个人二手房交易地方税收政策指南
一、个人二手房交易税收政策
个人转让二手房涉及的地方税税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、印花税和教育费附加。转让房屋的个人为营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育费附加的纳税人，房屋交易的双方均为印花税的纳税人。
个人转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，同时纳税人应按实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的税率为：在市区的税率为7%，在县城（镇）的税率为5%，其余的税率为1%。教育费附加按3%征收。
2、计税依据
营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。纳税人申报的成交价格或评估价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可以按《税收征管法》的有关规定核定其计税价格。
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据。
3、个人无偿赠与
个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生房产交易，应按规定征收营业税。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、税收优惠
自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。
（二）印花税?1、税目、税率
个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。
取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。
2、税收优惠
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（三）土地增值税
1、征税对象
个人转让不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。
2、税率
土地增值税实行四级超率累进税率，具体计算公式如下：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
3、计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。
个人转让二手房，凡能够提供购房发票的，法定扣除项目金额为：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。
个人转让二手房，不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法。
4、税收优惠
对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）个人所得税
1、税目、税率
个人转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。
2、计税依据
计税依据为转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费用按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。
对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。转让住房的核定征收率暂按1%执行，转让非住房的核定征收率为3%。
3、个人无偿赠与
个人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。但属于以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
4、税收优惠
对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
二、与二手房交易有关的政策规定
（一）普通住房标准
我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
（二）购房时间的判定
?1、个人购买的商品房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
2、个人根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
3、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。
（三）营业税差额征税扣除凭证
对个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售，以及个人转让营业用房的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
三、实例分析
例一、老王2007年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款30万元，并缴纳契税0.6万元（不考虑印花税）,装修费用5万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以36万元转让，应交哪些税？
【分析解答】1、此实例属于个人将不足2年的普通住房对外销售，应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（要求提供原购房发票）
应缴营业税及附加（36-30）×5.5%=0.33（万元）
2、个人所得税不符合免税条件，若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以按转让收入全额的1%核定征税。
核定征收个人所得税36×1%=0.36（万元）
若据实征收，装修费用在购买价的10%以内据实扣除（3万元）
应缴个人所得税（36-30-0.6-0.33-3）×20%=0.414（万元）
3、免征土地增值税，免征双方的印花税。
例二、老李2004年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款18万元，并缴纳契税0.36万元（不考虑印花税）,装修费用3万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套家庭唯一生活用房以36万元转让，应交哪些税？
【分析解答】此例属转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。
例三、老张2007年9月1日在市区某小区购买了一套160平方米的商品住房，购买价款40万元，并缴纳契税1.6万元（印花税忽略不计）,装修费用6万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以50万元转让，应交哪些税？
【分析解答】1、属于将购买不足2年的非普通住房对外销售，应按照其销售收入全额征收营业税；
应缴营业税及附加：50×5.5%=2.75（万元）
2、免征土地增值税和印花税；
3、计算个人所得税时，可以扣除装修费用40×10%=4万元
应缴个人所得税：(50-40-1.6-2.75-4)×20%=0.33（万元）
若核定征收，应缴个人所得税：50×1%=0.5（万元）
例四、老张2004年3月1日在市区某商贸城购买了一间60平方米的店面，购买价款30万元，并缴纳契税1.2万元（印花税忽略不计）。2009年9月1日，他将这间店面以56万元转让，应交哪些税？
【分析解答】1、凭原购房发票，差额征收营业税；
应缴营业税及附加：(56-30)×5.5%=1.43（万元）
2、应缴印花税：56×0.05%=280元
3、计算缴纳土地增值税时，其扣除项目的金额，可按原购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，
扣除项目金额=30+30×5%×5.5（年）+1.2+1.43+0.028=40.908（万元）
增值额=56-40.908=15.092（万元）
增值率=15.092÷40.908×100%=36.9%适用30%的税率
应缴土地增值税：15.092×30%=4.5276（万元）
4、应缴个人所得税
(56-30-1.2-1.43-0.028-4.5276)×20%=3.7628（万元）
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说明：本税收政策截止时间为2009年9月30日，以后有新规定的按新规定执行。
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