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| 广东国税货劳房地产营改增课件 |
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房地产业营改增
试点政策培训
主要内容
营改增试点政策解读
转让不动产增值税征管
销售房地产项目增值税征管
出租不动产增值税征管
不动产进项税额分期抵扣
营改增试点政策解读
全面推开营改增的主要内容
从2016年5月1日起，我国将全面推开营改增试点。
主要内容是“双扩”：
1、试点范围扩大至建筑业、房地产业、金融业和
生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖；
2、将新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较
完整地实现消费型增值税制度。
营改增试点政策解读
营改增试点意义何在？
全面推开营改增试点是推进经济结构转移升级的重
要举措，主要意义包括：
1、解决货物和服务税制不统一和重复征税问题；
2、贯通服务业内部以及第二、三产业间的抵扣链条；
3、减轻企业税负，激发企业活力。
营改增试点政策解读
营改增试点意义何在？
营改增试点政策解读
营改增试点意义何在？
营改增试点政策解读
营改增试点如何实现“只减不增”
全面推开营改增试点后，企业通过外购、租入、自
建等方式新增不动产，所支付增值税都纳入抵扣范围。
对于房地产业、建筑业，采取三道保护措施：
1、建筑服务清包工、甲供工程适用简易计税方法；
2、房地产开发企业扣除土地价款；
3、建筑服务、不动产老项目过渡政策。
营改增试点政策解读
营改增试点主要文件
财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财
税〔2016〕36号）
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
的公告（国家税务总局公告2016年第14号）
国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告
（国家税务总局公告2016年第15号）
国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收
管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）
国家税务总局关于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值
税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）
营改增试点政策解读
试点纳税人
第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售
服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位
和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，
不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、
社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
营改增试点政策解读
试点纳税人
按身份性质划分：单位VS个人
企业非企业性单位个体工商户其他个人
单位个人
营改增试点政策解读
试点纳税人
按纳税人类别划分：一般纳税人VS小规模纳税人
年应税销售额标准：
1、从事货物生产或提供应税劳务：50万元
2、从事货物批发或零售：80万元
3、销售服务、无形资产或不动产：500万元
其他规定：
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个
体工商户可选择按照小规模纳税人纳税
营改增试点政策解读
试点纳税人
将纳税人类别对照“单位和个人”
企业：可以是一般纳税人或小规模纳税人
非企业性单位：可以是一般纳税人或小规模纳税人
个体工商户：可以是一般纳税人或小规模纳税人
其他个人（自然人）：均为小规模纳税人
营改增试点政策解读
对“境内”的理解
第十二条在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：
（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用
权除外）的销售方或者购买方在境内；
（二）所销售或者租赁的不动产在境内；
（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；
（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
要点：应税行为所对应的标的物在境内！
营改增试点政策解读
扣缴义务人
第六条中华人民共和国境外单位或者个人在境内发
生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增
值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。
政策变化：取消“以其代理人为增值税扣缴义务人”条款。
营改增试点政策解读
扣缴义务人
第六条中华人民共和国境外单位或者个人在境内发
生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增
值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。
政策变化：取消“以其代理人为增值税扣缴义务人”条款。
营改增试点政策解读
税率和征收率
第十五条增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、
第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服
务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体
范围由财政部和国家税务总局另行规定。
营改增试点政策解读
税率和征收率
第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务
总局另有规定的除外。
另行规定：销售及出租不动产适用5%征收率
营改增试点政策解读
一般计税方法
第二十一条一般计税方法的应纳税额，是指当期
销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不
足部分可以结转下期继续抵扣。
适用范围：一般纳税人
营改增试点政策解读
一般计税方法
当期销项税额=当期不含税销售额×税率
1、一般销售方式下的销售额
不含税销售额：销售额中不含增值税额本身
不含税销售额＝含税销售额÷（1+税率）
销售额的范围：全部价款和价外费用
营改增试点政策解读
一般计税方法
当期销项税额=当期不含税销售额×税率
2、视同销售服务、无形资产或者不动产
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，
用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者
不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
营改增试点政策解读
一般计税方法
增值税扣税凭证
1、增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）
2、海关进口增值税专用缴款书
3、农产品收购发票或者销售发票
4、解缴税款的完税凭证
（书面合同、付款证明、对账单或发票）
营改增试点政策解读
一般计税方法
不得抵扣的进项税额
1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、
集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、
服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专
用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益
性无形资产）、不动产。
营改增试点政策解读
一般计税方法
不得抵扣的进项税额
2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交
通运输服务。
3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括
固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、
设计服务和建筑服务。
5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服
务和建筑服务。
营改增试点政策解读
一般计税方法
不得抵扣的进项税额
6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、
居民日常服务和娱乐服务。
（纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资
顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣）
7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。
营改增试点政策解读
一般计税方法
需计算不得抵扣的进项税额
1、不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×
（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷
当期全部销售额
2、货物、劳务和服务：按照实际成本扣减进项税额
3、固定资产、无形资产或不动产：
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×
适用税率
