山东物博国际经贸有限公司与山东美赫尔国际贸易有限公司委托合同纠纷二审民事判决书?发布日期:2016-08-15山东省青岛市中级人民法院民
事判决书（2016）鲁02民终2284号上诉人（原审原告）山东物博国际经贸有限公司。法定代表人王克如，职务总经理。委托代理人
周青林，山东文康律师事务所律师。委托代理人张红，山东文康律师事务所律师。被上诉人(原审被告)山东美赫尔国际贸易有限公司。法定代表人
辛迎东，职务董事长。委托代理人熊纪奎，山东中商律师事务所律师。委托代理人丁晶晶，山东中商律师事务所实习律师。上诉人山东物博国际经贸
有限公司（以下简称“物博公司”）因委托合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10812号民事判决，向本院提起
上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人物博公司的委托代理人周青林、张
红，被上诉人山东美赫尔国际贸易有限公司（以下简称“美赫尔公司”）的委托代理人熊纪奎、丁晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物博公司
在原审中诉称，2005年10月份，物博公司等八个买受人与美赫尔公司签署《联合参加竞拍协议》一份，约定各方联合竞拍青岛市市南区保定路
18号大厦地下一层至四层、八层至十四层合计建筑面积10899.44平方米房产，并确认各自应得楼层、面积，约定美赫尔公司作为授权代表
，牵头为买受人办理土地出让金交纳手续、房地产权证。竞买成功后，美赫尔公司代表物博公司于2005年10月31日与拍卖单位青岛齐鲁瑞丰
拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》。依据约定，物博公司应分得大厦建筑面积共计1540.87平方米的房屋。物博公司向拍卖公司及美赫
尔公司累计支付购房款495万元，但美赫尔公司仅为物博公司办理了大厦11层1164.90平方米的产权，物博公司应得的另外375.97
平方米的房产仍然登记在美赫尔公司名下，物博公司于2014年3月6日对美赫尔公司提起诉讼，要求其办理相关产权手续，相关民事判决已经生
效，物博公司享有的涉案大厦房屋所有权面积已经确定。物博公司应承担的费用包括：拍卖款3859243.57元、测绘费4191.2元、土
地出让金125953.37元、土地出让金税金3452.01元、房屋买卖税金115565.25元、手续费15408.7元、登记费20
0元、土地登记费30元、印花税5元、测绘费120元，上述费用合计4124169.1元。因此，美赫尔公司应向物博公司返还126583
0.9元。物博公司诉至法院，请求依法判令：1、美赫尔公司向物博公司返还委托购房款825830.9元并支付利息，自2014年3月6日
至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%计算；2、本案诉讼费用由美赫尔公司承担。美赫尔公司辩称，1、本案系委托代理合同纠纷
，并非房屋买卖合同纠纷。美赫尔公司接受物博公司委托后，经物博公司同意，转委托青岛翰林居房产经纪服务有限公司的法定代表人王珍先办理涉
案房屋的产权登记手续，美赫尔公司已经完成全部代理工作，物博公司的起诉无事实和法律依据。2、美赫尔公司及王珍先已按照《联合参加竞拍协
议》的约定全面完成代理工作，物博公司已经取得1540.87平方米的房屋，且每平方米的价位为3212.47元。物博公司在代理工作完成
近10年后，起诉要求美赫尔公司返还费用无事实和法律依据。3、美赫尔公司经物博公司同意转委托给王珍先具体办理涉案房屋产权登记的同时，
将共计7361603元代理费转交给王珍先，物博公司应承担1040719元的代理费，物博公司如对王珍先的代理费用不予认可，应起诉王珍
先，与美赫尔公司无关。4、物博公司的起诉超过诉讼时效期间，请求法院依法驳回物博公司的诉请。原审查明，2005年，双方及其他竞拍人签
订《联合参加竞拍协议》、《补充协议》各一份，约定：物博公司等授权美赫尔公司代表其他各方参加由青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司举行的“青岛市
保定路18号10899.44平方米房屋”的竞买；美赫尔公司负责参加竞拍工作，各方协定在不超过2500元/平方米价位上拍下该房产，美
