五星级酒店总投资估算表
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建筑面积46000m2
客房数400间
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酒店工程总投资估算44379万元
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建筑主体及外装饰估算13800万元 31.1％
建筑内装饰工程估算11029万元24.8％
辅助设施工程估算5290万元11.9％
机电设备工程估算8740万元19.6％
绿化估算1840万元4.1％
不可预见费用3680万元8.2％
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投资成本
（以下投资成本未计算财务成本）
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土地成本：500万×40÷7969m2＝25097.3元/m2
酒店土地成本：25097.3元/m23697m2＝9278.5万元
建安与装修设备成本（包括土建部分）
包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
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序号 分项工程名称 计算依据 单方造价（元/m2） 面积 总额 比例 1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 160-180 23983 384万 1.6％ 2 地下室工程、基坑围护及支撑 地下室建筑面积 3800-4200 8394 3192万 13.9% 3 结构工程 地上建筑面积 1100-1300 15589 1760万 7.7% 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙） 地上建筑面积 800-900 15589 1280万 5.6% 5 新型节能幕墙 外立面建筑面积 1200-1500 10000 1200万 5.2% 6 给排水（含洁具，锅炉房管线） 总建筑面积 350-380 23983 840万 3.6% 7 喷淋、气体消防 总建筑面积 100-110 23983 240万 1% 8 污水处理（含管线） 总建筑面积 35-40 23983 84万 0.3% 9 空调工程 地上建筑面积 550-600 15589 880万 3.8% 10 地下室通风工程 地下室建筑面积 170-190 8394 142万 0.6% 11 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 800-900 23983 1920万 8.4% 12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 500-550 23983 ?
1200万 ?
5.2% 13 煤气工程 总建筑面积 45-50 23983 108万 0.4% 14 电梯、自动扶梯 总建筑面积 320-360 23983 768万 3.3% 15 室外总体 总建筑面积 100-115 23983 2400万 10.5% 16 室内精装修连家具 地上建筑面积 3200-3500 15589 5120万 22.4% 17 杂项工程 总建筑面积 280-330 23983 672万 2.9% 18 洗衣房设备 地上建筑面积 150-170 15589 240万 1% 19 厨房设备 地上建筑面积 250-280 15589 400万 1.7% ? ? ? ? ? 22830万 ? ?
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。
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成本合计：269023983+585015589+39708394+120010000=20103.4万元
管理成本与不可预见费用：300元/m225000m2＝750万元
酒店总开发成本：20103.4+750+9278.5＝30131.9万元
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项目投资分析
面积资料
总地下建筑8，215.17平方米
总地上建筑35，578.25平方米
总建筑面积43，793.42平方米
发展成本明细如下：
1????????前期工程US＄550,000
2????????建筑费US＄27,750,000
3????????设备、装配及有关机器US＄7,780,000
4????????安US＄3,210,000
5????????户外工作US＄850,000
6????????开幕前准备费用US＄20,190,000
7????????其他US＄14,120,000
8????????不能预见费用US＄550,000
总数US＄75,000,000
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一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
本估算投资7500万美元
按各项目划分如下：单位：万美元
序号 费用名称 投资额 面积 占合计的比例% 一 静态投资 ? ? ? 1 建筑工程费 2275 43793 37 2 设备购置费 778 ? 10.37 3 安装工程费 321 ? 4.28 4 室外工程费 85 ? 1.12 5 服务性设施及家具器具购置费 2019 ? 26.93 6 工程建设其它费用 1412 ? 18.84 7 基本预备费 55 ? 0.73 ? 小计 7445 ? 99.27 二 动态投资 ? ? ? 1 工程造价调整预备 55 ? 0.73 ? 小计 55 ? 0.73 三 合计 7500 ? 100 编制方法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、???????进口设备按外商报价计算。
B、???????国内设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
A、???开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。
B、???规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。
C、???基本预备费按0.73%计算。
D、???工程造价调整预备费按0.73%计算。
酒店项目投资与收益情况估算
一、???????酒店总投资估算：
单位：万元
项目 投资估算 土地、建筑安装及外墙装饰等估算 12412.00 建筑内装饰工程估算 7538.29 机电、弱电设备工程估算 2473.00 景观、绿化 200.00 其它费用 1000.00 合计 23626.29 ?
