房地产合作开发模式与风险
一、法人型合作开发模式
A、项目公司形式
一方以土地投资入股，一方投入资金，共同成立项目公司，按持股比例，共担风险、共享利润。
所涉及的要求：
1、土地评估作价；
2、土地使用权属向项目公司转移；
3、税收：
（1）、印花税：万分之五，按产权转让评估金额计算；合同双方各自缴纳。
（2）、契税：项目公司按3%计算缴纳；项目公司单方。
（3）、土地增值税：财税（2006）21号，明确：
??非房地产企业→土地（房产）出资→非房地产企业→暂免；
??无论是否房地产企业→土地（房产）出资→房地产企业→征收；
??房地产企业→以商品房出资→无论是否房地产企业→征收。
?（4）、以不动产投资入股，暂免营业税；转让股权，暂免营业税。
?（5）、因土地溢价入股可能存在差异（如，入股作价与计算股份时作价不一致），影响项目公司土地增值税。
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B、权属变更为联营双方形式
??前提条件：视土地权属证明及建设申报的办理程度
??1、土地权属证明及建设申报的办理未完成
?（1）、根据合作协议，变更土地权属为双方共有。需要、按重庆市土地交易中心土地使用权交易服务费标准（市标。主城九区可在此范围内自定、报备）：100万元以下1.5%；100万元以上-500万元1%；500万元以上-1000万元0.8%；1000万元以上-3000万元0.6%；3000万元以上-5000万元0.5%；5000万元以上-1亿0.2%；1亿以上0.05%。交易双方各负担一半。计算缴纳土地交易费；、按3%，单方计算缴纳契税；、转让方：转让份额部分对应的土地增值税；、印花税：双方各自万分之五；、转让方：转让份额部分对应的营业税5.5%。（不含契税，总费率约为转让部分金额的11%）。
?（2）、按变更后的土地权属（双方按协议，份额共有），办理后续的各项建设手续。按协议分房或销售后分利润或共担亏损。
??2、土地权属证明及建设申报的办理已完成
??这就比较麻烦了，要么如前述，重新办理；要么不采用法人型合作建房结构。
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C、房产公司（土地方）出让部分股权方式
房地产公司有地，缺少资金，出让部分部分股权，形成共担风险、共享利润的合作开发模式。
税收：
（1）、印花税：万分之五，按产权转让评估金额计算；合同双方各自缴纳。
（2）、契税：项目公司按3%计算缴纳；项目公司单方。
（3）、个人转让股权：股权转让个人所得税，税率：转让收益的20%；企业：纳入企业所得税核算；
（4）、土地增值税：财税函（2000）687号，明确：如转让股权，其主要表现形式是土地使用权、地上建筑物及附着物的，要征土地增值税。
?（5）、转让股权，暂免营业税。
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二、非法人型合作开发模式
A、联合管理，以土地或其他股权抵押方式
一方以土地出资，一方投入资金；项目全部建设手续以土地方名义办理，出资方按合作协议出资建设，共担风险、共享利润。
1、无需土地使用权变更登记和转移；无需开发报建名称变更；
2、项目实施进度快；无过户契税及交易费用；
3、影响项目融资。如土地抵押给投资方；融资主体是出地方等因素；
4、股权抵押可能因股权背后的亏损及或有负债而丧失抵押效率；
5、受资金及市场情况影响大，投资方保障弱，风险巨大。
B、不成立法人机构、不成立联合管理机构，纯粹以合作合同为基础共同开发、共享利润：
?风险大、纠纷多、保障弱，成功可能性小。
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三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》2005年8月1日起施行。
1、开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。（本解释出台前的有效）
2、经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
3、土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（2）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
4、合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
第一，合作的模式。即为合作双方寻找成本更低、税费更少、效率更高的合作模式，针对项目情况采用项目公司型或非项目公司型，并对合作决策机构的产生、出现僵局的处理进行制度设计。第二，合作条件、收益分配和亏损的承担。包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。第三，土地使用权条款。包括土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、划拨用地补办出让手续的主体及费用负担等。第四，行政审批程序及证照办理的义务。第五，项目资金的监管。包括预留印鉴的财务章和人名章如何掌管，财务资金的使用权限和程序，财务报表的制作等。如何规避法律风险及规避措施一、回避风险对每一个开发项目，开发商都应尽可能地弄清楚不确定因素对开发项目的影响，如房地产市场、国家政策，相关法律的出台等。通过对房地产开发过程中有关风险因素的分析，提出回避房地产开发各个阶段风险因素的一些手段。二、转移风险是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。三、减轻风险的损失经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。四、对经营项目实行保险对经营项目实行保险，是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。对于可能发生的风险要进行科学的分类排队；找出风险产生的原因及其因果关系；采取适当的方法，认识特定的风险。识别风险通常采取的主要方法是：分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。
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