赫尔公司牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证，各方拿到房地产权证后，每平方米价位不超过3500元/平方米；
各方同意保证按拍卖程序及办证时限，由美赫尔公司提前三个工作日按要求并按各方所购面积所占总面积的比例收取相应款额，由美赫尔公司统一付
拍卖公司及房产单位。2005年10月31日，美赫尔公司作为买受人，与青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，确认美赫尔
公司成功竞得涉案大厦10889.44平方米房产，成交金额为27223600元（2500元/平方米），佣金1561180元，总额28
784780元。各方最终竞得涉案大厦的面积为10899.44平方米，成交金额应为27248600元（10899.44平方米250
0元/平方米）。美赫尔公司提交2005年10月31日发票复印件一份，证明美赫尔公司支付的拍卖款为27248600元、佣金15611
80元，共计28809780元。物博公司质证称，对证据的真实性有异议，美赫尔公司未提交证据原件，且发票上的大小写金额不一致，小写金
额被涂改；但物博公司认可拍卖款27248600元为购买保定路18号10899.44平方米房产的费用，并以此计算物博公司应承担的拍卖
款。2005年9月23日、11月14日，物博公司向青岛齐鲁瑞丰拍卖有限公司支付拍卖款共计405万元。2006年3月27日、3月30
日，物博公司向美赫尔公司支付涉案房屋购房款90万元。综上，物博公司为购买涉案房屋共计支出495万元（405万元+90万元）。200
6年1月17日，双方及其他竞拍人向青岛市房地产交易中心出具函件一份，载明涉案房屋的产权分配情况。2006年5月8日，物博公司与原房
屋产权人中信银行青岛分行签订《青岛市房地产转移登记申请表》一份，物博公司委托代理人为案外人王珍先，该申请表上有物博公司盖章确认。2
006年6月3日，物博公司取得青岛市市南区保定路18号11层房屋产权证，建筑面积1164.90平方米。2006年9月14日，物博公
司向青岛市房地产交易中心出具《情况说明》一份，内容为：“我公司曾委托王珍先同志作为办理我公司位于市南区保定路18号11层房屋产权事
宜的委托人，对于委托人前段时间在办理产权申请、税费缴纳等方面的工作，我公司表示认可。自即日起，我公司撤销对王珍先同志的授权委托，王
珍先同志今后的一切行为与我公司无关。我公司现委托张增坤同志作为办理我公司保定路18号11层房屋产权事宜的委托代理人，办理相关事宜，
请予协助为盼”。美赫尔公司称，上述证据证明物博公司同意美赫尔公司转委托王珍先办理相关代理事务；物博公司称，物博公司在申请表上盖章系
履行竞拍协议的行为，对物博公司而言，王珍先系美赫尔公司履行竞拍协议的经办人，物博公司并未也不可能与王珍先另行签署委托代理合同并约定
其报酬，更对“青岛瀚林居房产经纪服务有限公司（以下简称“瀚林居公司”）”不知情。2012年10月31日，双方与其他竞拍人签订《确认
书》一份，载明：对于涉案房屋的负一层、一层至四层，物博公司共分得建筑面积375.97平方米，其中128.17平方米已经售出。综上，
物博公司分得的房屋面积共计1540.87平方米（1164.90平方米+375.97平方米）。物博公司主张其应承担的购房费用包括：1
、拍卖款共计27248600元，物博公司按面积分摊3852175元；2、测绘费29646.68元，物博公司按面积分摊4191.2元
；3、土地出让金890939元，物博公司按面积分摊125953.37元；4、物博公司应承担的土地出让契税共计3452.01元；5、
物博公司应承担的房屋买卖契税共计115565.25元；6、手续费15408.7元；7、房屋及土地登记费230元、测绘费120元、印
花税票费用5元。美赫尔公司对上述第3、4、5、6、7项费用及相应证据无异议；对于第1项拍卖款，美赫尔公司称其共计支付2880978
0元（27248600元+1561180元）；第2项测绘费，美赫尔公司称另有1000元测绘费发票在物博公司，美赫尔公司支付的测绘费
共计30646.68元。2014年3月6日，物博公司向美赫尔公司起诉，要求确认物博公司为《确认书》载明的247.8平方米（375.
