www.bacic.com常规商户研究4.行业相关政策门面装饰美观，有明显的标志，字号牌匾的文字书写规范、工整、醒目，店面橱窗布置整齐
、洁净，有特色室内整洁，通风良好，光线充足，温度适宜，并有一定的等候面积和条件理发座椅、美容床及所需各类工具、用具齐全有
与经营美容服务相适应的仪器和器械用具洗发、烫发、染发、漂发、护发、固发、刮脸(修面)及美容等服务项目所用的各种化学或天然物制成
的用品，应符合国家卫生标准和要求，并经国家有关部门检验合格的产品上下水道畅通，消毒设备齐全，面巾、围布、胡刷、刀剪、推子等工具
用具的消毒应有保证，并设有皮肤病患者的专用工具消防安全设施齐备典型商户研究——审美美容美发店1.简介北京审美美容
美发连锁机构，现主要以加盟店和直营店共存的形式开拓市场。为消费者提供高档、专业的美容美发服务。典型商户研究——审美美容美发店2
.开店选址条件开店选址计划及目标：通常设在大型居住区，或商圈内写字楼内客群定位需求：月薪3000元以上，各年龄层客户，女士较多
人流量需求：三级商圈内常住人口达到3-5万，或主商圈内3000人以上（与店面规模有关）租金承受力：租金约占流水的15-20%，
依据周边人群的消费力及人流量，预估流水，反推租金，如:金港花园店3元/平米天卸货区域：无明显要求可搭配的业态：生活配套型商业
互相排斥的业态：尽量避免在1公里范围内存在同等规模的美容美发店其他条件：租约至少8年3.物业要求面积：通常在300-15
00平方米范围内建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求柱距：不小于5米进深：无明确要求面宽：无明确要求层高：净高不小于3米
典型商户研究——审美美容美发店垂直交通:楼梯位置：无明确要求，电梯数量：无明确要求，楼梯宽度：无明确要求，电梯轿厢大小：无明确
要求户外展示面与广告位/店标安放：门头店招，并悬挂审美统一LOGO出入口数量：独立进出通道：至少一个；进出货通道：无明确要求
荷载：无明确要求客用卫生间：需有独立上下水，卫生间可自行分割仓库、员工间：5平米即可，内部自行分割停车场：停车位数量：无明确
要求；停车场与商铺之间的位置关系：无明确要求电视信号：无明确要求变电设施：无明确要求空调：无需中央空调，可自己安装电话线/
宽带：预留电话线或自己报装市政电源供电与特殊要求：不小于220V新风：无明确要求上下水：规格与店面规格相关，无明显过量要求
供气：不需要燃气，使用电力加热水温典型商户研究——审美美容美发店4.经营情况营业时间：10：00---23：00主营特色
：美容美发客单价：最低60元售价：60-599元主要客群：社区内居民、附近白领5.购买或租赁方式物业租赁年限：通常为8
年以上装修免租期：不少于3个月租金递增:可接受一般3-5年递增一次，增幅3%-5%租金支付方式:可接受月付或季付装修:
自己按照审美统一标准装修业态七：洗染类常规商户研究1.商户选址要求社区规模要求：大型居住小区人口数量要求：主商圈常住
人口5000人以上道路交通要求：要求车站附近地段，避免城市快速路，方便步行及车行商业现状要求：工厂、机关、商号集中地段,大
型服饰商场附近2.商户设计的硬件要求楼层要求：通常为首层，若店面醒目可接受二层面积区间要求：商业区内店面面积不少于40平米
；住宅区内店面面积大于50平米层高要求：不少于2.8米楼板承重：不小于50公斤/平米电量：满足三相电压，20kw-40kw，
需要380V动力电上下水：需通上下水,上水满足8升/分钟空调：无明显要求柱间距要求：不小于8米设备要求：无明显要求停车位
要求：无明确要求广告位要求：需明显的展示位置，接受统一广告规划常规商户研究3.商户常规的经营状态承租能力：年租金通常接受
10万元左右租期：无明确要求4.行业相关政策符合建设项目基本要求洗衣设施不得设在居民楼内或第二层以上为居住功能的综合楼
内（不包括裙房和第三层以上为居住功能的综合楼）洗衣店必须独立安装计量水表，按表计量收费干洗机必须使用回用水必须安装回用水处理
装置，达到环保、节水、节能要求；必须安装水处理装置，不得将废水直接排入江河、湖泊、雨水管线、渗坑、渗井等；通过中水设备处理回用后的
废水，应当按规定排入城市污水管网，以便污水集中处理有固定的店堂或营业场所，店堂设有专用的存衣设施和收付衣物的柜台典型商户研究—
—意大利·优尼洗衣店1.简介“优尼洗衣”由优尼企业管理有限公司和意大利Union公司共同组建。目前已在中国的北京、辽宁
、山东、江苏、浙江、新疆、广州、深圳等地，形成洗衣特许经营网络。“优尼”洗衣满足顾客在干洗、水洗、专业皮衣护理等方面需求，并施行方
便、迅速的洗衣服务流程。2.开店选址条件开店选址计划及目标：在北京地区预计开设10-15家店/年，通常设在商街、大商场、大社区
内客群定位需求：企业客户占70%，以银行居多，其他客户以白领人群居多人流量需求：要求社区内常驻人口2.5万以上租金承受力：租
金通常占毛利润30%，北京新源里店租金6元/天.平米卸货区域：无要求可搭配的业态：商场、超市互相排斥的业态：通常要求1公里
以内没有同类业态，但较好的商业环境下，可以与其他品牌直接竞争其他条件：租约年限为5-10年3.物业要求面积：通常为50-1
50平米，必须首层，且无地下室（承重要求）建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求柱距：不少于5.5米进深：不少于5.5米面宽
：无明确要求典型商户研究——意大利·优尼洗衣店梁下高度：净高不小于3.5米垂直交通:无要求户外展示面与广告位/店标安放：
门头店招，并悬挂优尼统一LOGO出入口数量：独立进出通道：至少一个；进出货通道：无明确要求荷载：不少于1275公斤/平方米（机
