博鳌“幸福海岸”国际名流尊邸
投资开发商：博鳌宝发房地产开发有限公司
【保密承诺】
本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：
妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。
E-mail：地址：海口玉沙路28号幸福酒店16楼
……
这就是我梦中的“天堂”----
碧海连天千帆竞远
海浪跌荡着冲向沙滩阳光播撒着蜜似的温柔
这儿仅存着天地间的真情……
掠过馨香发梢的习习椰风跌入细柔银沙的白白浪花
这儿仅存着天地间的真爱……
夕阳染海倦鸟归林
鸟儿歌动着天堂般的妙曲凉风掀拂着躁动着的胸襟
这儿才是天地间的真情爱
职场拼搏商海沉浮
未曾有过的感觉
无法明状的情怀
啊……
原来我的天空也可以这样的蔚蓝
原来我的心底还可以这样的宁静
这儿才是我梦中的“天堂”----
“幸福海岸”----
名流尊邸----
目录
第一部分项目概况
一、项目名称………………………………………………………………04
二、项目性质………………………………………………………………04
三、项目建设地点及其条件………………………………………………04
四、项目（产品）定位……………………………………………………06
五、市场定位………………………………………………………………07
六、主要规划设计条件……………………………………………………08
七、项目规划设计内容……………………………………………………08
八、项目合作开发模式……………………………………………………14
九、项目总投资估算………………………………………………………15
十、市场营销与效益分析…………………………………………………18
第二部分建设规划时
琼海市博鳌镇镇区建设规划图………………………………………29
第三部分融资合作方案
一、项目投资开发进度及资金筹措计划…………………………………35
结论部分……………………………………………………………………36
附件（图表）：
琼海市房地产业基本情况参考资料………………………………………
博鳌宝发房地产开发有限公司简介………………………………………
博鳌“幸福海岸”项目位置图……………………………………………
博鳌宝发“幸福海岸”项目概念性规划图………………………………
第一部分项目概况
一、项目名称：
博鳌“幸福海岸”国际名流尊邸（暂定名）。
二、项目性质：
一线近海亲水地产,酒店式住宅公寓,热带园林的清幽环境,超五星级的酒店“butlerservice”管家式服务，可译为：“巴特乐管家服务。”一经拥有世代的“名流”。
三、项目建设地点及其条件：
项目区位于琼海市主城区博鳌镇规划范围内，东临南海，南接金色港湾产权式酒店，西依滨海大道城市交通要道，北靠大庆宾馆。项目所处的博鳌小镇让我们不得不用心的去了解她……
博鳌，海南琼海市的海边小镇，人口不足一万。因踞守其中心位置的东屿岛酷似一只游向南海的巨鳌，颇有“博览天下，独占鳌头”之气象，博鳌因此而得名。
博鳌为万泉、九曲、龙滚三江汇合之处，是著名的万泉河入海口所在地。三江交汇，按照传统的风水之说，乃为“聚财旺地”。博鳌方圆41.8平方公里，江、河、湖、海、温泉、沙滩、岛屿、丘陵等自然景观在这里完整体现，集椰林、沙滩、奇石、温泉、田园等资源精华于一身。东部的一条狭长的沙洲“玉带滩”把河水、海水分开，一边是烟波浩淼的南海，一边是平静如镜的万泉河。
像众多海南的海边小镇一样，这里的宁静安详已经延续了多年。人们世代务农，依海而生，日子平静而悠闲。唯一和博鳌相关的传奇只是万泉河的革命痕迹依托博鳌亚洲论坛的强大影响和传播效应，博鳌一夜之间闻名全球。她拥有独特而丰富的景观资源和淡水资源，自然生态保护得近乎完美，是世界江河入海口自然景观保存得最完美的处女地，其地形、地貌酷似澳大利亚的黄金海岸、美国的迈阿密、墨西哥的坎昆，并能与之相媲美，在亚洲区可谓仅此独有。是世界著名的滨海之城，度假地。位置：中国海南省琼海市博鳌镇，濒临南海，是著名的万泉河入海口所在地。