97平方米-128.17平方米）房屋的所有权人，并要求美赫尔公司协助物博公司办理上述房屋的产权过户手续。2014年12月22日，原
审法院作出（2014）南民初字第10444号民事判决，判决确认物博公司为《确认书》载明的房屋面积的所有权人，美赫尔公司协助物博公司
办理上述房屋的产权过户手续。美赫尔公司提交代理费票据一宗、企业登记信息查询结果一份，证明经物博公司同意，美赫尔公司转委托王珍先具体
办理涉案房屋的产权登记手续，并支付给王珍先代理费7361603元；该笔代理费应由物博公司按照分得房屋面积比例承担，物博公司应承担1
040719元；且物博公司有美赫尔公司提供的代理费发票。物博公司质证称，对证据的真实性无法确认，不能证明美赫尔公司向瀚林居公司支付
了7361603元代理费；且依据竞拍协议，物博公司无需就美赫尔公司代为办理房地产权证而支付代理费用，更未同意美赫尔公司转委托他人代
理该项事务；代理费高达700余万元，超过房屋价值的四分之一，与常理不符。物博公司称，1、双方签订竞拍协议时，对于拍卖成交价、取得房
地产权证的成本并不确定，因此双方协商确定了成本控制线：拍卖价不超过2500元/平方米，取得房地产权证的总支出不超过3500元/平方
米，该约定并非确定的金额，而是据实结算，且当事人考虑的该1000元差价仅涉及合法的税费、过户登记费用等，不包括聘请代理机构的费用；
双方并未对委托事项进行过结算，需要在委托事项办结后对购房款进行结算。2、物博公司于2014年3月6日提起确权之诉，因美赫尔公司明确
拒绝履行受托责任，意味着双方的委托合同关系终止，美赫尔公司应返还未实际发生的预付款。3、美赫尔公司所称的因涉案房屋过户产生的736
万余元的代理费中包含部分税费，但并未提交国家税务部门的合法票据；美赫尔公司称该代理费中包含其自己支付的104万元，明显与其分得的房
产面积不相符，且美赫尔公司并未提交代理费如何支付的凭证。美赫尔公司称，1、物博公司取得涉案房屋的平均价格为3212.47元/平方米
（495万元÷1540.87平方米），符合竞拍协议的约定；2、涉案房屋所在土地系划拨用地，属于中山路繁华地段的一类用地，土地出让金
较高，为控制购买成本，八家购买单位共同协商如何降低土地出让金以及相关税费，当时因八家购房单位中六家为国有外贸企业、二位为自然人，都
不清楚如何办理相关手续，亦无能力去降低包括土地出让金在内的税费，当时经过美赫尔公司经办人李万的介绍找到王珍先，王珍先是专业房地产经
纪公司的法定代表人，经过协商王珍先承诺代为办理相关手续，可以将拿到房产证后的成本控制在3500元每平方米，当时双方协商确定的最大能
承受程度即每平方米3500元，最终达成联合竞拍协议。美赫尔公司现在联系不到王珍先。3、物博公司早在十年前就接收该房屋，并出具该备忘
，十年来从未提出异议。除了本案的双方外，其余四家购房单位在美赫尔公司以及王珍先完成代理事务后，同时出具了购房款已经结清的交接备忘录
，截至到今日该四家购房单位，在十年间未提出任何异议，可以佐证物博公司的起诉无任何依据。原审认为，本案的争议焦点为：美赫尔公司是否应
向物博公司返还涉案房屋的购买款项。首先，依据民法通则的规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中
，双方于2012年10月31日签订《确认书》，确定物博公司分得涉案房屋的建筑面积为375.97平方米，至此，物博公司最终确认其分得
房屋面积为1540.87平方米。而本案中物博公司的诉讼请求均是依照其所分得的建筑面积所占拍卖所得房屋总面积的比例计算而来；物博公司
至2006年3月份已经向美赫尔公司及拍卖行支付了涉案房屋的购房款共计495万元，因此，自2012年10月31日签订《确认书》之日起
