买二手房验收应注意事项
很多人以为买二手房，就可以省去验房的步骤。其实不然，已经住过的二手房潜存的问题可能更多，所以二手房交房时一定要小心谨慎。
1、确认产权确认产权的可靠度
a)注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
b)搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
c)产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
d)一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
e)对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
2、考察原单位是否允许转卖
a)确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
b)大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
c)一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
3、查看是否有私搭私建部分
a)是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
b)是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间
c)阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
4、确认房屋的准确面积
a)包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
b)产权证上一般标明的是建筑面积；
c)最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
5、质量问题细排查
由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。
a)门、窗是否密封，有无破损;
b)天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;阳台与房间之间墙体的裂缝尤其注意；
c)水、电、开关等，能否正常使用，索要电路图方便日后维修；
d)用水通道是否畅通，可将水龙头放到最大，检查水压和排水速度，然后朝各个下水处灌水，看声音是否正常，地上没有积水，特别是厨房和卫生间。
e)如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
6、二手房设施设备清点
由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。
这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。
收取电器设施的发票保修卡，也可索取装修公司的合同和保修卡等。
7、水、电、煤气、天然气的清点及过户
双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。
8、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户
二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。
9、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清
二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接。
10、户口迁移
二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。
11、清点二手房钥匙
二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。
12、结清二手房尾款
二手房过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项，出具收条并注明“全部房款已结清”字样。
13、签署《房屋交接书》
《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。
签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述几个方面的手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此，签署《房屋交接书》是二手房交房手续的最后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。
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