交通：乘海口至琼海的省直快车，再当地的中巴车至目的地住宿：博鳌旅游风景区、金芙蓉度假村、琼海度假村、琼海富海温泉度假村娱乐：高尔夫球、九曲江温泉餐饮：加积鸭、万泉鲤
特产：加积鸭、万泉鲤、热带水果景点：玉带滩、乐城岛、圣公石、龙潭岭、金牛岭、东屿岛、万泉河、南海观音、九曲江、白石岭、沙洲岛、红石岩、聚奎塔、红色娘子军雕像博鳌镇区规划结构形态为“三轴、五廊、一心”。三轴即博鳌海滨街为城镇商业主轴、滨海规划路为滨海景观轴、西部规划路为生态景观轴。五廊即五条通南海的绿化景观廊。一心即以中心公园为绿化核心，面积约10公顷。,博鳌“幸福海岸”国际名流尊邸项目，拟按照《琼海市旅游发展总体规划》，该规划以五年为一阶段，分为近、中、远三期目标实施，近期将着力围绕打响万泉河、红色娘子军、博鳌亚洲论坛、官塘温泉四大旅游品牌。将琼海打造成为我省东线一个重要旅游目的地。））”保障安养”的生活空间。6、公寓还要设置早点餐厅，满足公寓的生活需要。7、完善的地下停车场、各式机房等配套设施。
景观结构：
以酒店大型人工景观系统为依托、以热带海洋、植物文化为主题，集山水、花卉、园林景观与动感休闲、游艇会馆或泛游艇社区等水上游乐、水疗、运动健身为一体的五星级“尊居安养”为主题的酒店式公寓。
总体规划设计：
总体设计要采用室内外统一的设计风格，建筑在高低错落中独具标致性；设计要满足每间房屋的最大观海视野，坐落位置要满足最大的风、光通透性；室内无浪费空间，公摊面积在最低合理范围内，空间布局超人性化；取悦范围在50以上年龄受众之间；高智能化的管理体系确保高标准的服务宗旨；高节能化的环保设备体现绿色环保酒店的主题概念。
酒店区域规划拟包括：超五星级幸福海岸酒店主体功能区、国际名流别墅功能区、国际尊邸公寓安养区，其空间布局拟采用高层低密度建筑设计，使酒店的低、中、高层分别具有不同的视觉空间和观景效果，同时最大程度地增加酒店区域的园林景观营造空间，在既定的容积率条件下，降低建筑物对项目区景观视线的阻拦，同时进一步增强项目区的标志性（酒店主体建筑建议设计为22＋1层，首层为架空层）。酒店区将充分融合“幸福海岸”、“名流尊邸”的“尊居”主题进行建筑与景观设计，在全方位营造酒店区域的人工景观系统、热带观光长廊和海洋文化主题设施的前提下，拟将其主要功能及配套设施区域划分为：
1、主体建筑区：为酒店主体建筑及酒店核心配套服务设施（客房总数约500间/套））“尊邸”公寓主体工程 M２ 60,000 2,000 12,000 3.7 “尊邸”公寓豪华装修 M２ 60,000 3,000 18,000 小计 98,460 4 项目经营设备购置费用 4.1 进口小型豪华游艇 艘 1 150万 150.00 4.2 救生快艇 艘 3 8万 24.00 4.3 摩托艇 艘 4 5万 20.00 4.4 酒店经营服务设备 项 1 400.00 4.5 医疗/护理设备 项 1 20.00 4.6 酒店运输机械设备(车) 台 6 30 180.00 4.7 物业管理机械/设备 项 1 100.00 小计 894.00 项目固定资产投资合计 110,878.59 项目建设投资合计 154,295.39 三 经营管理费用(按固定资产投资额的2.0％计) 2,217.57 四 前期流动资金(按长期经营项目投资额的8.7％计) 77.78 五 银行贷款利息(以建设期3年/长期负债7亿元/利率6.3％计) 1,323.00 项目总投资合计 157,913.74 注：1、项目无形资产投资预备费主要用于项目区除本项目建设用地180.88亩土地范围外酒店员工宿舍需要的土地购置费用。
2、以上投资估算将根据政府部门最终批准的项目规划设计方案重新进行投资测算，以此作为股东各方开展项目合作的依据之一。
十、市场营销与效益分析
本项目是以琼海博鳌湾区域得天独厚的山水、生态、气候、空气、阳光、岛屿风情、田园风光等自然生态资源为背景，以博鳌特殊的热带海洋文化及热带花卉、园林艺术、民风民俗为依托，以“亲近自然、反璞归真”的滨海度假生活理念，结合我国“第三次置业”与海南“第二居所”的未来发展趋势，通过将琼海博鳌湾区域优美和谐的自然、度假、养生环境与建筑科技、海洋文化、人居艺术等资源整合一体，专为国内外成功人士精心打造的“幸福居”“名流居”与“尊邸居”。
