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对北京市养老机构床位空置现象的简要分析
2015-06-03 | 阅:  转:  |  分享 
  
对北京市养老机构床位空置现象的简要分析一、北京市养老机构床位空置的大数据解读首先来看全国和北京市的两组数据:1.全国数据国家统计局2015年
2月26日发布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》提到,2014年底全国各类提供住宿的养老服务机构共计3.4万个,总床位数5
51.4万张,收住养老人员288.7万人。按所有收住的养老人员全年都住在养老机构计算,全国养老床位的空置率近48%,考虑到实际情况
中可能有部分养老人员住不满一年,全国养老床位空置率实际将超过50%。2.北京市数据就北京市而言,最新数据显示,截至2014年6月底
本市养老机构数量为400家,总床位数10.2张。其中位于五环外的养老机构占比近80%。按照本市规划的“9064”养老模式,本市养老
床位缺口在两万张以上。除昌平、大兴、平谷、密云和延庆外,其余11个区的养老床位均存在缺口,缺口较大的是西城、东城、海淀、丰台、朝阳
5个区,缺口均在5000张以上。而在养老床位总量供给不足的情况下,养老机构总体的入住率却偏低,仅40%左右。通过梳理以上数据,我们
发现,北京市养老机构的床位空置存在着以下特点:1.区域之间存在较大差异入住率较低的区县均在偏远地区,入住率较高的以核心城区居多。其
中,入住率最低的是怀柔,仅有16.06%;最高的是西城为67.79%;怀柔、延庆、门头沟和顺义的入住率低于30%;朝阳等7个区入住
率低于50%;大兴、东城、密云、石景山和西城的入住率在50%以上。2.公办公营的养老机构入住率最高,“一床难求”现象非常普遍。北
京市第一社会福利院是北京条件和设施最好的公立养老院,共有床位1100张,目前全部住满,在册登记等待入住的老人已经超过一万人;与第一
福利院一墙之隔的市第五福利院拥有床位450张,而排队人数也近千人;市第四福利院以及具有民办公助性质的北京汇晨老年公寓同样床位全满,
并拥有数量庞大的排队等候人群。3.民营养老机构尤其是一些高端的养老机构入住率却偏低,经营状况欠佳。4.乡镇一级的敬老院床位闲置率很
高,能达到80%左右。5.养老床位总量偏少与结构性空置并存。二、北京市养老机构床位空置的主要原因首先,公办养老机构在运营成本、配套
设施、享受政府部门的各种补贴及优惠政策等方面存在较大的优势。公办养老机构的医疗等配套设施一般较为完备,再加上国家在土地、税收等方面
的优惠政策以及各种补贴支持,运营成本较低也使得收费相对较低,加上老年人在心理上对公办养老机构由来已久的信赖感,因此公办养老机构深受
老年人的青睐,往往一床难求。比如北京市第一福利院是全市唯一一家内部配建医院的养老机构,除了内部配建的北京市老年病医院之外,3公里范
围内还有中日友好医院、安贞医院、北医三院等多家著名医院;交通方面,周边有三条地铁线,距公交车站不足100米,紧邻四环路和京藏高速.
.....其次,民办养老机构由于自身高额的拿地成本和运营投入,大都选择在郊区建设。交通的不便、配套设施的不完善、远离市区的孤寂、医
疗保险的难题,让这些高投入的民办养老机构难逃“高空置率”的尴尬。医疗条件是老年人选择养老机构最看重的因素,但目前北京内设具备医保定
点资格医疗机构的养老院仅有62家,加上养老机构主要分布在五环以外,真正靠近医保定点医院的民营养老机构数量非常有限,难以满足老人的医
疗需求。调查结果显示,有45.65%的老人反映,现住的养老机构没有提供医疗服务的医疗机构;有27.27%的老人认为,养老机构目前提
供的医疗服务没有满足自己的需求。因此,可以说医疗条件欠缺是掣肘入住率提升的最重要原因。北京市政府针对民办养老机构生存压力较大的现状
,也采取了很多的政策支持,比如从2013年起,北京市社会力量建设的非营利性养老机构一次性建设阶段支持标准由原来每张床位0.8-1.
