上海市二手住房交易流程图
一、买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》)H+a7A.c3S买房,购房,装修论坛,房产论坛到签署“网上房地产”下载打印的《上海市房地产买卖合同》一式份，财政、税务、交易中心各1份,买卖双方各1份!b5U"Q8Xsh.bbs.house.sina.com.cn八.bbs.house.sina.com.cn#Ev7[6C??n"]9`1、买方限购资格5Z)p0W+P&Csh.bbs.house.sina.com.cn（依据《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号）第七条“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”）房产论坛,装修论坛,业主论坛;e%b,j??I"y7y据此，在上海购房适用于以下三种情形的家庭7V/q1Y（1）、上海户口但无住房的家庭；买房,购房,装修论坛,房产论坛-C3b0i（2）、上海户口仅有一套住房的家庭；2h.S+r（3）、非上海户口但能提供前2年内累计满1年的个人所得税税单或社会保险证明且在沪无住房的家庭《上海市房地产买卖合同》个人所得税税单6?8Y8q4m1[2N新浪乐居论坛注：若不属于以上三种情形之一的，请勿前往签署《上海市房地产买卖合同》，因为“网上房地产”采用的是购房人承诺制，签署买卖合同前，须填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一式三份（一份提交房地产登记机构、一份留房地产企业、一份购房人留存）。即购房人必须认可政府“限购”新政，并保证诚信申报，若不诚信申报，将承担一切法律后果。;{Z/z6u新浪乐居2、买方提交材料：新浪乐居论坛%b6I(h上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）sh.bbs.house.sina.com.cn2E#p.S"l+c3Y非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）、纳税或社保证明5g&w:N2J2O新浪乐居论坛3、卖方提交材料sh.bbs.house.sina.com.cn2|0q#E《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明新浪乐居论坛??^??V)C$S8H]5Z!W"m:G7r9b新浪乐居论坛二、卖方纳税申报、缴纳税费、申请代开《不动产统一销售发票》；买方缴纳契税取得契税完税单新浪乐居A4o1D''R1、卖方6@%]%|0K&F2y（1）持有效的身份证明、《房地产权证》到房屋所在的的房地产交易中心“税务”窗口填写营业税、个人所得税《纳税申报表》（土地增值税、印合税免征），并在税收缴款通知书规定期限内完税。新浪乐居论坛8g0n9{（2）持完税证明到房屋所在的的房地产交易中心“税务”窗口申请代开《不动产统一销售发票》（注：须买方到场并提供相关身份证明）新浪乐居7l.k:b,m,_;F5M&^#w&Y(]新浪乐居论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛-|4q.[.g.|（3）买方取得《不动产统一销售发票》新浪乐居论坛M.]4^%\,{2、买方sh.bbs.house.sina.com.cn:i0e)w"q.?%w9u.?（1）持《不动产统一销售发票》到房屋所在的的房地产交易中心“财政”窗口填报《契税纳税申报表》，并在税收缴款通知书规定期限内完税。5s??A2Bc1?新浪乐居论坛（2）、缴纳契税后取得契税完税凭证（或契税免税证）房产论坛,装修论坛,业主论坛.D#e0x-V._（注：须卖方到场并提供相关身份证明及房地产权证）房产论坛,装修论坛,业主论坛!C1a??L$h#|$r,H买房,购房,装修论坛,房产论坛(v4kx+[三、买方个人住房房产税认定准备资料（原件和复印件）（仅适用于买方单方）买房,购房,装修论坛,房产论坛5z:F;V6c1、房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；新浪乐居.Y9P??L"\2、新购住房的契税完税凭证；${0h4Z买房,购房,装修论坛,房产论坛3、购房人及其家庭成员的有效身份证明；+G!v:I-_;p房产论坛,装修论坛,业主论坛4、购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；-p5R.[买房,购房,装修论坛,房产论坛5、无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；sh.bbs.house.sina.com.cn+S;C1`-m6、其他有关书面证明文件、资料。%t5W;]4O-J3Q1Z新浪乐居四、买方房产税认定（仅适用于买方）及房屋状况查询告知单2R4E#Y#M)n7k1、购房人申请办理个人住房房产税征免认定的流程-l$v4h3F4Q??N0U新浪乐居论坛购房人向税务机关驻房地产交易中心办税窗口申请征免认定并提供所需申报资料，税务机关初核后，打印《原有住房信息查询表》交付购房人。0x9I-B3h7n房产论坛,装修论坛,业主论坛购房人持《原有住房信息查询表》到房屋所在地的区县房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，购房人可领取查询结果。新浪乐居0R7L.I/[&O购房人将书面查询结果交税务机关驻房地产交易中心办税窗口，税务机关正式受理，并签发受理回执。??c2X.t-S,S+F''z税务机关正式受理的10个工作日后，购房人凭受理回执和本人身份证件到税务机关驻房地产交易中心办税窗口领取《个人住房房产税认定通知书》。(W%i%u4K%?5w注:新浪乐居&p6W@5]:r:a(y（1）、年应纳房产税税额的计算公式：sh.bbs.house.sina.com.cn2b/N,M+n"N-F??V年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率7i!D1?