投资性房地产
一、概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式有出租建筑物、出租土地使用权，这实质属于一种让渡资产使用权行为。另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，目的是为了增值后转让以赚取增值收益。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是指企业为完成其经营目标所以从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形式的经济利益总流入。
1、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转让给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
持有并准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
2、不属于投资性房地产的范围
自用房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
作为存货的房地产。通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
二、投资性房地产的账务处理
科目设置：
投资性房地产：采用公允价值模式计量的，还应当分别设置“成本、公允价值变动”明细科目核算。
公允价值变动损益
采用成本模式计量的可单独设置“投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销、投资性房地产减值准备”科目核算。
其他业务收入、其他业务成本，投资性房地产作为企业主营业务的，应设置“主营业务收入、主营业务成本”科目核算。
1、投资性房地产的取得
外购的：
借：投资性房地产（实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）
投资性房地产成本（后续计量采用公允价值模式的）
贷：银行存款
自行建造的：
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
完工达到预定可使用状态时：
借：投资性房地产由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成
投资性房地产成本（后续计量采用公允价值模式的）
贷：在建工程
内部转换形成的：
企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的：
借：投资性房地产（实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）
投资性房地产成本（后续计量采用公允价值模式的）
公允价值变动损益（后续计量采用公允价值模式的借方差额）
已计提存货跌价准备的，还应同时结转存货跌价准备贷：开发产品
资本公积其他资本公积（后续计量采用公允价值模式的贷方差额）
企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：
借：投资性房地产（原价）
累计折旧（累计折旧）
减值准备（减值准备）
贷：固定资产（原价）
投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备：
借：投资性房地产成本（）
累计折旧（已计提的累计折旧）
公允价值变动（借方差额）
减值准备（已计提减值准备）
贷：固定资产（）
资本公积-其他资本公积（贷差额）
2、后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。
采用成本模式进行后续计量的：
按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销：
借：其他业务
贷：投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销
取得的租金收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的：（已计提减值准备的，其减值损失在以后会计期间不得转回）
借：资产减值准备计提的投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产减值准备
采用公允价值模式进行后续计量的：
投资性房地产投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。
取得的租金收入：借：银行存款
贷：其他业务收入
资产负债表日，公允价值高于账面余额：（低于做相反分录）
借：投资性房地产公允价值变动
贷：公允价值变动损益
后续计量模式的变更：
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。
3、处置
采用成本模式计量的处置：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务（该项投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销（已计提的）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（账面余额）
采用公允价值模式计量的处置：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务（账面余额）
贷：投资性房地产成本
公允价值变动（或在借方，按其累计公允价值）
同时，结转原计入该项投资性房地产的公允价值变动：
借：公允价值变动损益（或在贷方）
贷：其他业务（或在借方）
如果存在原转换日计入资本公积的金额：
借：资本公积其他资本公积
贷：其他业务成本
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