程
[答案]:C
[解析]:房地产开发项目工程系统的构成。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第160页。
36.房地产开发项目招标是()。
A.要约
B.要约邀请
C.承诺
D.以上都不对
[答案]:B
[解析]:房地产开发项目工程招标概述。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第167页。
37.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括()。
A.司法措施
B.组织措施
C.经济措施
D.技术措施
[答案]:A
[解析]:房地产开发项目投资控制的概念。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第176页。
38.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起()内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
A.1个工作日
B.5个工作日
C.10个工作日
D.15个工作日
[答案]:D
[解析]:房地产开发项目验收的程序。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第181-182页。
39.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用()合同。
A.成本加利润
B.成本加酬金
C.单价
D.总价
[答案]:D
[解析]:可选择的合同类型。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第172页。
40.供热与供冷系统的最低保修期是()。
A.1个采暖期、供冷期
B.2个采暖期、供冷期
C.3个采暖期、供冷期
D.5个采暖期、供冷期
[答案]:B
[解析]:房地产开发项目质量保修。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第185-186页。
41.在房地产销售代理的各种方式中，委托人与代理人没有直接关系的代理方式是()
A.多家代理
B.独家代理
C.共同代理
D.参与代理
[答案]:D
[解析]:商品房销售代理的主要形式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第192页。
42.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用()方式。
A.独家代理
B.共同代理
C.共同代理加参与代理
D.合作代理加参与代理
[答案]:A
[解析]:商品房销售代理的主要形式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第192页。
43.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为()。
A.实现预期利润
B.维护企业形象
C.维持市场占有率
D.维持营业
[答案]:D
[解析]:房地产定价的目标。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第194页。
44.不考虑房地产开发成本和竞争对手的价格策略和竞争反应，主要依据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法，称为()。
A.需求导向定价法
B.主动竞争定价法
C.目标利润定价法
D.随行就市定价法
[答案]:A
[解析]:房地产定价的基本方法。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第195-196页。
45.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费，乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费，该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元，甲乙写字楼的租金比()
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不可比
[答案]:B
[解析]:比较基准的建立。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第212页。
46.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为100)，则将该价格调整到2006年7月的价格为()元/平方米。
A.3058.3
B.3150.0
C.3240.0
D.3679.3
[答案]:D
[解析]:比较基准的建立。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第212页。
47.可比实例成交价格×()=可比实例正常市场价格。
A.交易情况修正系数
B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数
D.房地产状况调整系数
[答案]:A
[解析]:交易情况修正。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第212-213页。
48.用成本法估价时，建筑物现值=()
A.建筑物重新构建价格—年折旧额剩余经济寿命
B.建筑物重新构建价格—年折旧额实际经过年数
C.建筑物重新构建价格成新率
D.建筑物重新构建价格—年折旧额
[答案]:C
[解析]:成本法的基本公式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第218-219页。
49.用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取()成本作为评估依据。
A.该宗房地产的实际
B.类似房地产的客观
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低
[答案]:B
[解析]:重新构建价格的求取。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第219-221页。
50.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为l440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
[答案]:B
[解析]:建筑物折旧的求取。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第221-223页。
51.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是()万元。
A.1.40
B.1.44
C.1.60
D.1.80
[答案]:A
[解析]:净收益的求取。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第227-228页。
52.净收益=潜在毛租金收入-()+其他收入-运营费用。
A.空置和收租损失
B.还本付息额
C.折旧额
D.所得税
[答案]:A
[解析]:净收益的求取。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第227-228页。
53.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是()。
A.物业服务企业是独立的企业法人
B.物业服务企业属于服务性企业
C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的
D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
[答案]:C
[解析]:物业服务企业的特征。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第245-246页。
54.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是()。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同具有过渡性
C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年
D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
[答案]:C
[解析]:物业服务合同的种类。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第255-256页。
55.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是()。
A.合理原则
B.费用与服务水平相适应原则
C.公开原则
D.费用与业主承受能力相适应原则
[答案]:D
[解析]:物业服务收费的原则。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第256-257页。