器运转，动态-1275公斤；静态-875公斤）客用卫生间：无要求仓库、员工间：无要求停车场：无要求电视信号：无明确要求变
电设施：无明确要求空调：无需中央空调，自行安装电话线/宽带：预留电话线或自己报装市政电源供电与特殊要求：不小于25KW/38
0V的电力排风系统：无明确要求新风：无明确要求上下水：必须设有上下水，但过量要求供气：不需要燃气典型商户研究——意大利
·优尼洗衣店4.经营情况营业时间：8：30-23：30主营特色：专业团体洗衣主要客群：企业、个体5.购买或租赁方式物
业租赁年限：通常为5-10年装修免租期：不少于3个月租金递增:一般接受3-5年递增一次，增幅3%-5%租金支付方式:可接受
季付装修:自己按照优尼统一标准装修典型商户研究——意大利·优尼洗衣店业态八（一）：便利店类常规商户研究1.商户选址要
求社区规模要求：规模无明确需求，但有至少70%入住率人口数量要求：主商圈流动人口8000人以上道路交通要求：要求沿城市支线道
路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达商业现状要求：通常在居民住宅区、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地2.商户设计的
硬件要求楼层要求：通常要求首层面积区间要求：通常为50－200平米层高要求：净高不少于3－3.5米楼板承重：不小于350公
斤/平米电量：满足100kw上下水：需有上下水,满足8升/分钟物流通道：必须具备独立进货通道空调：无明显要求常规商户研究
柱间距要求：不小于8米停车位要求：无明确要求广告位要求：需明显的展示位置，门头广告3.商户常规的经营状态承租能力：北
京地区通常接受1-3元/平米天。烟酒店、家居店、药店可以承受高租金租期：无明确要求典型商户研究——7-Eleven便利店
1.简介7-Eleven便利店的名称源于1946年，借以标榜该商店营业时间由上午7时至晚上11时。目前已改为24小时年
中无休营业7-Eleven以独有品牌BigGulp、BigBite、Slurpee及鲜磨热咖啡。另外，7-Eleve
n还引入了多种便利服务以迎合个别商区顾客的需求，其中包括自动汇款服务、复印及传真服务，自动银行提款机服务及电话卡等。1.商户选址
要求社区规模要求：具有涉外性社区，一般在商务区或外籍人士聚集区内人口数量要求：目的性消费比较明显，对常住人口无明确要求，但对人
口素质有要求道路交通要求：要求交通方便，可达性强，便于乘车或驾车抵达商业现状要求：可不必相对集中处2.商户设计的硬件要求
楼层要求：通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间面积区间要求：面积需求差异较大，无明显规律空间要求：后厨面积需占总建筑面积
的1/3层高要求：无明确要求楼板承重：无明确要求电量：无明确要求上下水：无明确要求燃气：无明确要求排烟：无明确要求隔
油池：无明确要求常规商户研究常规商户研究物流通道：必须具备，但无明确要求空调：无明确要求柱间距要求：无明确限制，通常宽柱
距较好设备要求：通常必备消毒柜、冷柜、饮料机，需有扒炉、烤箱等停车位要求：无明确要求，可借助公共停车位广告位要求：外立面要能
做成玻璃，成为展示区3.商户常规的经营状态承租能力：通常日本料理：4元/平米天，韩国料理：3元/平米天，西餐：5元/平米
天租期：通常10年4.行业相关政策场地建筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通
风良好、光线充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积
要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意
见有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息
标志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18
483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定上下水设施齐备，污水排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设
施，与餐厅规模相配套经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施
设备齐全变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板常规商户研究电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采
取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4
米范围内不得设置踏步营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准营业区域内的
安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当
设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米营业区域内的安
全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯营业区
