物业管理中的法律风险与防范
物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。由于篇幅所限，本文仅就治安风险、车辆管理风险、物业设施、设备以及物业服务合同期满后的风险四个方面的问题提出几点风险防范意见，供企业参考。
一、治安风险防范
所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题：
1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。
2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范重的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。
3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业服务企业只要严格履行了自己义务，就不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。
4、树立保全履行职责证据的意识，做好、保存好巡查以及交接班记录。
5、委托给专门的保安公司，分担法律风险。在目前物业服务行业中，有一部分企业将保安义务委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业服务企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业服务。该做法实际也是物业服务企业与其他主体分担法律风险的措施。
二、车辆管理风险防范
车辆管理损毁风险，是指在物业服务企业在进行停车场经营服务过程中，因车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业服务企业接受建设单位或小区业主委员会的委托进行停车场的经营服务，并收取车辆服务费。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断，双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业服务企业的的赔与不赔。因此，在企业提供该项服务时，应当注意以下方面：
1、与业主或业主使用人签订车辆服务协议，明确合同性质，排除保管关系。
2、完善停车场硬件，经业主大会表决购买停车设备，与业主委员会签约，具体约定收费和设备费的支付，降低管理风险。
3、将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。
4、对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该停车凭证上，告知车辆停放人。
5、收取停放服务费，给予收款凭证，属于占位费的应明确注明，收取的费用收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理单位，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。
6、因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。
7、物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌，危墙等。
8、日常巡查当中，及时发现问题和解决问题，排除危险。
9、购买保险，分散企业的管理风险。
三、公共设施、设备风险防范
物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。为防止上述风险，物业服务企业应从以下几个方面着手：
1、接手物业时，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。
2、按照经业主大会通过的各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏。
3、对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。
4、将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。
5、在共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。
6、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小区的公共设施，物业公司负有维护保养及管理责任。物业服务企业应当对潜在的危险应当设立告知牌进行告知。
7、日常巡查当中,及时发现问题和解决问题，排除危险。
四、合同期满后物业服务企业的风险防范
在物业服务合同的期限届满的情况下，在法律上一般存在两个问题需要解决:第一，关于合同期满后的物业服务的定性问题，是事实服务关系还是原合同的继续延续;第二，业主委员会是否有权要求物业企业退出;第三，关于企业在退出过程中的风险防范问题。
对于第一个问题，目前有地方法规对前期合同期满后的情况做了规定。例如《青岛市物业管理条例》第二十二条第二款的规定。但对前期物业服务结束后未续签合同的情况却没有规定。对此，本人认为，根据民法中的租赁合同和劳动法中劳动合同中此类情况的类推，合同期满后的物业服务应视为原合同继续延续，但期限为不定期，业主大会经表决可以随时解除。
第二个问题，业主委员会无权擅自决定要求物业企业退出。业主委员会仅为业主大会的执行机构，只有在经业主大会表决不再续签后，其才有权通知企业退出，否则就构成越权，企业有权拒绝。
第三个问题，企业在决定退出时，应注意防范相关风险，首先，应当提前二个月通知业主、开发商和相关行政部门（物业办、街道办事处），给业主充分的准备时间选聘新的企业；其次，企业在退出时，如果无人接收，物业服务企业应当请公证机关进行证据保全，封存相关资料，避免交接后发生的设施设备损害责任转嫁给企业。
（作者系德衡律师集团事务所执业律师）
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