（2）、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。??U%q2i9b8x!i)F&a房产论坛,装修论坛,业主论坛2、《房屋状况查询告知单》1ce5_新浪乐居论坛为配合本市对部分个人住房征收房产税试点工作的施行，市房屋状况信息中心在区县房地产交易中心设立了房屋状况查询窗口（简称区县查询窗口），购房人按规定可以向购房所在地的区县查询窗口，申请查询家庭成员在本市拥有住房相关信息，现在相关事宜告知如下：sh.bbs.house.sina.com.cn%O4|~"J-Z9T一、申请房屋信息查询的情形：-f#O3N5n3n1n新浪乐居1、在本市房产税试点之日起本市居民家庭在本市新购二手存量住房和新建商品住房的。买房,购房,装修论坛,房产论坛''z/I.W.W8y2、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活，其在本市房产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有的住房情况的。"L7a,jN0n3、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市房产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有住房情况的。新浪乐居,~!l9Y%`7N)]4、房产税应税住房认定后，家庭住房情况发生变化或家庭成员增加，涉及纳税事项调整需要重新认定的。新浪乐居0F"R8K0v上述新购住房的购房日期以购房合同网上备案日期为准。"yO%y)G??R二、房屋信息查询应提交的材料：5b+Y??l4Q8t8@2G)K新浪乐居论坛1、税务部门打印的《原有住房信息查询申请表》（原件，简称《申请表》）房产论坛,装修论坛,业主论坛&H!k6Y7q!_2、《申请表》载明的所有查询对象的有效身份证件（原件及复印件一份）1X;F+p%F:r''A新浪乐居论坛3、购房合同（复印件一份）新浪乐居论坛&F''b+I??f''x-e按照本告知第一条第四项申请查询的，可不提供购房合同。2X:j1C%}:~/S三、办理要求及其他事项：/?%e+^,X!A新浪乐居1、房屋信息查询应当由购房人本人或者其家庭成员、同住人申请。sh.bbs.house.sina.com.cn)A$\}2、委托家庭成员、同住人以外的其他人代为申请查询的，应当提交经公证的委托书。4Z;e-s''c7R房产论坛,装修论坛,业主论坛3、申请人对查询结果有异议的，可以向区县查询窗口提出复核申请。sh.bbs.house.sina.com.cn7r5j"I0j四、自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，申请人可领取查询结果。%a1J2P8y#o五、因房产税查询房屋信息的，不向个人收取查询费用。(S/X3_.m六、区县查询窗口受理时间：??`"E5B7X9x新浪乐居论坛周一至周日的上午8:30至11:30，下午13:00至16：30（夏令时：下午13:30至16:30）。房产论坛,装修论坛,业主论坛1R8r''@买房,购房,装修论坛,房产论坛4O&m)?3g''J"]"F2Tsh.bbs.house.sina.com.cn
五、买卖双方至房地产交易中心缴纳交易手续费及相关费用
1、买方0J3w0]房产论坛,装修论坛,业主论坛持契税完税凭证,至房地产交易中心缴纳以下费用"Q-K)T-Y4f新浪乐居论坛(1)新浪乐居论坛??})[/jl??l住房的交易手续费（按新购房建筑面积2.5元/平方米计）"b5m$~??e$k新浪乐居论坛(2)5?,M!Y登记费（80元/套，80元/车位）新浪乐居论坛%f)x4U)v"f"O(3),Q/x"M9e0l7{!T房产论坛,装修论坛,业主论坛配图费（25元/张）3?#c"]9}%t-w''y1l新浪乐居论坛(4)sh.bbs.house.sina.com.cn&T3J+Z$~权证印花税5元/本4u/?;F3Psh.bbs.house.sina.com.cn2、卖方新浪乐居8rU#E:cJ:m至房地产交易中心缴纳住房的交易手续费（按新购房建筑面积2.5元/平方米计）sh.bbs.house.sina.com.cn3K(o6v9C0`$E%`!|$l&a房产论坛,装修论坛,业主论坛
五、房地产交易中心受理交易过户(自受理登记之日起20天内办出房地产权证)
1、买方双方共同提供文件2N''P+`%u4i:r（1）上海市房地产登记申书（原件）??注：由双方当场签署房产论坛,装修论坛,业主论坛4{3U6M-x,I（2）当事人身份证明（原件及复印件）新浪乐居;d2x#N7n0G7K!T（3）委托书原件及代理人身份证明（原件及复印件）1a-h:[$Y)Q新浪乐居论坛（4）上海市房地产买卖合同原件1份房产论坛,装修论坛,业主论坛/V%e1_(i!N2K2、卖方提供文件新浪乐居-R&\??p!E0P6x《上海市房地产权证》原件"D2W/j6X+O!C5Jsh.bbs.house.sina.com.cn3、买方提供文件;b,p"q7q6Tg"z,M（1）房屋平面图（原件二份）由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。新浪乐居,Y$Q3e(x5G'']+t3@"c（2）地籍图（原件二份）由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。9`??Y!a#k'']-a新浪乐居（3）《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(原件一份)1z6}/~7C$N（4）《个人住房房产税认定通知书》(原件一份)新浪乐居7s/?6w!G&y4H4n)s"J新浪乐居备注：为顺利办理过户，买卖双方方除持上述文件之外，须各自持有全部交易流程中所形成的文件原件前往房地产交易中心备查。有关个人住房房产税，请拨打12366咨询.出售方应付税费税费名称 收费单位 交易手续费 房屋交易管理机构 合同印花税 国家财税局 营业税 普通住宅5年内：合同价×5.65%5年外：免征 国家财税局 非普通住宅5年内：合同价×5.65%5年以上：差额×5.65% 个人所得税 普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 国家财税局 非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 土地增值税 免征 国家财税局 非普通住宅 免征 免征 买卖合同公证费（出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 公证处 中介费 中介公司 编辑本段买方应付税费