56.业主委员会有全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的()机构。
A.执行
B.决策
C.管理
D.监督
[答案]:A
[解析]:业主委员会的性质。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第241页。
57.在房地产抵押贷款期间，未经()同意，抵押人不得变卖抵押房地产。
A.保险机构
B.房屋主管部门
C.抵押权人
D.房屋承租人
[答案]:C
[解析]:房地产抵押贷款概述。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第266页。
58.某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是()元。
A.1798.65
B.2333.33
C.4786.25
D.5018.81
[答案]:A
[解析]:等额还款抵押贷款的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第277页。
59.某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50%，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为6%，则第11个月的月还款额为()元。
A.4125
B.7500
C.11625
D.15000
[答案]:C
[解析]:等本金还款抵押贷款的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第279-280页。
60.王某今年50岁，法定退休年龄为60岁，则王某住房公积金贷款期限最长为()年。
A.10
B.15
C.25
D.30
[答案]:B
[解析]:公积金个人住房贷款的含义。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第280-281页。
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61.房地产经济基本理论不包括()。
A.区位理论
B.供求理论
C.效用理论
D.乘数理论
E.城市化理论
[答案]:CD
[解析]:主要的房地产经济基本理论。书目录第1页。
62.城市空间结构理论中代表性的理论有()
A.多带理论
B.同心圆理论
C.扇形理论
D.多核心理论
E.中心商务区土地利用模式
[答案]:BCDE
[解析]:城市空间结构理论中代表性的理论。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第7页。
63.地租与地价的关系为()
A.地价是地租的资本化
B.地价是预定一定年数的地租
C.对于有限租期的土地，地价是每年地租的简单加和
D.对于永久租期的土地，地价是每年地租折现值的价和
E.若每年的地租为定值且折现率不变，则地价等于地租除以折现率
[答案]:ABDE
[解析]:半发挥题。地租与地价的关系。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第17页。
64.下列用地中，可以通过行政或把取得建设用地使用权的有()
A.中石油加油站
B.公立学校
C.区政府办公楼
D.超市
E.戒毒所
[答案]:BCE
[解析]:建设用地使用权划拨的范围。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第38页。
65.下列关于协议出让建设用地使用权最低价的表述中，正确的有()。
A.采取双方协议出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
B.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%
C.协议出让地价必须是协议出让最低价
D.协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费以及按照国家规定应该缴纳的有关费用之和
E.与招标拍卖挂牌最低价确定的原则相同
[答案]:ABD
[解析]:协议出让方式的最低价。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第43页。
66.国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有()。
A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要
C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同
D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任
E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利
[答案]:ADE
[解析]:建设用地使用权租赁合同。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第50-51页。
67.房地产调研的主要内容包括()。
A.房地产市场环境调研
B.房地产市场需求调研
C.房地产从业人员素质调研
D.房地产市场供给调研
E.房地产行业就业前景调研
[答案]:ABD
[解析]:房地产调研的主要内容。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第63、64、65页。
68.在房地产项目市场分析中。主要包括()
A.供给分析
B.需求分析
C.竞争分析
D.容积率分析
E.相关因素分析
[答案]:AB
[解析]:房地产市场分析的内容。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第75页。
69.房地产开发项目策划的程序包括()。
A.项目用地的选址和取得
B.房地产市场调研
C.房地产市场定位
D.房地产项目融资
E.房地产市场营销
[答案]:ABC
[解析]:房地产开发项目策划的作用。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第83页。
70.与其它类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有()。
A.投资品种的多样性
B.投资变现的复杂性
C.投资价值的附加性
D.投资区域的差异性
E.投资收益的确保性
[答案]:ABCD
[解析]:房地产投资的特点。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第100-102页。
71.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。
A.折旧和摊销
B.投资回收
C.投资回报
D.可用于还款的利润
E.在成本中列支的利息
[答案]:ADE
[解析]:偿债备付率的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第129页。
72.在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有()。
A.房地产开发量在预期内全部售出
B.房地产销售均价在预期内保持不变
C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变
D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目
E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响
[答案]:ABC
[解析]:线性盈亏平衡分析方法假设条件。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第133页。
73.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有()。
A.发出招标公告与邀请函
B.发售招标文件
C.评标委员会向投标人介绍评标方法
D.对投标人进行资格复查
E.与承包商协商工期和付款方式
[答案]:ABD
[解析]:房地产开发项目工程招标的程序。书168-170页。
74.从生产者角度出发的市场营销观念有()。
A.生产观念
B.推销观念
C.市场营销观念
D.社会营销观念
E.现代营销观念
[答案]:AB
[解析]:房地产市场营销观念。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第188页。
75.房地产广告预算的方法有()。
A.目标任务法
B.销售百分比法
C.量入为出法
D.随机函数法
E.竞争对等法
[答案]:ABCD
[解析]:房地产广告的预算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第200-201页。
76.房地产估价的主要方法不包括()。
A.房地产估价的市场法
B.房地产估价的成本法
C.房地产估价的收益法
D.房地产估价的德菲尔法
E.房地产估价的专家评估法
[答案]:ABC
[解析]:主要的房地产估价方法。书目录第2页。
77.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括()。