6万元的市级支持标准提高到2-2.5万元,并且区级资金还要按照1:1的比例配套支持,这就意味着社会力量建设一张养老床位将会获得4-
5万元补贴;运营阶段补贴标准由原来的收住一位老人每月补贴200-300元提高到每月补贴300-500元,其他的还有配套的水、电、气
、相关税收减免等政策优惠。但是这些政策措施的落实力度较低,以新建床位补贴政策为例,绝大部分养老机构无法获得,包括寿山福海养老院、十
三陵温馨老年公寓等民办养老机构的佼佼者,都没有能够享受到新建床位补贴,其他的的民办养老机构就更难获取。再次,很多高端养老机构的收费
较高,但硬件设施和服务水平与收费不符,老人难以接受较低的性价比,因此也就产生了一定的空置。以北京双井恭和苑为例,其客户定位高端老年
群体,为老人规划了一条涵盖餐饮、家政、护理以及心理慰藉等层面的完整服务体系,公寓选址也位于北京东三环的黄金地段。然而高大上的硬件配
套与地段并没有打动那些需要养老的高端客户,2012年10月开业后的前两年时间里,恭和苑的入住率始终维持在20%左右,一度让其承受着
低入住率和核心员工流失的严峻考验。究其原因,过高的价格无疑是将客户挡在门外的重要原因。恭和苑最初的收费分为三部分,分别是40-12
0万元的押金、7980-29800元不等的月费及服务费。这样的价格,自然是曲高和寡,面对反应平平的市场,恭和苑也很纠结:降低价格服
务于周边的普通小区,结果将是入不敷出。坚持高价依旧走高端路线,结果将是客户寥寥。最终,迫于市场的压力,恭和苑还是采取了降价的模式,
在3个收费项目中,取消了40-120万元的押金,改为象征性地收取3个月的月费做为押金。另外,养老机构的建设与老年人口的分布存在空间
错位,且与老年人的真实需求不相匹配。几乎所有介入养老产业的商人都将关注的目光投向了高端健康老人,导致高端民办养老机构已经出现过剩的
苗头,而中低端的养老机构及专门针对需要护理服务老年人的护理型养老机构却供给严重不足。最后,乡镇一级的敬老院普遍存在位置偏僻、环境脏
乱差、设施缺乏、护理人才匮乏等特点。这种情况下,老人不愿意入住,导致乡镇办养老院缺乏收入,资金不足就难以改善环境,因此陷入了恶性循
环,导致床位闲置率很高,能达到80%左右。三、解决北京市养老机构床位空置的主要办法1.在宏观层面,需要公办养老机构发挥兜底作用,优
先低收入老人、经济困难的失能、半失能老人入住。目前66.3%入住养老机构的老年人生活能够自理或半自理,80%以上入住养老机构的老年
人有离退休工资或有子女提供费用,而无依无靠,不得不来的只占9.2%。养老院里住的都是健康老人,真正的失能老人却住不进来,从某种程度
上说也是一种资源的浪费。因此需要发挥公办养老机构的兜底作用,优先低收入老人、经济困难的失能、半失能老人入住,并提供相对优惠的入住收
费。目前北京市已经迈出了实质性的一步,市民政局2015年3月3日发布的《关于深化公办养老机构管理体制改革的意见》提出,以后北京市公
办养老机构不再接收能自理健康老人,只有失能或80岁以上的高龄老人才能入住公办养老院,这也将从根本上化解公办养老院一床难求的问题。2
.完善养老机构的医疗条件,真正实现“医养结合”。北京市目前也正在力推“医养结合”养老服务模式,并明确规定所有养老机构和养老照料中心
,都要通过独立设置、配套设置或协议合作的方式,力争到2015年,本市所有养老机构和养老照料中心都将具备医疗条件,老人在养老机构就可
以看病、报销,真正实现“医养结合”。3.政府需要在土地、税收、补贴等方面给予民营养老机构大力支持,制定能够真正落地实施的政策。切实
降低民办养老公寓的运营成本,引导民办养老机构进入良性发展轨道。4.从养老机构自身来说,在开发建设养老项目时,也要做好前期的市场调查
研究、项目定位策划等,开发出真正满足老年人需求的养老产品,避免产品与市场脱节。四、对房地产公司的影响根据北京市目前提出的“9064
”养老服务模式,到2020年,90%的老年人需要在社会化服务的协助下居家养老,6%的老年人需要通过政府购买社区服务照顾养老,4%的
老年人需要入住养老服务机构集中养老。根据此模式,目前北京市养老床位缺口在2万张以上。不过,根据2015年5月27日出台的《2015
北京养老产业发展报告》,目前全市生活不能自理的老人约为12万人,如果这些老人全部入住养老机构,本市的床位缺口接近5万张。北京市20
14年投建的80家居家养老照料中心都是坐落于社区、与居家养老服务接壤的养老机构。综合判断,中小规模、毗邻社区(或社区内)、周边有丰
富医疗资源是未来养老机构的几个重要特征,居家养老及社区养老将是未来养老发展的主流。因此,在养老服务领域,房地产公司要顺应这种形势,
根据不同身体状况老人的实际需求,打造“居家、社区、机构”三位一体的覆盖多层次需求的养老服务体系。首先,考虑到养老未来将回归社区的趋
势,房地产公司在开发商品住宅时,可以考虑把无障碍等适老化设计理念融入到住宅的设计、开发之中,在适老化住宅的基础上,还可以考虑为有需
求的客户提供适老化精装修的成品房,从而大大提高产品的附加值。其次,可考虑在社区建设微型养老机构,每个养老机构在服务本社区老人的同时
,辐射周边若干个社区,为老年人提供临时或长期的专业照料。再次,利用房地产公司现有的物业服务网络,或者通过收购其他物业公司,积极布局
社区O2O,重点为居家养老的老人提供老年餐桌、健康管理、家庭护理、紧急救援、日间照料、家政服务、文化娱乐、家庭无障碍设施改造等居家
养老服务。社区O2O平台的服务内容很多,养老服务只是其中的重要一项,但目前互联网公司、房地产开发商、物业公司都在积极布局社区O2O,自深圳花样年集团分拆彩生活服务集团上市成功之后,原本作为房地产开发商“售后服务”的物业管理公司,如今正在被万科、万达、保利、恒大、中海外等大型地产公司拆分出来,包装成社区O2O服务平台准备上市,房地产公司要利用自身优势,积极抢滩这一领域。最后,在满足居家及社区养老老年人需求的基础上,在若干重点城市的近郊区适当开发一些大、中型养老社区,满足老年人度假、养生、疗养、旅游等方面的需求。
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