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承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告?
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青岛海协信托投资有限公司
(陆家嘴国际信托有限公司)
2011年10月
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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目录?
一、?项目背景与交易结构概述......................................................................................................4?
（一）、项目背景?..............................................................................................................................?4?
（二）、交易结构概述?......................................................................................................................?4?
二、融资人资信情况......................................................................................................................5?
（一）、融资公司基本情况?..............................................................................................................?5?
1、融资公司情况?............................................................................................................................?5?
2、项目公司实际控制人情况简介?................................................................................................?5?
3、融资公司控股（大）股东情况介绍?........................................................................................?6?
4、融资公司税收政策?....................................................................................................................?7?
（二）、融资人财务状况?..................................................................................................................?7?
（三）、融资人银行贷款及对外担保情况?......................................................................................?8?
（四）、融资方法律讼诉情况?..........................................................................................................?8?
三、项目概况和建设情况..............................................................................................................8?
（一）、项目基本情况?......................................................................................................................?8?
（二）、项目建设条件?....................................................................................................................?12?
（三）、项目建设工程预算?............................................................................................................?13?
（四）、项目的设计、施工、监理情况?........................................................................................?14?
四、项目市场情况.......................................................................................................................15?
（一）、项目投资环境?....................................................................................................................?15?
1、宏观经济概况?..........................................................................................................................?15?
2、当地房地产市场情况?..............................................................................................................?15?
（二）、项目分析及市场情况?........................................................................................................?16?
1、周边主要土地成交情况?..........................................................................................................?16?
2、周边竞争项目分析?..................................................................................................................?18?
3、项目评价?..................................................................................................................................?20?
（三）、项目销售情况预测?............................................................................................................?20?
五、项目财务效益评估................................................................................................................21?
（一）、房地产项目总投资预测（五期南地块）?........................................................................?22?
（二）、项目资金来源情况（五期南地块）?................................................................................?22?
（三）、项目损益预测（五期南地块）?........................................................................................?23?
（四）、项目现金流量测算（整体项目）?....................................................................................?24?
（五）、敏感性和盈亏平衡分析（整体项目）?............................................................................?28?
六、信托业务设计方案与实施方案.............................................................................................29?
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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（一）、信托结构图?........................................................................................................................?29?
（二）、信托业务结构设计和参数设计（各类参数均为暂定，可以调整）?.............................?29?
（三）、信托业务实施方案?............................................................................................................?31?
七、风险防范措施.......................................................................................................................31?
（一）、项目合规性评估和风险评估?............................................................................................?31?
1、合规性（要点）评估?..............................................................................................................?31?
2、风险（要点）评估?..................................................................................................................?32?
（二）、综合评估结论?....................................................................................................................?39?
（三）、信托业务主要风险揭示?....................................................................................................?40?
（四）、风险控制主要措施?............................................................................................................?41?
八、项目建议...............................................................................................................................42?
（一）、公司风险资本计提说明?....................................................................................................?42?
（二）?、业务总体评价?...................................................................................................................?42?
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承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
一、项目背景与交易结构概述
（一）、项目背景
承德华峰房地产开发有限公司是中国华峰集团为开发“承德世纪城”项目于2003年3
月专门设立的项目公司，是一家股份制二级资质的开发企业。承德华峰房地产开发有限公司
投资开发的“承德世纪城”总建筑面积达到120多万m2,采取滚动开发，分五期开发建设：
一二期几乎已经售罄，大部分已经交房；三期住宅预售率达到99.5%（还剩1027m2的尾盘），
两栋写字楼进入装修阶段；五期南地块工程进度达到正负零零线，部分楼房已到3、4层，
北地块已进入前期准备阶段。
为了加快推进五期南、北地块工程建设进度以及三期两幢4.9万平方米写字楼进入装修
