星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期
引领创新商业模式，持续聚合优秀民企
2012年8月
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目录
领先的基金品牌
卓越的团队组合
优异的Ⅰ期业绩
创新的盈利模式
市场标准的Ⅱ期基金条款
优质的Ⅱ期储备项目
2
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基金管理人：星浩资本，中国领先的地产私募基金品牌
?星光耀计划Ι期基金是星浩资本旗下的主力基金之一，规模37亿
?星光耀计划II期基金于2012年4月首次封闭16亿，目标规模20亿
?中国领先的地产私募基金品牌
?中国领先的城市综合体地产基金管理人
?由复星集团、易居中国、及赵汉忠先生三方发起
?成立于2010年，总部位于上海
?拥有成熟的基金管理和房地产开发管理团队
?以地产基金、地产开发、商业管理三大业务为主导
3
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星光耀计划：源自世博民企馆，得到46家知名民企认可
?星光耀计划源自2010世博民企馆，通过民企聚合带动地区发展，增加获取土地竞争力。
?星光耀计划的载体：星光耀城市综合体（民企中心+商场+住宅）。
?星光耀I期基金完成募集37亿人民币，共有46家LP参与，获得领袖级民企的认可，是国内领先的房地产
私募股权基金。
最具规模中国最大的私募地产投资基金，基金管理规模37亿
顶尖资源民企第一阵营方阵，汇聚产业资源与资本
创新模式独特而富有生命力的商业模式
高成长性城市综合体开发领域成长空间无限广阔
卓越团队拥有成熟卓越的房地产投资、开发、运营团队
根据清科数据，2010年房地产私募基金募集额120亿，星光耀计划募集37亿，
占30%，远超过平均募集额12亿元。4
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汇聚风云企业家，打造顶尖投资人俱乐部
获得风云企业家的鼎力支持
（以上排名不分先后）
5
苏宁电器张近东
大连万达王健林
复星集团郭广昌、梁信军、汪群斌、范伟
巨人集团史玉柱
阿里巴巴马云
涌金集团陈金霞
均瑶集团王均金
华谊兄弟王中军、王中磊
新光集团周晓光
罗莱家纺薛伟成
易居中国周忻
泰豪集团黄代放
报喜鸟吴志泽
伽蓝集团郑春影
远东集团蒋锡培
万丰奥特陈爱莲
…….……
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领袖级民企鼎力支持，构建民企第一方阵
Ⅰ期基金部分出资人列举（不分先后顺序）：
中国最大最强的饰品企业，集投资
、商贸、地产于一体的大型民营企
业集团
中国最大的民营投资集团之
一，专注中国动力投资
第一家横跨美国纽交所与纳斯
达克的中国房地产现代服务业
中国最大的网络公司、最活跃的
网上交易市场和商人社区
中国顶尖IT企业、美国资本市
场发行规模最大的IT企业之一
中国最大的商业企业集团，连锁
网络覆盖中国大陆300多个城市，
2010年销售收入近1500亿元。
中国最知名综合性娱乐集团，
旗下拥有百名知名艺人
中国知名综合性集团，专注于股权投
资管理和专业金融服务。拥有国金证
券、云南信托等知名金融企业
均瑶集团以吉祥航空、营销服务
为主营业务，并涉及投资等领域
欧普照明是集研发、生产和销售
于一体的中国是最大的综合性照
明企业。
中国最大的智能建筑电气公司，
也是中国智能建筑电气领域的
首家上市公司。
中国最大的厨具生产企业，主要以
产业投资为主，涉及炊具、厨房小
家电等相关业务。
6
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领袖级民企鼎力支持，构建民企第一方阵
7
中国最大的商业地产综合性集团
，集商业地产、高级酒店、文化
产业、连锁百货、旅游度假五大
产业，总资产1400亿元。
中国著名服装集团，总资产达到
20亿元，销售收入逾30亿元，连
续10年进入全国服装行业销售收
入、利税双百强之列。
伽蓝集团是中国美容化妆品行业
的龙头企业，旗下拥有美素、自
然堂知名化妆品品牌。
以土木建筑、房产开发、化工新
材料、投资为主要经营业务的全
国500强大型企业集团。
丰收日集团是以餐饮、酒店、食品
为主营的连锁企业，旗下品牌丰收
日、云悦、云。集团已在上海、北