域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米营业区域设置在地下的餐饮
经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且
无自然通风的，应当安装机械排烟设施常规商户研究典型商户研究——星期五餐厅1.简介美国德州达拉斯的T.G.I.Fr
iday''s是卡尔森连锁餐饮企业CarlsonRestaurantWorldwide(CRW)旗下知名连锁旅馆、餐饮及
旅游等多种事业中之一。美式风格的西餐厅，装修方面具有好莱坞的味道，气氛轻松而随意。服务方面侍应生的牛仔装钉满了各种徽章，
言行举止充满了活力。店面分成吸烟区和非吸烟区，比较细致。经常会举办一些具有西方特色风情或专有人群的活动及节日来达到提高经营效果，如
：秘书节、海陆两重天激情烧烤食品节等。目前，全世界数十个国家800多家分店，北京4家分店。典型商户研究——星期五餐厅
2.开店选址条件开店选址计划及目标：位置较好的区域，极好的可看的见的位置客群定位需求：有外籍常住人口要求，消费客群以年轻白领、
高管人士及海外归国人士为主人流量需求：三级商圈区域人流量日均2－5万人次租金承受力：视区位常住人口素质、消费能力而定，最高承租
8-10元/天/平米卸货区域：卸货区域有一辆货车的停靠面积即可可搭配的业态：周边有较好的西餐市场互相排斥的业态：无明确要求
其他条件：租约通常签约10年以上3.物业要求面积：400-500平米建筑结构（砖混、钢架等）：框架柱距：无明确需求进
深：无明确需求面宽：无明确需求净高度：不小于3.5米典型商户研究——星期五餐厅垂直交通:楼梯位置：无明确要求；电梯数量：
无明确要求；楼梯宽度：1.5米以上；电梯轿厢大小：无明确要求户外展示面与广告位/店标安放：可在建筑主体、墙面安装广告位出入口数
量：独立进出通道：至少一个，两个最佳；进出货通道：至少一个，后门（全天）安全方便荷载：不少于400公斤/平米客用卫生间：至少设
置一个仓库、员工间：存在空间需求，但面积要求较小，主要货品由区域总部统一配送停车场：20-60个车位（供动态使用）电视信号：
可提供CCTV5／ESPN等体育节目信号；变电设施：无明确要求空调：中央空调或自行安装户式空调均可电话线/宽带：预留电话线位
置市政电源供电与特殊要求：200KW不含空调，250KW含空调，市政收费上水：20吨/小时,按市政规定收费,供应稳定、充足，需
要热水；供气：75立方米／小时,2000帕压力,市政收费，后厨主要设备为：扒炉、扒板、烤箱等典型商户研究——星期五餐厅排风系
统：排风量10000立方米/小时,安全有效齐备新风：1600立方米/小时风量，6平米/冷吨，23度室温散热系统：无明确要求排
污水管：不小于￠125mm管径的排水管隔油池：需要，但无明确要求4.经营情况营业时间：10：30-23：00主营特色：全
球第一家美式休闲西餐客单价：个人消费基本在110-130之间，开胃菜基本在30-40，主菜基本在60-80左右，并且有110-1
30左右的套餐5.购买或租赁方式物业租赁年限：通常为10年以上装修免租期：不少于3个月租金递增:一般可接受3-5年递增
一次，增幅3%-5%租金支付方式:通常接受季付，押一付三装修:自己按照统一风格装修业态四：西式快餐1.商户选址要求社
区规模要求：无明确要求，与常住人口数量相关人口数量要求：要求三级商圈区域内常驻人口4万或10万人以上道路交通要求：要求较强的的
对外交通，要靠近主干道，并方便步行到达，避免快速路商业现状要求：偏好选择商业聚集度高的位置，如紧邻大型超市、百货等2.商户设
计的硬件要求楼层要求：通常为一层或二层，也可以接受地下，如果在二层，需在一层设有独立入口，且首层店面积不应低于二层面积的一半面
积区间要求：通常为150-500平方米层高要求：净高不低于2.8米楼板承重：厨房区楼板承重通常为350—450公斤/平米,就餐
区承重通常为250—350公斤/平米电量：日用电量不少于150Kw-250Kw，通常为380V动力电上下水：上水管径通常在D
N32以上，日用水量25-30吨；下水管径通常在Ф100以上常规商户研究燃气：通常为75立方米／小时，如果可以电加工就不需要燃
气排烟：与灶眼数量相关，通常要求10000—16000立方米/小时隔油池：必须考虑商户设置隔油池位置，规格大小结合具体商户各不
相同物流通道：需要设有物流通道，后门位置尽量远离正门空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通常自
行安装柱间距要求：要求柱距较宽，便于展示停车位要求：通常无明确要求，可借助相邻公共车位广告位要求：店招尺寸通常较大，且要求布
置在醒目位置3.商户常规的经营状态承租能力：通常占流水的5％－8％租期：至少10年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期
常规商户研究4.行业相关政策场地建筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光
线充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小
于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见有与经
营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息标志用图形
符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18483《饮
