中融国际信托有限公司
中融-【】项目
尽职调查报告
报告完成日期：【】年【】月【】日
中融国际信托有限公司
股权投资部
声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
调查人部门经理签字：
年月日
目录
1 项目背景与融资情况 1
1.1 项目背景 1
1.2 交易结构概述 1
1.3 融资及资金情况 1
2 融资人资信情况 2
2.1 融资公司基本情况 2
2.2 融资公司经营情况 3
2.3 融资人财务状况 3
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 3
3 项目概况和建设情况 4
3.1 项目基本情况 4
3.2 项目建设条件 5
3.3 项目建设实施进度 5
3.4 项目的设计、施工、监理情况 5
4 项目市场情况 5
4.1 项目投资环境 5
4.2 项目分析及市场情况 6
4.3 项目租售情况预测 6
5 项目财务效益评估 7
5.1 房地产项目总投资预测 7
5.2 项目资金来源情况 9
5.3 项目损益预测 10
5.4 项目有关财务效益指标 11
6 信托方案与风险防范措施 11
6.1 交易结构安排及信托计划摘要 11
7 意见及建议 12
8 项目资料 12
项目背景与融资情况
项目背景
此处简要介绍项目背景情况
例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由中融信托就上述地块的开发建设提供融资服务。
交易结构概述
简要描述本项目的信托结构
融资方式：【贷款】/【股权投资】
如是股权投资则控股比例：
融资总成本：
融资人要求信托资金到位时间：
信托期限：【】年
公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】%
保管人保管费：
受益人的预期收益：
项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：
我公司私人银行部发行的额度【】万元
银行代销：【】万元发行费率：
第三方理财机构代发：【】万元发行费率：
融资及资金情况
已投入资金情况：
已投入资金来源：
自有资金后续还将投入：
信托融资总额：
融资用途：
信托还款资金来源：
项目现状
此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、拆迁情况、“四证”取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况等
项目总投资及资金来源
项目总投资共【】万元。
序号 项目 金额（万元） 比例 备注 1 自筹资金 【】 【】% 2 信托计划投资额 【】 【】% 3 施工单位垫资 【】 【】% 列明垫资到何种形象进度（如垫资到主体三分之二或具体层数等） 4 银行贷款 【】 【】% 列明目前申请贷款进度、哪家银行等 5 部分销售收入 【】 【】% 6 其它（如有） 【】 【】% 说明其它资金类型、来源等 7 总投资 【】 【】% 融资人资信情况
融资公司基本情况
融资公司情况
这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写下表
融资公司 住所 法定代表人 企业类型 注册资本 实收资本 经营范围 经营期限 房地产开发资质
项目公司情况
项目公司 住所 法定代表人 企业类型 注册资本 实收资本 经营范围 经营期限 房地产开发资质
项目公司实际控制人情况简介
说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、过往开发业绩等
融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）
视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况
融资公司税收政策
税种 税率 税种 税率 土地契税 土地交易服务费 营业税 土地使用税（二类） 土地增值税（预缴） 房产税 土地增值税（清算） 城市建设税/费 企业所得税（预缴） 教育和卫生附加费 企业所得税（清算） 地方教育费附加 施工合同印花税 购房合同印花税 其它
融资项目当地商品房预售政策
此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度达到三分之二等）
融资公司经营情况
此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）
融资人财务状况
此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。
融资人银行贷款及对外担保情况
业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。
项目概况和建设情况
项目基本情况
项目用地情况
此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。
项目土地成本情况统计表（单位：万元）
项目 已缴资金成本情况 未缴资金成本情况 合计 土地成本 滞纳金 各种土地配套费 契税等税金 土地交易服务费 土地使用税 拆迁补偿、过度、安置费 安置房建安费 其它应计入土地成本的费用 合计 项目基本控规指标
