【例1.5】2016年5月20日，甲公司预交增值税200000元，通过银行付讫；月末，经计算甲公司当月增值税进项税额为520000元，销项税
额为980000元；结转当月未交增值税。6月7日，甲公司通过银行缴纳上月未交增值税。有关账务处理如下：5月20日，预交增值税会计
处理为：借：应交税费——应交增值税(已交税金)200000贷：银行存款???????????????????200000
5月31日，结转未交增值税：结转未交增值税=(980000-520000)-200000=260000(元)借：应交
税费——应交增值税(转出未交税金)260000贷：应交税费——未交增值税???????????????2600006月7日
，上交增值税会计处理为：借：应交税费——未交增值税???260000贷：银行存款??????????????????2
60000二、房地产企业增值税会计处理（一）房地产企业采用一般计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借：库存现金/银行存
款1000贷：预收账款（价税合计）10002、企业预缴税款：借：应交税费——未交增值税（
按3%预征率在不动产所在地预缴，机构所在地申报）1000/(1+11%)3%应交税费——应交城镇维护建设税
应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加
贷：银行存款3、支付建筑商工程款：借：开发成本500/(1+11%)或500/(1+3%)应交
税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝500/(1+11%)11%或500/(1
+3%)3%贷：银行存款/应付账款5004、支付广告宣传费：借：销售费用100/(1+6%)或100
/(1+3%)应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝100/(1+6%)
11%或100/(1+3%)3%贷：银行存款/应付账款1005、工程完工：借：开发产品
贷：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借：预收账款贷：主营业务收入（由
于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）应交税费——应交增值税（销项税额）｛根据全部销售额（全
部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）按照11%税率计算得出｝主营业务成本｛根据当期允许扣除的土地价款按照11%税
率计算得出｝【例1.7】丙房地产公司是增值税一般纳税人,2016年5月确认主营业务收入1110万元,按规定计算当期准予扣除
的土地价款200万元,假设该企业本月无进项税额,期初无留抵税额(单位:万元)，适用一般计税方法。借：预收账款1110贷：主
营业务收入1000应交税费-应交增值税（销项税额）90.18主营业务成本19.82（2）借：主营业务成
本贷：开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1）借：应交税费——应交增值税（转出
未交增值税）贷：应交税费——未交增值税（2）计算税金及其附征：
借：营业税金及附加贷：应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交地方教育费附加8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。（二）房地产企业老项目采
用简易计税方法下会计分录：根据《营改增试点实施办法》附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地
产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收
到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。1、收到预收款时：借：库存现金/银行存款1000贷：预收账
款（价税合计）10002、企业预缴税款：借：应交税费——未交增值税（按3%预征率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）
1000/(1+5%)3%应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费
附加应交税费——应交地方教育费附加贷：银行存款3、支付建筑商工程款
：借：开发成本｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝贷：银行存
款/应付账款4、支付广告宣传费：借：销售费用｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝
贷：银行存款/应付账款5、工程完工：借：开发产品
贷：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借：预收账款贷：主营业务收入
应交税费——未交增值税｛根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝（2）借：主营业务成本
贷：开发产品7、计算附征：借：营业税金及附加贷：应交税费——
应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加三、增值税
期末留抵税额的会计处理原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额
，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。2016年5月初，
企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税(进
项税额转出)”科目。待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目，贷记“应交税费——增
值税留抵税额”科目。“应交税费——增值税留抵税额”科目期末余额应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资
产”项目列示。【例3.1】太阳公司成立于2013年1月，主营房地产开发，兼营建材销售，2014年1月认定为增值税一般纳税人。20
16年4月，增值税留抵税额10万元。2016年5月取得建材销售收入40万元（不含税），商品房销售收入1000万元（不含税），假设适
用一般计税方法，无其他业务事项。借：应交税费——增值税留抵税额10万元贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出)10
万元四、增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理（一）增值税一般纳税人的会计处理按税法有关规定，增值税一般
纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”