食业油烟排放标准（试行）》的规定上下水设施齐备，污水排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设施，与餐厅
规模相配套经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施设备齐全
变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板常规商户研究常规商户研究电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应
当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1
.4米范围内不得设置踏步营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准营业区域
内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志
应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米营业区域内
的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯营
业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米营业区域设置在地下的
餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20
米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施典型商户研究——必胜客餐厅1.简介必胜客自1990年在北京开出第一家餐厅以来，
到目前为止，必胜客在中国已拥有了100多家餐厅。餐厅以经营PIZZA为主，包括意大利面、沙拉、烧烤类食品。餐厅特色在于幽
雅的环境、轻松的就餐环境，并且不定期推出新式PIZZA品种。典型商户研究——必胜客餐厅2.开店选址条件开店选址计划及目标：1
、要临城市主路，最好是两条主路交汇处，2、需要有15米以上招牌展示位，外立面能做成通透玻璃，北京每年开10家新店客群定位需求：1
8－35岁，时尚、乐于接受新事物的人群人流量需求：5公里范围内常住人口10万以上租金承受力：月流水的5-8%，事先根据店面情况
预估流水，分摊投资成本跑帐，计算出房租，例如北京团结湖店使用面积400平米，必胜客期望年租金为80万，约5.5元/平米天(使用面
积)卸货区域：要求设有后门进货通道，夜间卸货可搭配的业态：现已和家乐福、易初莲花、沃尔玛等大型超市达成合作协议，一旦这类大型超
市在某区域新开店，会通知百胜集团，并在该区域为其留有位置互相排斥的业态：排斥匹萨同类商家，如好伦哥、品奇、达美乐等其他条件：租
约至少15年，最好20年（店面5-7年需要重新装修）典型商户研究——必胜客餐厅3.物业要求面积：最好是一层，面积450㎡以
上，1+2层(1楼+2楼或1楼+B1楼)面积在500㎡以上,1层至少占一半以上面积(必须留出160㎡以上作为后厨)建筑结构（砖
混、钢架等）：无明确要求柱距：无明确要求，但要求可放置沙拉吧进深：无明确要求面宽：无明确要求净高度：净高不小于2.8米垂
直交通:楼梯位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：1.5米以上；电梯轿厢大小：无明确要求户外展示面与广告位/店标安
放：需设有15米以上招牌展示位，必须有临街独立门脸，入口处设两层招牌装饰，悬挂必胜客统一LOGO，店面外立面为通透玻璃，广告位自己
申请报批出入口数量：独立进出通道：至少一个，两个最佳；进出货通道：至少一个荷载：厨房炸锅、烤炉及冰库区不少于450KG/M2;
厨房其他区域不少于350KG/M2；顾客区不少于250KG/M2客用卫生间：必须设有一个典型商户研究——必胜客餐厅仓库、员工
间：有要求，但无明确面积要求停车场：停车位数量无明确要求，可借助公共停车位，距离要求在50米范围内电视信号：无明确要求变电设
施：无明确要求空调：制冷量需满足350大卡/㎡/小时，并且1、2月份也要求送冷气，若自设分体空调，空调外机设备重量：260KG
/台，尺寸：1.21.21.2米/台（长宽高），需预留位置电话线/宽带：预留电话线或自己报装，需设4条电话线和DDN宽带
市政电源供电与特殊要求：电量不少于250KW，主进开关：400A，电缆：YJV4185+195排风系统：管道尺寸要求：60
0700mm或￠700mm，需要洞口尺寸：9001000mm或￠800mm，需提供路由图，排烟设备：含排油烟机、新风机、油烟净
化机、消声器，排风风量应满足16000㎡/小时，排风机总重量：2.0-2.5吨，总占地尺寸：3.05.03.0米（长宽高）
，需提供排烟设备安放位置；必胜客会自设9个独立的排烟设备，在整体排烟设备不够使用时开启典型商户研究——必胜客餐厅新风：风口尺
寸不少于400600（4个），需提供风口设置位置；空调新风量应满足8000㎡/小时；烟罩新风量应满足8000㎡/小时上水：管径
不小于2英尺（50MM），水压不小于2.5KG(0.2-0.4Mpa),日供水指标30吨，必须进入承租范围，并考虑自设卫生间能否用
中水问题供气：不需要燃气，全部为电气设备排污水管：厨房下水管径不小于￠100-￠150，连接隔油池，需提供隔油池位置及管道路由
；卫生间下水管径不小于￠100-￠150，连接化粪池，需提供隔油池位置及管道路由隔油池：隔油池和化粪池尺寸分别为21.51.