项目基本控规指标表 序号 指标名称 指数 单位 备注 1 土地面积 m2 1.1 建设用地面积 m2 1.2 其它 m2 2 规划建筑面积 m2 容积率乘以建设用地面积 2.1 规划容积率 2.2 绿地率 2.3 建筑密度 3 总可建面积 3.1 地上可建面积 m2 3.1.1 房屋面积 m2 3.1.2 车位面积 m2 3.1.3 其它 3.2 地下可建面积 3.2.1 车位 3.2.2 其它 4 总可售面积 4.1 住宅 4.2 商业 4.3 车位 4.4 其它
项目建设条件
此处注明本项目已获得的政府有关部门批文、政府会议纪要、证照等
项目建设实施进度
此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。
项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。
本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期【】年，前期【】年，建设期【】年。
如有分期，请列明分期情况：
序号 分期 起止时间 建筑规模（m2） 其中：住宅（m2） 其中：商业（m2） 其中：非机动/机动车库（m2） 其中：其它
（m2） 1 一期 2 二期 3 三期 合计
项目的设计、施工、监理情况
此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位
项目市场情况
项目投资环境
宏观经济概况
此处简要说明项目所在地区的经济发展水平
当地总体房地产市场
此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况
项目分析及市场情况
项目区域交通情况
简要描述项目周边的交通情况
周边主要土地成交情况
项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。
序号 楼盘或地块名称 成交金额
（万元） 建设用地面积（平米） 单价（万元/亩） 容积率 规划建筑面积（平米） 楼面地价
（元/平米） 土地成交时间 1 2 3
周边竞争项目分析
此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）
序号. 项目名称 物业形态 价格（元） 推盘量(套) 存量(套) 开盘时间 1
2
3
项目评价
此处应对项目市场定位、特色作出简要说明
项目评价
项目市场定位、特色等
项目租售情况预测
项目销售方式
列明项目销售方式
销售前景分析
房屋（住宅）
序号 年份 第年 第2年 第3年 第4年 合计 1 销售面积(m2) 2 销售价格(元/m2) 3 销售收入(万元) 房屋（商业）
序号 年份 第年 第2年 第3年 第4年 合计 1 销售面积(m2) 2 销售价格(元/m2) 3 销售收入(万元) 车位
序号 年份 第2年 第3年 第4年 合计 1 销售(m2) 2 销售价格(元/m2) 3 销售收入(元) 其它
序号 年份 第2年 第3年 第4年 合计 1 销售(m2) 2 销售价格(元/m2) 3 销售收入(元)
项目财务效益评估
房地产项目总投资预测
（如暂无法提供二级子目，可直接填写一级大项）
项目总投资估算表
序号 费用名称 金额（万元） 估算标准或总建面分摊成本 备注 1 土地费用 1.1 土地出让综合价金 公示价格 交易服务费 1.土地契税等 契税% 1.4 其它（请注明） 2 拆迁费用 2.1 过渡安置费 2.2 现金补偿 2.4 其它（请注明） 3 前期费用 3.1 勘察测绘费 元/㎡ 3.2 设计费 元/㎡ 3.3 施工图审查费 元/㎡ 工程建设监理费 4 政府规费 元/㎡ 主要包括城市建设配套费元/㎡、招投标、防雷、环评、水保、规划质检建管等杂项费用 5 建安工程费 包括基础工程、建筑结构、门窗栏杆、装饰工程、室内水电气等安装工程及设备费用 5.1 高层住宅建安费 5.2 商业建安费 5.3 地下车库、设备用房、人防工程及配套设施工程建安费 5.4 社区物管、幼儿园等配套用房建安费 5.5 6 基础设施与环境工程费 6.1 强电供配电系统 6.2 室外综合管网及附属设施 估算(含给排水管网、消火栓、生化环卫设施等) 6.3 水、气一户一表及闭路、宽带电话开户安装费 每户气，水表，闭路，宽带电话， 6.4 景观工程及设施费 按算，包括硬、软景、设备设施及道路 6.5 智能化系统 按总建面计(包括门禁对讲、可视监控、电子巡更、周界安防、背景音乐等) 7 不可预见费 8 直接投资 前7项之和 9 开发期间费用 9.1 管理费用 直接投资的% 9.2 销售费用 销售额的% 9.3.1 银行贷款利息 9.3.2 信托融资成本 10 项目开发总投资 8、9项之和 项目名称： 2010年
下半年 2011年
上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年下半年 合计 1 资金来源 1.1 自有资金 1.2 销售收入 1.3 出租收入 1.4 信托融资 1.5 银行贷款 1.6 其他来源 2 资金运用 2.1 土地及拆迁费用 2.2 开发建设投资 2.3 项目管理费用 2.4 销售费用 2.5 经营税金及附加 2.6 其它经营成本费用 2.7 土地增值税 2.8 所得税 2.9 信托融资收益 2.10 信托融资本金 2.11 银行借款本金偿还 2.12 银行借款利息支付 3 净现金流 4 累计净现金流 项目资金来源情况
