论唯一住房执行活着的法律[摘要]早在2013年，笔者就开始研究唯一住房执行问题，近来司法强制执行中遇到很多被执行人除唯一房产外无其它可供执
行财产的情形，为了保障判决的执行，保障司法权威，同时为了平衡申请执行人与被执行人双方的权利，不得不对被执行人的唯一房产进行强制执行
。虽有法律对唯一住房执行作出相关规定，但各地方都没有一个统一的做法，有的地方关于唯一住房是否该执行把握不准，有的则是为唯一住房该如
何执行头痛不已。这些问题直到2015年5月5日最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后才有一个统一的
标准，但问题依旧突出。正文内容：引言早在2013年，笔者就开始研究唯一住房执行问题，近来司法强制执行中遇到很多被执行人除唯一房产
外无其它可供执行财产的情形，为了保障判决的执行，保障司法权威，同时为了平衡申请执行人与被执行人双方的权利，不得不对被执行人的唯一房
产进行强制执行。虽有法律对唯一住房执行作出相关规定，但各地方都没有一个统一的做法有的地方关于唯一住房是否该执行把握不准，有的则是为
唯一住房该如何执行头痛不已。这些问题直到2015年5月5日最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后才
有一个统一的标准，但问题依旧突出。就让我们看下2015年5月5日之前与之后唯一主房执行的状况：旧状案例一：2008年，杨某因未履行
生效冲裁裁决确定的向中国民生银行温州某支行偿还贷款本及利息的义务，中国民生银行温州某支行碎向法院申请强制执行，执行标的为人民币34
8.92万元。执行过程中，法院查封了作为抵押登记物登记在被执行人杨某名下面积为163.93平方米的唯一住房。由于被执行人杨某无其它
财产可供执行，法院拍卖了其名下的唯一房产。同时为保障杨某的生存居住权，申请人中国民生银行温州某支行向杨某支付了1.5万元人民币的货
币补偿。案例二：2010年，申请人瑞安某箱包有限公司与被执行人叶某、朱某承揽合同纠纷一案，执行标的为人民币58.84万元。执行过程
中，出查封被执行人朱某名下面积为72平方米的唯一住房外，法院为发现被执行人叶某朱某有其它财产可供执行。经调查，法院发现执行人朱某在
案发前已离婚，涉案的唯一住房由朱某的两位年纪均已超过60岁的父母（名下均无房产）及其两个儿子居住。按人均12平方米的保障面积标准，
该房产剩余可供执行面积仅12平方米，且该房产地处温州偏远郊区，尚欠银行8万元贷款的情况，法院决定对该案件作程序终结处理，不执行该唯
一房产[1]。上述的两个案例均涉及被执行人唯一房产执行问题，但因为各种不同情况，法院最终采取两种不同的强制执行措施。在第一个案例中
，法院最终决定强制拍卖该唯一住房，并提供相应的货币补偿（作为被执行人租赁廉租房所需的价款）。在第二个案例中，法院作程序终结处理，决
定不执行该唯一房产。而唯一住房的执行从法理上来说，存在着实现申请人合法权益与保护被执行人的基本生活保障权利的冲突，存在冲突的权利就
必须要有一种制度去平衡权利。最高人民法院于2005年12月14日出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对被执行
人所有设定抵押的房屋进行处置作出了程序性的规定，而对其他没有设定抵押权的唯一住房执行未作出程序上的规定，因此，每个地方法院的做法都
不同，这也成为当前被执行人财产难处理的一个执行难点。因此，为有效破解这种有财产难以执行的局面，我们必须在执行中探索并构建一套行之有
效的对执行人唯一住房的处置程序，平衡申请执行人与被执行人的利益冲突，以求法律效果社会效果的统一。在此我们首先梳理下我国关于唯一房产
执行的现行法律。唯一房产执行依据判决执行效力如果法院的生效判决不能得到遵守和执行，那么判决就如同一纸空文，没有任何法律效力，法院的
公信力也将因此受到极大地损害。此外，判决不能得到执行还会动摇人们对于法治的信仰，将不利于法制建设。至于个案中的特殊因素，应当在法院
审理案件并作出判决前，充分听取当事人意见并经过调查核实后，反复酌情后商议作出裁量，而不是在执行当中交由执行法官臆断。法律公平因为作
为申请执行人，在经历过漫长的诉讼、申请执行程序后，已经花费了巨大的精力和巨额的代价，如果仅仅因为法律保留被执行人生活必需的住房而不
能获得补偿，看似对被执行人公平，实质是对申请人的极大不公平，法律也不允许这种不公存在。抵押房产执行《最高人民法院关于人民法院执行设
定抵押的房屋的规定》第一条：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或
者抵债。该规定涉及关于房产的执行，说明已设定抵押的唯一房产可被执行，只是执行要满足一定的前置条件，即执行唯一房产不能侵犯被执行人的
生存居住权。公序良俗不执行唯一房产不仅会纵容恶意逃债行为，还会助长社会不诚信风气。在社会诚信意识本来就很脆弱的情况下，无法可依、司
法不公、调解至上、效率低下、折扣执行等现实法律问题使得诉讼维权日益艰难，逃避债务正成为致富捷径。所以说，对唯一房产执行是司法权威的
