历史项目——环球奥食卡城苏州站募集：35000万总建筑面积：200000㎡日期：2011年10月28日-11月30日历史项目——环球
奥食卡城常熟站募集：5000万总建筑面积：39,968.28㎡日期：2011年11月30日-2012年1月18日厦门名汇
广场项目收购物业基本情况中山路霞溪路财务分析泰赢1号（双保）商业基金鑫奥（上
海）投资管理有限公司2012年5月目录第一部分 基金方案基金方案基金名称:
泰赢1号（双保）商业基金基金发起人:鑫奥(上海)投资管理有限公司有限合伙人:
自然投资者、合格机构投资者基金管理人:鑫奥(上海)投资管理有限公司资产管理人:
上海奥银房地产开发有限公司募集规模:2亿基金管理人认购:
普通合伙人暨管理人认购基金募集额的1%基金管理费:基金募集额的2%基金存续期:
2年基金托管人:银行基金方案普通合伙人:
鑫奥(上海)投资管理有限公司基金方案基金方案基金托管费:投资目标:厦门名汇广场
项目退出策略:销售、指定合伙人/指定回赎人回购等基金募集期限:
2012年06月01日至2012年06月30日基金法律顾问:京衡律师集团上海事务所基金审计单位：
德勤审计投资基金起点:个人100万起、机构1000万起出资方式:
合伙人以认购基金单位的形式投资分配方案:详见合伙协议123投资管理
规范透明、风险控制稳健可靠投资门槛低、管理成本低廉投资稳健可靠、收益相对稳定1、制订投资决策规则，遵循国际通行的基金投资
决策流程；2、常设投资人会议，为投资决策提供咨询意见与建议；3、严格的银行托管制度，保证资金安全；4、定期项目投资进展反馈及
财务资料备查制度；5、科学完备的风险控制体系；6、专业的第三方机构提供法律、税务、评估、审计、市场分析等服务；1、投资门槛低
自然人100万元；2、管理费缴纳2%；1、项目退出保证——销售、回租模式；2、项目尾盘指定回赎制度；基金特点4
动态抵押第二部分 基金的运营和管理基金的运营模式鑫奥(上海)投资管理有限公司（普通合伙人）投资人A（劣后有限
合伙人）泰赢1号商业基金鑫奥（上海）投资管理有限公司基金管理人托管银行（托管人）资金托管商业地产资金注入投资管理
销售/REIT退出厦门名汇广场项目共同成立基金投资人B（优先有限合伙人）共同成立基金投资收益首先返还优先有限合伙人
基金的管理普通合伙人管理团队基金投资指令投资计划投资人会议咨询管理人商业地产资产管理团队引进投资市场
资源市场经验网络关系尽职调查财务评估投资建议书投资分析压缩测试市场分析法律调查税务
调整开发计划调查背景调查谈判技巧交易流程财务技巧交易结构资产管理附加增值有效监
督定期报告整合包装评估尽职调查投资管理目标回报销售网络交易技巧资本市场退出选项基
金管理机构基金管理人鑫奥（上海）投资管理有限公司担任基金执行管理人，负责寻找、论证项目，执行投资决策；设计产品方案并进行基金的
持续募集等。资产管理人上海奥银房地产开发有限公司担任资产管理人，负责投资项目的全程跟踪，房产的包装转让等。资金托管人基金托
管人由投资管理公司选定的银行担任基金托管人，负责对基金在该行开立的托管帐户进行严格监管，并对基金管理人的行为进行监督，保证资金
不被挪用、侵占。顾问机构风险控制委员会外部聘请投行方面的专业人士担任，对拟投资的项目发表独立意见。投资人会议普通合伙人定期
召开投资人会议，公布投资项目最新进度，及最新投资决策，合理听取投资人建议与意见。基金退出机制1拟投资项目按预期销售完毕，
按合伙协议约定分配收益。2投资项目销售达90%，则普通合伙人可以决定提前进行清算，剩余10%由奥银地产或指定赎回人以投资项目成
本价格×（1+15%）的价格或其他协议价格回购，之后按合伙协议约定分配收益。3基金进入清算时投资项目尚未达到90%销售率(销售
低于90%且高于70%)，普通合伙人以保护投资人权益为出发点,有权决定剩余未销售部分由指定赎回人以投资项目成本价格×（1+15%）
的价格或其他协议价格购买。在同等条件下有限合伙人有优先购买权。4基金进入清算时投资项目销售率低于70%，普通合伙人以保护投资人
权益为出发点,可要求指定奥银地产回赎人或邀请其他企业收购投资项目。收购完成后，合伙企业进行清算，按合伙协议约定分配收益。在同等条件
下有限合伙人有优先购买权。5基金自成立之日起存续期满一年后，普通合伙人在满足投资人约定年化收益率投资回报要求的前提下有权利决定