1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称
费用 土地
费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 开发间接费 管理费用 财务费用 开发期税费 其它费用 不可预见费用 12412 2344 1339 1448 6207 57 171 177 178 117 374 注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。
2、?????颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算
（此项目需公司投入）
单位：万元
项目 项目内容 金额 强电 高、低压电房及主线路 600.00 弱电、消防系统工程
（计873万） 智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房） 380.00 消防综合系统 420.00 酒店管理系统（含软件及硬件） 25.00 客房智能化控制系统（含软件及硬件） 40.00 酒店客房门锁系统 8.00 中央空调系统工程 主、辅楼五层以下，十三到十五层客房为中央空调（包含中央空调废热回收热水系统） 850.00 泳池水处理系统工程 泳池水处理及恒温设备 150.00 总计 2473.00 ?
3、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修
单位：万元
项目 面积（m2） 投资估算 ? 公用事业用途 1288.64 招商经营 ? 银行 800.00 招商经营 ? 项目 面积（m2） 投资估算 ? 西餐厅 1000.00 250.00 2500元/平米 酒吧、夜总会 2365.76 759.00 3200元/平米 中餐 3119.00 921.00 3000元/平米 健身俱乐部 3802.80 782.25 2100元/平米 游泳区 1580.98 225.30 1500元/平米 休闲区（酒廊等） 1087.02 219.20 2000元/平米 桑拿 2256.38 774.55 3500元/平米 合计： ? 3922.05 ? 4、需公司投入二次装修项目：
单位：万元
项目 面积（m2）） 投入费用 备注 二次装饰公共区域、客房设计费 / 120.00 150元—200元/㎡ 写字楼公共面积 3846 384.60 1000元/平米 梯间及其它公共区域 2300 230.00 1000元/平米 写字楼大堂 394 110.00 3000元/平米 酒店大堂 460 230.00 5000元/平米 会所大堂 300 75.00 2500元/平米 21米通道 1094 300.00 3000元/平米 项目 面积（m2）） 投入费用 备注 骑楼 400 150.00 3750元/平米 后勤区 1141 91.28 800元/平米 酒店客房 8088 1200.00 1500元/平米 酒店会议 1000 300.00 3000元/平米 私人会所 231 92.40 4000元/平米 停车场 11324 452.96 400元/平米 合计 30578 3736.24 ? 除土建外，需公司投入费用估算：
2473万元(机电配套)＋3736.24万元（二次装修）＋200万元（景观、绿化）＋1000万元（其它常规费用）＝7409.24万元
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十四、五星级酒店内装饰工程投资估算表
功能分区 建筑面积 单位造价/M2 总投资 备注 ?
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公
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部
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分
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12780m2
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? 餐
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饮
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区
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5700m2 中餐厅 1000m2 5500元 400万 含活动家具 西餐厅 300m2 5500元 120万 含活动家具 宴会厅 1500m2 6000元 525万 含活动家具 风味餐厅 300m2 5000元 120万 含活动家具 自助餐厅 500m2 6000元 200万 含活动家具 清真餐厅 300m2 5000元 105万 含活动家具 酒吧 400m2 6500元 180万 含活动家具 鸡尾酒吧 300m2 6000元 88万 含活动家具 厨房 1400m2 1000元 140万 含活动家具 ? ?
健
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身
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区
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2220m2 保龄球场 600m2 4500元（6道X100万） 810万 含活动家具 弹子场 200m2 4000元 80万 含活动家具 壁球室 120m2 4500元 18万 含活动家具 健身房 250m2 3000元（设备50万） 125万 含活动家具 健身舞室 250m2 4000元 63万 含活动家具 健身医疗部 150m2 3000元 45万 含活动家具 游艺部 200m2 3000元 120万 含活动家具 乒乓球室 200m2 3500元 50万 含活动家具 台球室 200m2 6500元 90万 含活动家具 棋牌室 50m2 3000元 10万 含活动家具 ?
桑
拿
区
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1500m2 桑拿水池 150m2 2000万 30万 ? 按摩室 20间 3万 60万 含活动家具 桑拿室 3间 2万 50万 含活动家具 蒸汽房 2个 2万 40万 ? 更衣室 120m2 3000元 36万 含活动家具 休息区 300m2 3000元 90万 含活动家具 美容美发厅 200m2 3500元 70万 含活动家具 歌舞表演厅 400m2 5000元 180万 含活动家具 卡拉OK部 450m2 3500元 194万 含活动家具 游泳池 300m2 3000元 90万 含活动家具 网球场（室外或天面） 500m2 2000元 100万 含活动家具 大
堂
及
门
厅
1810m2 小件行李寄存处 60m2 3500元 21万 含活动家具 行李寄存处 90m2 3500元 31.5万 含活动家具 存衣处 30m2 4000元 12万 含活动家具 贵重物品存放处 30m2 4000元 12万 含活动家具 邮政外 50m2 4000元 20万 含活动家具 银行 50m2 4500元 22.5万 含活动家具 书店 50m2 4000元 20万 含活动家具 商场 400m2 4500元 180万 含活动家具 总台 450m2 7000元 315万 含活动家具 交通及公共空间 600m2 6500元 390万 含活动家具 ?