自有资金
截止到20年月日，已支付部分土地出让金【】万元，其它（请列明）【】万元。
资金来源（请列明）
施工单位垫资情况
请列明已与何家施工总承包单位，谈到何种垫资条件，以及与该总包单位过往的合作项目等。
预租售收入
利用预售回款投入【】万元，占全部投资额的%，占全部销售额的%。
本项目银行贷款
项目计划于20年月获取开发贷款【】万，贷款期【】年。
请列明与何银行申请贷款，目前进度及条件
本项目信托融资
本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【】万元。
项目损益预测
项目销售、租赁收入分析：
项目按可售面积计算，总收入总计【】万元。
物业功能 销售总价(万元) 销售单价(元/平方米) 住宅 商业 车位 其它 合计 项目利润分析：
项目预计实现销售收入【】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【】万元、税后利润【】万元。
成本利润表 科目 金额(万元) 销售面积单方(元/平方米) 1.销售收入 2.直接投资 3.期间费用 管理费用 营销费用 财务费用 4.开发税费 土地增值税（清算） 营业税及附加 5.销售利润 6.营业外收入 7.项目利润合计 8.企业所得税（清算） 9.项目净利润 10.经济指标： 销售净利率 % 投资利润率 % 项目IRR %
项目有关财务效益指标
项目投资利润率
项目投资财务评价指标 项目总投资 项目总收入 项目资金峰值 股本投资 项目税前利润 项目税后净利润 销售净利润率 % 总投资净利润率 % 项目IRR % 股本投资获利倍数
贷款偿还期
本项目公司预计20年【】月申请银行开发贷款【】万，期限【】年，还款来源为：。
销售率盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点【】%，销售均价盈亏平衡点：【】元/平方米；
信托方案与风险防范措施
交易结构安排及信托计划摘要
交易结构
合作方式：
合作期限：【】个月；
交易结构：
投入：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、保证担保等）。
退出：说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。
项目公司管理：如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式
例如：
双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，中融信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；
项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中融信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【】补足，中融信托不再承担该超出部分的成本。
如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源
例如：
设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。
信托计划
信托规模：约【】万(如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)
信托期限：【】个月
还款资金来源：
信托结构图（如有）
风险防范措施
详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施
意见及建议
需要说明的其情况。
项目资料
能够证明以上1-7项所述事实的相关材料、凭证、依据等资料复印件并加盖公章。
融资企业提供的资料清单【请提供复印件（需年检的已年检）并加盖公章】
企业法人营业执照（注册号：）；
组织机构代码证（代码：）；
税务登记证（国税号）；
税务登记证（地税号）；
开户许可证；
法定代表人身份证复印件；
公司章程；
公司股东出资协议;
会计师事务所有限公司出具的验资报告；
贷款卡及密码；
公司章程；
房地产开发企业资质证书（证书编号：号）；
近三年经会计师事务所审计的财务报表；
公司股东出资协议;
近期企业报表；
固定资产盘点表；
项目立项及可研报告批复；
建设用地规划许可证；
土地使用证
建设工程规划许可证；
环境影响报告审查意见;
环保局颁发的排水许可证;
购地合同及资金支付凭证；
土地使用证
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
建筑工程施工许可证；
商品房预售许可证。
购地合同及资金支付凭证。
●以上信息及资料务必详实，以节省尽调时间和整体进展时间！
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