8M（长宽高），要求独立使用隔油池其他：冷库、汽水机、制冷机外机安放，重量：80KG/台，尺寸：1.20.80.6（长
宽高），共5台，需提供安放位置典型商户研究——必胜客餐厅4.经营情况营业时间：10：00-22：00主营特色：西式餐
饮PIZZA客单价：60-70元5.购买或租赁方式物业租赁年限：签约至少15年以上，最好20年装修免租期：免租期至少2
个月，15天设计启动期，45天进场，5年后需要30天免租期用于重新装修租金递增:一般3-5年递增一次，增幅3%-5%租金支付
方式:多数接受月付装修:按照必胜客统一标准装修业态五：休闲类餐饮1.商户选址要求社区规模要求：通常设在临街商厦或写字
楼首层、转角处或者附近有商圈的大型新兴社区的商业街人口数量要求：要求人流通过量较大（三级商圈可达3-5万人），或单体建筑人流量大
（写字楼单体4000人左右）道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形
转角）处商业现状要求：人流量大且商业比较集中的位置2.商户设计的硬件要求楼层要求：通常选择一层，如果是二层，需要在一层设有
独立的进出通道面积区间要求：通常为100－400平米空间要求：通常内设4-6平方米吧台层高要求：净高通常不低于3米楼板承重
：不少于350公斤/平米电量：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量上下水：通常上水管径不小于DN32，水压不小于0
.3Mpa，下水管径不小于DN100常规商户研究常规商户研究燃气：无明确要求排烟：带食品操作间的休闲类餐饮需设有排烟管道
位置隔油池：根据食品加工内容按环保规定设置物流通道：中小型无食品加工类商户通常可接受与人流通道共用，若存在较频繁物品进出，则要
求设置物流通道，设置要求与快餐类餐饮相同空调：通常要求至少1个新风口柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好设备要求：不同经营
品类要求差异较大停车位要求：无明确要求广告位要求：需明显的展示位置，可接受统一广告位规划3.商户常规的经营状态承租能
力：租金通常占流水的15%左右租期：至少7－9年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期常规商户研究4.行业相关政策场地建筑
符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜总面积在30平米以上，
厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实
行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房
等场地就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息标志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标
志油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定上下水
设施齐备，污水排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套经营面积100平米以上的就餐
场所应备有洗手间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施设备齐全变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施
和挡鼠板常规商户研究电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置
疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步营业区域内的安全出口数目、安
全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标
志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度
1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急
照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大
容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）
不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施典型商户研究—
—百怡咖啡厅1.简介百怡公司是加拿大咖啡连锁公司,以经营意式咖啡为主，辅以食品点心。经营模式采用加盟方式，加
盟者投入资金，总部负责实际操作，包括选址，安排员工等，加盟者通常年收益为总投资的30%左右。典型商户研究——百怡咖啡厅2.开店
选址条件开店选址计划及目标：每年没有具体开店数量计划，具体根据加盟者的需求实施，物业位置最好是写字楼底商或综合型社区客群定位需
求：主要针对商务型人群或外籍客群人流量需求：单栋写字楼内最少要有4千人的储量，或相当消费力的外籍客群租金承受力：租金承受力按照
总公司系统软件计算，根据人流量、捕捉量等因素数据反推。目前北京最贵的为西环广场店，70平米，22.5/平方米/天（含物业）卸货区
域：总部统一配送，卸货量较小，卸货区无明显要求可搭配的业态：无明确要求互相排斥的业态：主要避免与星巴克咖啡同时存在其他条件：
租约至少5年3.物业要求面积：通常为80-100平方米，吧台6-8平方米建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求典型商户
研究——百怡咖啡厅3.物业要求柱距：无明确要求进深：无明确要求面宽：无明确要求梁下高度：净高不小于3米垂直交通:楼梯
位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：无明确要求；电梯轿厢大小：无明确要求户外展示面与广告位/店标安放：写字楼内的店
面要求至少有一个楼梯展示位，在明显展示位置安放百怡咖啡统一LOGO，若为临街店面则要求在店面范围内设置明显的百怡咖啡统一LOGO
出入口数量：独立进出通道：至少一个；进出货通道：同人流通道荷载：无明确要求客用卫生间：除独立店面外，不要求设置卫生间仓库、员
工间：通常设有一个4平方米的消毒间，同时用作员工间停车场：停车位数量：无明确要求，可借助相临公共停车场电视信号：无明确要求变
电设施：无明确要求典型商户研究——百怡咖啡厅空调：制冷量满足300大卡/㎡/小时；若制冷量不足，自己需加装一个5P的分体空调
电话线/宽带：预留电话线或自己报装，需要一个电话线，一个宽带线市政电源供电与特殊要求：不小于35KW/380V的电力，要求三向
电插口排风系统：有需求，但无明确限制新风：有需求，但无明确限制散热系统：有需求，但无明确限制上下水：1个不小于Dg20m
m管径的上水管排污水管：3个不小于￠45mm管径的排水管隔油池：不需要供气：不需要燃气，全部为电气设备典型商户研究——百怡
咖啡厅4.经营情况营业时间：通常与相临写字楼上下班的时间相同，一般为8：00—18：00，独立店面营业时间与周边商业环境相一致
主营特色：咖啡客单价：30-40元主要客群：商务人士或外籍客群5.购买或租赁方式物业租赁年限：通常为5年或者8-10年
装修免租期：要求不少于90天租金递增:一般接受3-5年递增一次，增幅3%-5%租金支付方式:接受月付，押三付一装修:
自己按照永和百怡咖啡标准装修业态六：美容美发常规商户研究1.商户选址要求社区规模要求：入住率较高，业主年龄年轻化的住宅小
区人口数量要求：三级商圈内常住人口5万人左右道路交通要求：临市政次干道或支路，便于车行、步行抵达商业现状要求：通常设在女性经
常光顾的街道或服装店附近；城市中心的繁华商业街2.商户设计的硬件要求楼层要求：多数选择一层，若为二层则要求在一层有独立入口
