房屋买卖起争端依法调解息纠纷
基本案情：
许某某兄弟原系罗源县西兰乡偏僻山村的蒋山村人，多年前均已迁移到罗源城关，唯有年迈多病的老父亲独守老巢。许某兄弟为了能方便照顾老父亲，于2014年8月20日经房屋中介薛某的介绍买受了辛某某座落于罗源县凤山镇南溪路的一处45.83平方米的老宅给老父亲居住，当时双方约定房屋买卖价款为人民币6.5万元，没有签订正式的买卖合同，辛某某只收取许某某买卖房屋定金1万元。嗣后，许某某征得辛某某的同意先将房屋进行装修，辛某某还口头答应许某某可以在与邻居林某某相邻的天井隔围墙。后因邻居林某某在相邻天井处不让许砌隔墙，几经砌围墙都被林某某推倒，而致已装修好的房屋无法入住，为此，多次找辛某某交涉，辛某某无奈之下将林某某告上法庭，至今法院也未作出判决，而许某某却要求辛某某解除买卖合同，并要求辛某某退还双倍定金和补偿房屋装修费用，辛某某虽然同意许某某解除买卖合同，但买卖不成是因邻居不让隔围墙所致，并非自己违约，故不同意双倍返还定金，只同意补偿房屋的装修费用，且许某某所提出的房屋装修费用过高，故不能答应许某某的要求。双方各持已见，矛盾日益加深，相持半年之久均无法解决，辛某某无奈曾先后5次打“110”向城关派出所报警求助，也经城管、土地部门和村委会等多个单位调解无果。于2015年5月4日经城关派出所推荐，双方到罗源县调解中心申请调解。罗源县调解中心查清了案情事实，亲临现场察看装修的情况后，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经耐心说服劝导，双方自愿达成了调解协议，平息了相持半年之久的纠纷。
点评：
一、该案房屋买卖纠纷只付定金未正式签订买卖合同是否成立？
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，其法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。根据法律规定应当采取书面形式订立，而该起房屋买卖合同没有签订书面合同，是否成立呢？《中华人民共和国合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该案中虽然许某某没有与辛某某签订书面形式的合同，但是许某某已交付了定金，辛某某也接受了定金且同意许某某对房屋进行装修，说明他已经履行了主要义务，且对方接受。所以该买卖合同成立。
二、辛某某是否应当承担违约责任？
辛某某认为买卖不成是因邻居不让隔围墙所致，并非自己违约，故不应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，所以辛某某应当向许某某承当违约责任；至于与林某某之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。
正因为罗源县调解中心把握了案情争议的焦点，灵活、准确地适用了《中华人民共和国合同法》的规定，结合许某某在买房后装修所支出的合理费用。从而使双方都满意接受调解，平息相持半年多来无法解决的一起房屋买卖纠纷。
罗源县人民调解中心
2015年4月14日
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