商业物业销售返租模式

商业物业销售返租模式报告提纲为什么要销售销售的标的物（物权、非物权）商业物业的几种销售方式（概念特点）不同销售方式的优劣势及其适用
物业不同销售方式的定价策略带租约销售与售后返租回报率与利率、租金的关系及对销售的影响不同返租模式的现金流售与不售招商与
销售的关系先租后售租售并举先售后租只租不售只售不租特点适用物业先租后售营造商业氛围，提升商业价值，利于后期销售（
带租约销售）社区商业、小型集中商业租售并举操作灵活，利于资金的回笼；租金与售价不对等先售后租快速回笼资金，以统一租赁方
式确保商业后期经营；买高了vs卖低了（产权式销售）社区商业、集中商业只租不售遵循商业客观规律的最佳处理方式；资金大、回收周
期长，运营风险大大型MALL只售不租快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售）小型社
区底商，非集中商业为什么要销售开发商直接的现金压力未来预期不良退出机制销售的标的物（物权）商业物业的物权属性包含所有权
、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，不同的销售方式所销售的标的物也
不同。商业物业的几种销售方式商业物业的几种销售方式直接销售带租约销售产权式销售（售后返租）整体销售房地产信托直接
销售直接销售开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权×√——是否具有使用权×√——是否具有转让（退出）权
×√——是否具有收益权×√——是否具有抵押权×√——是否具有担保权×√——完全的物权转移商业运营
之前直接销售带租约销售带租约销售开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权×√——在约定期限内是否具有使用权
√×——是否具有转让（退出）权×√——是否具有收益权×√——是否具有抵押权×√——是否具有担保权×
√——带条件的物权转移产权式销售产权式销售（售后返租）开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权×√×在约
定期限内是否具有使用权××√在约定期限内是否具有转让（退出）权×√×在约定期限内是否具有收益权×√√
是否具有抵押权××√是否具有担保权××√不完全的物权转移产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺进行分割后
对外发售，为确保统一经营，一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。是最具争议的商业销售模式。经
营权销售经营权销售（只租不售）开发商购买方（经营方）是否具有所有权√××在约定期限内是否具有使用权×√√
是否具有转让（退出）权√××是否具有收益权√××是否具有抵押权√××是否具有担保权√××非物权转
移销售经营权（经营收益权）销售：对于投资者或经营者来说，只拥有物业经营权属，而没有物业所有权属。房产信托REITS一、房地产
信托公司二、房地产资金信托：即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意
愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。权益
型（EQUITYREIT）：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入，通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库
等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房地产的增值收益。抵押型（MORTGAGEREIT）：主要以金融中介的角色将所募集资
金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金
和增值收益。混合型（HYBRIDREIT）：此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。不同销售方式的特点及
其适用物业特点适用物业直接销售快速回笼资金获得利润回报，开发商及投资客风险较小，产权分散经营不统一，社区底商铺产权式销
售销售返租快速回笼资金获得利润回报，开发商后期资金压力大，投资者不确定性风险大集中商业及大型MALL带租约销售是解决招商
与销售对象不统一矛盾的最好方式，集中商业整体销售节省推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回笼资金，但出手有难度、售价相对
不高体量不大的社区商业或社区集中商业发放信托资金未来商业地产开发比较有效的商业销售模式，国内操作不成熟大型集中商业不同销
售方式的定价策略直接销售&整体销售成本＋租金收益+心理预测收益＋市场竞争带租约销售&产权式销售（售后返租
）成本+租金收益＋开发商可承受的回报能力带租约销售与售后返租二者的区别及共性区别共性带租约销售
先招商，再销售，返租期灵活；投资者经营收益有保证；容易销售；市场培育期开发商资金压力相对较小；开发商均面临售后的资金压力
和返租到期后再招商等经营问题产权式销售售后返租先销售，后招商，同楼层返租期一般相同，且为固定期限；收益保障相对较小，投资者
不确定性风险较大；高楼层销售相对困难；市场培育期开发商资金压力大；2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定
“房地产开发企业”不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”业内几种带租约销售或售后返租模式南国置业模式方
案A：10年返租（71%）返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-3年6%6%7/3/4-6年
7%7%7/3≥10%7-10年8%8%7/3≥10%方案B：20年返租（138.5%）返租期保底
回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-5年1-3年6.50%7%8/27/3/4-5年7%7%8/2
7/3/6-10年7%7%8/27/3≥10%11-15年7%7%8/27/3≥10%16-20年
7%7%8/27/3≥10%方案C：20年返租（120%）返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅
1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/3≥10%11-15年6%7.50%7/3≥10%
16-20年6%9%7/3≥10%业内几种带租约销售或售后返租模式奥山世纪城模式零售业态：5年返租返租期保底
回报率分成回报率分成比例租金涨幅5年7%///餐饮业态：10年返租返租期保底回报率分成回报率分成比例
租金涨幅1-5年5%///6-10年5%7%7/3≥10%投资回报率公式投资回报率（ROI）=年利润或年
均利润/投资总额×100%投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。