即投资商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。物流地产研究报告二、物流地产行业分析三、物流地产行业案例分析目录一、物流地产简介四、总结一、物流地产简介1.1、物流地产——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物投资商：地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；投资载体：综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等；客户：制造商、电商、零售商、物流公司等；收入来源：租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；一、物流地产简介1.2、物流地产的特点集约化与协同化；规模化与网络化；绿色化与低碳化；物流地产投资规模大依赖增值服务长期回报稳定一、物流地产简介1.3、物流地产的开发模式注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》一、物流地产简介1.4、物流地产的运营模式地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；物流商自有地产，自己经营管理；地产、物流商合作经营；由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营；一、物流地产简介1.5、国内外物流地产的发展概况国家现状发展模式德国从20世纪80年代中期开始建造物流园区，现在全德已有33个物流园区，平均面积在1.4平方公里左右；联邦政府统筹规划，州、市政府扶持建设，组建发展公司企业化管理，入驻企业自主经营的模式；日本从1965年起，日本先后在22个城市建立了20多个大规模的物流园区，平均面积在0.74平方公里左右；物流园区属于公共设施，采用“宏观上统筹调控，微观上自由开放”的发展模式：由政府牵头确定市政规划，决定物流园区选址、收购土地，然后以生地价格出售给各物流行业协会；中国物流园区始于1998年建立的深圳平湖物流基地。截至2008年，全国已有475家物流园区。2009年博科资讯物流供给链研究中央发布研究报告，称物流园区空置率已达60%；多种发展方式并存。各级政府虽积极参与，但缺乏统一规划，影响区域合理布局，物流地产处于冰火两重天；二、物流地产行业分析2.1、物流地产行业五力分析模型介绍行业内竞争情况资源供应情况行业壁垒替代威胁市场需求情况二、物流地产行业分析2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧积极的一面：政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展；出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位；物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善；消极的一面：仓储物流新增用地供应不足；物流企业取得土地难度较大；土地取得成本不断增加；二、物流地产行业分析链接：各地物流十二五规划广东省：培育和建设30个省级物流园示范区；100个产业集聚度高、发展特色鲜明的现代服务业集聚区；建设一批具有专业性或综合性的区域商贸物流中心；浙江省：选择一批不同层级、不同规模、不同特色的物流园区，引导有序发展；江苏省：重点打造20个对物流业发展具有较强示范带动作用的综合物流园区，40个对行业物流发展具有示范带动作用的专业物流园区；天津市：建设海港、空港、开发区八大物流园区，推动物流中心和专业配送中心建设，形成海陆空相结合的现代商贸物流发展区；深圳市：鼓励园区开发，促进民营专业物流园区（中心）发展；…………………………二、物流地产行业分析链接：2011年全国130个城市不同类型土地成交楼面均价二、物流地产行业分析链接：国内物流基础设施建设情况截至2010年底，高铁运营里程达到8358公里，居世界第一位；截至2011年底，高速公路里程达到8.4万公里；截至2010年底，定期航班机场达到176个，五年新增35个；此外，截至2010年底：全国内河通航里程达到12.4万公里，五年新增和改善4181公里；沿海港口深水泊位1774个，五年建成661个；通过能力达到55.1亿吨，新增30亿吨；二、物流地产行业分析链接：仓储物流新增用地供应不足注：其他用途包含公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地等本图表根据国土资源部公开数据编制45%46%37%37%36%35%二、物流地产行业分析链接：物流企业取得土地难度较大新增建设用地必须符合土地利用整体规划和年度供地计划安排；相对于住宅、商业用地的竞争，工业用地处于劣势；物流企业与生产企业、电商企业竞争土地时，往往处于劣势；二、物流地产行业分析链接