房地产开发流程获取土地使用权规划设计1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。4、可行性研究步骤5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
一、获取土地使用权。1）通过行政划拨方式取得；2）3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）6）通过司法裁决取得；7）开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。（1）土地使用权出让10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。2）土地使用权划拨10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。3）征用土地(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。4）地价评估
招标受让土地使用权申请程序(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2)(3)用地者进行投资分析。(4)(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2)(3)用地者进行投资分析。(4)(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。(6)(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。1、拆迁方式：1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2）3）2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）7）根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
规划设计(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划3）委托设计单位设计，送审设计方案。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：1）2）房地产开发单位营业执照和资质证书；3）土地使用证或土地权属证明；4）1：2000地形图。a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b\到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C\到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a\1：2000地形图1份；b\1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c\施工图3份及光盘。3、1）2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）4）
4、1）2）城市基础设施配套费收据；3）人防费收据；4）《建设工程规划许可通知书》申请表；5）6）经放线的《红线定位册》正本5、3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。1）《建设工程规划许可通知书》2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；4）垃圾处理费联系单。1）2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；3）开发商资质证明；4）土地变更批复；5）6）（土地批租费、使用费）收据；7）原建设工程规划许可证；8）建筑红线图；9）10）法院裁决项目还应提交判决书。项目报建总流程：
实施单位流程内容承办单位建设项目报建登记武汉市建设工程交易中心各有关管理机构
建设单位审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知各有关管理机构武汉市建设工程交易中心
招标申请人建设单位招标申请招标投标监督管理机构
招标申请人对招标申请人资格审查招标投标监督管理机构
招标人编制与备案招标文件招标投标监督管理机构
发布招标公告武汉市建设工程交易中心
投标申请人投标申请人投标报名武汉市建设工程交易中心
招标人投标申请人招标人对投标人资格预审武汉市建设工程交易中心
招标人招标咨询及答疑会招标投标监督管理机构
投标人投标人投标人编制与递交投标文件招标投标监督管理机构
招标人组织评标委员会招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人投标人开标招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
评标委员会、招标人评标招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
评标委员会、招标人定标招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人核准招标投标情况报告招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心
招标人中标公示，发出中标通知书招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位签订合同合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位领取施工许可证武汉市建设工程交易中心
中标单位施工管理武汉市建设工程交易中心
依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。3).规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。4),须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。1、建设项目报建登记1000m2的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作2、在交易中心媒介上发布报建信息；3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知"一费制"收费认定表》按下列程序办理（二）到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；20日内凭武汉市建设工程交易中通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。3、投标申请人投标报名7个中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照；2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料。www.CNWHJS.com4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审格式文件；（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收（一）招标文件编制投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定（二）投标文件的内容1、投标函；2、施工组织设计或者施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求提供的其他材料。1、投标文件的递交，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。2、投标文件的接收在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按6、组织评标委员会（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上4小时以上5小时以内）在招中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字[2001]7号文），并提供以下资料：1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的"一"收费项目的缴款凭据。（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。7、开标：（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；（四）设有标底的公布标底；（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。（六）招投标监督管理机构进行监督管理8、定工作内容：按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔2001〕18号文件《武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：1、由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》；2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的"一费"收费项目的缴款凭据。招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。10、签订工程承发包合同
30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。