，物博公司即享有向美赫尔公司主张返还剩余购房款的权利，但物博公司并未向美赫尔公司进行主张，即便在物博公司于2014年3月6日向美赫
尔公司提起涉案房屋的确权诉讼期间，物博公司并未提出过要求美赫尔公司返还购房款的主张，而仅是要求确认物博公司分得的涉案房屋面积并要求
美赫尔公司协助办理过户手续，且（2014）南民初字第10444号案件物博公司在起诉状中自认已经交纳了拍卖价款及办理房产证所需的全部
税费、手续费等费用，并未显示有任何要求美赫尔公司返还款项的意思。因此，原审认为，物博公司于2015年6月11日提起诉讼已经超过诉讼
时效期间。其次，双方对于购房款的支付约定，应从购房的整个过程及当事人的真实意思表示而确定。依据双方的协议约定：美赫尔公司负责参加竞
拍工作，各方协定在不超过2500元/平方米价位上拍下该房产，美赫尔公司牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证
，各方拿到房地产权证后，每平方米价位不超过3500元/平方米。从本案的事实情况来看，美赫尔公司的竞拍价格为2500元/平方米，物博
公司取得涉案房屋的平均价格为3212.47元/平方米（495万元÷1540.87平方米），并未超出协议约定的房屋价位；另外，协议虽
约定“由美赫尔公司提前三个工作日按要求并按各方所购面积占总面积的比例收取相应款额”，但在实际履行过程中，物博公司分两次向拍卖公司直
接支付405万元、分两次向美赫尔公司支付90万元，因此，物博公司对于购房款的支付方式并未履行竞拍协议的约定，物博公司不应以此而主张
据实结算。第三，从本案美赫尔公司提交的相关证据来看，在办理涉案房屋房地产权证的过程中，王珍先确系从事了涉案房屋的产权办理等事宜，王
珍先作为瀚林居公司的负责人，其办理涉案房屋的产权手续必然会产生相应的代理费用，且物博公司对于王珍先实施的相关办理产权手续的事宜是知
情的；从另一方面来讲，物博公司对于涉案房屋在办理产权手续的过程中会产生的相关费用系有预估的，即协议约定的“每平方米价位不超过350
0元/平方米”，竞拍协议约定“美赫尔公司牵头为各方办理交付土地出让金手续”，该约定并未明确指定只能由美赫尔公司自行办理相关手续。因
此，原审认为，在3500元/平方米的范围内，美赫尔公司为办理产权手续所产生的必要费用，物博公司均应有所负担，而不应以不知情为理由而
予以拒绝。第四，物博公司于2006年即向美赫尔公司支付了购房款495万元，至今为止九年期间内未对美赫尔公司就返还购房款提出任何主张
；且有其他四家购房单位亦未就购房款事宜提出任何异议。综上，原审认为，物博公司取得涉案房屋的平均价格未超出协议约定，物博公司自200
6年3月份至今对于其支付的购房款数额未向美赫尔公司提出任何异议，物博公司的起诉超过诉讼时效期间。因此，物博公司起诉要求美赫尔公司返
还购房款的请求，无事实和法律依据，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条之规定，判决：驳回物
博公司的诉讼请求。案件受理费12058元，由物博公司负担。宣判后，物博公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法
律均存在错误，应予改判。1、本案当事人之间不存在房屋买卖合同关系，而是委托合同关系。本案当事人并未约定被上诉人为上诉人等联合竞买人
办理产权证书的期限，故被上诉人的受托办证义务了结之前，不应起算上诉人要求返还委托款项的诉讼时效期间，即原审判决认定上诉人提起本案诉
讼超过诉讼时效期间错误。2、原审判决以上诉人曾直接向拍卖公司支付款项而不是通过被上诉人支付为由，认为上诉人“不应以此而主张据实结算
”，其理由不成立。3、原审判决虽然认为在3500元/平方米范围内被上诉人为办理产权手续所产生的必要费用应由上诉人负担，但其认定被上