琼海房地产业的市场背景与前景分析
目前，国家对房地产业出台了一系列的宏观调控政策和措施，其目的在于保证我国房地产业的健康发展、保障国民经济发展的经济结构平衡，并以抑制房价的快速增长实现人民群众的基本住房问题、社会问题的全面解决。
海南的房地产业由于具有十分典型的“第二居所”市场特征，主要面对的是中国中产阶层以上的目标客户群体，属于边缘性的“富人房地产”和“第三次置业”的发展范畴，突出的是旅游房地产业的资源特殊性、养生度假的舒适性和居住环境的愉悦性。
因而，海南的旅游房地产业很显然不属于国家对房地产业进行宏观调控的“震中”影响范围（但国家新近出台的限制用地和禁止用地项目政策，对海南的高尔夫、别墅类等“圈地”型项目产生了显著的控制性影响）。“国际旅游岛”的城市发展方向一经出台，相对于美国夏威夷、澳大利亚黄金海岸、印尼巴厘岛、沙特迪拜等国外旅游度假胜地，琼海的旅游房地产业仅处于“贱卖资源”的初级发展阶段，国家对海南旅游房地产业的发展，实行的是一种相对鼓励的边缘政策，采取的是一种提升性的规划引导和市场扶持措施（如海南省近年来实施的一系列大型招商、推介、节庆活动与规划提升行为等）。
琼海是海南岛的热带海滨旅游城市之一，是我国独具热带滨海自然风光、田园风光的、具有最佳养生环境、旅游环境、度假环境、人居环境的。琼海的开发明显的滞后于海口、三亚等城市，经过“博鳌亚洲论坛”会址的落户，琼海已成为海南旅游经济比较发达的旅游度假区。
目前，海南滨海项目已开发骀尽，海南优质海岸线70%已售出，三亚湾、亚龙湾、香水湾、海棠湾、博鳌湾等海岸线已基本被亚居乐、中信、宝莲等大型房地产刮分完毕，他们占据着滨海项目的10年～20年的分期开发权。“幸福海岸”项目获取的旅游产业开发权已实为珍贵，其可选性、增值性空间尤其突出。打造高端地产，促进“国际旅游岛”商业地产的高端发展，向国际著名旅游城市靠近。使海南岛的旅游产业向国际化迈进。
把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、浪漫、宜居的城市，打造成“全人民第二居住地”。
由于博鳌“幸福海岸”国际名流尊邸项目具有得天独厚的地理位置和自然资源，加之政府对博鳌的包装、宣传力度逐年增加，和不断举办一些国际大型会议、赛事活动，已把博鳌推上了国际舞台。博鳌在国际上的知名度和影响力将越来越大，其旅游和房地产等行业将逐步面向国际市场。从长远角度考虑，博鳌房地产市场的增值空间还很大，而其土地资源稀缺状况必将越来越严重。我公司拟充分把握和利用现有土地资源，采取控制性开发和销售的政策，使土地价值最大化、利润空间最大化，在此基础上争取进一步加大土地储备量。项目的计划开发周期为三年，销售周期三年。各销售开发组团的工程进度与销售进度计划安排如下：
1、工程进度达到正负零，售出率达到5%。
2、主体封顶，售出率达到60%。
3、主楼完工，售出率达到90%。
4、主楼验收完成，售出率达到95%。
5、景观、配套全面完成，售出率达到99%以上。
（四）销售价格与收入预测
1、产权销售产品价格定位：
根据本项目的区位、景观、配套、户型等竞争优势，参照当前琼海旅游、房地产业的综合价格指数与市区同类型楼盘（如千舟湖畔、宝莲城、博鳌·亚洲湾等）的商品房销售价格，同时结合琼海区域的酒店销售情况，在较大的保险系数下，初步确定本项目主要旅游、房地产产品的销售价格为：
1）精装公寓商品房平均销售价格，以18,000元/平方米计；
2）游艇会馆及别墅区（泛游艇社区），以28,000元/平方米计；
3）五星级产权式酒店客房的平均销售价格：15,000元/平方米；
(含装修/家电/家具)；
4）商业经营房，以20,000元/平方米计。
【以上销售价格策略，应采取低开高走、随行就市的原则。以最低起价（均价保持在以上定价范围内）先进行内部认购进。低价进入市场后，结合工程进度、销售进度及市场情况进行随机应变性的调整。】
2、项目的产权销售收入预测
根据项目的不同销售区域,分项测算项目的销售低出价,估计产权销售收入可达24.4亿元.