阶段，融资方向我公司申请融资5亿元，用于解决世纪城五期地块项目及三期写字楼装修工
程建设资金紧张问题。
（二）、交易结构概述
信托公司发行集合资金信托计划募集资金，信托资金用于向承德华峰房地产开发有限公
司（以下简称“华峰房产”）发放信托贷款，用于世纪城五期地块项目及三期写字楼装修工
程建设；华峰房产向信托公司还本付息，并将其项下的四期土地、五期土地、三期土地及在
建工程为信托贷款提供抵押担保；信托计划安排优先劣后结构化设计，当借款人出现不能足
额还本付息的情形时，劣后投资者以原认购的信托份额作为内部信用增级为优先投资者的信
托收益提供保障；中国华峰集团提供无限连带责任担保，实际控制人尤小平提供个人无限连
带责任担保。
融资方式贷款
融资总成本XX%（其中优先份额3.75亿元打包利率为年化
XX%，剩余收益全部归劣后投资者所有）
融资人要求信托资金到位时间
信托期限2年(1年后可以提前结束)
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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二、融资人资信情况
（一）、融资公司基本情况
1、融资公司情况
融资公司承德华峰房地产开发有限公司
住所承德双桥区迎宾路1号世纪城1号楼A座综合楼
法定代表人尤小平
企业类型有限责任公司
注册资本5000万元人民币
实收资本5000万元人民币
经营范围房地产开发经营、建筑材料销售
房地产开发资质贰级
2、项目公司实际控制人情况简介
姓名尤小平性别男出生年月1958.1
职称经济师学历大专政治面貌党员
工作单位承德华峰房地产开发有限公司职务董事长
工作简历
工作时间工作单位职务
1984.9—1991.8瑞安市塑料七厂副厂长
1991.8—1995.12瑞安市塑料十一厂厂长
1995.12至今华峰集团有限公司董事长
1999年至今浙江华峰氨纶股份有限公司董事长
2003.4至今承德华峰房地产开发有限公司董事长
所获荣誉
1996年荣获“浙江省优秀乡镇企家”称号
受益人的预期收益(待定)
项目发行计划规模5亿元，优先份额3.75亿元，劣后份额1.25
亿元，信托公司只需募集优先份额即可；
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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1998年荣获“浙江省优秀企业经营者”称号
1999年荣获“浙江省乡镇企业创业标兵”称号
2004年荣获浙江省劳动模范称号
2004年荣获浙江省优秀中国特色社会主义事业建设者称号
2006年荣获优秀中国特色社会主义事业建设者称号
2008年当选为第十一届全国人大代表
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3、融资公司控股（大）股东情况介绍
华峰集团始创办于1991年5月，是一家以新材料为主，以房地产、物流、金融等产业
为辅的大型民营股份企业。现有员工4309余名，总资产88.751余亿元。2010年，制造产
业实现销售收入75.3603亿元，利税11.7856亿元。综合实力连续多年名列“中国大企业集
团竞争力500强”、“中国制造业企业500强”、“中国民营企业500强”、“中国石油和
化学工业百强”。
股东出资金额股权比例
尤小平110432万元79.631%
尤金焕11362万元8.193%
杭州瑞合实业发展有限公司10110万元7.290%
尤小华6776万元4.886%
合计138680万元100%
19年来，华峰通过不断的发展创新，跨越了一个又一个新台阶，在全国同行业中创下
了许多个第一。华峰现已发展成为全球最大的聚氨酯鞋革树脂生产企业和国内最大、全球第
三大氨纶纤维生产企业，企业主要研发生产聚氨酯树脂（鞋底原液、革用树脂）、聚氨酯弹
性纤维（氨纶）、超纤合成革和保温材料、铝箔等系列产品，聚氨酯树脂、氨纶两大系列产
品被国家名牌推进委员会评为“中国名牌产品”。华峰在温州、上海、福建、成都、辽阳等
地建有五大生产基地，建有一个“国家级企业技术中心”、一个“国家级行业研发中心”，
两个“省级研发中心”，拥有四家国家高新技术企业，是超纤合成革、氨纶长丝等五大产品
国家行业标准的起草制定单位。
华峰的超常规、跨越式发展，被誉为“新温州模式”的典型代表。2003年华峰集团在
挖掘提炼创业文化的基础上，创造性地提出了以“共同目标、共同创业、共同利益、共同发
展”的四个共同作为企业文化的核心理念。在优秀的企业文化指引下，华峰发展企业，不忘
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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回报社会，积极为社会公益事业捐款超4550万元，并先后获得“中华慈善突出贡献奖”、
“全国模范劳动关系和谐企业”、“浙江省模范集体”、“浙江省文明单位”、“全国石化
行业企业文化建设示范单位”、“温州市首届活力和谐企业”等荣誉称号。
面对瞬息万变的市场，华峰坚持做强主业、适度多元的产业发展战略，坚持产业经营、
品牌经营和资本经营相结合，不断推进技术创新、制度创新、管理创新和文化创新，实现企
业的跨越式可持续发展。
4、融资公司税收政策
税种税率税种税率
营业税5%土地使用税（二类）
土地增值税（预缴）预售收入的2%房产税房产价值0.70.12
土地增值税（清算）3%城市建设税/费营业税的7%
企业所得税（预缴）预售收入0.10.25+当年利润教育和卫生附加费营业税的3%
企业所得税（清算）查账征收地方教育费附加营业税的2%
施工合同印花税0.03%购房合同印花税0.05%
（二）、融资人财务状况
2008年2009年2010年2011年9月
资产总计553,795,505.14811,553,426.38772,728,375.68871,381,647.37
流动资产合计384,609,665.40793,818,733.02758,369,559.03855,806,958.98
货币资金20,525,078.42266,521,216.14148,531,549.2819,223,405.91
其他应收款86,812,542.5278,368,992.06170,875,032.2795,479,294.17
预付账款6,830,137.9027,378,618.0041,506,142.1089,751,830.10
存货204,288,106.56407,769,279.32355,242,364.38610,384,229.80
固定资产7,060,839.7417,734,690.3617,358,816.6515,574,688.39
负债总计252,186,719.33495,816,001.68497,247,168.90716,264,687.13
流动负债合计152,186,719.33315,816,001.68317,247,168.9071,626,687.13
短期借款---100,000,000.00
应付账款240,868.20540,046.006,038,627.0042,630,859.21
预收账款99,937,383.20277,475,746.40307,041,438.58566,802,095.04
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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应交税金1,527,345.693,346,161.70-5,803,249.22-36,583,699.86
其他应付款50,481,010.5027,497,857.689,970,352.5429,945,432.74
长期负债合计100,000,000.00180,000,000.00180,000,000.00-
长期应付款---
所有者权益合计301,608,785.81315,737,421.70278,481,206.78155,116,960.24
实收资本50,000,000.0050,000,000.0050,000,000.0050,000,000.00
未分配利润130,183,785.81144,312,421.70228,481,206.78128,481,206.78
项目公司的财务状况十分清晰，存货主要为土地费用以及在建工程，预收账款全部为世
纪城项目的销售房款,其他应付款主要为施工方的保证金和材料方的质保金，其他应收款主
要是支付给施工方的工资保证金等等（查看明细，其他应收款和其他应付款未出现相互挂账
以虚增总资产现象），1亿元的短期借款为承德银行提供的固定资产抵押贷款，利率为年化
11.15%。详细内容见备查材料。
（三）、融资人银行贷款及对外担保情况
经2011年9月29日在中国人民银行征信系统查询，承德华峰房地产开发有限公司无不
良贷款记录。?
贷款情况：当前贷款合同金额为【10000】万元，期限从2011‐09‐02至2012‐09‐01；?
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元；?
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【10000】万元（抵押合同编号：0394860001001），
质押金额为【0】万元。?
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（四）、融资方法律讼诉情况
经查询全国法院被执行人信息查询系统，承德华峰房地产开发有限公司无被执行信息记
录。?
三、项目概况和建设情况
（一）、项目基本情况
承德?世纪城项目位于承德市区东南部，距承德避暑山庄仅五公里，东至京承铁路,背临
群山，西面临水，紧邻武烈河东岸，南到京承铁路双山洞，距高速公路出口约2千米，北
起火车路，区内配套设施齐全,拥有幼儿园、中小学、银行、超市、邮政、人工河及各种景
观,是一处依山傍水，交通便捷，环境优美，宜居宜商之良所。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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随着市府东移,这里将成为政治中心、休闲中心，形成闹中有静，静中有闹之格局。“承
德世纪城”总建筑面积约120万㎡，分五期滚动开发建设，是承德市规模最大的建筑楼盘。
世纪城一期总规划用地12万㎡，总建筑面积21.7万㎡，其中地上总建筑面积18.9
万㎡，地下总建筑面积2.79万㎡，共建32栋商住楼，可提供1265套住宅，绿化率42.6%。
现一期工程已于2007年10竣工并交付使用，荣获住宅产业化成套技术应用、规划设计、建
筑设计和工程施工组织管理四项优秀，并获得住宅总体性能2A的优异成绩，荣获国家康居
示范工程称号,成为当时全国为数不多、河北第二、承德第一的康居示范小区。
世纪城二期北接车站路，西北邻世纪城一期，西南为市行政中心，南隔路为世纪城的水
体景观。世纪城二期总规划面积13.17万㎡，总建筑面积27.43万㎡，其中地上总建筑面
积23.15万㎡，地下总建筑面积4.28万㎡，共开发32栋建筑，其中商住楼31栋，宾馆楼
1栋。可提供1,600多套住宅，绿化率为34%。承德世纪城二期已于2007年1月11日正式
开工，2011年10月已交付使用15幢住宅楼。
世纪城三期北为市行政中心，西为迎宾大道，东、南均为世纪城水体景观。世纪城三期
总规划面积8.52万㎡，总建筑面积21万㎡，其中地上总建筑面积18.4万㎡，地下总建筑
面积2.6万㎡，共12栋住宅楼，可提供932套住宅，绿化率为40.2%。现已基本进入装修
阶段。
世纪城四期东接世纪城五期和规划中的学校，西临迎宾路，北和小区的水体景观相连。
世纪城四期总用地面积6万㎡，总建筑面积19.88万㎡，其中地上总建筑面积17.06万㎡，
地下总建筑面积2.81万㎡，共16栋商住楼。
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世纪城五期北为世纪城二期，南接规划中的学校，西临水体景观和世纪城四期，东连承
下路。世纪城五期总用地面积11.20万㎡，总建筑面积39.63万㎡，其中地上总建筑面积
31.61万㎡，地下总建筑面积8.02万㎡，共29栋商住楼。
为响应市委、市政府打造国际旅游城市，美化迎宾大道的号召，提前开发五期工程，
已于2011年动工建设。
北空招待所由承德华峰房地产开发有限公司承建的北空招待所，总用地面积14,570
㎡，总建筑面积7,633.90㎡，其中地上建筑面积6,892.20㎡，地下建筑面积741.70㎡，
容积率为0.4，绿化率30.7％。现已基本交付使用。
项目基本控规指标表(五期土地)
表1-1
序号指标名称指数单位备注
Ⅰ建设用地面积114,161.00m
2
1总建筑面积400,728.20m
2
1.1规划容积率3.09-
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1.2绿地率44.77%
1.3建筑密度24.04%
2地上可建面积352,634.61m
2
2.1住宅建筑面积314,087.92m
2
2.2商业及配套建筑面
积
36,543.87m
2
3地下建筑面积48,093.59m
2
（以上数据出自项目规划方案，见备查资料项目总平面图）?
（二）、项目建设条件
目前五期南地块四证齐全，四证情况如下：?
权证类型编号发证时间项目名称面积总投资
土地证(五期南地块)承市国用（2008）第131‐5A号2010‐9‐67/28/1‐5169160.00M2
土地证（五期北地块）承市国用（2008）第131‐5B号2010‐9‐67/28/1‐5246024.00M2
建设用地规划许可证
（世纪城整个项目）
200368?2003‐12‐594.56公顷?
核准证承发改投资核字（2011）6号承德世纪城五期A
组团工程?
总建筑面积234624.46平
方米?
61071.19万元?
核准证承发改投资核字（2011）47号承德世纪城五期B
组团A区工程?
总建筑面积144270.46平
方米?
46988.28万元?
施工许可证130801s110450201世纪城五期南地块
1‐12、17‐19及D1
地下车?
177015.12平方米?合同价格32158.95万元?
施工许可证130801s110440101世纪城五期南地块
13‐16号楼?
57325.1平方米?合同价格9500万元?
建设工程规划许可证建字第130800201000028?世纪城三期1、2号
办公楼?
总建筑面积48935.2平方
米?
建设工程规划许可证建字第130802201100024?世纪城五期1‐19号
楼、地下车库?
总建筑面积233627.37平
方米?
