关于“土地整治”业务关键要点的简报
根据国家和地方政府关于“土地整治”的相关政策，以及龙泉驿区政府对其区域内“土地整治”业务的介绍，我部就“土地整治”业务做如下简要汇报：
一、“土地整治”的概念及参与“土地整治”对我司的意义
（一）“土地整治”的概念
土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩统称为土地整治，主要指在一定的区域内，按照土地利用总体规划确定的目标和用途，以土地整理、复垦、开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，推动田、水、路、林、村综合整治，改善农村生产、生活条件和生态环境，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程的一项系统工程。
简言之，土地整治就是对农村建设用地进行集中化、集约化使用，腾出多余农村可用建设用地，以弥补国有建设用地的不足；同时，以建设现代农村、现代农业为目标，改善农村、农民的生产、生活环境。
（二）参与“土地整治”对我司的意义
国家国土资源部认为农村土地整治是保护农村耕地红线的重要举措，也是整合社会资源、促进城乡统筹发展的有力杠杆，对于统筹推进工业化、城镇化、农业现代化具有重要意义。
通过宅基地换房，实现农民向城镇集中；通过对宅基地整理、复垦和置换，实现占补平衡；通过优化环境，提升土地价值，平衡新镇区的建设资金。既省出土地用于发展城镇，又保证农民利益不受损失。
而对于主营房地产开发的我司而言，参与“土地整治”的积极意义主要有：
1、我司参与“土地整治”可以获得较好的投资回报
2009年国土资源部出台《西部大开发今后工作的思路与政策措施建议》，标明“鼓励社会资金参与西部地区土地整治”。我司若参与“土地整治”至少可以从两个渠道获得投资回报，第一是实施“土地整治”的建设利润；第二是与政府分享整治土地的价值增值部分。而且根据“土地整治”市场行情，“土地整治”的增值部分收益分配并不低。
2、对参拍获取新增建设用地有一定的优势
（1）政府会支持参与“土地整治”的投资人竞买土地，开展二级开发；
（2）由于参与“土地整治”按约定可以分配收益，而且是拍卖价格越高，投资人收益越高，所以投资人参拍竞买土地有价格优势。
3、可以作为我司介入城乡统筹发展的契机
“城乡统筹发展”是国家倡导的促进城乡发展的大政策，也是城乡二元经济发展到一定阶段的必然要求和潮流，参与“城乡统筹发展”本身有巨大的投资价值。
参与“土地整治”既有利于获得建设用地，同时还有利于以此发展现代农业、现代城乡服务业，所以可以将参与“土地整治”作为我司介入城乡统筹发展的机遇。当然也可以同有农用地需求的农业企业达成战略上的合作，农业企业要农用地，我司要建设用地，从而形成更好的多赢局面。
二、“土地整治”一般流程
“土地整治”在实施上分为农用地整理和建设用地整理，其大致流程分别为：
（一）农用地整理
首先，与通常政府项目相同，完成项目的立项等审批手续；其次，根据批复的方案，实施工程建设；最后，将完成后的整治土地提交有关部门验收。
需要说明的是，对整理出来的农用地，仍保持农用地性质；同时，投资人有优先流转权（即投资人优先从农民手中转租土地的权利）。
（二）建设用地整理
因为涉及建设新区土地的新增用地与农村建设用地集中使用所节约土地平衡，所以建设用地整理相对复杂。
建设用地整理大致包括两个方面工作：
一方面，是在获得“城乡建设用地增减挂钩周转指标”的条件下，在规划的新区做土地一级整理。其流程除项目立项、工程建设、竣工验收等一般程序外，还有就整理后的土地由国土部门申报国有征用。
另一方面，是实施“农村建设用地整理集中使用”，以集中建房、集中居住置换农民宅基地等方式，实现农村建设用地集中、集约化使用，腾出多余农村建设用地，用以偿还“城乡建设用地增减挂钩”用地指标。
完成以上两个方面的工作后，新增建设用地可以开始用于二级房地产开发。