京、香港等地设有20余个子公司。
万丰奥特拥有汽车零部件、机械装
备、金融投资、新能源新材料四个
产业，其中主营业务零部件已实现
行业全球领跑，为行业首家上市公
司。
罗莱家纺是集研发、设计、生
产、销售于一体的纺织品企业；
国内著名、专业的优质家纺产
品的代表，行业龙头。
远东控股集团以电线电缆、医药、
房地产、投资为核心业务的大型民
营股份制企业集团。集团目前拥有
资产82.69亿元，年销售收入超百
亿元。
Ⅰ期基金部分出资人列举（不分先后顺序）：
上海舜嘉建设（集团）有限公司
集建筑施工、房地产开发、建筑材料
供应、贸易、服务业等为一体的大型
建筑企业。
中厦建设集团有限公司，一家以建
筑施工、房产开发为核心产业，同
时从事建材、纺织、宾馆、教育、
贸易、投资等多元化经营的大型建
筑企业集团。
温州天成控股有限公司
由温州巨一集团等19家知名企业组
建而成，以进出口业务为主的综合
性企业。
南通尚德投资中心
公司主注于地产、股权、矿业等金
融业投资。
佛山市世盟投资管理有限公司
主要从事创业投资、兼并收购、资
本运作和管理咨询等。
其他出资人。。。。。。
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领先的基金品牌
卓越的团队组合
优异的Ⅰ期业绩
创新的盈利模式
市场标准的Ⅱ期基金条款
优质的Ⅱ期储备项目
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发起人：民企领袖鼎力支持，地产名帅操盘掌舵
-星浩资本CEO
-地产投融资及开发管理专家
-16年以上房地产从业经历
-曾任金地集团董事
-金地集团上市主要负责人
-从2002年将金地华东公司
发展成为年销售额上百亿的
巨无霸房企
-易居中国
董事局联席主席兼总裁
-19年以上地产行业经验
-第一家美国纽交所与纳斯达
克上市的中国房地产流通
服务企业
-房地产营销业务标杆地位
星浩资本
赵汉忠
易居中国
周忻
复星集团
范伟
-复星集团董事、联席总裁
-星浩资本董事长
-16年以上房地产管理经验
-上海市工商联合会住宅产业
商会会长
-中国房地产百强企业家
复星集团
郭广昌
-复星集团董事长
-复星集团从事医药健康、地产、钢
铁、矿业、零售、服务、金融和其他
投资、资产管理等
-复旦大学哲学学士及工商管理硕士
-全国人大代表
-全国工商联常委
-上海市浙江商会名誉会长
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投资决策委员会：地产知名领袖汇聚，确保投资收益
10
徐晓亮
-14年以上房地产经验
-策源地产董事长
-复星集团总裁助理
-复星地产控股副总裁
-上海房地产经纪人协会副会长
投委会委员任职备注
范伟复星集团联席总裁地产领袖、资本运作专家
周忻易居中国董事长地产领袖、营销整合专家
赵汉忠星浩资本CEO地产领袖、投资开发经营专家
王品良复星集团副CFO地产名帅、资金管理专家
徐晓亮策源地产董事长地产名帅、营销整合专家
王品良
-20年财务管理经验
-现任复星集团副CFO兼财务会计
部总经理
-上海复星医药集团股份有限公司
监事
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执行团队：经验丰富，激情敬业，坚持高效的执行力
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副总裁
负责地产开发成本与工程管理
邓小星
-16年地产开发品质
管理及成本管经验
-曾任金地华东区域
-公司成本部总经理
-曾任中海上海公司
合约管理部经理
-13年地产规划建筑
设计经验
-历任金地集团华东
区域公司设计管理
部总经理
-产品研发20个项目
打造区域标杆产品线
副总裁
上海真如公司总经理
陈卿
-13年地产操盘经验
-历任金地集团南京公
司总经理
-上海金地赵巷项目总
经理
-万科上海公司销售经理
副总裁
负责地产开发设计与研发管理
王庄
副总裁
负责投资、融资、资产管理
黄海滨
-10年房地产投融资、
资产管理和商业地产
开发经验
-历任金地集团华东区
域公司营运中心总经理
-完成总投资额210亿，
12个项目，73亿融资
副CFO
刘红军
-22年的财务管理经验
-丰富的投融资、税收筹划及
内部管控经验，精通地产项
目收购业务
-曾任职恒大地产集团财务中
心副总经理，负责全国60多
个项目的财务管理工作，总
投资额超600亿元。
副总裁