（三）、项目建设工程预算
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2011.09-2013.12年度工程预算明细表（万元）
以前年度
2011年度2012年度2013年度合计
第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度
1.世纪城二期工程支出10102390150159020701903803404101008630
-二期16-32#及北空房建工程15014501600
-二期16-32#及北空房景观及配套工程500430290310801610
-二期东地块房建工程360510150110013001003002004020
-二期东地块景观及配套工程200460903402101001400
2.世纪城三期工程支出205036905057503050500000015090
-三期房建工程16401930250010507120
-三期景观及配套工程410145050175015003005460
-世纪城景观河道工程31015005002002510
3.世纪城五期工程支出319050101110104201000055701480124205420710061720
-五期南房建工程3190501086077206600402014807840340040120
-五期南景观及配套工程1180306026006840
-五期北房建工程2502700340015503400210045013850
-五期北配套工程260650910
合计6250110901310177601512062601860127605830720085440
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（四）、项目的设计、施工、监理情况
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世纪城五期南地块1-12、17-19
及D1地下车
世纪城五期南地块
13-16号楼
设计单位上海鸿图建筑设计股份有限公司上海鸿图建筑设计股
份有限公司
施工单位实事集团建设工程有限公司实事集团建设工程有
限公司
监理单位承德城建工程项目管理有限公司承德炜烨建筑工程监
理有限公司
建设规模177015.12平方米57325.1平方米
合同金额32158.95万元9500万元
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四、项目市场情况
（一）、项目投资环境
1、宏观经济概况
承德市地处河北省东北部，面积3.95万平方公里，总人口372.96万，其中满、蒙、回、
朝鲜等少数民族25个，人口130万。全市辖8县3区（围场满族蒙古族自治县、丰宁满族
自治县、隆化县、滦平县、平泉县、承德县、宽城满族自治县、兴隆县，双桥区、双滦区、
鹰手营子矿区）、1个高新技术产业开发区。
承德南邻京津，北接赤峰市和锡林郭勒盟，东西与朝阳市、秦皇岛、唐山、张家口市相
邻，是连接京津冀辽蒙的重要节点，具有“一市连五省”的独特区位优势。
全市资源丰富，以第一、三级产业为主。承德，置身于环渤海、京津冀区域加速崛起的
大势，已经进入加快发展的“黄金时期”。承德生态良好，资源富集，森林覆盖率达55.8%，
是京津唐重要的水源地和华北最绿的城市，被称为“华北之肺”。
已发现的矿产有98种，探明的钒钛、钼、萤石储量分别居全国第2位、第4位和第4
位，铅、银、铂、钯、磷矿储量居河北省首位，是我国除攀枝花外惟一的大型钒钛磁铁矿
资源基地。承德发展迅速，活力四射，2004年以来，地区生产总值、全部财政收入、全社
会固定资产投资增长速度始终保持河北省前列，GDP五年翻了一番多，固定资产投资相当
于建国54年总和的1.6倍，全部财政收入年均增长38.7%。
2、当地房地产市场情况
承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，建城区较为狭长，造成目
前承德市区内开发地块较为稀缺，房地产开发项目多分布在城市的边缘。
《承德市城市商业网点规划》规划的规划期限为2005~2015年，规划的空间范围为双桥区、
双滦区和新区。
从整个《规划》中看，承德市区将形成“以新区为先导，以双桥区为依托，以双滦区和
城北旅游文化区为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心
的三级商业市场体系框架，以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及大型专业
市场、物流企业为重点。
在区级商业中心布局中，将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区；
2.1省内实力开发企业纷纷进驻承德市场
河北天山房地产、隆基泰禾实业集团、唐山兴盛房地产、承德华峰房地产等众多有实力
的开发产纷纷进军承德房地产市场。
2.2市场消化量明显增加
数据统计：
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?16?/?42?
?
1）09年销售量达257.8万平米，以几何式成倍上升，经历了极为快速的扩容、扩张的
进程。
2）09年相比07、08年有着成倍的速度增长，除了几个项目的团购量外，其市场成交量
也较往年更大。
3）09年消化量以团购为重要特征，主要是几个大盘的大量团购，承钢大约有50多万的
团购，价格2,600元/平米，阳光四季城大约有34万团购，价格2,700元/平米。
2.3市场总体价格
1）09年市场存在较大量的团购购房，销售额度突飞猛进。
2）09年市场价格可达4,149元/平米，其价格涨幅度极度扩大。
3）未来10年承德市房地产市场价格区间应在6,000-10,000元/平米。
4）目前承德市双桥区周边房价均在6,000—8,000元/平米左右。
（二）、项目分析及市场情况
1、周边主要土地成交情况
1）承德市场三年大变样，09年内进入快速推进阶段
2）2010年土地供应46个地块（含工业及仓储等用地），总面积达255.44万平米。
3）2011年第一季度土地供应12个地块，总面积达43.24万平米（含工业及仓储等用地）。
下表为：承德2010~2011年4月土地成交资料（扣除工业及仓储等用地，只列商业及住
宅用地），期中黄色部分为与本项目较近之商业及住宅用地。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?17?/?42?
?
编号日期性质地块位置土地面积（公顷）成交总价（万元）土地单价(元/平米土地）
[2011]072011年4月7日商务金融承德市双滦区偏桥子镇大贵口村西岔一期地块11.7481003,532.00300.64
[2011]042011年3月11日住宅承德市庄头营第二锅炉厂0.9054001,506.001,663.35
[2011]032011年3月10日住宅老西营村交警检测线周边3.8146002,546.00667.44
[2011]022011年3月9日住宅原双滦公安分局刑警队和拘留所0.211230212.001,003.65
[2011]012011年3月8日住宅冯营子凤凰御景北侧7.1443007,585.001,061.69
[2010]312010年9月10日住宅双桥区大石庙老镇政府2.46025012,771.005,190.94
[2010]302010年9月9日住宅牛圈子沟村青年楼后沟11.79680028,870.002,447.27
[2010]292010年9月8日住宅承德市双桥区石洞子沟北沟11.10736022,536.002,028.92
[2010]282010年9月7日住宅承德市大石庙偏岭运输公司1.1372403,468.003,049.49
[2010]272010年9月1日
其他普通商品住
房用地
承德市鹰手营子矿区半条街原粮食局家属院0.334600343.001,025.10
[2010]142010年7月28日商业金融、住宅承德市双滦区大三岔口村滦广公路北侧4.5338004,064.00896.38
[2010]132010年6月30日商业金融、住宅双桥区砖瓦窑A-5、A-610.41030016,014.001,538.28
[2010]122010年6月9日商业、住宅营子大街东0.379766463.001,219.17
[2010]112010年4月16日商业、住宅承德市双桥区砖瓦窑A-3、A-4地块8.30030010,030.001,208.39
[2010]102010年4月16日住宅承德市双桥区大石庙偏岭承朝高速西侧3.0641002,155.00703.31
[2010]072010年3月31日商业承德市双桥区碧峰门4.77260013,775.002,886.27
[2010]062010年3月19日商业承德市双桥区狮子沟香蜡厂南侧0.387100189.00488.25
[2010]05-22010年3月18日商业、住宅承德市双滦区双塔山镇白庙村原啤酒厂地块7.8581075,052.00642.90
[2010]05-12010年3月18日商业、住宅双滦区双塔山镇下店子北山1号地块东侧11.8439919,300.00785.21
[2010]012010年2月5日商业、住宅承德市鹰手营子矿区营子汪庄竖井职工夜校0.12980055.00423.73
[2010]022010年1月22日商业、住宅双滦区双塔山镇下店子北山1号地块北侧3.006718992.00329.93
依这二年的土地实际成交资料来看，目前承德世纪城每平方米土地价格约在
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?18?/?42?
?
3000~3800/M2较为合理，即约在200万/亩~250万/亩左右较为合理（最终仍以专业评估单
位之估价为准）。
?
2、周边竞争项目分析
??下面为目前承德市双桥区一手及二手房的市场行情调查：
2.1、世纪城南面：
项目名称均价（RMB/M2）备注
祥云小区5300动迁安置房
卧龙山庄4200动迁安置房
嘉和广场未定未开盘
世家小区6,200
武阳丽园3,600
财苑嘉地小区6,500
和润新城二期4,400
凤凰御景4,500
御巃翰府5,000
天都嘉城小区4,900
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?19?/?42?
?
四季城二期4,500
2.2、世纪城北面：
项目名称均价（RMB/M2）备注
公元欧洲城未定未开盘
武阳秀美8,000
南园小区6,000
富顺诚小区未定未开盘，预计12,000
帝景园7,500
富华新天地9,000商业
富华山庄6,500
景泰静雅山庄7,700
清樾华庭7,000
名苑山庄5,400
欧尚风景3,800
祥业小区8,500
佟王府小区7,350
陕西营小区7,500
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?20?/?42?
?