（三）对“土地整治”中“城乡建设用地增减挂钩”的说明
“城乡建设用地增减挂钩”是“土地整治”中的重要概念，是房地产公司获取土地的关键，所以特别说明。
1、“城乡建设用地增减挂钩”的概念
据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》第二条规定，“城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区)，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。”
2、“城乡建设用地增减挂钩”的基本要求
（1）挂钩试点通过国土资源部、厅、局逐级下达城乡建设用地增减挂钩周转指标（以下简称挂钩周转指标）进行。即讨论或实施土地整治需要首先获得“挂钩周转指标”；
（2）“挂钩周转指标”规定的面积等于新增用地的面积，同时必须小于经“土地整治”节约出来的复垦耕地的面积；
（3）“挂钩周转指标”应在规定时间内用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还。
（4）拆旧地块经过验收合格后，可用于项目区内除农民集中居住区以外的建新区使用，未使用完的部分不得在项目区外使用；
（5）项目区内建新地块属于经营性用地的，必须征收为国有土地，并按照规定实行招标拍卖挂牌方式供地。
三、“土地整治”的成本构成、投资收益及其他优惠条件
（一）“土地整治”的成本构成及成本审计
1、“土地整治”的成本构成
（1）拆迁补偿安置成本（拆旧区+建新区）；（2）拆旧区农用地整理、农村集体建设用地复垦成本；（3）农民集中居住区建设成本（含基础设施配套）；（4）城镇建新区土地保证及市政基础设施、城市公共公益配套设施成本；（5）税费；（6）投资方合理回报；（7）不可预见的其他费用。
2、“土地整治”的成本审计
根据龙泉驿区政府的资料显示以及通常做法，“土地整理”成本以龙泉审计局审计结果为依据，拆迁补偿费用以实际共管账户支付费用作为认定依据。
具体方式为：（1）参与整理企业在完成项目建设后，及时提交验收；（2）在项目竣工验收后一个月内完整归集所有结算资料，由龙泉政府送龙泉审计局审计；（3）在资料齐备并且乙方积极配合的前提下，甲方应协调审计局子完整接受结算资料之日起三个月内完成审计工作。
（二）“土地整治”的投资收益
按龙泉驿区政府的资料显示，参与“土地整治”有两种投资回报方案供选择：
方案一：约定的固定投资收益。
方案二：固定投资收益和浮动投资收益的总和。
无论选择哪种方案，投资收益有高限控制，即收益不得超过实际投入资金的70%（违约金不受此限），并应按规定缴纳税费。
（三）企业参与土地整理的优惠政策。
根据龙泉驿区政府的资料显示，区政府可以把农用地优先流转给企业长期使用，企业也可以引进农业产业化企业合股经营。鼓励投资兴建农田水利基础设施，从事农业生产享受各种政策优惠、补贴。
流转的期限不得超过第二轮土地承包期的剩余期限，期满后，企业具有优先再流转权。
需要注意的问题：土地收入的分配方案应该是政府纳入年度财政计划的要求，所以必须要由人大审议通过才能保证我方的能确实得到收益。
四、我司参与龙泉驿区土地整治业务应注意的要点
（一）首先应当考虑请龙泉驿区区委、区政府主要领导挂帅组建工作组，以确保各项工作在多个政府部门得以顺利推动；
（二）应研究明确我司法律上的合作主体应是龙泉驿区人民政府还是国土资源局抑或是国土资源局下属的土地储备中心还是其他什么政府机构；
（三）应当明确要求政府负责取得“城乡建设用地增减挂钩周转指标”方才具体实施相应项目；
（四）应当明确要求政府负责办理项目立项审批等相关批文；
（五）应当明确要求政府在项目实施前，确定新增地块的规划情况，就地块规划条件作出相应建设策划和成本、收益预测；
（六）应当明确要求政府同步开展项目周边的的市政配套建设；
（七）我司还应全力了解项目土地的详细情况，比如有没有抵押等历史遗留问题。
|
|
