考察总结

考察总结

（龚正权）

工业地产与商住地产做得多说得少相反——是做得少说得多，原因是工业地产受项目外部条件制约性强，赢利模式复杂多变。而此次公司安排的考察不仅适时必要，且收获良多。

1评论

一是善落子。

项目选址很考究。几个项目均在城市延伸尾力处，运作空间大，纵横鼎力强。所以能经得住多年打熬，最终出头，获得时间换空间的圆满成功。

二是抓政府。

项目操盘手们深知政府出政绩的渴求。便各显神通，按项目各自运行的不同目标，共同充分利用了政府的资源配置：Eod以建立园区厂房为名、运作地产升值是实。经营目标精准，并娴熟的玩了一个“三联套”。即入住的京津地区大企央企因其政治和资金势力雄厚，政府敢为项目提供财政担保。银行因为政府有财政担保敢向项目提供无抵押贷款，企业因为好的经营金融环境愿意入住或投资。这样就较好解决了大体量的开发资金和项目出售问题；联东u谷依其主做真实工业园区的经营方向、抓住各地政府对gdp的迷幻，玩的是“二人转”。先在标杆城市筑漂亮老营，在到工业较发达的地区复制项目，以较少成本扩充了规模，扩大了影响。又以品牌效应，进一步获取更多的政府信任和资源，又利于更进一步的低成本扩充；北京总部只赚最赚钱人的钱。因为钱越多的人他们的钱其实越好赚。为此目标用巨资打造的是绝版超高端豪所加权力机构特许的交易平台。对中国的最多资源持有者们来说，这里的交易平台是政府、市场、政策、行业、人脉汇聚地，因此该地是融办公和市场、生活和生意为一体的金窝子。对最高能源管理部门来说，这里是操控行业、市场、乃至巨头的阳光带、是汇政策和政绩集中体现的大水池。玩的是“一顺风”；光谷尽管因为无技术和资源条件支撑决定其定位偏差而后无奈进行了全面转向。但金融城还是定点运用中国最高领导集体们的政治辐射效力，路走偏风，用时空大挪移之术搞出来一个半拉子金融中心，虽然还没见到金融的活动规模，却已带来该区域的城市化风潮，大大提升了拥有土地的区位价值，这种“半边倒”的手法是及其高明的。付出的成本最低，收益却最大；枢密院打的是文化牌，运用软实力。锁定的是国内大而不强的企业。用文化要素来提升自己的形象和素质实力，是目前不少大而想强的企业正在做的事情。为此从政府取得了高容积率。即满足了大体量建筑物需要，又提供了建造成本高昂的对冲渠道。

三是谋发展。

所考察的项目均是成功典范。虽未全面介绍、也不可能和盘托出，但还是能感觉出其独具匠心的运筹和不温不火的等待。特别联东u谷，在较长的入行期中，曾有两次商住地产的大发展，相信同行都赚得盆满钵盈，但盘手仍能不为所动，终得后发之势，收后市之功。在对我们的接待中确能使人感受到从领军者到高管们都透着一股沉稳达练之气。这种领导人精心运筹、耐心等待、敢于并善于用时间换空间的胸怀是他们项目完胜的前提条件。这样的老板素质对于商人来说是难能可贵的。须知他们不似官员，喝的是别人的血。而是商家，不管是心底里还是金库里每日每时都是在流着他们自己的血！

2论比

比照所考察项目地的区域环境，和我们的环境有很大的不同。

一是政府的支持力度不同。

一般他们不包办代替，直接打理开发区。而是放水养鱼。让开发企业挑头开发，企业虽然拿地价格较高，但能够以充分的时间换取空间，有的竟达七八年之久！而我们的政府往往对开发区竭泽而渔。成立不伦不类的管委会直接打理。对入住企业如不能达到急功近利，则关门打狗。企业虽是前期拿地价格较低，但后期运营成本极高。

二是政策的稳定程度不同。

所有考察地区的政府的政策水平和政治文明程度显然比我们的政府高，对挑头开发商的政策支持较持久。而我地政府善变，不仅后朝不管前朝事，本届之中还变化多多。企业的维稳成本偏高。

三是经济大环境不同。

京津地区的朝廷经济虽不比沿海强，但要比中西部好。就是武汉也因为是中原腹地的重镇、历史上有着厚重的工业基础。所以，西部地区各级政府曾经近似疯狂的大搞开发区建设，却鲜有成功。

四是企业成熟度不同。

与总经济水平相应，考察地的企业多为大中型，而我处多为中小型。不仅块头小、实力差。也缺乏扩充的动力和资本，还因川人文化短板的影响。企业家们守成多、扩展少，拓展更谈不上。少数发达者也多在本地起家，到外地发展。所以政府多年以来最爱做的事就是到沿海和国外招商引资，除旅游观光以外，也属无奈之举。

