大家好！今天我们这节培训的专题是有关房地产开发企业销售自行开发房地产项目的营改增政策。自2016年5月1日起，纳税人转让不动产所有权的业务活
动纳入增值税范畴，不再缴纳营业税。对其中房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，和其他转让不动产业务在征管要求上有一定的区别，在此
我们一起来就涉及的主要营改增政策，和大家一起梳理学习。学习内容共分为五个方面：一是涉及的主要文件；二是有关房地产业纳税人的概念；三
是销售额的确定，四是进项税额；五是纳税义务发生时间；六是发票开具。首先，主要涉及的文件目前有两个，一是财税〔2016〕36号，《财
政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，这是此次营改增试点的基础、统领性文件；二是国家税务总局2016年第18
号公告，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，此公告进一步细化明确了具体征收管理方面问题，包括适用范围
、进销项核算、预缴税款以及申报纳税方面等。第二，有关房地产业增值税纳税人的概念。具体是指，在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产
项目纳税人。其中需要注意几个概念，一是销售自行开发的房地产项目，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，并转让房地
产项目所有权的业务活动，适用“销售不动产”税目。对房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售
的，同样属于销售自行开发房地产项目。二是在中华人民共和国境内销售，是指所销售的自行开发的房地产项目在中华人民共和国境内。如：我省某
房地产开发商在我国境内销售自行开发的房地产项目，应按规定征收增值税，但如果在国外销售自行开发的房地产项目，则不属于我国征税管辖权。
三是关于增值税纳税人类型，在增值税管理中，根据纳税人经营规模及财务会计核算情况，分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人：是指年应
税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人。一般纳税人适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额税
率-当期进项税额（在房地产销售业务中，税率为11%）；小规模纳税人：是指未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。小规模纳税人
适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额征收率（在房地产销售业务中，征收率为5%）。同时要注意的是，房地产开发企业中的一
般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。房地产老项目的具体判断标准，是指：①按规定取得《建筑工程施工许可证》的
，上面注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②取得的《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程
施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产开发企业中的一般纳税人，上述这些业务均
可以选择选择简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更为一般计税方法计税。第三，销售额的确定，也就是计税价格的确定。首先基本
规定而言，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。同时财政部和国家税务总局对部分不征税收入范围也进行了明确，如房地
产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金，明确不征收增值税。二是有关差额扣除规定。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房
地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式是，
当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。这里需要注意以下三个方面：①房地产开发企业一般纳税人
如适用一般计税方法计税的，才允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。也就是说对选择简易计税方法的房地产老项目，不允许差额扣除。
②注意前面所述的“对应”含义。表明土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除，对当期允许扣除的土地价款
如何计算，下面会具体介绍。③计算销售额时，要按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，按11%适用税率换算为不含税价款。那么，
当期允许扣除的土地价款如何计算呢？我们看一下计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑
面积）×支付的土地价款，这里要注意三个口径把握，一是当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
二是房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
三是支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付
的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。我们来举例说明当期允许差额扣除土地价款的计
算：某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积
为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？7月允许差额扣除土地价款
=8000/1000010=8亿元，土地价款期末余额还有2亿元，留待剩余可供销售建筑面积销售时，继续按此方法计算扣除。所以文件同
时要求，房地产业一般纳税人应建立台账，登记土地价款扣除情况。第四，关于进项税额。进项税额，是指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和
无形资产，所支付或者负担的增值税额。当期允许抵扣的进项税额，应当符合三项要求，一是扣税凭证方面，包括增值税专用发票（含税控机动车销
售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或者销售发票，以及扣缴税款取得的解缴税款完税凭证。二是不得抵扣的情形要求，具
体规定在试点实施办法学习专题中已经介绍。三是认证抵扣的要求，这在增值税发票专题学习中有具体介绍。另外，我们对一般纳税人销售自行开发
的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额，比如在新老项目之间有耗用的一些无
法划分的水电费进项税额等，按规定，以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。计算公式是将当期无法划分的全部进项税额
乘以当期简易计税、免税房地产项目建设规模占房地产项目总建设规模比例计算。同时考虑增值税按月或季作为纳税期限的特点，会有月度间进销项
不配比从而影响上述公式不合理的情况，所以文件明确，主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。第五，关于
纳税义务发生时间。基本规定在试点实施办法里有具体介绍，我们这里重点介绍的是房地产企业在收到预收款时需按规定预缴税款的规定。计算要求
是，当期应预缴税款=预收款按适用税率（11%）或征收率（5%）换算为不含税价后乘以3%计算得出。预缴期限是，一般纳税人应在取得预收
款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴
税款。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。同时，对房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，
应以完税凭证作为合法有效凭证。最后，我们再一起看一下发票开具方面的要求。对一般纳税人而言，一是应自行开具增值税发票。二是对201
6年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
三是向其他个人就是自然人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。对小规模纳税人而言，小规模纳税人应自行开具增值税普通发票
。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。二是对2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。三是向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。我们这节有关房地产企业销售自行开发房地产项目营改增政策学习课程到此结束，谢谢大家！4 |
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