负责商业、现代服务业、行政管理
俞力
-14年房地产住宅、商业
地产开发、营销、投融
资综合管理经验
-历任金地集团宁波公司
总经理；
-万科集团上海公司营销
经理
副总裁
哈尔滨公司总经理
王文胜
-20年地产管理经验
-历任金地集团上海
公司成本管理部总
经理，浦东湾流域
项目总经理，绍兴
公司总经理
大连公司总经理
李耀强
-20年地产高层管理
经验
-曾任金地集团上海
项目总经理、华东
公司副总经理、东
南公司副总经理
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团队能力：辉煌的历史业绩，坚实的投资与开发能力
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项目格林春晓格林春岸未来域格林世界湾流域未未来宁波国际
IRR（%）146.9287.6733.3934.4864.3468.7563.38
团队开发面积统计
万平米
数据来源：星浩资本
团队销售统计
数据来源：星浩资本
0
50
100
150
200
250
20062007200820092010E2011E
新开工面积
在建面积
0
50
100
150
200
250
20062007200820092010E2011E
销售面积(万平米)
销售收入（亿元）
星浩管理团队过往开发管理面积达600万M2，18个项目，平均年化收益45%
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团队能力：产品创新与品质控制能力，实现项目销售溢价
星浩团队过往开发项目售价比周边溢价20%-50%
杭州自在城项目，溢价40%上海格林世界项目，溢价50%
上海赵巷天境项目，溢价30%宁波象山海御项目，溢价30%
上海徐泾天御项目，溢价40%
南京自在城项目，溢价30%
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股东支持：持续整合战略商业资源
商业能力：股东支持、战略合作、团队建设，持续提升能力
战略商家合作：参与土地研判，降低投资风险，挖掘项目价值，持续提升商业价值
商业定位团队招商团队商业运营团队
华润、合生、恒盛金鹰、凯德、远洋太平洋、百盛、盈石
深圳万象城
上海合生财富广场
上海金鹰购物广场
上海龙之梦
上海353广场
上海太平洋百货
上海百盛购物中心
上海调频壹
上海悦达889
上海豫龙坊
来自:
业绩项目:
团队建设：吸引、聚合优秀商业管理团队，持续提升商业能力
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领先的基金品牌
卓越的团队组合
优异的Ⅰ期业绩
创新的盈利模式
市场标准的Ⅱ期基金条款
优质的Ⅱ期储备项目
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商业模式：汇聚优质资源，具备坚实盈利基础及增值服务
投资人
星浩基金信息服务平台
星光耀
城市综合体
资源整合平台
金融服务平台
信息交流平台
企业金融平台
政府招商平台
私人定制平台
?实现汇聚带动引领的作用
?构建独特的核心竞争能力
?成为商业高效运营的CPU
?提高土地和项目的附加值
?创建全新盈利模式
民企总部基地
情景购物中心
主题精品酒店
私人独享会所
优雅品质住宅
?以民企总部为DNA的活力生命体
?高成长性，高回报的N-Hopsca
艺术资源整合
营销资源整合
市场资源整合
产业资源整合
?积聚核心民企力量
?实现资源高效整合
?放大资源共享效用
?提升物业整体价值
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投资策略：聚焦战略区域，关注机会投资，寻找价值投资
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4.机会投资重点区域
珠三角（广州、深圳）
1
4
2.机会投资重点区域
环渤海（北京、天津、青岛）
1.战略投资区域
聚焦长三角重点城市
(上海、杭州、南京、苏州、宁波、
无锡、常州、南通、嘉兴、绍兴等）
3.机会投资重点区域
中西部（成都、重庆、西安、武汉）
维度关键衡量指标指标值
城市指标经济总量大于1000亿元城市常住人口大于200万
区位要求
地段要素城市的中心区域、副中心区域、新城核心区
辐射人口密度项目周边5公里范围内人口30万人以上
交通要素交通枢纽、地铁上盖、交通便利的区域