1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标7家。(2)邀请招标邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。(1)工作程序报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件7）资格预审评审报告8）招标文件9）购买招标文件登记表10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执11）标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证(女ll有标底)12）评委名单13）招标人评委委托书:14）开标会签到表15）唱标记录一览表16）投标函及投标函附表17）评委评分表18）评分汇总表19）评标报告20）招标投标情况书面报告21）中标通知书及中标公示证明22）办理建管手续联系单23）合同备案表24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证
1）施工企业资质管理1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》(1)施工企业资质的动态管理通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。(3)外国建筑施工企业的资质管理1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有：《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。2）工程建设管理。五、申办《施工许可证》1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。3、施工许可证办理程序：1）2）3）4、办理施工许可证：（一）建设工程报建表；（二）建设单位资信证明（可用复印件）；（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证(可用复印件)；（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；（六）招标申请表；（七）招标公告；（八）招标日程安排；（九）招标文件及评标办法；（十）投标申请书；（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；（十三）投标书；（十四）评委人员名单；（十五）开标记录表；（十六）评委评分表及评分汇总表；（十七）评标报告；（十八）中标公示证明；（十九）中标通知书；（二十）施工合同或监理合同；（二十一）合同备案表；（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；武汉市建设管理收费认定表（共2份）第三章：工程建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；2、施工场地平整，达到施工条件；3、施工通道疏通，满足施工运输条件；4、施工图纸及施工资料准备；5、施工材料和施工设备的准备；6、临时用地或临时占道手续办理；7、施工许可批文及办理开工手续；8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；9、组织图纸会审、设计交底；10、编制工程进度计划；11、设计、施工、监理单位的协调；一、申办《销售许可证》商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；5、工程施工合同；6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。二、商品房销售及按揭办理1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察市场需求抽样调研重点客户（群体）市场调研经济趋势分析市场需求趋势分析出具市场调研报告物业的全面解析及定位项目SWOT分析1）、竞争要素全面解读2）、项目优势分析3）、项目劣势分析4）、项目机会利用5）、市场威胁与困难点1）、地段价值与发展评估2）、项目差异性支撑力评估3）、消费者选择性标准评估4）、项目综合竞争力评估目标市场定位目标市场特征描述目标消费者行为分析消费个案描述营业员销理念提升营销核心理念提升卖点体系设计与提升营销战略与主线策略营业员销攻击体系建立现场攻击体系的建立价格定位及策略价格策略价格定位定价预控及说明付款方式建议销售额动态测算项目促销计划建议渠道促销建议公关活动促销建议客户促销建议品牌促销建议示范单位及环境的设计建议营业员销预算推广费用预计营销费用预计第二阶段：物业卖点与利益点转换分析
品牌策略方向建议与定义消费者心理感受定位宣传攻势的确定宣传途径的制定功能划分建议装修方向建议]样板房的功能划分定义看楼通道的布局建议传播媒介的确定及具体媒介发布计划项目标识（LOGO）设计标准色系辅助色系标准组合规范特许组合禁用组合销售培训销售管理策划销售队伍进驻销售执行第三阶段：推广主题的制定
推广口号的制定整体包装风格的确定主要街区路段包装风格及具体形式现场气氛营造风格及具体形式展示中心及示范环境具体装修风格建议样板房具体装修风格建议看楼通道装饰风格建议名片信纸信封传真纸文件袋请柬工作卡水杯烟灰缸垃圾桶车体工地围墙设计工地广告牌设计导示牌设计条幅设计路旗设计挂旗设计车体包装设计主要街区大型形象广告牌的设计展板设计售楼处导示招贴喷绘画设计看楼通道设计户形形象说明设计样板房导示卡、牌、标志等设计行车导示系统设计售楼书售楼杂志宣传折页宣传海报邮递单张影视广告脚本创意第四阶段：各销售期的广告具体创意
传播媒介的确定及具体媒介发布计划展销会的配合促销活动的配合其他外卖场的配合广告效果测定与监控竞争对手监控竞争者咨询报告竞争者广告监控及具体分析销售控制及月度目标制定2、销售合同的签订。3、按揭办理。1）公积金贷款：贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。
咨询、领取表格
提出申请
签订借款合同、抵押合同
办理抵押登记手续
办理房屋财产保险
贷款转帐
每月还款
贷款结清注销
提交资料1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；2、购房合同或意向书等有关证明文件；3、借款人所在单位同意贷款的证明；4、
2）商业贷款
贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；八、贷款行规定的其他条件。十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。
提交资料个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单位公章）6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）7.其他银行要求的文件。
3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、4、5、
贷款流程图
提交资料个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单位公章）6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）7.借款人所在单位同意贷款的证明；8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。
4、抵押登记
第五章：交付使用阶段
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为两个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托武汉市建筑工程质量监督站负责实施。工程竣工验收条件：1、完成工程设计和合同约定的各项内容。2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。3、4、5、6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。7、8、有施工单位签署的工程质量保修书。9、10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。11、工程竣工验收程序：1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。3、建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4、建设单位组织工程竣工验收。1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3）实地查验工程质量；4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。1）2）市勘测设计院测绘的竣工图；3）建设用地规划许可证；4）建设工程规划许可证；5）6）拆迁验收审批书；7）经审定的规划总平面图；8）建筑核位红线图；9）10）属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料；11)另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。房地产权属登记，是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。新建商品房屋的，应当在房屋竣工之后三个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土使用权的初始登记，并且提交下列文件：1、申请表2、房地产开发资质许可证3、建筑工程规划许可证（含规划办、处罚证明）4、建筑红线定位图5、建筑施工许可证6、竣工验收证明7、工商营业执照复印件8、法人代表身份证复印件9、授权委托书及代理人身份证复印件10、房屋平面图11、土地使用权属证件（查验证件）12、建设用地规划许可证（查验证件）13、用地红线图（查验证件）开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。30日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：(一)住宅区规划图和批准文件；(二)单体建筑、结构、设备竣工图；(三)道路及地下管网竣工图；(四)各种设备的使用说明书、电路示意图；(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；(六)其他必要资料。
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