前期介入管理
前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。
2.1.2物业组织机构：
2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.1.4主要工作职责
2.1.4.1物业经理职责
2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。
2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。
2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。
2.1.4.2管理员职责
2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。
2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。
2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。
2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。
2.1.4.3维修人员职责：
2.1.4.3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。
2.1.4.3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。
2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
2.1.4.4公共秩序管理员职责
2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。
2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。
2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。
2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。
2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。
2.1.6启动开办费的测算：
2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。
项目 人数 月工资标准 工资总额 备注 项目经理 1 1000 1667 50天 管理员 2 650 2167 50天 维修工 2 650 2167 50天 公共秩序管理员班长 1 650 1083 50天，含吃 公共秩序管理员 15 550 11000 40天，含吃 保洁工 5 420 2800 40天 厨师 1 500 833 50天 合计 27 21717 2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目 测算依据 费用总额 社会保险 按项目经理、大班长工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。 952 培训费 按工资总额的1.5%计算 326 合计 1278 2.1.6.3办公用品购置费：
名称 数量 单价 概算金额 备注 台式电脑 2台 3500 7000 办公1台，收费1台。 针式打印机 1台 2600 2600 收费打印专用 普通办公桌 7张 300 2100 经理1张，管理员2张，维修工2张，门卫值班室2张。 普通办公椅 10把 150 1500 文件柜 5套 500 2500 经理1套，管理员2套，维修1套，公共秩序管理员1套 接待用沙发、茶几 1组 1500 1500 办公室用 柜机空调 1台 3000 3000 办公室用 电热水器 1台 500 500 办公室用 电话 2部 50 100 经理1部，收费1部。 计算器 2台 50 100 经理1台，收费1台。 合计 20900 2.1.6.4维修工具购置费：
名称 数量 单价 备注 3米合梯 1个 800 1.5米合梯 1个 120 管道疏通机 1台 2500 切割机 1台 300 电工用具 1套 550 万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元，电工刀1把15元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元 水工用具 1套 630 管钳2把50元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元 合计 4900 2.1.6.5保洁工具购置费：
名称 数量 单价 概算金额 备注 三轮车 1辆 1000 1000 加装顶箱 配套工具 2套 100 200 含尘推、玻璃擦等 合计 1200 2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：
名称 数量 单价 概算金额 备注 高低双人床 8 240 1920 电视柜 1 300 300 29吋电视机 1 1800 1800 公共秩序管理员宿舍用 1.5P空调 2 1600 3200 2间宿舍 双缸洗衣机 1 600 600 公共秩序管理员宿舍用 太阳能热水器 1 2000 2000 20根管，电辅加热（一次4人） 桌子 3 200 600 每班1张 凳子 16 25 400 窗头柜 16 50 800 每人1个 合计 11620 2.1.6.7公共秩序管理员装备费：
名称 数量 单价 概算金额 备注 对讲机 6 1000 6000 每班5人，班长1人 手电筒 4 30 120 每班4人 橡胶棒 4 20 80 每班4人 伺客台 1 600 600 雨衣 4 80 320 每班4人 胶鞋 4 35 140 每班4人 电暖气 1 300 300 门岗 合计 7560 2.1.6.8前期资料制作费：
名称 概算金额 业主公约 1000 房屋装饰装修管理规定 1000 前期物业服务协议 1000 房屋装饰装修管理协议 1000 房屋交付表格 1000 合计 5000 2.1.6.9上述合计：74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。
2.1.6.10启动开办费为：
74175-15100+2522=59579元
2.2物业服务费收费标准报价
物业服务费收费标准报价
2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
2.2.2人员配置：现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.2.3物业服务费用成本测算：
2.2.3.1物业服务人员的工资
项目 人数 月工资标准 月工资总额 备注 项目经理 1 1000 1000 管理员 2 650 1300 维修工 2 650 1300 公共秩序管理员班长 1 650 650 含吃 公共秩序管理员 15 550 8250 含吃 保洁工 5 420 2100 厨师 1 500 500 合计 27 15100 2.2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目 测算依据 测算结果（元/月） 社会保险 按管理员、维修工工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。 5229 奖金福利费 按工资总额的14%计提 2114 培训费 按工资总额的1.5%计算 227 法定节日加班费 按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。 716 服装费 服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季两套。 675 合计 8961 2.2.3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：0.11元/月·㎡?，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
2.2.3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：
项目 测算依据 测算结果（元/月） 清洁工具费 200元/人·年 83 化粪池清淘费 2400元/年 200 垃圾外运费 4车/月,70元/车 280 消杀费 5元/户·年 113 合计 676 2.2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
0.04元/㎡·月×58492㎡=2340元/月
2.2.3.6物业管理公共区域秩序维护费：
项目 测算依据 测算结果（元/月） 装备费（对讲机、橡胶棒等） 300元/人·年 400 人身保险费（意外伤害险） 100元/人·年 133 合计 533 2.2.3.7办公费用：
项目 测算依据 测算结果（元/月） 电话费 300元/月（含上网费） 300 低值易耗品费 100元/月 100 社区活动费 100元/月 100 节日布置费 1000元/次，每年3次 250 办公水电采暖费 每月按300元计算 300 固定资产折旧 每月按252元计算 252 不可预见费 按管理成本的3%计提 1062 合计 2364 2.2.3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）
(1＋2＋3……＋7)×3.5‰=128元/月
2.2.3.9法定税费：（1＋2＋3……＋8）×5.5%=2013元/月
2.2.3.10利润：（1＋2＋3……＋9）×8%=3088元/月
2.2.3.11上述合计：
项目 测算结果（元/月） 管理服务人员的工资 15100 社会保险和按规定提取的福利费 8961 物业共用部位、共用设施设备的维护费用 6489 物业管理公共区域清洁卫生费用 676 物业管理公共区域绿化养护费用 2340 物业管理公共区域秩序维护费 533 办公费用 2364 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 128 法定税费 2013 利润 3088 合计 41692 2.2.3.12物业服务费收费标准报价为：
41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡·月
河南建业物业管理有限公司
河南建业物业管理有限公司安阳分公司
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