双柳小区6,600
碧峰门小区7,200
阳光小区6,700
龙泉山庄6,400
3、项目评价
因于承德出台主城区无新建商品房的政策（原则旧城区只拆不盖），一方面限制主城供
应量，有利于价格水平的提升，另一方面，为新区的未来发展奠定了良好的客源基础。
旧市区因无新盘供应预期，原有商业及二手住宅长期看涨，而新区因市政府已完成搬迁，
未来整个住宅发展重心势必往新区移动，特别是随着北京至承德城际铁路（京沈客运专线），
火车站即在承德世纪城附近，势必带动车站周边的市场，该区域房价在可见的未来应该会稳
定持续的上浮。
因于承德世纪城小区规模及功能完整，整体规划水平相对较高，且目前世纪城二期二手
市场基本都约为6,500/M2上下，附近的富顺诚小区预计售价12,000/M2，该项目虽离旧市
区较近，但长期来看，市区中心势必移动，新区生活方便性势必越来越好，且新区住宅小区
起点高、规模大、功能完整，前景远非富顺诚小区可比拟。
因此承德世纪城合理预估销售均价可在6,500~8,000/M2，若能合理的规划好商业及学
校配套设施，并有良好的营销手法，达到10,000/M2也不是不可能的。
（三）、项目销售情况预测
项目可售面积(㎡)基准销售均价(万元/㎡)计划回款金额(万元/㎡)
世
纪
城
二
期
-二期水岸商业8,675.531.209,369.57
-二期东地块25,808.150.5613,007.31
-二期住宅(尾款)2,880.00
-二期车位30.0011.00330.00
世
纪
城
三
期
-三期住宅(尾款)5,600.00
-三期商业21,965.202.0041,733.88
-三期办公楼48,935.200.8539,515.17
-三期车位300.0011.003,300.00
世
纪
城
五
期
-五期南住宅A34,547.360.6720,832.06
-五期南住宅B46,760.280.6828,617.29
-五期南住宅C55,239.540.7038,667.68
-五期南住宅D26,452.520.7217,141.23
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?21?/?42?
?
-五期南商业11,715.232.0011,715.23
-五期北住宅114,348.400.7265,864.68
合
计
394,777.41298,574.10
五、项目财务效益评估
对于分期开发、未单独分开财务核算的项目公司，要根据项目的周期来判断其盈利指标
才会比较客观和完整。为了较为准备和客观的反映项目的财务效益，信托贷款资金使用做出
如下安排：
项目总资金需求信托贷款资金分布
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?22?/?42?
?
1.世纪城二期工程支出86305,050
2.世纪城三期工程支出150908,831
3.世纪城五期南工程支出4696027,481
4.世纪城五期北工程支出147608,638
合计8544050,000
（注：以上信托资金安排仅作财务效益评估的参考依据）?
?
鉴于世纪城五期南地块四证齐全并已开工建设，而资金是由项目公司统筹安排，我部将
对五期南地块和整个项目分别作出财务效益评估。（详细内容如下：其中前三项是对五期南
地块的财务评估，后两项是对整个项目的财务评估。）?
?
（一）、房地产项目总投资预测（五期南地块）
项目投资估算表
单位：万元
成本项目
总成本
(万元)
估算面积
单位成本
(元/平方米)
估算依据说明
1、土地费用4,042234,624172
2、开发成本50,1652,434
2.1前期费用1,25061建安工程的3.0%
2.2建安工程41,6592,021
1-12、17-19及
D1地下车32,159177,0151,817
施工许可证
（编号：130801S110450201）
13-16号楼9,50057,3251,700
施工许可证
（编号：130801S110440101）
2.3配套费用6,840332
2.4不可预见费41720建安工程的1.0%
3.开发费用14,903723
3.1管理费用54226（土地费用+开发成本）的1.0%
3.2销售费用1,17057销售收入的1.0%
3.3财务费用13,191640
合计69,1113353
（二）、项目资金来源情况（五期南地块）
来源分类金额比例估算依据说明
自有資金（万元）30,51244%总投资的42%
对外借款（万元）27,48140%24%利率，2年期
销售回款（万元）11,11816%
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?23?/?42?
?
合计69,111100%
（三）、项目损益预测（五期南地块）
?
项目按可售面积计算，总收入总计【116,973】万元。
项目可售面积(㎡)基准销售均价(万元/㎡)计划回款金额
世
纪
城
五
期
-五期南住宅A34,547.360.6720,832.06
-五期南住宅B46,760.280.6828,617.29
-五期南住宅C55,239.540.7038,667.68
-五期南住宅D26,452.520.7217,141.23
-五期南商业11,715.232.0011,715.23
项目预计实现销售收入【116,973】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【39,008】
万元、税后利润【29,256】万元。
成本利润表
科目金额(万元)
销售面积单方
(元/平方米)
1.销售收入116973
2.销售成本54208
3.期间费用14903
销售费用1170
财务费用13191
管理费用542
4.销售税费8855
土地增值税2339
营业税及附加6515
5.销售利润39008
6.营业外收入
6.营业利润合计39008
7.企业所得税9752
8.营业净利润29256
经济指标：
销售净利率25.01%
净资产收益率100%
?
（四）、项目现金流量测算（整体项目）
项目（单位：万元）以前年度
2011年度2012年度2013年度
合计
第四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度
一、现金流入
1.世纪城二期收入
-二期水岸商业
-
4,685
1,041
1,562
2,082
-
-
-
-
-
9,370
-二期东地块
-
10,117
2,891
-
-
-
-
-
-
-
13,007
-二期住宅
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-二期车位
330
-
-
-
-
-
-
-
-
330
2.世纪城三期收入
-
-三期住宅
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-三期商业
-
-
-
-
-
-
21,965
15,376
4,393
41,734
-三期办公楼
-
-
-
-
20,797
12,478
6,239
-
-
39,515
-三期车位
-
-
-
-
3,300
-
-
-
-
3,300
3.世纪城五期收入
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?25?/?42?
?
-
-五期南住宅A
11,573
4,629
4,629
-
-
-
-
-
-
20,832
-五期南住宅B
-
-
15,898
9,539
3,180
-
-
-
-
28,617
-五期南住宅C
-
-
-
-
23,201
7,734
7,734
-
-
38,668
-五期南住宅D
-
-
-
-
-
-
9,523
5,714
1,905
17,141
-五期南商业
-
-
-
-
-
-
-
-
11,715
11,715
-五期北住宅
-
-
-
-
-
-
-
32,932
32,932
65,865
现金流入合计
-
26,705
8,561
22,089
11,621
50,478
20,212
45,461
54,022
50,945
290,094
-
二、现金流出
1.前期支出总额
-
-
-
-
-
-
2.世纪城二期工程
支出
-2,390
-150
-1,590
-2,070
-190
-380
-340
-410
-100
-7,620
3.世纪城三期工程
支出
-3,690
-50
-5,750
-3,050
-500
-
-
-
-
-13,040
4.世纪城五期工程
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?26?/?42?
?
支出-5,010-1,110-10,420-10,000-5,570-1,480-12,420-5,420-7,100-58,530
5.财务费用
-
-2,550
-300
-12,000
-9,750
-24,600
6.月均固定费用
（包括管理费用、
销售费用以及基
本工资）
-200
-200
-200
-200
-200
-200
-200
-200
-200
-1,800
7.不可预见费（建
安工程的1%）
-111
-13
-178
-151
-63
-19
-128
-58
-72
-792
8.营业税及附加
(5.57%)
-
-1,486
-476
-1,229
-647
-2,809
-1,125
-2,530
-3,006
-2,835
-16,144
9.土地增值税
（2%）
-
-534
-171
-442
-232
-1,010
-404
-909
-1,080
-1,019
-5,802
现金流出合计
-
-15,971
-2,471
-19,809
-16,350
-22,341
-3,608
-16,527
-10,175
-21,076
-128,328
税前净现金流量
-
10,734
6,090
2,281
-4,729
28,137
16,604
28,934
43,847
29,869
161,767
累計税前净现金
流量
-
10,734
16,824
19,105
14,376
42,512
59,117
88,051
131,897
161,767
544,382
所得税（25%）
-
-2,683
-1,523
-570
-
-5,852
-4,151
-7,234
-10,962
-7,467
-40,442
税后净现金流
-
8,050
4,568
1,711
-4,729
22,285
12,453
21,701
32,885
22,402
121,325
累計税后净现金
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
?27?/?42?
?