：土地取得成本不断增加注：数据来自国土资源部网站；二、物流地产行业分析2.3、物流地产的市场需求情况：供不应求，需求强劲国内物流业、电子商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求；外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施；中国仓储协会发布了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年，全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785；世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一；世邦魏理仕11月报告显示，第三季度，中国物流租金上涨加速。其中，北京为32.6元/平米/月，环比增长5.6%，同比增长16.4%；而上海为30.9元/平米/月，环比增长5%，同比增长13.1%；二、物流地产行业分析2.4、物流地产的行业竞争：诸侯混战，各显神通国外工业地产商国内房地产开发商物流企业电商企业传统零售商物流地产规模化、网络化经营；拥有成熟的运营模式，客户资源丰富。着眼点在：提供一流物流服务平台，建立行业领导者地位；丰富的地产运作经验和政府人脉，借物流地产实现稳定收益。着眼点在：以工业用地价格拿地，开发综合物流园区，提高土地收益率；丰富的物流运作经验，布局物流地产以增强企业的综合服务能力。着眼点在：满足自身业务发展的同时，打造第三方服务平台；借行业大发展之势，跑马圈地，自建物流，一方面提高客户购物体验，另一方面避免未来在仓储上受制于人。着眼点在：提升物流服务水平，提高行业壁垒，兼具地产投资；仓储物流建设随实体门店拓展而发展，并为企业开展线上业务提供基础。着眼点在：加快与电商竞争的步伐，自建仓储支撑企业开展线上线下业务；二、物流地产行业分析链接：物流地产行业企业介绍类型公司物流地产业务发展情况国外工业地产商普洛斯在中国20个大中城市建立了410万平方米的完善的物流设施；嘉民在中国管理的资产面积达160万平方米；国内房地产开发商富力富力空港物流园，占地面积超过2200多亩，计划投资额达30亿元；物流企业中储现有650万平米的仓储物流基地中,215万平米的土地可做物流地产；宝湾投入运营及规划开发的物流仓储设施已经超过70万平方米；电商企业京东在全国购买1200亩土地用于打造物流仓储平台，计划建7个一级物流中心，25个二级物流中心；淘宝网建设开放物流平台及仓储基地，在华北、华中、华东、华南、东北、西南和西北7大区域中心位置建仓；传统零售商苏宁苏宁易购已经完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地进入试运营，6家进入施工阶段，签约储备的项目达12个；二、物流地产行业分析2.5、物流地产的进入壁垒：多重障碍并存资源障碍：供应的短缺，加上优质土地的稀缺，土地资源成了物流地产开发商发展的瓶颈，也是物流地产行业最大的进入障碍；资金障碍：物流地产具备投资规模大，回报周期相对较长（一般是10到20年），唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；管理障碍：随着拿地成本的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务成为未来竞争的关键；销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和服务有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系，并产生依赖性；二、物流地产行业分析链接：物流地产的投资规模注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》二、物流地产行业分析2.6、物流地产行业的替代威胁：无法替代物流地产的替代威胁来自企业自建物流设施。这在土地资源短缺且价格逐年攀升的背景下，大部分企业均不具备此类条件。且自建物流不利于部分企业的快速发展，租赁则能更快达到经营目标。此外，物流地产的存在有利于政府利用社会资金完成区域规划，达到推动物流业集约发展的目的，因此物流地产行业是无法替代的。二、物流地产行业分析2.7、小结通过对物流地产行业的五力分析，我们可以得出：物流用地供应紧张，市场需求强烈，加上部分仓库无法满足物流发展的需要，造成仓库租金过快上涨，这将导致更多资金的进入，加剧行业竞争；优质土地有着良好的产业及交通环境，能形成强有力的行业壁垒，因此不少企业跑马圈地，抢夺资源，建立竞争优势；因为物流地产行业的参与角色众多，导致该行业多元化发展，而国外工业地产商凭借雄厚的资金、丰富的行业经验及网络化经营，占据了明显的优势；政府是行业发展的主导者，未来行业将按照政府的规划，集中发展，形成一定数量、实力雄厚的综合示范园区，众多功能完善、特色突出的专业园区；三、物流地产行业案例分析3.1、普洛斯——亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商运营特点：普洛斯集中专注投资物流园，包括:海港物流园、临空物流园及加工基地；布局集中在三大经济圈的一、二线城市。