3比照

参照以上之考察感受，对我方项目形成几点考虑。

区间位置的特点：

一是天府新区龙骨力尾处，有战略发展的纵深空间。从天府大道纵向发展的受力度来看，该区域确实“得天独厚”。不利的是位处天府新区的尾末区，而非起步区。因之其发展力的传导要3年后才能到达。纵横点位也不具佳，只有纵冲力，没有横合力。不像考察过的项目二力具备。视高开发区虽有35平方公里之大，其体量能够提供合力，但要在5年之后，开发区内政府的规划中且有农业板块的硬伤；二是视高开发区被并入高新、龙泉、航空、成眉等天府新区着力发展的几大板块之一，而且是仅次于成眉开发区率先公布政府控制性规划的区块，有天府新区副标杆位置的意味，这对市场营销极为有利；三是交通的通达建设工程会快于地块成熟期，这是优于所考察项目的地方。

发展目标的选择：

一是大。从区位条件看，产品目标定位应是特大专项工业园区。因为其城市合力不足的特点，决定短期内土地的升值空间不大——为缓升状态。而我虽占有的土地面积大，资金流量确又不如所考察项目的地区大，他们运作垫付资金易，而我们难，应有承受长期资金只进不出的重压。天府新区大环境的产城定位，也使我们可利用面积大的特点，做大的工业园区。但大区块里已有更大的园区，因此应大而专。二是高。全部发展高端技术产业。并突出自主知识产权的开发。如电子工业，中国虽是电子产品生产大国，总量约占全世界产量的一半，但多为代工，体现核心技术的芯片和签封技术全掌握在外国人手里，我们进行了巨额的资源和人力消耗，严重污染了环境，却只在总收益中得到少得可怜的一点报酬。国家多年以来一直在乏力的推进有市场的自有知识产权的电子产品产业，但成效试微。我们可通过国家信产部实施国产电子产业化园区，也可承接高新区软件园研发出的高精尖产业化的生产和销售。又，国务院和省政府近年大力整治我国我省严重的重金属污染，我们可以通过省经信委将我园列为电镀行业治污生产示范区。

三是全。园区的工业项目本身不会给我们创造多少利润。“大”和“高”的玄机在于为园区造势。有势则生利。“全”才是我们的生财之道。我们不是政府机构而是公司实体，没有为政府的产业政策埋单的义务，只有通过运作获取利润的正当利益要求。此种三位一体的运行目标要求两大配套建设。即是两大组团。也是园区内生财的两大阀门：一是工业项目的物流物管配套建设项目。此要设计得非常合理，且应细化，否则会严重影响入园企业的运营效益：二是综合区域的配套建设，此为园区建设的重中之重，利润的增长点在此。70%由土地升值提供，30%由各项单元运营提供。该区域实际是由孵化配套区和商务区构成。因此别墅区应和展示中心小量率先动工。展示中心前期可以作为生活服务和行政中心使用。建筑可以和展示中心通用。别墅开工可看到较大的开工量，即方便造势，让政府看到热闹，又让人看到土地升值空间。因为都知道别墅的配套水准社区环境要求是最高的。当然，别墅应围绕人工湖修建。并争取ab区间的地一并拿下，以连成一片、形成纵深，会提升区块品质和地价。大体量动工的应是a区和c区。A区应先建商住房，不是酒店。厂房建设尽量滞后，以应对一些入园项目的特殊要求，便于更改设计。

三，推进速度的取舍。

鉴于地方政府的严格要求，基于前期只能自我造势的要求，只能弃慢择快。这会加大资金需求量。因此应引进一家战略合作银行，以独享区块金融业务市场为交换条件，也可参与企业集合债券市场募集资金，或股权募资。按项目单元的顺序，建设项目的报建、招标和战略合作银行的洽谈应当马上启动，越快越好。

四，招商方式的改变。

云端产业城的特点要求不能用市场营销招商，也不能完全靠政府招商，优惠政策的招商也不能完全持久。首先是关联招商。即电子、机械、能源。镀金几大板块的行业看准几家领头企业，定做材料、定其专门特定人员、通过特定的领导关系影响等“一家一策”方式进行。涉猎对象至少要能带进三家关联企业入园，以充当各板块的领头羊，可谓一拖三的“团购”方式。目前先在电子部运作进行。其次是联招商。通过全面委托四川各级政府招商局招商或省政府驻外办事处。以解决中小目标企业入园配置问题。这种模式成本少，效果好、时间快，因为我们只在引进成功后付费，不像代理机构，要先付费。四川的政府招商系统多年以来在西部几省做得最好，形成大量沿海和海外实体企业金融增值企业的资源。当然仍有政府部门无法克服的共同缺陷——不会用大量时间和人力来跟踪完成引进项目的后续服务。而与我们这样的大园主合作，正好弥补其软肋，招商引资工作质量更能上一个台阶。我们也可获得大量有可能被他们自己浪费掉的资源。只是要注意不能当甩手掌柜，要一杆插到底。三是招商。即通用招商方式，通用的资料准备和同样的媒体、广告、网络、电话、演示等。但还是有产业招商、产业链招商、地区招商、片区招商、行业招商、总部经济招商之别。每一阶段的招商方式都可以不同，重要的是要选准最合适自己的方式。

2012.6.7































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