流量-8,05012,61814,3299,59931,88444,33766,03898,923121,325
三、资金平衡
自有资金
1,922
1,922
期初贷款余额
10,000
10,000
60,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
10,000
本期借款
-
50,000
50,000
-信托贷款
50,000
50,000
-银行贷款
-
本期付息
-
本期还本
-
-10,000
-
-50,000
-60,000
期末贷款余额
10,000
60,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000
-
-
本期净现金流量
1,922
58,050
-5,432
1,711
-4,729
22,285
12,453
21,701
32,885
-27,598
113,247
期末现金余额
1,922
59,973
54,540
56,251
51,522
73,806
86,260
107,960
140,845
113,247
（五）、敏感性和盈亏平衡分析（整体项目）
项目（单位：万元）
预算总额
敏感性分析
（销售价格下跌比例）
10%
20%
30%
50%
54.9%
一、现金流入合计
290,094
261,085
232,075
203,066
145,047
130,969
二、现金流出合计
-128,328
-126,133
-123,938
-121,744
-117,355
-116,290
三、累计税后净现金流
121,325
101,214
80,652
60,030
18,385
8,078
四、期末现金余额
113,247
93,136
72,574
51,953
10,307
0
五、信托还款本息
74,000
74,000
74,000
74,000
74,000
74,000
六、信托还款覆盖率
253%
226%
198%
170%
114%
100%
经测算，在销售收入下跌50%的情况下，该项目在偿还包括信托资金在内的所有贷款及支付各项现金流出后，还有约10307万元的现金余额。当销
售收入下跌54.9%时，该项目达到盈亏平衡状态，信托贷款刚好还本付息，即还款覆盖率为100%。?
按信托融资规模5亿元计算，两年期本息为7.4亿元，销售价格由【预期售价?→?售价下跌50%】测算，该项目信托还款覆盖率区间为?【253%?→?
114%】。可见，该项目现金流情况预计良好，还款来源充分，风险可控。?
管理信托财产?
土地及在建工程抵押
承德华峰世纪城项目集合
资金信托计划
优先委托人?
陆家嘴国际?
信托?
投资收益?
发行?
管理费?
华峰集团
承德华峰房地产开发有
限公司?
开发贷款?
连带责任担保?
尤小平?
劣后委托人
加入信托?
劣后份额为优先份额提供保障?
销售款?
六、信托业务设计方案与实施方案
（一）、信托结构图
（二）、信托业务结构设计和参数设计（各类参数均为暂定，可以调整）
1、信托计划名称：“承德华峰世纪城项目集合资金信托计划”。
2、信托计划目的：集合委托人的信托资金用于向承德华峰房地产开发有限公司（以下简称
“项目公司”）发放贷款，以获得投资收益，为一般社会投资者的闲散资金提供增值保值的
渠道。
3、信托计划规模：4~5亿元人民币。推介期结束时低于4亿元，则信托计划不成立；达到5
亿元的截止。
4、信托计划募集对象（委托人）：为自然人、法人机构和其他社会组织。信托资金来源要求
合法，信托合同签署地点为青岛。
5、信托计划的受益人：为委托人本人，自益信托。
6、信托计划的受托人：陆家嘴国际信托。
7、信托计划的信托资金用途：信托资金全部用于对项目公司发放贷款，贷款资金主要用于
世纪城三期两栋写字楼的装修和世纪城五期的工程建设。
8、信托计划的推介期限：2011年月日至月日，信托公司有权提前结束或推迟推介
期限。
9、信托计划的信托期限：2年。自信托成立条件均满足后的第一个工作日为信托贷款放款
日，并设定该日为信托计划成立日。信托计划成立后，项目公司可向信托公司申请使用信托
贷款资金。
信托贷款按约定提前清偿本息的，则信托贷款业务提前结束。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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在信托合同中约定如信托无法按期兑付需要处置抵押物的情况下信托兑付期可延期至
全部变现为止的约定条款，并按常规对项目公司设定罚则。
信托计划可设定提前终止条款，并与信托贷款提前还款的条款相匹配。
10、信托计划的信托利益返还期：信托成立满1年后的5个工作日内分配一次信托利益；信
托期满或提前终止后的十个工作日内分配剩余信托利益。
11、信托计划的信托收益来源：信托贷款利息、银行存款利息、其他收入。
12、信托计划的信托利益返还形式：以现金方式返还。
13、信托计划的预期年收益率，采用分层设计，固定利率：
（1）100≤认购金额＜300万元的，信托预期年收益率为（待定）；
（2）认购金额≥300万元的，信托预期年收益率为（待定）。
注：具体发行时由公司相关部门协调确定。
14、信托计划费用
15、关于项目公司销售款的约定
项目公司的销售资金应以保证金形式全额存入保证金帐号，保证金每达到1亿元时，项
目公司可以委托我公司作为受托人成立单一资金指定用途信托计划，以上单一资金信托计划
成立必须满足以下条件：
A、资金投向必须为信托公司认可的华峰集团的其他优质项目；
B、必须有强有力的担保措施，包括不限于资产抵押、股权质押等等；
C、集合资金信托计划到期前的三个月，单一资金信托计划必须结束。
16、信托计划担保措施
（1）项目公司以华峰世纪城项目的部分土地和在建工程进行抵押担保。抵押物评估价值为
15.62亿元。抵押物包括：
抵押物明细评估面积评估价值
世纪城四期土地118693.00平方米45779.77万元
世纪城五期南地块69160.00平方米35328.71万元
五期3#、4#、9#、10#、11#住宅楼在建工程18094.43平方米7269.47万元
世纪城一期商业1#及A座、世纪城三期商业26627.06平方米
67849.05万元世纪城三期1-2号办公楼（在建工程）48935.20平方米
合计：156227万元
注：根据承德当地规定，土地抵押要在国土资源局办理，在建工程要在房地产交易中心
办理；我部已经了解了办理抵押的操作过程并取得办理相关手续的清单。
（2）大股东华峰集团提供连带责任担保。
（3）实际控制人尤小平先生提供连带责任担保。
17、信托贷款的还款来源：华峰房产的销售收入
18、融资总成本：经协商本次融资总成本为XX%/年，其中优先份额3.75亿元打包利率为年
化XX%，剩余收益全部归劣后投资者所有。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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（三）、信托业务实施方案
1、对项目进行尽责调查，拟定本项目的可行性尽职调查报告，报公司业务评审委员会进行
评审。
2、方案批准后，由相关职能部门按照决策后的方案分别拟定信托框架协议书、信托贷款合
同、抵押合同、担保合同、担保函、集合信托文件、推介方案、发行方案、保管协议、法律
意见书、相关的股东会决议、法律顾问合同等。
3、推介前由相关职能部门拟定“信息备忘录”，上述文件初步完成后上报银监局备案。
4、获得银监局批准后，印制正式集合信托文件。由相关职能部门完成开立银行信托专户、
获得正式法律意见书等工作。
5、按预定时间开始推介发行，和投资者签署集合信托文件。推介结束，发布公告。
6、推介前或推介过程中，签署相关协议等，并办理公证、抵押手续。
7、信托期间，业务部门按照信托文件约定进行项目日常管理跟踪工作，风控合规部门、托
管部门进行日常监管。信息披露按照有关规定和信托文件约定进行。
8、信托期满前，进行信托财产回收和信托计划的清算分配，在规定时间内向受益人、银监
局进行信息披露。
操作要点：
（1）信托计划中要注意风险揭示（如：违约情况下处置资产需延期的风险、房地产市场政
策风险、抵押物价值风险揭示、项目开发风险、项目经营风险等）。
（2）信托贷款发放前，需完成签约、公证、抵押、保险等手续的办理工作。
（3）注意控制办理相关抵押手续和信托贷款放款之间的时间，不宜过长。
（4）信托计划的发行，需协调各部门的工作进程。
（5）信托期内，采用资金监管和日常经营双重监管模式。
（6）抵押物权属须清晰，信托公司办理完抵押手续才可发放信托贷款。信托期内如办理房
产证分割，则需配合项目公司进行换证工作，同时注意保证抵押物的安全和足额。
（7）信托计划发行前，由专业律师事务所对项目进行合规性审查和出具信托计划的法律意
见书。
（8）要求项目公司及其关联股东承诺：信托资金不得用于归还股东借款，项目公司优先清
偿信托贷款资金，关联股东放弃对股东借款的诉讼权。
（9）要求项目的施工方出具放弃工程款的优先受偿权。
七、风险防范措施
（一）、项目合规性评估和风险评估
1、合规性（要点）评估
（1）发行主体合规性
2011年X月X日，陆家嘴国际信托获得新牌照，注册资本达到X亿元，集合信托计划
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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获准发行，符合银监会的有关规定。
（2）合作主体合规性
承德华峰房地产开发有限公司是依照我国法律法规依法成立的公司，符合银监会的有关
规定。
（3）项目合规性
①华峰世纪城五期南地块项目总投资为6.91亿元，项目公司自有资金已投入3.05亿元，自
有资金比例达44.14%，符合30%的自有资金比例要求；
备注：9月底公司净资产为1,55亿元，另外的1.5亿元资金为世纪城二期的预售房款，
二期将于10月底交房，项目公司最晚将于本年度年底结转利润，转入所有者权益。鉴于以
上情况，本信托计划拟分期募集，第一期募集2亿元，剩余资金于第二期募集（本期募集前
提是约为1.5亿元的销售利润已经结转为所有者权益）。
②华峰世纪城五期南地块项目目前四证齐全；
③项目公司具有贰级资质（编号为：冀建房开承字第066号）
（4）信托资金来源合规性
信托合同认购起点金额为100万元，100万-300万（不包括）的合同份数不超过50份信