1）“幸福海岸”产权式酒店客房销售收入：按15,000元/平方米计，5万平方米,精装修的销售收入为7.5亿元；
2）“国际名流”豪华别墅（五星级酒店泛游艇社区）销售收入：以28,000元/平方米计，2万平方米别墅类物业的销售收入为5.6亿元；
3）“国际尊邸”度假公寓房销售收入：按18,000元/平方米计，5.6万平方米成品房的销售收入约为10.08亿元；
4)商业经营房，按20,000元/平方米计，6000平方米米商业经营房及物业（含会所型商业设施）的销售收入为1.20亿元。
5）酒店的经营物业,按6万平方米算,4.8元/平方米,经营收入约0.02亿元。
详表2项目的产权销售效益估算（见下表）：
博鳌宝发“幸福海岸”项目财务效益估算表（二） 序号 长期经营项目 数量
(㎡) 价格
(万元) 销售收入
(万元) 一 “幸福海岸”酒店产权客房销售收入 50000 1.5 75,000 二 “国际名流”别墅销售收入 20000 2.8 56,000 三 “国际尊邸”公寓销售收入 56000 1.8 100,800 四 商业经营铺面销售收入 6000 2.0 12,000 项目估算产权销售收入合计 243800.00 3、长期经营项目的产品价格定位：
1）五星级酒店客房（五星级标准）按价格按平均650元/天计。
2）国际尊耀城公寓的出租价格按平均480元/天计，医疗、护理服务价格执行国家和地方的有关价格标准。
3）国际游艇俱乐部会员消费，按综合消费价格400元/人次计。
4）城市休闲、娱乐、餐饮消费综合价格：按120元/人次计.
4、长期经营项目经济效益的估算：
根据分项测算，长期经营项目如五星级酒店经营、尊邸公寓出租、物业管理费用、游艇俱乐部收入及其它商业产业项目等的年度销售、经营收入可达人民币1.7771.84亿元。其中：
1）幸福海岸酒店的年度经营收入：按酒店客房总数500间，年出租率以60％、价格650元/天计，为0.949亿元。
2）国际尊邸度假公寓,年度经营收入：按五星级客房为300间、入住率45％、价格480元/天计，为0.2365亿元。
3）国际名流豪华别墅，年度经营收入：按超五星级别墅18栋、入住率25%、价格2000/天计，为0.0324亿元。
3）国际游艇俱乐部的年度经营收入：按年接待各类会员或游客6万人次，综合消费价格200元/人次计，为0.12亿元。
4）城市休闲、娱乐、餐饮消费服务收入（含五星级酒店的配套服务项目的经营收入）：按年接待各类消费人士（含游客、市民）22万人次，综合消费服务价格以120元/人次计，为0.264亿元。
5）项目物业管理费收入，为0.0188亿元。
【注：社区物业代租收入主要体现为业主权益与物业管理公司的经营成本。物业公司的经营收入部分，主要用于物业公司的自养和社区长期养护，不计入本项目经营收入】酒店名称 星级 最低价 ·三亚国光豪生度假酒店 ￥680 ·官塘温泉休闲中心 ￥268 ·博鳌金海岸温泉大酒店 ￥360 ·博鳌金海岸温泉大酒店 ￥600 ·官塘天福源温泉大酒店 ￥230 ·博鳌索菲特大酒店 ￥680 ·博鳌凯宾斯基饭店（原蓝色 ￥830 ·博鳌玉带湾大酒店 ￥250 ·博鳌锦江温泉大酒店 ￥228 ·博鳌金芙蓉度假酒店 ￥248
根据测算，项目的投资/销售周期为3年，预计可实现项目销售总收入24.4亿元，销售利润为8.21亿元，项目总利润为15.4亿元，全部资产变现、增值（利润）收入合计为7.75亿元。项目总体投资利润率为46.77%，总体投资收益率为97.84％。其余各项收益指标均表现良好。
2、优良的投资环境，极佳的战略机遇
在国内房地产经济发展缓慢时，琼海房地产保持着高速增长；本次经济的高速增长与90年代不同，不是单纯的炒地而是事实在在的建造出产品，并已被广大的国内外消费者所接受、购买。