A.统一付款方式
B.统一付款进度
C.统一成交日期
D.统一面积内涵
E.统一面积单位
[答案]:ADE
[解析]:比较基准的建立。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第212页。
78.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有()。
A.确定的收益期限长
B.预测的净收益大
C.选取的报酬率高
D.预测的运营费用高
E.考虑了净收益增长
[答案]:ABE
[解析]:收益法的影响因素。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第223-224页。
79.由业主共同决定的事项有()。
A.制定、修改管理规约和业主大会议事规则
B.监督管理规约的实施
C.选举业主委员会或者更换业主委员会委员
D.选聘和解聘物业服务企业
E.筹集和使用专项维修资金
[答案]:ACDE
[解析]:业主共同决定的事项。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第191页。
80.下列财产中，不得抵押的有()。
A.宅基地
B.土地所有权
C.集体土地使用权
D.乡镇企业厂房
E.村企业厂房
[答案]:ABC
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
案例分析题(一)
某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为2000平方米的宾馆需要征收，该宾馆目前的市场价为8000元/平方米，八成新。
81.房屋征收的实施程序包括()。
A.调查被征收房屋的情况
B.对被征收房屋价值评估
C.签署协议
D.强制实施征收
[答案]:ABC
[解析]:独立方案的概念。书147页。
82.房屋征收可以采用()的补偿方式。
A.房屋产权调换
B.货币补偿
C.按被拆除房屋预先建设的成本进行补偿
D.政府统一安排
[答案]:AB
[解析]:独立方案的概念。书147页。
83.征收采取产权调换的方式，偿还目前市场价为7500元/平方米，建筑面积为2400平方米，九成新。双方的结算差价为()万元。
A.100
B.150
C.200
D.250
[答案]:A
[解析]:独立方案的概念。书147页。
案例分析题(二)
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。
84.该房地产开发企业确定的营销渠道属于()。
A.直接渠道
B.间接渠道
C.独家代理
D.共同代理
[答案]:A
[解析]:房地产销售渠道的概念。书190页。
85.该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有()等。
A.还本销售
B.营业推广
C.公共关系
D.人员推广
[答案]:BCD
[解析]:房地产促销的方式。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第199页。
86.该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好()。
A.计价单位
B.起步价
C.调价幅度
D.调价频率
[答案]:BCD
[解析]:房地产定价策略。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第197-198页。
87.在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑()等因素。
A.幢号
B.楼层
C.朝向
D.顾客收入
[答案]:BC
[解析]:房地产定价的基本程序。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第196-197页。
88.若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款()元。
A.2638
B.2711
C.3497
D.4776
[答案]:C
[解析]:等额还款抵押贷款的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第277页。
案例分析题(三)
某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%。
根据题意，回答下列问题：
89.该新建旅馆项目的初始现金流量为()万元。
A.225
B.300
C.350
D.360
[答案]:C
[解析]:现金流量的概念。书103页。
90.该项目拟采用财务净现值(FNPV)指标对投资进行评估，其评价准则是()
A.若FNPV>0，方案可行
B.若FNPV=0，方案可行
C.若FNPV≥0，方案可行
D.若FNPV<0，方案可行
[答案]:A
[解析]:财务净现值的评价准则。书125页。
91.该项目经营到第五年末的净现值为()万元。
A.-10.33
B.-8.83
C.41.17
D.79.08
[答案]:B
[解析]:财务净现值的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第124-125页。
92.若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达()
A.375
B.450
C.500
D.550
[答案]:C
[解析]:收益法的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第224-227页。
93.该项目的终结现金流量为()万元。
A.40
B.90
C.130
D.180
[答案]:B
[解析]:现金流量的概念。书103页。
案例分析题(四)
某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等;600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。
94.该小区第二次业主大会会议的召集人应为()。
A.小区业主委员会
B.业主大会筹备组
C.小区所属居民委员会
D.原物业管理公司
[答案]:A
[解析]:业主大会活动规则。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第240-241页。
95.根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业"应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意"的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为()。
A.全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过
B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过
C.全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过
D.全部大户型业主参加并表决通过
[答案]:AC
[解析]:业主大会活动规则。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第240-241页。
96.新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有()人。
A.50
B.30
C.20
D.10
[答案]:D
[解析]:三级资质物业服务企业的条件。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第248页。
案例分析题(五)
某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。
97.若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为()。
A.国家
B.政府
C.企业
D.个人
[答案]:D
[解析]:房地产投资的主体构成。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第102页。
98.在贷款期内，该家庭的月还款额为()元。
A.1667
B.2006
C.2034
D.3067
[答案]:B
[解析]:等额还款抵押贷款的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第277页。
99.如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为()元。
A.5557
B.6687
C.6780
D.10224
[答案]:B
[解析]:等额还款抵押贷款的计算。2012年经济师考试教材《房地产专业知识与实务(中级)》第277页。
100.对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为()。
A.贷款利率上调
B.房价下跌
C.房地产周期波动
D.资本价值变化
[答案]:AB
[解析]:房地产投资风险的类型。书140页
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