基金退出时机。风险控制风险化解措施充分的尽职调查；独立的中介机构介入；专业的风险评估；事先设定可行退出方案；
投资中风险控制投资前风险控制通过严密的法律条款设定安全的交易方式；在投资后采取严密的监管措施；跟进市场状况，随时发现风险；
委托专业机构做好违约处置事项；透明的信息披露制度透明的信息披露制度公开披露的基金信息包括年度报告（经审计），半年度报告
、季度报告、临时报告（发生可能对基金投资人权益产生重大影响的事件时）。投资人拥有审计监督权，即：有权自担费用委托专业人员对基金进
行审计，如果任何实质性的错误在上述审计过程中被发现，与该次审计有关的所有费用应由基金管理人承担；并可追究基金管理人或基金委托人的责
任。成熟商业地产投资管理团队，遵循国际投资管理流程。投资人会议，使投资人能透过该会议了解及监督基金运作。专业的资产管理人，对
投资开发项目的全程跟踪及包装。稳健的商业银行，托管资金。基金入伙流程基金入伙流程投资人按照制定的联系方式向基金管理
公司提交《认购意向书》召集投资人会议，讨论正式法律文件，并解答投资人提出的问题投资人签署并向基金管理公司提交出资承诺函基金管
理公司内部通过接纳投资人的决议召集投资人（合伙人）大会，签署正式法律文件、基金成立投资人（合伙人）按照约定出资到位第三部
分 基金管理人与顾问团队鑫奥核心团队成员高芳负责基金架构搭建以及基金整体管理，有着国内外优秀的房地
产基金管理理念和实际投融资操作经验，与国外国内著名金融机构保持紧密合作关系。加入鑫奥基金之前有超过12年房地产及相关行业经验，她曾
就职于美国红山房地产基金管理公司、中国房地产信息集团、莱坊国际房地产咨询公司、建工集团上海第四建筑工程有限公司等。她持有美国纽约
大学房地产金融硕士学位以及中南财经政法大学房地产经营管理本科学位。顾俊负责基金拟投资项目开发和资产收购项目开发
，有着优秀的项目分析评估、投资合约设计和项目执行能力。加入鑫奥基金之前有超过7年房地产行业经验，曾就职于上海中凯房地产开发管理有限
公司、富阳中国物业咨询有限公司。持有上海华东师范大学房地产经济学系硕士学位和上海交通大学机电一体化本科学位。此外，他是中国建设部
注册造价工程师、注册房地产估价师和中国发改委注册投资咨询师。鑫奥核心团队成员鑫奥核心团队成员王珏负责拟投资项
目商业定位和后续招商，有着优秀的商业地产定位和策划包装能力、优秀的商业招商能力。加入鑫奥基金之前有超过4年的房地产行业经验，曾就职
于中国房地产信息集团，任职高级项目经理，服务公司包括上实地产、恒盛地产、恒大地产、日本住友商社、日本三井不动产、美国铁狮门、JP
Morgan等。她持有英国诺丁汉大学国际商务管理硕士以及学士学位。鑫奥核心团队成员黄謇负责基金投资后的财务管理
和风险控制，有着高度的财务敏感性和风险把控能力。加入鑫奥基金之前有超过4年房地产行业经验，曾就职于安永会计师事务所上海分所和德勤会
计师事务所上海分所，参与审计的项目包括银河（芜湖）房地产开发有限公司新加坡上市审计（2010）和众安地产上市公司审计（2009）以
及其他如西门子中国等知名公司审计。他是上海大学数学系在读博士，持有上海大学数学系硕士学位和上海交通大学自动化学士学位。鑫奥（上
海）投资管理有限公司鑫奥（上海）投资管理有限公司（简称鑫奥资本）于2011年正式成立，是一支商业地产私募股权基金，专注于投资
长三角二线及其周边城市商业类物业（包括商业和以商业为主体的综合类项目）。鑫奥资本通过整合产品设计、推广、销售、后期商业运营、和
资产管理等，为投资人提供进入商业地产的解决方案。鑫奥资本投资团队汇集了多名经验丰富的资本运营领域的专业人才，其中多名员工拥有
五年以上投资地产业务工作经验，投资团队所有员工都拥有硕士及以上学位。鑫奥资本长期发展战略：一个管理先进、责权明晰、精诚团结、运
转高效的投资管理公司。产品设计推广销售后期商业运营资产管理活网集团活网国际集团三大事业板块呼叫中心C
allCenter商业地产开发RealEstate环球奥食卡商业经营WOWCity外包式呼叫中心自营式呼叫中心
金融性服务平台土地评估地产开发市场研判策划行销餐饮业娱乐业酒店业儿童体验产业活网国际（控股）为注册海外的控股集团
，注册资本额大2亿美金，旗下拥有10余家企业。集团业务以商业地产开发、商业运营管理、IT呼叫中心产业为三大核心业务。并涉足股权投资