保障，是对公民合法利益的保护，是对司法执行力的保证，是对社会不正之风的惩罚，培养公序良俗的可行方式，希望通过对唯一房产执行程序加强
思想道德建设。唯一住房执行的法律规定及认定标准法律规定关于唯一住房执行程序最主要的法律规定主要有一下几点：（1）、是民事诉讼法第2
20条：“被执行人未按执行通知法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保
留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”[2]（2）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：
“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”[3]“第七条规定对于超过被执行人及
其家属生活所必须的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品
后，可予以执行。”[4]（3）、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋规定》第一条规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的
房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。[5]但上述规定令人费解并且难以贯彻，在实践中容易造成误
导。比如被执行人所扶养的家属是哪些？生活必需的房屋如何界定？《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中的临时住房标准是
否适用于未设定抵押的房产？这些没有一个明确的法律规定。（4）、法最高人民法院5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的
规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法
院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名
下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金
标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行
人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。认定标准1.?唯一房产认定以上法条都是关于唯一住房执
行的，那么关于唯一住房是如何认定的呢？文号为“国税发[2007]33号”的《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》中
规定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。而纳税人如果有配偶，配偶名下需在同一区域内没有住
房[6]。这是关于北京市唯一住房认定最权威的划分标准，也是通过最正规途径发布的规定，内容是关于北京市的唯一住房的认定。学术上也有一
套划分标准，即被执行人的唯一住房是指在执行过程中，经查证属实，被执行人为个人，只有一处住房，该房产表现为多层房屋中的一套或立地结构
的一间房屋，且难以分割或分割后大大降低价值的，归被执行人所有的房产。被执行人唯一住房，一般要具有房产证和国有土地使用权证的城镇房产
。农村住房除外，因农村房屋涉及到农村集体土地的处置，不在本文中阐述。现在我们大致清楚了，这里在总结一下，所谓唯一住房是指你及与你同
住的家庭成员有且只有唯一一套住房，该住房具有不可分性，或者拆分后价值变动很大，不宜拆分。本文认为唯一住房的认定标准是：被执行人及其
家属名下只有唯一一套不可拆分的住房。2.?生活必需品的认定生活必需品，狭义的生活必需品是指能够维持生命生理体征的基础生活资料[7]
。广义的生活必需品是伴随着经济发展的脚步，由其生产技术的社会化程度，产品使用的大众化程度，劳动者的依赖性程度所决定，逐渐从生活非必
需品转变为生活必需品的，即基本满足人们生活需求的商品。衣食住行是现代人类生活的基本需求，房产作为“住”的主要成分已经成了一种生活必
需品。那么多大的量对人来说是生活必需，因为一个人的生活必需需要满足，但人的欲望是无限的，到底多少的量才是认得生活必需，我们需要寻找
一个统一的标准。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》在被执行人仅有唯一住房无其他财产可供执行的情况
下，可执行该唯一住房的前提是该住房超过了被执行人及其家属生活所必需。这里的“必需”是以住房面积为标准，还是以价值或其它一些因素为标
准，法律并没有明确的标准。本文认为认定该“生活必需品”之前要先明白，被执行人对此只需享有使用权即可，并不需要拥有所有权。一旦被执行
人的唯一房产被执行后，对于被执行人及其家属来说只是需要一个可供居住的地方，而不是拥有该地方。所以说这里的“生活必需品”就是从面积和