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络；获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%；借鉴之处：业务模式单一实用，成熟，可快速复制；选址的针对性强；强大的融资能力；优质的客户资源；完善的客户管理系统；品牌效应及背后的世界五百强客户，吸引众多政府资源；三、物流地产行业案例分析3.2、华南城——深圳综合商贸物流创新的样板借鉴之处：交通发达：位于深圳北部的平湖物流基地，京九、广九线穿基地而过，平盐、平南线在基地内与京九线接轨，直达盐田、蛇口港，日编组8000车次的平湖铁路货运编组站位于基地中心，门前机荷高速直达机场，打通公路、航空网络；涵盖广阔：以综合性商贸物流为根本，但远超于商贸物流，囊括房产销售、休闲娱乐、购物消费、物业管理、物流经营、商铺租赁、电子商务和会展经济等；出色的运营：完善齐全的配套服务和每年斥资亿元用于宣传推广，塑造一个前景美好的“华南城模式”，为其全国复制打下基础；强大的资源整合能力：将各行业整合在一起，重建一个商圈，带动当地经济的发展，既满足了投资者的需求，又迎合了政府的期望，而且自身获得了巨大的收益；华南西苑1号交易广场（奥特莱斯、灯饰）润方汽车城皮革皮具交易市场纺织交易市场2号交易广场（钟表、茶具、电子商务）铁东物流区华南发展大厦环球物流大厦3号ShoppingMall4号家居馆5号电子广场华丽城酒店三、物流地产行业案例分析3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板经营特色：以白云机场及联邦快递为依托的物流枢纽；周边的京珠高速、机场高速北延线、广清高速、北二环高速、环珠三角高速、花都港码头等形成了立体的交通体系；定位为货运服务型物流园，设普通货物仓、保税仓、出口监管仓、银行质押仓、加工厂房等；投资30多亿，总占地2281亩，其中物流项目用地1418亩，其余为办公大楼、酒店、住宅区等配套设施；项目开发商与物流服务商相结合：富力地产+香港物流科技及系统有限公司；三、物流地产行业案例分析3.3、富力空港物流园——房地产企业涉足物流地产的样板借鉴之处：涉足物流地产这样一个新的行业，考虑并管理好三大资源：土地、客户、物流技术；发挥地产开发专业优势，提高土地使用价值，并与专业物流服务商合作，规划园区功能，设计物流系统，以此扬长避短；与政府、银行密切合作，提供保税、监管、绿色通道等一系列客户服务，并进行简单加工、装配、区域配送等增值业务，提高客户服务水平及扩大利润来源；住宅、商业、工业地产多点经营，融合各自特点，打造别具一格的城市综合体；四、总结通过对物流地产行业的初步分析，我们可以得出物流地产是非常宝贵的战略资产，但更为关键的问题是：集团以何种模式开展物流地产业务才能在激烈的竞争中有所斩获？纵览集团开展的各项业务，会发现已有企业将这些业务集中在一起，开创了一种新的商业模式，并实现了其在全国范围的复制。与这些综合商贸物流园相比，集团是否可以在自己擅长的电子领域进行整合？这是实现物流地产发展最为快速及稳妥的方式，亦是对集团相关业务进行整合的机会，但也是对集团管理的一大挑战！即投资商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。Sheet1
Chart1
政府规划、企业主导开发
政府规划、工业地产商主导开发
企业自主开发
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政府规划、企业主导开发
政府规划、工业地产商主导开发
企业自主开发
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Sheet1
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1亿元以下
1-10亿元
10-20亿元
20-30亿元
30亿元以上
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1亿元以下
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Sheet1
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0.1-1平方公里
1-2平方公里
2-3平方公里
3-5平方公里
5-10平方公里
10平方公里以上
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1-2平方公里
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