托合同签署地点为青岛，符合银监会的有关规定。
（5）信托资金用途合规性
信托资金以贷款形式发放给项目公司，交易结构符合银监会的有关规定。
（6）信托收益来源合规性
信托收益主要来源于信托贷款的本息回收和银行存款利息，符合银监会的有关规定。
（7）信托保障措施合规性
项目公司提供合法的抵押物作为信托贷款的保障措施，且陆家嘴国际信托作为第一顺位权利
人，大股东华峰集团和实际控制人尤小平先生提供连带责任担保，未违反法律法规的有关规
定。
2、风险（要点）评估
（1）项目公司的财务风险评估
项目公司偿债能力和盈利能力的主要财务指标如下：
2008年2009年2010年2011年9月
资产负债率45.54%61.09%64.35%82.20%
流动比2.532.512.391.19
速动比1.181.221.270.34
净利润119,125,114.8614,023,956.82265,387,623.73-23364246.54
销售利润率34.64%6.59%39.29%/
资产收益率21.51%1.73%34.34%/
评价：从上表中可以看出，项目公司资产负债率高于60%，符合资本密集型房地产行业
的特点，但实际上本项目的负债大部分体现在预收账款，由于房地产行业的特殊性，其预收
账款与其他行业的性质差别较大，因此项目公司具有较强的偿债能力。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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项目公司2009年和2010年的流动比率均超过2，而速度比例也在1以上，反映出项目
公司具有较强的短期偿债能力，现金流相对较为充足；而2011年随着五期地块的开发，三
期写字楼的装修工程的开发，阶段性资金较为紧张（也正是本次信托贷款的资金用途），这
点也可以通过流动性和速动性指标反映出来。
从上表可以看出，销售利润率和资产收益率在2008年和2009年差异较大。主要原因为：
2008年是根据预计的利润率结转了一期的部分利润，实际上一期真正结转是在2009年，由
于2008年时预计毛利率达到43%,因此在2009年实际结算时在一期实际毛利率比较低的情
况下，造成了2008年成本的低估和2009年结转时成本的畸高，实际上这两个年度合并的利
润率才能比较完整的反映世纪城一期的利润率；2010年的情况跟2008年有所相象，属于二
期根据预计毛利率进行的结转，因此毛利率在一些因素的驱使下可能会估计的高一些，今年
底实际在结算的时候，可能也会下降一些，因此光看一年的利润率可能无法真实的反映一个
项目的利润率。对于分期开发、未单独分开财务核算的项目公司，要根据项目的周期来判断
其盈利指标才会比较客观和完整。
合并2008年和2009年度的利润，得出世纪城一期项目的销售利润率约为21%（该指标
与前面对世纪城五期南地块的预测大致相同），保守估计世纪城整个项目具有较高的投资价
值，项目公司具有较强的盈利能力。
（2）项目盈利能力和还款能力的风险评估
①信托贷款的还款来源如下：
华峰世纪城项目在信托期限内约为39.5万平方米可销售面积的销售收入作为还款的主
要来源，未来2年项目公司的现金流数据测算汇总如下：
单位：万元
2011年
四季度
2012年
上半年
2012年
下半年
2013年
上半年
2013年
下半年
合计
现金流入
26,705
30,650
62,099
65,673
104,967
290,094
现金流出
15,971
22,279
38,692
20,134
31,251
128,328
税前净现金流
10,734
8,371
23,407
45,539
73,716
161,767
累计税前净现金流
10,734
19,105
42,512
88,051
161,767
544,382
税后净现金流
8,050
6,278
17,556
34,154
55,287
121,325
累计税后净现金流
8,050
14,329
31,884
66,038
121,325
②还款来源综合评估
根据综合测算，华峰世纪城项目在信托期内的销售收入可实现29亿元，累计税后净现
金流为12.13亿元。信托贷款本金和一年期贷款利息（按融资总成本24%/年计算）的总额
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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为6.2亿元，与信托期内的销售收入总额29亿元之比为21.38%，小于50%，覆盖度极高。
信托贷款本金和二年期累计贷款利息（按融资总成本24%/年计算）合计为7.4亿元，
与信托期内销售收入总额29亿元之比为25.52%，小于50%，覆盖度也较高。
③还款来源综合压力测试
以目前基准销售价格为基础，在销售价格下跌10%、20%、30%、50%时，2013年下半年对
应的期末现金余额为93,136万元、72,574万元、51,953万元、10,307万元。根据之前测算，
盈亏平衡点为54.9%。
下跌10%下跌20%下跌30%下跌50%下跌54.9%
期末现金余额
93,136
72,574
51,953
10,307
0
信托还款覆盖率
226%
198%
170%
114%
100%
④结论：根据上述评估结果，华峰世纪城项目具有较强的资金回笼和还款能力、充足的现金
流和承受市场下跌风险的能力，信托计划安全兑付有一定的保障。
（3）抵押物担保风险评估
①担保的抵押物价值预估
项目公司以世纪城项目部分土地使用权以及在建工程进行抵押担保。合计抵押面积达到
28.15万平方米，抵押部分包括：
抵押物明细抵押面积
世纪城四期土地118693.00平方米
世纪城五期南地块69160.00平方米
五期3#、4#、9#、10#、11#住宅楼在建工程18094.43平方米
世纪城一期商业1#及A座、世纪城三期商业26627.06平方米
世纪城三期1-2号办公楼（在建工程）48935.20平方米
合计：281509.69平方米
2011年9月7日承德市弘正土地评估有限公司对项目公司提供的抵押物进行了评估，
并出具了相应的评估报告，抵押物合计评估价值15.62亿元，评估结果汇总如下：
评估标的物评估报告编号评估面积评估价值
世纪城四期土地承弘土估（2011）字第018号118693.00平方米45779.77万元
世纪城五期南地块承弘土估（2011）字第019号69160.00平方米35328.71万元
五期3#、4#、9#、10#、
11#住宅楼在建工程
承弘房估字（2011）字
第108号
18094.43平方米7269.47万元
世纪城一期商业1#及承弘房估字（2011）字26627.06平方米
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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A座、世纪城三期商业第108号67849.05万元
世纪城三期1-2号办
公楼（在建工程）
承弘房估字（2011）字
第108号
48935.20平方米
合计156227万元
②抵押担保物的压力测试
一般情况下，如果项目公司未偿付第一年的贷款利息，信托公司即可宣布其违约，因此
下表以信托贷款本金和一年期贷款利息（按融资总成本24%测算）合计数作为测算基数。
以抵押物预估价值15.62亿元为基准，在预估价值分别下跌10%、30%、50%时的压力测试结
果如下：
抵押物预估价值15.62亿元一年期本息差额备注
下跌10%14.06亿元6.2亿元7.86亿元>0
下跌30%10.93亿元6.2亿元4.73亿元>0
下跌50%7.81亿元6.2亿元1.61亿元<0
下跌60.31%6.2亿元6.2亿元0盈亏平衡点
根据压力测试结果，抵押物在预估价值下跌10%、30%、50%后的剩余价值均可覆盖一年
期贷款本息。2年期信托贷款本息为7.4亿元，即使下跌50%，仍可以覆盖；一年期信托贷
款本息的盈亏平衡点为预估价值下跌60.31%，2年期信托贷款累计本息的盈亏平衡点为预估
价值下跌52.62%。
③结论：根据上述压力测试结果，抵押担保物价值充足，足以覆盖信托资金本金和收益，并
有较强的承受市场下跌风险能力，能起到对信托计划安全保障的作用。如果项目合作方出现
违约情况，信托公司可启动司法程序，进行抵押物处置，回收信托贷款本息。
④在办理抵押时，抵押物拟作价10亿元，以5亿元计算，抵押率为50%。同时未经我公司
许可，不得办理二次抵押。
⑤项目公司在分割办理小产证时，如涉及抵押部分的，则届时将按抵押物价值和抵押率、项
目公司届时财务状况等因素由我公司来确定是否需要以现金形式置换抵押或直接释放部分
抵押。
（4）担保人华峰集团风险评估
①华峰集团基本信用信息分析
经2011年10月13日华峰集团企业基本信用信息查询，贷款卡状态正常，无不良负债
信息，2008年度、2009年度、2010年度贷款卡年审均合格。基本信息如下（详见企业基本
信用信息报告）：
对外投资信息未结清贷款信息
浙江华峰物流有限公司500万元贷款1.35亿元
瑞安市远东化工有限公司1000万元信用证20382907.31美元
浙江华峰热塑性聚氨酯有限公司1000万元贸易融资14328550.27美元
浙江华峰氨纶股份有限公司23868万元承兑汇票6500万元
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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浙江华峰进出口贸易有限公司5000万元票据贴现582.4万元
浙江华峰新材料股份有限公司25200万元
上海华峰超纤材料股份有限公司2350万元
瑞安华峰小额贷款股份有限公司2400万元
浙江华峰合成树脂有限公司/
温州市龙湾龙东石化仓储有限公司800万元
备注：华峰集团旗下有两家上市公司，分别为浙江华峰氨纶有限公司（代码：002064）
和上海华峰超纤材料股份有限公司（代码：300180）
②华峰集团合并资产负债表说明
单位：元
科目
2008年度2009年度2010年度截止2011年6月
总资产4,548,743,948.655,572,564,379.889,470,541,990.5711,035,733,563.27