规划指标
用地性质商业、办公及住宅综合用地
建筑体量总建面大于30万平米
标准星光耀体量总建面50万平米，规划：写字楼6万平米、购物中心和商业街区11万平米和住宅30万平米
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产品特点：创新产品配置与经营策略，确保快速稳健回报
产品业态经营策略
–住宅或酒店式公寓
–办公楼
–餐饮商业街等
70-80%快速开发尽快返回投资者投资散售部分
–政企交流信息中心
–精品酒店
–购物中心等
20-30%
以市场价值公允退出
售予保险、信托等第三方
或售予星浩的并购基金
整售部分
所占比例
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标准业态：星光耀城市综合体
星光域
国际住区
星宇城
APM购物中心
星光盟
民企总部
星天悦
五星级店
星耀台
民企联盟中心
标准业态：星光耀城市综合体
拟建综合体体量：30万~50万平方米
星光会
名仕堂会所
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星耀台
中国民企联盟（协会）中心
民企之星权威评选
举办“十佳民企”
“民企未来之星”
中国民企商学院
开办“总裁EMBA班”
郭广昌、马云企业家授课
中国民企论坛中心
汇聚
成长力量
引领
发展潮流
带动
企业转型
星耀台
星光耀之魂
举办“民企-政府-金融”
高峰论坛
中国民企发展基金
成立“民企发展基金”
带动中小民企发展
星耀台：继承和发扬民企精神，实现汇聚成长力量
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具有特色主题的商业建筑
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星光钻
星光耀MALL标志性主入口
钻石形玻璃幕墙
星光剧场
位于星缤坊步行街内部的下沉
式广场，举办活动时可做剧场
使用，层层阶梯可成为座位；
星光步道
位于星光耀MALL和街区之间
的步道，从城市道路直接进
入，顶部有弧线造型发光玻璃
体，美轮美奂；
星光中庭
星光耀MALL内部最大的中
庭，用于举办各种商场活动；
星光露台
位于星光耀MALL顶部的层层
退台，为餐厅提供室外雅座，
可以欣赏商业街风景；
星光花园
位于星光耀MALL屋顶的酒吧
花园，提高了整个综合体的绿
化率；
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领先的基金品牌
卓越的团队组合
优异的Ⅰ期业绩
创新的盈利模式
市场标准的Ⅱ期基金条款
优质的Ⅱ期储备项目
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大连项目：核心区、滨海城市综合体，低价获取
?大连星光耀项目位于中心CBD新区核心地段
?滨海俯瞰达沃斯论坛，标志性城市综合体
?周边售价35,000元/m2，地价占比20%
23
本
案1号
线本项目
机场
快速路
至机场25分
钟
滨海路
地铁1号线
2012年建
成
项目名称大连星光耀城市综合体
计容建面58.4万平方米
预计IRR>40%
项目总销售金额预计250亿
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哈尔滨项目：高尚成熟区域，核心综合体项目，底价获取
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中央大街道里商圈
5公里
9公里
5公里7公里
9公里
?哈尔滨政府重点打造的成熟高端社区
?核心大面积净地，底价获取，地价低于市场20%
?周边售价11,000元/M2，地价2,000元/M2
地理区位哈尔滨群力新区
计容建面148万平方米
住宅+类住宅面积138万平米（93%）
商业+办公面积10万平米（7%）
土地价格土地总价：29.6亿元楼面地价:2,000元/平方米
预计IRR>40%
预计项目销售额240亿
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南通项目:崇川新城中央商务区绝版土地，底价获取
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港闸区
主城区
新城区
开发区
狼山
风景区
地块
地理区位南通市崇川新区
