CPA会计熊丽第三章投资性房地产投资性房地产的定义及特征投资性房地产的范围投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的后续计量投资性房
地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：1.投资性房地产是一
种经营性活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。3.投资性房地产有两种后续计
量模式投资性房地产的范围下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企
业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。(2)作为存货的房地产作为存货的
房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性
房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资
本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。下列各项中，属于
投资性房地产的有()。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后
转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有
的资产。下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有()。A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.房地产开
发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地
使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产【答案】
ABCD【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地
上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销;对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土
地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：(1)与该投资性房地产相
关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。(一)外购的投资性
房地产的确认和初始计量(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量(一)外购的
投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能
称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用
一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从
固定资产或无形资产转换为投资性房地产。(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定
可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造
过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本借：投资性房地产——在建贷：银行存款等与投资性房地产有关的后续支出(
一)资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产
进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分
录如下：1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产——成本2
.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动(也可能在贷方)贷：投资性房地产——成本(二)费用化的后续支出与投资
性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产后续计量模式的变更采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(一)科
目设置投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备(二)会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无
形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.计提折旧
或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备
3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项
投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残
值为零;至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，
发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为()万元
。A.250B.350C.450D.650【答案】B【解析】20×1年计提折旧=(1200
0-3000)/(40-10)=300(万元)，20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12000-300
0)-300=8700(万元)，因可收回金额为8800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影
响金额=650-300=350(万元)。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(一)科目设置1.投资性房地产——成本——公
允价值变动2.公允价值变动损益(二)采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取
得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。(1)在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证
据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续
可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。(2)采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性
房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产)，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计
量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产会计处理的表述中，正确的有()。A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额
计入资本公积D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计
量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。投资性房地产后续计量模式的变更企业对投
资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面
价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。关于投资性房地产后续计量模式
的转换，下列说法中正确的是()。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产
，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 |
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