流动资产2,470,020,763.213,243,114,471.656,757,237,373.057,800,074,808.51
货币资金219,834,337.43415,305,726.72755,847,788.54887,728,355.30
交易性金融资产100,000.00450,000.006,000,000.00
应收票据446,930,466.62519,916,247.691,086,524,877.93658,065,857.33
应收账款380,542,765.99519,276,432.09913,943,398.431,052,898,226.98
预付款项160,115,206.73502,497,109.35711,788,180.82657,076,624.77
应收利息6,312,619.0055,616.00
应收担保费53,710.73
发放贷款和垫款1,136,985,000.001,423,395,000.00
存出保证金106,807,336.33158,702,114.14
应收股利693,526.151,133,614.171,859,695.881,859,695.88
其他应收款162,468,417.2721,799,151.48154,502,943.47726,697,744.50
存货1,099,336,043.021,262,736,190.151,882,611,821.922,227,595,573.61
非流动资产2,078,723,185.442,329,449,908.232,713,304,617.523,235,658,754.76
长期股权投资440,141,202.39640,084,925.49616,275,869.34662,559,598.66
固定资产1,234,055,749.821,340,470,048.011,702,497,491.971,839,007,188.60
在建工程298,702,562.03176,695,951.60173,308,486.10391,973,433.70
工程物资10,687,857.7411,334,304.3116,876,992.95
固定资产清理424.10
无形资产100,736,619.86155,305,242.43168,521,750.53271,139,902.92
商誉1,310,710.9216,315,269.8916,521,987.29
长期待摊费用1,314,571.204,032,238.7510,641,839.2231,056,595.91
递延所得税资产3,772,480.14862,933.2914,409,606.166,522,630.63
总负债1,440,486,003.852,081,275,537.744,211,005,814.525,414,329,891.61
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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流动负债1,344,858,264.072,048,161,259.963,428,205,814.524,567,089,891.61
短期借款472,172,342.50459,104,987.05951,797,339.422,025,581,498.79
交易性金融负债25,685,027.74
应付票据103,351,992.40499,437,000.001,017,393,648.001,088,943,819.60
应付账款294,389,146.90400,053,081.17506,879,556.99537,230,993.13
预收款项57,201,194.2044,359,858.7262,661,611.1933,009,048.91
应付职工薪酬33,241,877.9335,175,918.1760,757,935.5335,564,540.75
应交税费39,515,316.8061,705,916.5757,017,900.92-65,884,192.19
担保赔偿准备20,186,220.9620,639,020.96
未到期责任准备10,093,110.4829,661,491.25
应付利息2,357,896.892,866,971.262,514,913.213,942,583.94
应付股利828,339.80603,526.401,032,290.8950,664,540.06
其他应付款341,800,156.65544,854,000.62737,871,286.93781,790,379.09
其他流动负债261,139.58
长期负债95,627,739.7833,114,277.78782,800,000.00847,240,000.00
长期借款50,500,000.00781,800,000.00846,240,000.00
长期应付款44,627,739.7833,114,277.78
专项应付款500,000.001,000,000.001,000,000.00
所有者权益3,108,257,944.803,491,288,842.145,259,536,176.055,621,403,671.66
实收资本806,800,000.00806,800,000.001,106,800,000.001,106,800,000.00
资本公积10,159,849.951,157,469.651,169,789.841,157,469.65
专项储备10,497,365.7923,048,366.8623,048,366.86
盈余公积85,211,000.4993,121,574.25106,300,886.36106,300,886.36
未分配利润949,948,268.121,136,707,374.941,527,189,908.341,648,490,667.42
少数股东权益1,256,138,826.241,443,005,057.512,495,027,224.652,735,606,281.37
③偿债能力、营运能力及盈利能力分析
偿债能力分析
2008年度2009年度2010年度截止2011年6月
流动比率1.841.581.971.71
速动比率1.020.971.421.22
资产负债率31.67%37.35%44.46%49.06%
利息保障倍数(20.04)18.6047.027.76
负债/有形资产32.42%38.46%45.47%50.55%
A、鉴于华峰集团旗下有两家上市公司，取上市公司行业财务指标来
做比较，两者均优于行业平均水平。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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?
分析
B、资产负债率以及负债/有形资产均低于50%，符合控股型集团公司
特点，反映出集团偿债能力较强，风格较为稳健。
C、速动比率能够达到1，华峰集团具体较强的短期偿债能力。
营运能力分析
2008年度2009年度2010年度截止2011年6月
应收帐款周转天数31.0042.6746.6292.35
存货周转天数89.56103.7696.03195.39
总资产周转率0.980.800.760.38
固定资产周转率3.633.314.202.26
分析
A、应收账款天数越来越长，说明集团的流动资金使用效率呈降低
的趋势发展，特别是2011年上半年的指标，与宏观经济和货币政策
紧缩有关系。
B、存货周转天数保持100天左右，存货变现能力较强，本年度的
宏观经济和货币政策紧缩导致2011年上半年指标上升。
C、总资产周转率和固定资产周转率反映全部资产和固定资产的管
理质量和利用效率，华峰集团具有较强的销售能力、资产利用效率
较高。
盈利能力分析
2008年度2009年度2010年度截止2011年6月
销售利润/营业利润259,698,604.23348,908,616.61905,629,556.14386,002,378.27
投资收益54,460,219.7463,801,741.12129,419,351.7123,856,229.32
净利润322,570,226.99340,680,222.94796,829,592.72318,100,547.13
总资产利润率7.09%6.11%8.41%2.88%
净资产收益率10.38%9.76%15.15%5.66%
分析
A、华峰集团上半年净利润约为3.18亿元，具有较强的经营效益。
B、净资产收益率又称股东权益收益率，华峰集团净资产收益率能保持在10%
以上，具有较高的自有资本的运用效率。
C、集团的综合盈利能力较强。
④现金流量分析
单位：元
期初现金经营现金流投资现金流融资现金流期末现金
年份
2010年度304,142,345.81-844,508,540.76-620,329,997.661,665,989,374.74508,018,706.81
2009年度209,148,678.43583,476,990.99-539,121,365.2350,569,348.66304,142,345.81
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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?
2008年度238,304,368.41-96,147,617.62-422,623,891.75486,723,230.45209,148,678.43
分析
从2008年度到2010年度，集团的期末现金呈上升趋势，其中2009年度的现金
流状况最好，而2008年和2010年年度融资现金流较高，反映出华峰集团与经济周
期成正相关，但是整体来说，其现金流状态较为稳健。华峰集团具有较强的融资能
力，能够合理利用财务杠杆，提高资金使用效益。
⑤华峰集团所获荣誉
2005年（2004年度）?全国民营企业500强第134名——中华全国工商业联合会?
2005年8月?中国化纤行业竞争力前十强企业——中国纺织工业协会?
2005年度?AAA级信用企业——中国工商银行?
2005年度?AAA中国质量信用企业——中国质量信用评价中心?
2005年度?诚信企业——中共浙江省委宣传部?