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功能分区 建筑面积 单位造价/M2 总投资 备注 客
房 400间（含常包房、标准房、
套房豪华房、总统房等） 20000m2
400间 7万/间 2800万 含活动家具 后勤、行政办公 5060m2 3000元 1518万 含活动家具 工程 5060m2 500元 253万 含活动家具 ?
其
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它
3730m2 花房 30m2 3500元 11万 含活动家具 会议厅 800m2 4500元 360万 含活动家具 多功能厅 500m2 4500元 225万 含活动家具 商务中心 200m2 4500元 90万 含活动家具 停车场车库 1500m2 200元 30万 含活动家具 洗衣房 600m2 2500元 150万 含活动家具 残疾人服务 100m2 3500元 35万 含活动家具 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
合计：11029万
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十五、五星级酒店机电工程费用估算
名称 数量 单位 金额/万元 所占比例 空调系统 ? ? 2295 27% 1．冷热源（直燃机） 3 台 600 ? 2．风机盘管（客房走道餐厅包房按摩卡拉OK包房办公室 750 台 105 ? 3．温控开关 750 个 40 ? 4．空调柜机（1000m2）/台 18 台 230 ? 5．冷却塔 ? ? 80 ? 6．空调工程（材料安装） ? ? 1050 ? 7．空调水系统泵 8 台 30 ? 8．消防送排风设施 1 套 160 ? B．配电系统 ? ? 1320 15.80% 1．变压器2000KVA 4 台 120 ? 2．高低压开关柜 ? ? 300 ? 3．增容费 ? ? 350 ? 4．动力配电箱 ? ? 60 ? 5．电源传输（电缆和母线桥架线槽） ? ? 250 ? 6．发电机800KW ? ? 150 ? 7．工程安装 ? ? 90 ? C．给排水系统 ? ? 1115 13.30% 1．蓄水设施（蓄水池水箱热水罐水处理） ? ? 130 ? 2．水泵（含生活冷热水消防栓喷淋污水泵） 25 台 80 ? 3．水系统工程（消防生活冷热水管道阀门安装） ? ? 750 ? 4．游泳池设备（净化热交换） ? ? 85 ? 5．污水处理设施 ? ? 70 ? D．弱电系统 ? ? 1450 13.00% 1．电话（含中继线） 800 门 170 ? 2．电脑系统 ? ? 140 ? 3．收银系统 ? ? 70 ? 4．消防报警 ? ? 250 ? 5．综合布线 ? ? 100 ? 6．卫视系统 ? ? 120 ? 7．音响广播系统 ? ? 110 ? 8．保安监控系统 ? ? 130 ? 9．楼宇自控系统 ? ? 190 ? 10．内部寻呼对讲系统 ? ? 170 ? E.电梯系统 ? ? 1660 19.80% 1．客梯 6 台 960 ? 2．员工梯 3 台 350 ? 3．货梯 2 台 100 ? 4．安装费 ? ? 250 ? ?
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名称 数量 单位 金额/万元 所占比例 F．其它 ? ? 900 19.80% 1．油罐（含2次油罐） ? ? 60 ? 2．锅炉（洗衣场厨房） 2 台 200 ? 3．煤气工程 ? ? 70 ? 4．1211灭火设备 ? ? 60 ? 5．避雷接地系统 ? ? 110 ? 6．市政外管线费用（污水电信供电供水煤气） ? ? 400 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
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合计：8740万
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十六、五星级酒店辅助设施投资估算表
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名称 数量 单位 金额（万元） 所占比例 厨房及酒吧设备（1400m2） ? ? 1800 34.00% 洗衣场（100m2） ? ? 550 10.40% 健身设备 ? ? 450 7.60% 保龄球（4道） ? ? 400 ? 2）健身设备 ? ? 50 ? 康乐设施 ? ? 780 14.70% 1）医疗设施 ? ? 15 ? 2）游艺设施 ? ? 70 ? 3）桑拿游水池（150m2）设施 ? ? 170 ? 4）桑拿房 3 套 50 ? 5）蒸汽房 2 套 40 ? 6）美容美发 ? ? 150 ? 7）歌舞厅设施 ? ? 250 ? 8）卡拉OK设施 20 间 35 ? 隔客房设施 ? ? 1110 21.00% 1）卫生洁具（1万/间） 400 套 400 ? 2）灯饰/家电（1万/间） 400 套 400 ? 3）电子门锁（0.3万/间） 400 套 170 ? 4）床控系统（0.35万/间） 400 套 140 ? 酒店灯具 ? ? 650 12.30% ? ? ? ? ? ?
