营改增对房地产企业其他税种有什么影响？
问
营改增的文件未对营改增之后土地增值税、所得税、契税等预征率的计税依据做出明确规定，是根据增值税的计税依据还是所收价款没有明确解释，请专家予以解析。
某置业开发公司刘逢军
答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）下列自2016年5月1日起执行。
（一）计征契税的成交价格不含增值税。
（二）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
（三）土地增值税，纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
解读：
营改增之后，土地增值税的“销售收入总额”不含增值税额。
土地增值税的“扣除项目金额”中：一般计税方法进项税额已经抵扣，扣除项目金额不含进项税额。简易计税方法的不得抵扣进项税额的扣除项目金额包含增值税额。
（四）企业所得税
营改增把价内税变成价外税，营业税税制下的收入总额包括了税金，增值税属于价外税，增值税的销售收入总额不包含增值税。从总体上讲，营改增之后企业的流转税税负下降，营改增引起的税负下降额会形成企业所得税的应纳税所得额。例如简易办法征税房地产销售中税率下降4.762%，转化为利润总额。
（五）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
解读：个人所得税法：财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。
计算个人所得税时，收入额不含增值税额，即：
收入额＝全部价款和价外费用÷(1＋5%)
减除财产原值和合理费用包括购房时缴纳的增值税（普通发票本来就是价税合一的）。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
财产租赁收入＝全部价款和价外费用÷(1＋5%)
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
财产转租赁收入＝（全部价款和价外费用－支付的租金及增值税额）÷(1＋5%)
（六）免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（七）在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
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