为巨大的投资发展机遇和海南高速增长的经济所吸引，多家大型企业集团的到来，为海南特别是琼海的经济发展注入了新的活力。
3、巨大的度假产品市场空间和独特珍贵的气候条件，为项目的成功奠定了不可动摇的发展基石
中国只有一个博鳌。博鳌的淡水水质居全国第一，空气质量居世界第二，是“全世界人民共有的后花园和阳光露台”。她独特的热带气候、密集的滨海旅游度假要素、健康纯净的养生、人居环境，独特浓郁南国风情，其无论是放在国内还是国际上都是稀缺的资源。可是目前琼海的整体房地产价格还不到夏威夷的六分之一，这预示着琼海的房地产业在以后几年或几十年中，尚有着巨大的市场发展空间,更为珍贵的是滨海开发政府已销售出优质海岸70%。本项目显现得更加珍贵。
“天造山水，人创商机”。在此，我公司衷心祝愿：
执子之手，与子俱荣！
博鳌宝发房地产开发有限公司
董事长：张运发
总指挥：刘忠国
2010-6-4
附件：琼海市房地产业基本情况参考资料
资料（1）：2009年1～12月份琼海商品房销售情况统计表
（上表资料来源：琼海市房产交易所、琼海市旅游局）
资料（2）：2008-2010年琼海市房地产销售图表
上图显示：琼海市的房地产销售情况受旅游客源市场的季节性影响比较明显。每年的6～10月为销售淡季，当年11月份～次年5月份为销售旺季。
资料（3）：三亚市最近几年固定资产投资及房地产投资情况
资料（4）：琼海市最近几年房地产开发项目资金来源情况
资料（5）：琼海市最近几年批准预售商品房统计
资料（6）：琼海市主要在售房地产项目一览表
2006年
序号 楼盘名称 建筑面积/万M2 起价
元/M2 均价
元/M2 开盘时间 销售率 1 太湖黄金水岸 待定 14000 3 华城美地 7500 4 三水萧林二期(泊林) 8500 5 香悦水岸 6000 6 华丰汽车城 9000 7 绿地21新城 7500 8 景瑞荣御蓝湾 9200 9 绿地城 8000 10 上海裕花园 12000 11 三亚克拉码头 39000 12 世茂蝶湖湾 10000 13 赛格国际公寓 13800 14 世茂东壹号 9000 15 淀山湖·绅园 10000 16 英郡 待定 达安御廷(别墅) 25000 18 绿地诺丁山(别墅) 24000 19 天和湖滨(别墅) 26000 20 金领国际(别墅) 26000 21 春申景城MID-TOWN 26000 22 中心铂庭 26000 23 公馆1088(泰宝华庭) 25000 24 日月光水岸花园 24000 25 景尚缇香（安广苑） 25000 26 向东岛 25000 27 汇贤阁 24000 28 五星花园别墅 24000 29 恒杰丁香花园 24000 30 和欣国际花园 25000 31 旭辉依云湾（二期） 25000 32 大华颐和华城(蓝郡) 26000 33
资料（7）：项目股东：博鳌宝发房地产开发有限公司简介
海南宝发房地产开发有限公司成立于2005年,主要经营房地产开发.目前公司正在开发的项目海口玉沙路的宝发“国际大厦”、海口金滩路的“宝发海景花园”等多个项目。公司秉承“开拓、务实、高效、创新”的宗旨，坚持以人为本，诚信经营，以信益赢市场”的经营方针及优质的售后服务。
“创一流工作目标，讲诚信民主原则，靠制度目标管理，兴团队创造精神”之企业宗旨，博鳌宝发房地产开发有限公司全体同仁将一如既往，努力进取，勇于开拓。紧紧依靠琼海市博鳌镇各级政府，将企业做大做强，凭借先进的管理理念和优秀人才，立足琼海，建设海南，使博鳌宝发公司朝着现代化、多元化、国际化企业的发展目标不断迈进。
天造山水人创商机博鳌“幸福海岸”国际名流尊邸商业计划书
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