合计：5290万
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十七、酒店设计参考指标
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单位换算：1KW=860Kcal/h
1Rt=3024Kcal/h
1T汽=625,000Kcal
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1．空调冷负荷：120W/M2
2．用电负荷：120W/M2
声缩制冷：0.7KW/Rt其中：照明35W
电力45W
空调40W
3．总用水量：0.02—0.015M3/M2.日
4．中水回水量:日用水量之10%
5．热水用水量：日用水量之20%
6．污水排水量：日用水量之80%
7．蒸气用量：0.12—0.15kg/m2.h（综合型）
0.05—0.06kg/m2.h（办公楼）
8．餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天
（煤气热值约4000Kcal/M3时）
9．洗衣房：
9．1洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房.每天
（已包括客房、餐厅、制服、出租率）
9．2工作制度：6天/周、一班8小时
9．3定员标准：50kg/h.人
9．4消耗：水：40-60L/kg干衣
其中：冷水60%
热水40%
汽：1.0kg/h.kg干衣
压力：5-8kg/cm2
压缩空气：10L/h.kg干衣
电力：0.08kw/kg干衣
9．5洗衣房面积：300-700M2
9．6参考标准：（每间客房）
喜来登旅馆管理集团1M2/间
希尔顿旅馆管理集团0.75M2
美国SOM设计事务所0.9M2（300间）
0.75M2（500间）
0.63M2（1000间）
广州花园大酒店0.49M2（2140间）
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十八、酒店建筑造价概算参考指标1999年标准
（按包括地下室在内的总建筑面积计算，元/M2）
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项目 三星 四星 五星 结构工程 1000/23% 1000/18.5% 1200元/18% 生活水电、喷洒、消防 300/7% 300/5.5% 400元/6% 机电设备工程 1000/23% 1400/26% 1800元/27% 屋面及外装修 500/11% 800/15% 1070元/16% 室内一般装修 270/6% 270/5% 270元/4% 室内高级装修 1300/30% 1600/30% 1900元/29% 合计 4370/100% 5370/100% 6640元/100% ? ? ? ? ? ? ? ? ?
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十九、酒店机电设备工程单方造价概算参考指标
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项目 价格 项目 价格 动力配线 138 楼宇自控 85 变配电设备 100 电脑管理 65 消防报警 100 电梯 450 保安监控 60 车辆管理 12 通风空调 610 煤气工程 5 锅炉热交换 40 巡更设备 15 柴油发电 20 防雷接地 5 广播音乐 10 地面线槽 60 闭路电视 15 综合布线 150 程控电话 190 可视对讲 3000元/户 给排水 210 消火栓系统及喷洒系统 80 照明工程 90 ? ? ?
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二十、酒店管理系统电脑终端位置参考资料
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1．总服务台及前台部： ? ? 总服务台 8-10 ? 前台部经理办公室 1 ? 秘书室 1 ? 预订办公室 2 ? 会计出纳办公室 2 2．商务中心： ? ? ? 按服务功能及规模适当配置 2-4 3．票务中心： ? 1-2 4．计财部： ? ? ? 财务总监和中方财务总监 2 ? 财务执行主任、总账、餐饮成本 5 ? 会计主任、工资、应收、应付 8 ? 采购主任、仓库 3 5．行政中心： ? ? ? 总经理、中方总经理 2 ? 驻店经理 1 ? 秘书、行政办公 4 ? 销售部 3 ? 公关部 1 ? 客务部 3 ? 餐饮部 1 ? 保安部 1 ? 人事部 1 ? 采购部 1 ? 工程部 1 6．健康中心： ? ? ? 迪斯科舞厅吧台 1-2 ? 美容美发收银台 1 ? 健康中心接待厅服务台 1 ? 桑拿浴接待厅服务台 1 ? 桑拿浴男女休息厅吧台 2 ? 游泳池、健身房吧台 1 ? 保龄球、小吃部吧台 1 7．商店： ? ? ? 精品店、购物中心、收银台 1 8．餐饮系统： ? ? ? 大堂酒吧台 1 ? 咖啡厅吧台 1 ? 酒廊吧台及收银 1 ? 西餐厅吧台及收银 1 ? 中餐厅吧台及收银 2 ? 风味餐厅吧台及收银 2 ? 观光餐厅吧台及收银 1 ? 会议中心、大宴会厅吧台 1 9．其他： ? ? ? 凡是有持房卡消费记账活动场所的收银台都宜设电脑终端 ? ??
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