诉人为办理涉案产权手续已花费的“必要费用”无证据支持。被上诉人所称其因《联合参加竞买协议》而向王珍先支付“代理费”7361603元
等费用完全子虚乌有，其为此提供明显虚假的《收据》，不能证明其主张。4、原审判决将其他四家购房单位未就购房款向被上诉人提出异议作为驳
回上诉人诉讼请求的理由之一，毫无道理。5、如果被上诉人就本案736多万元的“代理费”所述属实，其中可能涉及偷税或者行贿等犯罪嫌疑，
依法应将犯罪线索移送侦查机关立案侦查。因此，请求二审查明事实，撤销原判，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人美赫尔公司答辩称：
原审判决正确，请求维持。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，本案系委托合同纠纷。从本
案事实看，本案当事人均系涉案房屋的竞买人，为参加该房屋的竞拍及办理产权登记事宜，上诉人等竞买人于2005年与被上诉人签订《联合参加
竞拍协议》及《补充协议》，约定由上诉人等竞买人授权被上诉人代表其他各方参加涉案房屋的竞买，被上诉人负责参加竞拍工作，各方协定在不超
过2500元/平方米价位上拍下该房产，被上诉人牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证，各方拿到房地产权证后，
每平方米价位不超过3500元/平方米，因上述合同约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应
按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。被上诉人依约于2005年10月31日以2500元/平方米的单价成功竞得10889.44平方米
的涉案房屋后，转委托案外人王珍先代为办理该房屋的房地产权证书，并提供付款收据证明其为此向王珍先支付代理费用7361603元，因上诉
人向房地产登记部门出具的《青岛市房地产转移登记申请表》中也载明其委托代理人为王珍先，故应认定上诉人对被上诉人转委托王珍先办理涉案房
屋的产权登记事宜是同意的。尽管上诉人在本案诉讼中对其同意转托王珍先办理相关事务的事实予以否认，但未提供相应证据予以证明；其对被上诉
人支付王珍先代理费的事实不认可，但既未举证证明王珍先的代理行为系无偿的，也无证据推翻被上诉人支付代理费的事实，故原审对此不予采纳并
无不当。因被上诉人接受委托事务后，经自行办理并经上诉人同意转委托王珍先办理相关事务，最终使上诉人取得涉案房屋所有权的平均价格为32
12.47元/平方米（495万元÷1540.87平方米），并未超出委托协议约定的房屋价位，故上诉人签订委托协议的合同目的已经实现，
其应当承担被上诉人因此支付的购房款及代理费等必要费用。而且，上诉人于2006年4月以前已向拍卖公司和被上诉人支付购房款共计495万元，至其于2015年6月提起本案诉讼时已经过9年时间，因上诉人无证据证明其在此期间曾对上述付款数额提出异议并要求被上诉人返还相关款项，故其主张本案权利已经超过法定的2年诉讼时效期间。鉴于上述情况，原审判决驳回上诉人请求返还部分委托购房款及利息的诉讼请求也无不当。上诉人称被上诉人应返还其相关款项及利息，因无事实及法律依据，本院不予采纳。至于上诉人上诉所称案外人王珍先的行为可能涉嫌犯罪的问题，不属于本案民事诉讼审查范围，上诉人对此若有相关证据可向有关主管门反映，本案不予处理。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12058元，由上诉人山东物博国际经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长侯娜代理审判员安太欣代理审判员齐新二〇一六年六月八日书记员胡浩东 |
|