2005年度?全国石油和化工民营明星企业——中国石油和化学工业协会?
2006年度?AAA级纳税信用企业——浙江省国家税务局?
2006年度（2005年度）?全国民营企业500强第179名——中华全国工商业联合会?
2006年度（2005年度）中国石油和化工行业销售收入百强——中国石油和化学工业协会
2006年度企业信用等级——中国工商银行温州分行
2006年度浙江省工商企业信用AAA级守合同重信用单位——浙江省工商行政
管理局
2007年（2006年度）全国民营企业500强第197名——中华全国工商业联合会
2007年度浙江省百强民营企业——浙江省私营（民营）企业协会
2007年度AAA中国质量信用企业——中质信（北京）信用评价中心
2008年（07年度）民营企业500强第185名（证书）——中华全国工商业联合会
2008年（07年度）民营企业500强第185名——中华全国工商业联合会
2008年（07年度）AAA级纳税信用企业——浙江省国家税务局
2009年全国民营500强185名
2009年浙江省工商企业信用AAA级“守合同重信用”单位
2009年2009年度浙江省工业行业龙头骨干企业
2009年温州市1998年度工业企业突出贡献明星——温州市人民政府
综上分析，华峰集团具有足够的实力为本信托计划提供连带责任担保。
（资料和数据来源：上市公司公告和华峰集团提供的资料，详见备查资料）
（二）、综合评估结论
本信托计划采用贷款形式，交易结构简单，还款来源和抵押物预估价值充足，信托资金
由信托公司直接监管，信托公司对项目公司资金使用计划进行审核，销售款按照双方约定运
作，信托公司以授信管理方式对信托财产进行日常监管。信托方案总体合规，风险可控，有
一定的安全边际。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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信托公司的风控部门、合规部门将另行出具对本报告的独立评估意见，请另详。
（三）、信托业务主要风险揭示
1、政策风险
国家货币政策、财政税收政策、房地产业政策、投资政策及相关法律法规的调整与变
化对房地产项目影响较大，加上房地产项目本身具有投资时间长、投资规模大的特点，尤其
是目前对房地产业实行的紧缩政策，相对来说该类项目风险较高。因此，本项目目前面临着
很大的政策风险，可能影响信托财产的收益。
2、市场风险
除宏观经济运行的周期性变化或者通货膨胀等因素影响以外，目前房地产市场处于高位
缩量的僵局，虽然相对来说商业类比住宅类房地产项目情况要稍好些，但销售、租赁的压力
仍然较大，未来销售价格、销售数量、租赁形势存在很大的不确定性，可能影响信托财产的
收益。
3、合作方违约风险
项目合作方从事的是高风险的房地产行业，存在着各种日常经营风险、项目运作失败风
险、管理风险、信用风险、开发风险等微观风险，可能导致信托资金无法按时回收本金和收
益，信托计划面临兑付风险。
4、资金挪用风险
信托资金和销售款存在着被项目公司挪作他用的风险，导致项目无法完成后续建设，降
低项目资产的价值，影响项目后期销售和租赁，对还款来源产生影响，导致信托计划面临兑
付风险。
5、抵押物减值和流动性风险
受房地产市场不确定性影响，项目合作方提供的抵押物价值存在波动风险，甚至出现无
法覆盖信托资金本金和收益的情况，从而导致即使处置资产也无法全额兑付信托计划。在项
目合作方违约的情况下，处置资产程序较复杂，抵押物变现的及时性、便利性、足额性存在
较大不确定性，从而使信托计划面临流动性风险。
6、管理风险
在信托财产的管理运用过程中，可能因受托人所获取的信息不全、存在误差、项目合作
方未及时披露信息，或处理信托事务过程中的工作失误等影响信托财产的收益和安全兑付。
7、项目开发风险
因项目公司管理不善、项目开发经验不足、施工承包单位不规范、施工质量和安全管理
不到位、设计缺陷、物业管理欠佳、营销策划欠佳、监理不到位等原因，导致项目开发完成
存在各种问题，影响项目效益的实现，从而使信托计划面临风险。
8、其他风险
除上述提及的主要风险以外，战争、动乱、自然灾害等不可抗力因素和不可预料的意外
事件的出现，将会严重影响经济的发展，可能导致信托财产的损失。
承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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（四）、风险控制主要措施
1、政策风险的对策
受托人将密切关注宏观形势、房地产等市场法律和政策的变化，在发生重大不利于信托
计划运行的风险时，将及时向委托人、受益人进行信息披露。并和项目合作方及时沟通交涉，
采取合理有效的应对措施。信托公司将聘请专业律师事务所对项目合规性、信托计划合规性
进行审查，由其出具法律意见书和拟定有关的法律文本，从总体上把控政策风险、合规风险
和法律风险。
2、市场风险的对策
受托人以谨慎尽责的原则对信托项目进行筛选，对信托方案进行评估设计，并在信托方
案中预设了具有一定抵押率的抵押担保措施，以应对可能的市场风险。在信托后续管理中，
将密切跟踪宏观经济形势、市场变化情况，协同项目合作方积极采取可行的措施（如降价销
售、减少自留物业以扩大销售面积等措施来增加资金的回笼）来应对市场风险。
3、合作方违约风险的对策
受托人将加强日常与项目公司、项目公司合作方、保管银行的业务交流和沟通，及时、
持续地跟踪掌握项目进展情况，按银监会和信托公司的有关规定对项目公司进行日常全方位
的监管，发现问题及时采取必要措施，确保信托计划安全。
4、资金挪用风险的对策
信托贷款资金由受托人直接监管，资金使用计划由受托人审批，确保了信托资金运用于
项目本身，以提升项目的内在价值。受托人将对项目公司资金使用进行持续跟踪，发现问题
及时采取纠正措施，以控制资金挪用风险。部分销售款按约定提前存入信托专户，也可起到
防范资金挪用的风险。
5、抵押物减值和流动性风险的对策
受托人虽然在信托计划中对抵押担保物设定了一定的抵押率，但在受托人积极行使了全
部担保措施后，对于因对方违约或因担保措施无法及时实现而对信托财产造成实际损失的，
按法律法规和信托合同的约定由信托受益人自行承担。信托财产因任何原因未能及时变现
的，信托计划也将延期至信托财产全部变现之日，该流动性风险由信托受益人自行承担。
6、管理风险的对策
受托人建立了规范的业务管理、内部风险控制制度。受托人通过严格执行业务管理、内
部风险控制制度来防范信托财产的管理风险，并及时进行信息披露。
7、项目开发风险的对策
8、其他风险
受托人将在合理范围内勤勉尽责，以降低此类风险对信托财产的影响。
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承德华峰世纪城项目可行性尽职调查报告
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八、项目建议
（一）、公司风险资本计提说明
按照《信托公司净资本管理办法》（中国银监会令2010年第5号）规定，评级结果为3
级及以下的信托公司风险资本计算系数为标准系数。评级结果为1级和2级的信托公司风险
资本计算系数在标准系数基础上下浮20%。我公司评级结果为XX级，按照XX标准。?
按照信托公司风险资本计算表，本信托计划属于集合资金房地产融资类信托业务，计提
信托规模的x%的风险基本，即计提x万的风险资本。?
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（二）、业务总体评价
1、该项目所在地理位置优越，位于承德市极佳地段。承德当地尚未实施限购政策，作
为一个旅游城市，且周边矿业造就较多具有购买力的消费群体，具有有消费力的有效客源，
销售前景可期；?
2、项目公司拿地时间较早，每平米土地成本133.45元（目前市价约为3000~3800/M2），
具成本优势，且因土地增值税不以实际清算征收，采核定征收，具有成本差额优势；?
3、通过所作的敏感性分析，当所销售的物业价格下跌?54.9?%的时候，销售收入作为信
托计划的还款来源还能满足信托计划本金和收益，风险可控。?
4、合作伙伴实力雄厚：华峰集团是一家以新材料为主，以房地产、物流、金融等产业
为辅的大型民营股份企业，旗下拥有两家上市公司。2010年，制造产业实现销售收入75.3603
亿元，利税11.7856亿元。综合实力连续多年名列“中国大企业集团竞争力500强”、“中国制
造业企业500强”、“中国民营企业500强”、“中国石油和化学工业百强”。其实际控制人尤
小平先生为第十一届全国人大代表。?
5、抵押估值：抵押物评估价值充足，承受风险能力较强。?
6、信托资金贷款给项目公司后，通过制定严格的资金监管办法，全程封闭监控使用，
保证控制资金安全。?
综上所述，我部认为，本项目风险较低，收益较好，建议尽快实施。
2011/10/25
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