税费名称 税费标准 收费单位 契税 普通住宅：房屋成交总额×1.5%90平米以下（含90平米）首次购房和改善居住条件得按1%非普通住宅：房屋成交总额×3% 国家财税局 交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积（普通住宅免交） 房屋交易管理机构 合同印花税 房屋成交总额×0.05%（免交） 国家财税局 权证印花税 5元/本 国家财税局 交易登记费 住宅：80元非住宅：300元 房屋交易管理机构 配图费 25元 房屋交易管理机构 查档费（求购方有查档要求时） 30元 房屋交易管理机构 买卖合同公证费（求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×2.5‰+250元 公证处 贷款合同公证费（求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳） 贷款额×3‰ 公证处 他项权利登记费（抵押登记费）（需贷款时才须缴纳） 商业贷款或组合贷款：200元纯公积金贷款：100元 房屋交易管理机构 保险费（需贷款时才须缴纳） 免收 贷款银行指定的保险公司 评估费（需贷款时才须缴纳） 房屋成交总额50万以内：300元房屋成交总额50-100万：500元房屋成交总额100万以上：房屋成交总额×1‰ 贷款银行指定的评估公司 转按揭担保费（需贷款且须转按揭时才须缴纳) 贷款额×6‰ 担保公司 公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳） 贷款额×担保费率对应系数（见担保费率对应系数表） 担保公司 中介费 房屋成交总额×1% 中介公司 卖方涉及的税费[1]（一）普通住宅：1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则免征营业税。2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。（二）非普通住宅：1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则征差价差价的55%2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
买方涉及的税费
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），内环总价245万以内，中环总价140万以内，，外环98万以内契税：1%（2010年10月17日新政，第二套房契税为3%）
90—140平方米（含140）契税：1.5%，内环总价245万以内，中环总价140万以内，，外环98万以内！(2010年10月17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
契税：3%
注：
普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。
税费起征点
二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：
1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
关于利润
计算方法：利润=转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
经济适用房税费
卖方需缴纳的税费：
1.土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让金的，即可上市交易。
2.个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人所得税。
3.营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收5.65%的营业税。
4.交易费：按3元/平方米缴纳。
买方需缴纳的税费：
1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税;购买面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按成交价的3%征收契税。
2.登记费：80元
3.交易费：按3元/平方米缴交。[2]
相关名词解释
房地产契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
纳税保证金
个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
诚意金
买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
佣金
选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜，目前上海的佣金是上下家各1%。
印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
土地收益金(土地增值费)
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
房地产交易手续费
房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费
房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
营业税
营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
房产税
房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 |
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