、资产管理等其他业务领域。依托有效的资源整合能力，活网国际集团在近年创造了高速增长发展的态势，当前企业员工总数逾3000人。
活网集团昆明新疆大连常熟奥银地产开发有限公司荣获2011中国房地产开发企业500强暨2011中国房地企业商业地产10强
；公司集房地产评估、投资、开发、策划、行销、运营于一体。公司立足长三角、布局中国二十五个主要城市；全力打造“环球奥食卡城”
商业地产连锁化品牌；缔造城市“吃、喝、玩、乐、购、游、住”新商业帝国，开创“情境式、体验式、复合式”都市商业综合体新标杆；
目前，已在苏州、南京、郑州、常熟等地成熟地运营了大、中型商业物业。上海奥银房地产开发有限公司活网集团环球奥食卡商业管
理WOWCITY上海WOWCITY郑州WOWCITY苏州WOWCITY爱心帮帮车WOWCITY
棒棒屋WOWCITY健康煮WOWCITY雀圣汇WOWCITY养心殿WOWCITY侏罗纪在线WOWCIT
YE时代广场WOWCITY大未来WOWCITY环球美食MALLWOWCITY维多利亚婚庆广场WOWC
ITY儿童职业体验馆WOWCITY摩登汽车酒店环球奥食卡商业经营管理(WOWCITY)活网集团旗下的商业领域经营
机构，汇聚了多领域精英人才，在餐饮业、娱乐业、酒店服务业、儿童产业、零售业、广告营销等领域均布局深耕，积累了丰富的商业运营经
验。环球奥食卡商业经营管理与活网国际的商业地产形成优势互补，能够为后期地产形态不断注入多元化商业元素和国际化运营团队，创造地
产经营价值。顾问团队中国房产信息集团为鑫奥基金之关联公司奥银地产提供房地产市场顾问服务。中国房产信息集团（纳斯达克代码:
CRIC）由中国领先的房地产服务公司易居(中国)控股有限公司(“易居”)(纽约证券交易所代码：EJ)与中国及全球华人社群领先的在
线媒体及增值资讯服务提供商新浪共同创建。中国房产信息集团立足中国，拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌
，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息、咨询、广告服务和其他线上、线下综合性的服务。公司已为众多国内外知名开发商和金融机构提供服
务，包括：万科、保利、招商、金地、龙湖、中粮、中建、中信泰富、九龙仓、瑞安、仁恒、铁狮门、汉斯、凯德置地、MorganStanl
ey、JPMorgan、PraxCapital、PacificAlliance、Carlyle等。市场顾问团队荣誉
顾问团队审计团队德勤会计师事务所（中国）为鑫奥基金及其投资项目提供审计服务。德勤会计师事务所（中国）是中国大陆及港澳地区居领
导地位的专业服务机构之一，共拥有逾8,000名员工分布于包括北京、重庆、大连、广州、杭州、香港、济南、澳门、南京、上海、深圳、苏州
、天津、武汉和厦门在内的15个城市。德勤以全球网络为支持，为国内企业、跨国公司以及高成长的企业提供全面的审计、税务、企业管理咨询和
财务咨询服务。德勤在中国拥有丰富的经验，并一直为中国会计准则、税制以及本土专业会计师的发展作出重大的贡献。在香港，德勤为大约三分之
一在香港联合交易所上市的公司提供服务。荣誉全球排名前10位的会计师事务所排名第一；部分客户顾问团队托管银行
顾问团队法律顾问京衡律师集团是长三角地区第一家律师集团。目前京衡律师集团已经在上海、杭州、宁波、舟山、湖州等地区设立多家本地化
实体服务机构，集团共有执业律师200余人，现正在北京、广州、香港等地筹备设立地方事务所，并与香港、东京、纽约、马德里、伦敦等境外律师同行保持着友好协作关系。京衡律师集团上海事务所办公地址位于徐家汇中央商务区汇银广场北楼27层，办公总面积1100余平方米。事务所拥有实力雄厚的法律理论、实务人才资源，现有70余位专职律师及助理，均具有本科以上学历，其中具有法学高级职称、法学博士、法学硕士、MBA、法律和医学、工学、经济、管理等其他学科双学士学位的律师占一半以上，上海事务所主要定位于上海金融建设的法律服务，致力于为金融机构、投资银行等机构提供创新型一流的法律服务产品，事务所已与上海多家政府部门、金融机构、投资银行及基金、信托公司建立了常年的业务合作与交流关系，事务所团队能够熟练地运用英、法、日、韩等国际语言提供法律服务。第四部分 定投项目 |
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