面积区间要求：不同商户差异较大空间要求：必须设有库房、员工休息区等层高要求：无明确要求楼板承重：无明确要求电量：无明确要
求上下水：必须有上下水管道，一般用电热水，对电压无要求。规模较大的发廊要求24小时热水（可自行设置热水器）常规商户研究燃气：
无明确要求，可用电力替换空调：中央空调与户式空调均可，如自行设置，应考虑预留空调主机位置柱间距要求：无明显要求设备要求：无明
显要求停车位要求：无明确要求广告位要求：需明显的广告展示位置，主要设置在门店上方3.商户常规的经营状态承租能力：租金约
占流水的15％租期：至少4-5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期B.A.Consulting万科社区商业业态专项研究报
告二零零七年八月前言伟业顾问受北京万科置业有限公司委托，成立专项工作组历时30日完成社区商业业态的研究工
作。期间，项目组根据万科对社区商业业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行深入的研究，最终完成有针对性的社区商
业业态专项研究报告（下文）。希望本次社区商业业态专项研究能为万科在后续开发此类商业物业的过程中提供有益的帮助。本报告内容
在撰写的过程中始终本着客观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正。伟业顾问万科社
区商业业态专项研究项目组2007-8-31第一部分
社区商业业态研究综述社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综合性需求而存在的商业物业，经营良好、功能合理的社区商
业能够使社区居民的需求得到很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社区三方面的共赢。结合伟业多年在
商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类：1.餐饮1）中式正餐类2
）西式正餐类3）中式快餐类4）西式快餐类5）休闲餐饮类2.零售1）超市卖场类2）便利店类3.配套服务1）美容
美发类2）洗染类3）家居\家饰类4）服饰类5）装修建材类4.教育1）儿童辅导培训2）幼儿园3）乐器行4）玩具租赁
5.金融投资1）中介机构2）商业银行3）彩票投注6.娱乐1）休闲类2）KTV3）夜总会4）网吧5）洗浴7
.健诊1）专项诊所2）SPA、足疗3）养生馆4）宠物店上述七大类28小类的商业业态基本含盖了目前社区商业的主要
业态种类。这些社区商业业态中商户的选址要求、产品设计条件、经营模式等，即存在着行业的普遍规律，又有着各自的独特需求。万科
素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式，住宅产品也已形成了不同品牌系列，如万科城市花园系列、金域蓝湾系列、金色家园
系列等。但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异，而对社区商业业态的需求特点各不相同。如金域蓝湾系列产品位于城市中心地带，周边
城市商业配套完善；而城市花园系列产品距城市中心较远，周边相对缺乏商业配套。因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境条件、居住人群
特点，又要符合商户的选址要求。本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差异化的角度入手，重点选取了八类
社区商业典型业态进行针对性的研究，并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等方面的行业普遍规律进行归纳总结，
并结合典型商户案例分析加以补充说明。第二部分细分业态商户研究重点关注一览表道路交通要求：要求交通方便，可达性强，
便于乘车或驾车抵达；楼层要求：通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间；设备要求：通常必备消毒柜、冷柜、饮料机，需有扒炉、烤箱等；
广告位要求：外立面要能做成玻璃，成为展示区；租期：通常10年西式正餐业态三道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便
步行或骑车抵达；电量：厨房设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日；上下水：通常要求上水管径不小于DN50mm,下水管径不
小于DN100—125mm；排烟：与灶眼数量相关，通常要求4500—15000立方米/小时；燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－
60立方米／小时，部分依靠电力操作的商户无燃气需求中式快餐业态二道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆
停；楼层要求：100－500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力较大的商户可以上二层、三层，但必须保证
广告标牌明显且位置正对交通干道。500平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松；电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电量250-300
W/平方米；燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80－100立方米/小时；排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立
方米/小时－20000立方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置；隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规
格不小于80cm×150cm×50cm中式正餐业态一重点关注业态分类重点关注一览表道路交通要求：要求车站附
近地段，避免城市快速路，方便步行及车行；楼层要求：通常为首层，若店面醒目可接受二层；电量：满足三相电压，20kw-40kw，需要3
80V动力电；上下水：需通上下水,上水满足8升/分钟；楼板承重：不小于50公斤/平米；柱间距要求：不小于8米；洗染类业态七
道路交通要求：临市政次干道或支路，便于车行、步行抵达；上下水：必须有上下水管道，一般用电热水，对电压无要求。规模较大的发廊要
求24小时热水（可自行设置热水器）；广告位要求：需明显的广告展示位置，主要设置在门店上方；租期：至少4-5年，主要考虑前期开店成本
投入的回收周期美容美发业态六道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面
（圆形或椭圆形转角）处；层高要求：净高通常不低于3米；电量：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量；上下水：通常上水管径
不小于DN32，水压不小于0.3Mpa，下水管径不小于DN100；物流通道：中小型无食品加工类商户通常可接受与人流通道共用，若存
在较频繁物品进出，则要求设置物流通道，设置要求与快餐类餐饮相同休闲类餐饮业态五道路交通要求：要求较强的的对外交通，要
靠近主干道，并方便步行到达，避免快速路；楼板承重：厨房区楼板承重通常为350—450公斤/平米,就餐区承重通常为250—350公斤
/平米；电量：日用电量不少于150Kw-250Kw，通常为380V动力电；上下水：上水管径通常在DN32以上，日用水量25-30
吨；下水管径通常在Ф100以上；空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通常自行安装；租期：至少10年
，主要考虑前期开店成本投入的回收周期西式快餐业态四重点关注业态分类重点关注一览表道路交通要求：要求接近于商
圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米内无阻碍通行
的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；
楼层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或
4000平方米，在特大城市可租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分；层高要求：梁下净高不少于4
.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊需要承重在600KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可
供货车卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度不应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后
备仓；空调：要求每人最小新风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干球温度26-28摄氏度，
湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要求：不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好
由业主提供自动人行道相通，或能提供430平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度；停车位要求：面积不应少于1
000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米大型超市卖场类业态
八道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达；楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－
3.5米；柱间距要求：不小于8米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告便利店业态八重点关注业态分类业态一：中式正餐
常规商户研究1.商户选址要求社区规模要求：无直接要求，与常住人口数量相关人口数量要求：社区本身或三级商圈内的区域常驻人口1
-2万人道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停商业现状要求：过往人流量大且商业比较集中的位置2.商户设计的
硬件要求楼层要求：100－500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力较大的商户可以上二层、三层，但必
须保证广告标牌明显且位置正对交通干道。500平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松。面积区间要求：通常面积在600－1000平米范围内
空间要求：必须有前后门、功能空间必须具备库房及员工间层高要求：通常净高度不小于3米楼板承重：通常为350公斤/平米电量：厨
房电器设备需要380V动力电，用电量250-300W/平方米上下水：一般要求上水DN50,下水DN150燃气：与灶眼数量相关，
通常中大型餐饮要求80－100立方米/小时常规商户研究排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时－2000
0立方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置。隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于80cm×
150cm×50cm物流通道：必须具备空调：一般会考虑开放时间及费用因素，采用户式中央空调或分体空调均可，分体空调需提供室外
机位柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好停车位要求：通常按每百平米3个车位标准要求，车位形式无明确限制，可借助公共停车位广
告位要求：必须有醒目店招，一般可接受统一广告位规划安排3.商户常规的经营状态承租能力：通常租金占平均流水的10-15%，通
常承租面积越大，租金越低、品牌影响力越大，租金越低租期：至少5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期4.行业相关政策场地建
筑符合JGJ64—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜总面积在30平米以上
，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应
实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库
房等场地就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息标志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真
标志油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定上下
水设施齐备，污水排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套经营面积100平米以上的就
餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施设备齐全变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设
施和挡鼠板常规商户研究常规商户研究电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏
电和过载保护装置疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步营业区域内的
安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设
置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其
转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置
应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最
大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地
下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施
典型商户研究——金百万餐厅1.简介北京金百万厅主要经营北京烤鸭、家常菜以及其他特色菜系。品牌创立于1992年，档次定
位为中档，面对普通大众消费客户。金百万全国目前有七十余家分店并且设置自己的养殖场、培训基地、物流配送中心、管理公司。
采用加盟方式，总部输出品牌及技术员工，按流水逐年收取加盟费用。典型商户研究——金百万餐厅2.开店选址条件开店选址计划及
目标：金百万采取加盟方式，输出品牌与技术。在四公里范围内只能有一家金百万餐厅，最好是小区、机关单位、军队周边，开店目标无明确计划
客群定位需求：普通居民人流量需求：次级区域常住人口数量1-2万人，三级区域内3-5万人租金承受力：一般在2元/平/天以下卸货
区域：一般库房为150-200平方米，夜间卸货可搭配的业态：无明确要求互相排斥的业态：对经营同类菜系且价格相近的中式餐厅有互斥
考虑其他条件：加盟费通常占流水的18%左右（包括3%品牌使用费和15%的人工费）3.物业要求面积：2000-3000平方