质量两个标准来认定，具体的质量和面积达到什么程度各地还需根据具体情况制定标准。3.被执行人的家属认定对于被执行人所抚养的家属认定应
包括法律上有抚养关系的和事实上正在抚养的双重标准来认定。（1）法律上有抚养关系，这包括父母与子女扶养关系，子女对父母的抚养及对丧失
劳动能力的家庭成员的关系，这些法律是有规定的。（2）事实上正在抚养的有可能是正在收养尚未办理收养手续，他人长期寄养及因为有遗赠抚养
协议等原因，被执行人对这些人负有抚养的义务，个人认为这种长期的有事实上的抚养关系应当认定为被执行人所抚养的家属，而这种长期认定有什
么标准的，具体并没有法律规定，本文对此也不深加探讨。执行方式及优劣分析执行的方式各地做法不一，我们举两个例子来说明下：一、执行方式
1.保留租金执行保留租金执行即申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市
场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除若干年的租金后执行。2.置换执行置换执行就是对可处分的被执行人唯一住房，先由申请执行人提供保障
被执行人基本生活居住的房产，采用以小换大、以次换好的方式，与被执行人居住的房产进行置换，再将置换的被执行人房产予以处置的执行方式[
9]。二、优劣分析置换执行的方法优点在于：（1）执行一步到位。由于已对被执行人提供了保障的基本居住房屋，对被执行人的一处居住房产处
置后，无后续保障的后顾之忧。（2）方便搬移出屋。因被执行人在搬移原居住房屋时，人民法院已责令申请人为被执行人提供了可以永久居住的房
屋，被执行人不会因无处可搬而拒不搬迁。但此方法也存在一定的弊端：（1）加重了申请人的负担。因申请人在未得到债权实现时，就要为被执行
人提供一套价值不菲的住房，很显然为申请人增加了一笔较大的经济负担，申请人对此不具有积极性，特别是申请人为银行等单位，因受财务制度的
限制，更不愿接受先为被执行人提供住房的做法。（2）提供保障房的产权不明晰。申请执行人为被执行人提供的保障房，不可能直接登记在被执行
人名下，而是登记在申请人名下。申请人对此享有产权，却让渡了使用权，而被执行人享有了使用权，却失去了产权。这样，申请人与被执行人之间
会有在产权的归属上产生争执，另被执行人也会对申请人提供的保障房的地段、品质有“挑刺”的情形，而申请人也会因被执行人的“挑刺”产生怨
言，这些都会制约唯一住房的有效执行。保留租金的执行方法优点在于：（1）执行简单。省去了先为被执行人提供保障房的前置程序，为申请人提
供了执行方便。（2）实行了债权最大化实现。一般保留租金执行租金金额并不大，只有2-5年，由于2-5年的租金相对为被执行人提供基本居
住房来说，金额较小，可以留取更多的执行款用来清偿债务。但这种方法也产生很大的弊端：（1）搬移出屋困难。由于在执行被执行人唯一住房时
，没有为被执行人提供可搬移的居住对象，被执行人往往会拒绝搬移。即使人民法院实施强制搬移，也会陷入无处安置的尴尬境地，并且容易使群众
怀疑法院执行工作人性化的不足。（2）被执行人的基本居住权得不到有效的保障。留取2-5年的租金只能是留给被执行人短期内的居住保障，其
目的是不使被执行人失去唯一房产后无处安置，这对享有固定收入的被执行人或许能够产生保障，但对于无固定收入的被执行人来说就会产生在一定
时期内无处安身的可能，也极易产生信访，给社会带来不稳定的安全隐患。执行存在的问题由此可见，对被执行人唯一住房执行，采用置换执行和保
留租金执行均有各自的优缺点，但综合起来看能否有效平衡申请人与被执行人的利益冲突。在甄别被执行人唯一住房属于可执行范畴后，执行中真正
要解决的是以下几个难点：1.对被执行人基本居住权如何保障；2.能否将被执行人顺利搬移出屋；3.安置费用如何处置。如何认定作为生活必
需品的房子超过生活必需。在这里讲的是对生活必需品的使用权，而非所有权，就像公共交通工具一样，每天的生活你都离不开它，在这层意义上公
共交通工具就是很多人的生活必需品，然而我们都不对此享有所有权，我们只享有对它的付费使用权。除此之外，执行过程中可能还涉及房屋面积因
素、房屋所处地段因素、设定抵押因素、处置费用因素、其他居住人因素和被执行人收入因素的影响，在唯一房产执行时保障被执行人的生活所必须
就可能存在一下集中情况：被执行人享有其它固定租赁的房产，被执行人共同居住的家庭成员有其它固定租赁的房产，被执行人唯一固定房产面积过
大、价格过高，被执行人可供执行房产拍卖费用过高，被执行人唯一可供的房产不在境内等情况，这些都缺乏相关规定使之明确化。现状2015年
5月5日最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）后，唯一住房执行有了明确的法律规定：法
最高人民法院5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行
标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活
必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执