计容建面33.8万M2
住宅+类住宅23万M2（70%）
商业+写字楼10.8万M2（30%）
土地价格土地总价：12.79亿元楼面地价:3,800元/M2
周边住宅售价约15,000-18,000元/M2
预计总销售金额75亿
预计项目IRR>40%
?崇川新城核心区，上海到南通必经渠道
?周边商业、配套等设施已非常成熟，稀缺教育资源
?该区域内稀缺的大面积净地，低于市场价格30%
上海真如项目：内中环之间，四大城市副中心之一，底价获取
地理区位上海真如城市副中心核心区
占地面积6.9万M2
容积率2.89
计容建面20.0万M2
住宅+类住宅7.2万M2（36%）
商业+办公12.8万M2（64%）
土地价格土地总价：17亿元
楼面地价:8,500元/M2
周边住宅售价30,000-45,000元/M2
土地获取时间2012年2月23日
预计总销售金额80亿
预计项目IRR>30%
?上海内中环之间的稀缺地块，上海四大城市副中心之一真如核
心区域
?底价获取，地价低于09年水平，低于市场价30%以上
?紧邻长江实业真如项目，共同打造真如城市副中心
真如
徐家汇
人民广场
地块
中环
内环
五角场
花
木
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地理区位苏州市金阊区金阊新城核心区
占地面积17.5万M2
容积率3.0
计容建面52万M2
住宅+类住宅44万M2（85%）
商业8万M2（15%）
土地价格
土地总价：约8.3亿元
楼面地价:约1,600元/平方米
周边住宅售价8000-11000元/平米
预计土地获取时间2012年9月
预计总销售金额60亿
预计项目IRR>35%
?苏州市三大新城之一，苏州重要交通枢纽、地块紧邻苏州西环上
下匝道（2012年建成）
?金阊区重点打造城市综合体项目，地价预计低于市场价30%以上金阊新城
重点储备项目：苏州金阊区项目
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重点储备项目：杭州临平CBD项目
地理区位杭州市余杭区临平新城CBD核心区
占地面积7.1万M2
容积率4.6
计容建面32万M2
住宅+类住宅19万M2（60%）
商业+办公13万M2（40%）
土地价格土地总价：约4.16亿元
楼面地价:约1,300元/平方米
周边住宅售价15,000-20,000元/平米
预计土地获取时间2012年9月
预计总销售金额70亿
预计项目IRR>40%
地块
?杭州重点打造三大城市副中心之一，余杭区临平CBD核心
?杭州市地铁一号线上盖地块（2012年10月开通）
?杭州市打造民企总部的重点项目，预计低于市场价40%以上
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重点储备项目：常州天宁区项目
29
地理区位常州市天宁区通江路核心商务区
占地面积15.1万M2
容积率3.5
计容建面52.8万M2
住宅+类住宅42.8万M2（81%）
商业+办公10万M2（19%）
土地价格
土地总价：约9.5亿元
楼面地价:约1,800元/平方米
周边住宅售价9,000-11,000元/平米
预计土地获取时间2012年9月
预计总销售金额65亿
预计项目IRR>35%
?常州市近年来重点打造的通江路商务核心区、城市的门户，项目
位置非常核心，近邻常州市政府、万达广场、城铁常州站、家乐
福等重要设施
?天宁区核心重点推进项目，地价较市场价值低30%以上
地块
市政府
体育中心
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上海真如项目，打造时尚商业街区
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杭州星光耀储备项目，打造城市新地标
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常州星光耀储备项目，打造城市新地标
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领先的基金品牌
卓越的团队组合
优异的Ⅰ期业绩
创新的盈利模式
市场标准的Ⅱ期基金条款
优质的Ⅱ期储备项目
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基金条款：遵循行业标准