科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借
记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科
目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”
等科目。【例4.1】红城房地产公司(一般纳税人)2016年5月8日购买增值税税控系统专用设备支付的费用为3600元。该笔业务会
计分类如下：①购买时借：固定资产3600贷：银行存款3600②按规定抵减的增值税应纳税额时借：应交税费－
应交增值税(减免税款)3600贷：递延收益3600③借：管理费用100贷：累计折旧
100④借：递延收益100贷：管理费用100企业发生技术维护费，按实际支付或应付的金额
，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税(减免税款)”科目，贷记
“管理费用”等科目。【例4.2】承上例假如企业支付技术维护费480元。会计分录如下：①支付时借：管理费用480贷：
银行存款480②规定抵减的增值税应纳税额时借：应交税费——应交增值税(减免税款)480贷：管理费用480（二）小
规模纳税人的会计处理按税法有关规定，小规模纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额
中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。企业购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应
付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科
目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”
等科目。企业发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，
借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“管理费用”等科目。“应交税费——应交增值税”科目期末如为借方余额，应根据其流动性在资产
负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示；如为贷方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。参考文件：财政
部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知（财会[2012]13号）财务会计●税务版476一、增值税的
会计处理二、房地产企业增值税会计处理三、增值税期末留抵税额的会计处理四、增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会
计处理一、增值税的会计处理（一般纳税人）1.应交税费——应交增值税进项税额已交税金转出未交增值税减免税款出
口抵减内销产品应纳税额营改增抵减的销项税额销项税额出口退税进项税额转出转出多交增值税三级科目借方贷方（一）会计
科目设置记录企业购入货物或接受应税劳务、应税服务、无形资产、不动产而支付的，准予从销项税额中抵扣的增值税额。记录企业本月已缴纳
的增值税额。记录企业按规定享受直接减免的增值税款。记录企业按规定退税率计算的出口货物的当期抵免税额。记录企业销售货物、或提
供应税劳务、应税服务、无形资产、不动产应收取的增值税额。记录企业出口货物按规定计算的当期免抵退税额。记录企业购进货物、在产品、
产成品、应税服务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。核算月末结转到“未交增值税”明细科目的
当月未交增值税。核算月末结转到“未交增值税”明细科目的当月多交增值税。记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额2、“应交
税费——未交增值税”科目，记录企业月终时转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。3、“应交税费——增值税检
查调整”科目，记录企业增值税检查后的账务调整。检查后，调减进项税额或调增销项税额和进项税额转出的，借记有关科目，贷记“应
交税费——增值税检查调整”；检查后，调减销项税额或调增进项税额的，借记“应交税费——增值税检查调整”，贷记有关科目。该账
户无余额。4、“应交税费——待抵扣进项税额”科目，核算一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。
5、“应交税费——增值税留抵税额”科目，核算一般纳税人试点当月按照规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的月初增值税留抵税额。（
二）会计处理方法1.进项税额的会计处理a.一般购进业务会计分录如下：借：开发成本、在途物资、原材料、库存商品、生产成本、制
造费用、委托加工物资、管理费用、低值易耗品、固定资产、工程物资、销售费用、管理费用等科目应交税费－应交增值税（进项税额
）贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目b.购进农产品会计分录：借：材料采购、原材料、库存商品等科目应交税费
－应交增值税（进项税额）买价×13％贷：应付账款、银行存款等科目c.接受实物投资、接受捐赠、债务重组、非货币性资产交换取得的货
物会计分录：借：原材料、固定资产等科目应交税费－应交增值税（进项税额）贷：实收资本、营业外收入等科目d.辅导期一般
纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，已经取得的增值税扣税凭证，按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额
。借：应交税费——待抵扣进项税额材料采购、商品采购、原材料、制造费用、管理费用、营业费用、固定资产、主营业务成本、其他
业务成本等科目，贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目。【例1.1】甲房地产公司购进运输车辆2台，取得机动车销售统一发票（税控
系统开具）不含税价为200000元，增值税税额为34000元，购进93号汽油1170元（价税合计），取得增值税专用发票，支付广告费
用10万元（价税合计），取得广告公司开具的增值税专用发票，以上款项均以银行存款支付。营改增之前的会计处理：①借：固定资产2
34000贷：银行存款234000②借：管理费用1170贷:银行存款1170③借：销售费用1000
00贷：银行存款100000营改增之后的会计处理：①借：固定资产200000应交税费－应交增
值税(进项税额)34000贷：银行存款234000②借：管理费用1000应交税费－应交增值税(进项税
额)170贷：银行存款1170③借：销售费用94339.62应交税费－应交增值税(进项税额)5660.