行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交
付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民
法院不予支持。《规定》明确了三种被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋可以执行的情形：1.对被执行人有抚养义务的人名下有其他
能够维持生活必需的居住房屋的；2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标
准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。《规定》的执行
方式为预先扣除五至八年租金，同时《规定》也明确了对于此类执行的异议期限为三个月，超过三个月被执行人将不得再以住房系本人及所扶养家属
维持生活的必需品为由提出异议。《规定》并未写明“唯一住房”，术语上用了本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，与唯一住房仍有着本质
的区别。《规定》出台的意义在于对“唯一住房执行”作了一个明确的规定。“法者，定分止争着也！”规定解决了法律界讨论了数十年之久的问题
，但同时也抛下了更多问题：1.被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，此情况可以满足被执行人被执行“唯一住房
”后仍有能够维持生活必需的房屋可居住，但被执行人本人对他人负有抚养义务，而且此类人往往是年纪较大或者无收入能力的人，对于此种情况，
有着《规定》不能解决的问题。2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，但有可能出现被执行人在执行依据生效前提前转
让名下其他房屋，其目的是逃避债务，此种情况下《规定》是否仍可以执行被执行人名下的房屋呢？3.另外《规定》出台后，保留的租金为5-8
年的租金，数额相对较大，不利于保障申请执行人的利益，而且执行方式变得单调，原本置换执行的方式被弃用，无形中增加了执行难度。本次《规
定》并未涵盖所有唯一住房执行的问题，对于被执行人所居住的房屋是否为生活必需品的居住房屋的认定也有待完善。此外，随着实践的发展还可能
出现更多问题。结语尽管《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》仍不能解决司法实践中的很多问题，但《规定》的出台让唯一住
房执行呈现出更明确的态势，提供了切实可行的执行方案。关于未来唯一住房执行的发展完善，还需各位各位法律人共同努力。金敬选隆安律师事务
所[1]浙江审判总第254期第21页?论唯一住房执行程序的构建?陈如良[2]法易网法规库《
民事诉讼法》http://www.chinalawedu.com/new/21603a21612a2011/201165wangy
o143236.shtml于2014年4月12日访问[3]法律图书馆《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
》http://c.360webcache.com/c?m=b9dd97ba55e4ca487906c83a3bc0d0fc&q于
2014年4月12日访问[4]法律图书馆《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》http://china.
3webcache.com/c?m=b9dddasba55e4ca487906c83a3bc0d0fc&q[5]法律图书馆《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋规定》http://china.3dfccvghtcache.com/c?m=b9dddasba55e4ca487906c83a3bc0d0fc&q[6]中国法院报?浙江省台州市黄岩区人民法院执行局局长林森于2014年4月12日访问[8]“廉租房申请条件是什么”载http：//china.findlaw.cn/fangdichanchang/fangchanmaimai/861132-2.html，于2014年4月13日访问[9]“唯一住房的两个执行问题”载http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2013-06/19/content_65574.htm?div=-1，?于2014年4月12日访问[10]“唯一住房的两个执行问题”载http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2013-06/19/content_65574.htm?div=-1，?于2014年4月12日访问 |
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