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项目条款
基金规模已签约16亿元人民币（投资人包括：复星，泰豪，远东，广田，阿明瓜子，明月光，苏州广大等）
基金期限5+1年，其中投资期2年、退出期3年、延长期1年
投资标准长三角等区域1-2线城市核心或成长区域的城市综合体开发
最低认购金额1000万
首期出资和划款25%，不超过4次
预期收益年化收益率约20%~30%每年
基金认购费1%基金规模（价外收取）
GP管理费（投资期）2%基金规模、（退出期）2%投资规模、（延长期）0
GP超额收益奖励20%超额收益（基金IRR>12%之上的基金收益），清算时分配
GP承诺出资1%基金规模
投资返还基金取得收益后，每半年一次返还给投资者所有收益
跟投原则仅对出资1亿以上的全部投资者，开放每个项目累计不超过10%的股权跟投
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基金结构：采用有限合伙形式，保障投资人利益
普通合伙人
GP
有限合伙人
LP1
有限合伙人
LPn
有限合伙企业
合伙人会议
投资决策委员会
咨询委员会
提供融资，投
资，资产管理
等建议和服务
项目公司1项目公司2项目公司3
开发管理
公司
运营管理
公司
提供项目开
发、招商、项
目经营等服务
托管银行资金托管
咨询委员会自动成立出资2亿自动成为咨委会委员，另外，根据募集规模设立6~14人咨询委员会，设立之初根据出资额高低，到账时间排序自动成立。
委托第三方审计每个会计年度结束后委托第三方独立机构进行审计普华永道(PWC)、安永(E&Y)、毕马威(KPMG)、德勤(Deloitte)
聘请独立评估审计时，请独立评估机构对组合投资进行评估仲量联行(JLL)、世邦魏理士(CBRE)、戴德梁行(DTZ)、第一太平戴维斯(Savills)、高力国际(Colliers)
银行托管全部资金所有资金均有银行托管
关联交易、透明化管理咨询委员会管控关联交易
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投资要点
基金背景：地产基金领先品牌，聚合民企第一方阵
团队组合：民企领袖鼎力支持，地产名帅操盘掌舵
Ⅰ期业绩：创新模式成功落地，优质项目回报可观
盈利模式：抱团投资，低价拿地，溢价销售，高效整合
Ⅱ期基金条款：采用市场标准有限合伙制
Ⅱ期储备项目：具有超额盈利空间
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公司地址：上海市闸北区广中西路555号11F
网址：www.starcapital.com.cn
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基金设立的目的为从事地产股权投资，其不同于银行储蓄及约定收益的债券等能够提供固定收益的投资工
具，投资者投资基金既可能按其出资比例分享投资所产生的收益，也可能承担投资所带来的损失。因此，投
资者应在综合考虑自身的资产与收入状况、投资目的、投资经验、风险偏好的基础上判断基金是否和自身的
风险承受能力相适应。
?投资者在作出投资决策前，应认真阅读基金的募集介绍资料、《风险揭示函》等文件的全部内容，了解与
本投资相关的知识、业务规则、风险收益等内容，并确信自身已做好足够的风险评估与财务安排，避免因投
资基金而承受超出自身负担能力的损失。
?投资者投资基金可能面临各种风险，包括但不限于：投资风险、管理风险、法律风险、税务风险、流动性
风险、信用风险、政策风险、经济周期风险、利率风险、操作风险、不可抗力因素导致的风险等。
?基金的投资风险由投资者自行承担，基金的募集服务机构、托管机构及其他为基金提供服务的机构均不以
任何方式对投资者作出保证投资本金安全的保本承诺及/或保证最低收益的保底承诺。
?基金的执行事务合伙人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金募集的资金，但不保证基金一定
盈利，也不保证最低收益。执行事务合伙人的过往业绩不构成对基金业绩表现的保证。执行事务合伙人提醒
投资者，在做出投资决策后，基金的运营状况引致的投资风险，由投资者自行负担。
风险提示
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星光璀璨，照耀中国
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