38贷：银行存款100000e.根据总局2016年第15号公告规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制
度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第
一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产
。取得时：借：固定资产、在建工程等科目应交税费-应交增值税（进项税额）60%应交税费-待抵扣进项税额
40%贷：：银行存款、实收资本、应收账款等科目第十三个月：借：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：应交税费-待
抵扣进项税额40%2.销项税额的会计处理a.一般销售业务会计分录如下：借：应收账款、应收票据、银行存款等科目贷：
主营业务收入、其他业务收入等应交税费－应交增值税（销项税额）b.增值税视同销售项目会计分录如下：借：在建工
程、长期股权投资、应付职工薪酬、营业外支出等科目贷：库存商品、原材料、包装物等科目应交税费－应交增值税（销项税额）
【例1.2】乙房地产公司，系增值税一般纳税人，2016年10月份，销售商品房10套，收取全部价款和价外费用合计500万元，当期准予
扣除的土地价款200万元。营改增之前的会计处理：借：银行存款5000000贷：主营业务收入5000000借：营业税金
及附加250000贷：应交税费—应交营业税250000借：应交税费—应交营业税250000贷：银行存款25
0000营改增之后的会计处理：1.一般计税方法借：银行存款5000000贷：主营业务收入4504504.5
应交税费－应交增值税(销项税额)297297.30主营业务成本198198.202.简易计税方法，
适用房地产老项目借：银行存款5000000贷：主营业务收入4761904.76应交税费－未交增值税23809
5.243.进项税额转出的会计处理（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产
、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失
的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3.进项额转出的会计处理（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物
（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于
不动产在建工程。3.进项额转出的会计处理（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（7）财政部和
国家税务总局规定的其他情形。上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、
采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔
贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。会计分录如下：借：在建工程、应付职工薪酬、
待处理财产损益、管理费用、销售费用等科目贷：应交税费－应交增值税（进项税额转出）（8）已抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生
上述（1）至（7）规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=无形资产或者不动产净值×适用税率借：固定
资产、无形资产等科目贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）折旧、摊销重新计算（9）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼
有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设
规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
【例1.3】甲公司2016年5月购入一栋房屋，不含税价格为3000万元，增值税专用发票上注明的增值税款为330万元，企业对增值
税发票进行了认证抵扣。2018年4月，由于经营需要，将该房屋用于免征增值税项目。房屋折旧期限为20年，采用直线法折旧。该公
司需将原已抵扣的进项税额按照实际成本进行扣减，扣减的进项税额为330÷20×18＝297万元。借：固定资产2970000贷
：应交税费－应交增值税(进项税额转出)297000（10）按照《增值税暂行条例》第十条和上述（1）至（7）规定不得抵扣且
未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法
有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率借
：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：固定资产、无形资产等科目折旧、摊销重新计算上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。4.减免增值税的会计处理减免增值税分为两种情况：a.直接减免纳税人按规定享受免征的增值税，应借：应交税费－应交增值税(减免税款)贷：营业外收入b.即征即退、先征后退纳税人实际收到的即征即退、先征先退的增值税，不通过“应交税费－应交增值税(减免税款)”科目核算，应借：银行存款贷：营业外收入【例1.4】华丰公司适用即征即退的增值税减免办法，当期收到退还的增值税30000元。则华丰公司应作如下会计处理：借：银行存款30000贷：营业外收入300005.上交增值税的会计处理a.本月预缴、上交当月应交增值税借：应交税费－应交增值税（已交税金）贷：银行存款b.本月上交上期应交未交的增值税月份终了，结转当月应交未交的增值税借：应交税费－应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费－未交增值税结转当月多交的增值税借：应交税费－未交增值税贷：应交税费－应交增值税（转出多交增值税）c.未交增值税在以后月份上交时，作会计分录如下：借：应交税费-未交增值税贷：银行存款d.多交的增值税在以后月份退回或抵交当月应交增值税时，作会计分录如下：借：银行存款、应交税费－应交增值税（应交税金）贷：应交税费－未交增值税 |
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