米建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求柱距：无明确要求进深：无明确要求面宽：无明确要求典型商户研究——金百万餐厅净高
度：餐厅2.8米以上，厨房3.3米以上垂直交通:楼梯位置：无明确要求；电梯数量：三层以上一部电梯；楼梯宽度：1.5米以上；电梯
轿厢大小：无明确要求。商户可根据需要自行安装电梯及食梯户外展示面与广告位/店标安放：有明显展示位置，店标要悬挂金百万统一LOGO
出入口数量：独立进出通道：至少一个；进出货通道：至少一个荷载：无明确要求，冰柜、冰箱等一般放在一层或者地下存放客用卫生间：每
层设置男女卫生间仓库、员工间：仓库和冷库共150平方米以上，员工间20-30平方米停车场：停车位数量无明确要求，但必须提供专用
停车位空调：每层11台5P空调（单层约500平米的情况下）电话线/宽带：预留电话线位置市政电源供电与特殊要求：不小于380K
W/380V的电力，商户自行安装一个400千伏安的变压器排风系统：4个排风机组，排量与实际灶眼数量相关新风：不小于3030c
m的进风独立管径散热系统：4个排风机典型商户研究——金百万餐厅上水：不小于￠50mm管径的上水管排污水管：不小于￠125m
m管径的排水管隔油池：220cm×220cm×200cm供气：无明确要求，没有燃气管道可用煤气罐代替4.经营情况营业时间
：10:00-21:00主营特色：百姓家常菜客单价：30-35元主要客群：附近社区居民,政府机关5.购买或租赁方式物业
租赁年限：最少10年装修免租期：要求3个月免租期租金递增:基本接受市场平均水平租金支付方式:通常接受月付或季付业态二：中
式快餐1.商户选址要求社区规模要求：无明确要求，与常住人口数量相关人口数量要求：过往人流量要求大（三级商圈内需5-10万人
），或常住人口多（三级商圈3万人左右）的区域道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达商业现状要求：商业形式比较
集中的位置，通常偏好选择在中大型超市附近2.商户设计的硬件要求楼层要求：通常会选择一层，如周边商业氛围较好，消费力充足，可考
虑在二层开店，但一层需要明显入口位置面积区间要求：通常面积在150－300平米范围内空间要求：厨房面积需占总建筑面积的1/3左
右层高要求：净高不小于2.9米楼板承重：不少于350公斤/平米电量：厨房设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日上
下水：通常要求上水管径不小于DN50mm,下水管径不小于DN100—125mm常规商户研究排烟：与灶眼数量相关，通常要求45
00—15000立方米/小时燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－60立方米／小时，部分依靠电力操作的商户无燃气需求隔油池：有需
求，但无明确规格要求物流通道：必须具备，但无明确要求空调：户式中央空调或分体空调均可，但需到达足够冷量，如无中央空调应考虑室
外机安放处柱间距要求：通常要求4米以上方便设置明档停车位要求：无明确要求，可借助公共停车位广告位要求：需要醒目广告设置位置
，一般接受统一广告位规划安排3.商户常规的经营状态承租能力：通常租金水平占平均流水的10-15%，北京繁华地段一般可承受5-
8元/平米天左右租期：至少3—5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期常规商户研究4.行业相关政策场地建筑符合JGJ6
4—89《饮食建筑设计规范》的规定房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜总面积在30平米以上，厨房面积应达到
营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采
取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地就餐场
所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB10001《公共信息标志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志油烟排放口
位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB18483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定上下水设施齐备，污水
排放符合GB8978《污水综合排放标准》的规定有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手
间，并添置洗涤用品有符合环保要求的排污、消音、除尘设备消防设施设备齐全变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板常规
商户研究电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置疏散门应当向
疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏
散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施常规商户研究典型商户研究——永和大王餐厅1.简介永和大王创建于1995年，至今在上海、北京、深圳、武汉、杭州、青岛、苏州等地共拥有超过100多家连锁店，是国内著名的中式快餐品牌。永和大王经营豆浆、油条、混沌等特色食品，并提供各种粥类、面类、米饭类方便快餐。典型商户研究——永和大王餐厅2.开店选址条件开店选址计划及目标：永和大王采取加盟方式，输出品牌与技术。全国一二线城市开设分店，一线城市采取直营方式，二线城市采取加盟的方式，主要在商务圈和高密度社区周边客群定位需求：中高端收入居住人群，商务人群人流量需求：三级商圈内人流量日均2－5万人，5公里范围内常住人口10万人以上租金承受力：租金根据周边市场环境、流水预估等方式测算，例如飘亮广场店租金是5元/平米天卸货区域：卸货区域有一辆货车的停靠面积即可，时间通常卸货时间为23：00－24：00可搭配的业态：餐饮类互相排斥的业态：无明确要求其他条件：租约通常签约8－10年典型商户研究——永和大王餐厅3.物业要求面积：150－300平米，厨房面积占总建面的1/3建筑结构（砖混、钢架等）：框架柱距：不少于8米进深：不少于8米面宽：不少于6米净高度：净高不小于2.9米垂直交通:楼梯位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：无明确要求；电梯轿厢大小：无明确要求户外展示面与广告位/店标安放：必须临街处有明显展示位置，并悬挂永和大王统一LOGO出入口数量：独立进出通道：至少一个，两个最佳；进出货通道：至少一个荷载：不少于350公斤/平米客用卫生间：至少设置一个仓库、员工间：存在空间需求，但面积要求较小，主要货品由区域总部统一配送典型商户研究——永和大王餐厅停车场：停车位数量：至少2-4个，距离在50米范围内电视信号：无明确要求变电设施：无明确要求空调：中央空调或自行安装户式空调均可电话线/宽带：预留电话线位置市政电源供电与特殊要求：厨房380V动力电，用电量150KW/日上水：不小于Dg25mm管径的上水管供气：要求40－60立方米/时排风系统：要求4500—15000立方米/小时新风：无明确要求散热系统：无明确要求排污水管：不小于￠125mm管径的排水管隔油池：需要，但无明确要求典型商户研究——永和大王餐厅4.经营情况营业时间：24小时营业主营特色：台湾小吃，具西式快餐的简洁明快环境和东方传统食品口味客单价：25－35元5.购买或租赁方式物业租赁年限：通常为8－10年装修免租期：不少于3个月租金递增:一般可接受3-5年递增一次，增幅3%-5%租金支付方式:通常接受季付，押一付三装修:自己按照永和大王统一标准装修业态三：西式正餐 |
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