营改增试点政策解读
一般计税方法
需分期抵扣的进项税额
适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在
会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的
不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中
抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
营改增试点政策解读
简易计税方法
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值
税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额=销售额×征收率
适用范围：
1、小规模纳税人
2、一般纳税人发生的特定应税行为可以选择适用
简易计税方法计税，一经选择36个月内不得变更。
营改增试点政策解读
纳税义务发生时间
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款
项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程
中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资
产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
营改增试点政策解读
纳税义务发生时间
2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税
义务发生时间为收到预收款的当天。
（预收款在发生应税行为之前）
3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
4、纳税人发生视同销售行为的，其纳税义务发生时间为服务、
无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生当天。
营改增试点政策解读
纳税地点
1、固定业户应向机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税；
2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；
未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然
资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在
地主管税务机关申报纳税；
4、扣缴义务人应当向机构所在地或居住地主管税务机关申报
缴纳扣缴的税款。
营改增试点政策解读
销售不动产注释
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建
的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者
构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不
动产缴纳增值税。
营改增试点政策解读
销售不动产注释
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财
产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物（房屋），包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居
住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
住房，是指住宅、居民用房。
不动产房屋住房
主要内容
营改增试点政策解读
转让不动产增值税征管
销售房地产项目增值税征管
出租不动产增值税征管
不动产进项税额分期抵扣
转让不动产增值税征管
适用范围
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受
投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用
即：适用于销售权属登记在自己名下的不动产，销
售未进行权属登记的不动产（一手不动产）不适用。
转让不动产增值税征管
适用范围
举例：某房地产开发企业开发一批商铺，售出90%，
剩余10套未售。房地产开发企业办理权属登记，将该其
登记在自己名下并对外出租。3年后，该商区房产价格
上涨，该房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，
该10套商铺已经登记在企业名下，再次销售时，
属于“二手不动产”，不是尚未办理权属登记的房地产
开发项目的房产。
转让不动产增值税征管
一般纳税人转让不动产
转让不动产增值税征管
小规模纳税人转让不动产
转让不动产增值税征管
征收管理要求
《营业税改征增值税试点实施办法》：纳税人销售
取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
1、除其他个人以外的纳税人转让取得的不动产，
在不动产所在地主管地税机关预缴增值税款后，向机构
所在地主管国税机关申报纳税；
2、其他个人转让取得的不动产，只需在不动产所
在地缴纳税款，无需回居住地申报纳税。
转让不动产增值税征管
向地税机关预缴（缴纳）税款
基本规定：纳税人转让取得的不动产，全部需要在
不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。
1、非自建不动产：按照差额和5%征收率计算预缴
（或者缴纳）增值税；
2、自建不动产：按全额和5%征收率计算预缴（或
者缴纳）增值税。
转让不动产增值税征管
向地税机关预缴（缴纳）税款
预缴税款计算：
1、以全额作为预缴税款计算依据的：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
2、以差额作为预缴税款计算依据的：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原
价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
（其他个人转让取得不动产计算应纳税额）
转让不动产增值税征管
向国税机关申报纳税
基本规定：除其他个人外，转让取得的不动产，在不动产所在
地地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
1、适用一般计税方法：非自建不动产和自建不动产均以全额
为销售额，按适用税率11%计算应纳税额。
2、适用简易计税方法：考虑属自建或非自建
非自建：以差额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。
自建：以全额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。
转让不动产增值税征管
差额扣除凭证
纳税人按规定以差额计算预缴税款或应纳税额时，应当取得符
合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。
1、税务部门监制的发票。
2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债
权文书。
3、国家税务总局规定的其他凭证。
原则：基本平移原营业税政策的规定
转让不动产增值税征管
预缴税款管理
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管
地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税
额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作
为合法有效凭证。
转让不动产增值税征管
发票管理规定
小规模纳税人转让其取得不动产，不能自行开具增
值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
政策突破：其他个人可申请代开增值税专用发票。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具
或申请代开增值税专用发票。
转让不动产增值税征管
案例：天河区某一般纳税人，2016年6月30日转让2013年
购买位于越秀区的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。
纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得合法有效的《销售
不动产统一发票》。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70万元。
1、若选择简易计税方法计税
在越秀区地税局预缴税款
应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元
在天河区国税局纳税申报
应纳税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%+70=84.29万元。
应补退税额：84.29-14.29=70万元
转让不动产增值税征管
案例：天河区某一般纳税人，2016年6月30日转让2013年
购买位于越秀区的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。
纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得合法有效的《销售
不动产统一发票》。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70万元。
2、若选择一般计税方法计税
在越秀区地税局预缴税款
应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元
在天河区国税局纳税申报
应纳税额=1000÷（1+11%）×11%+70=169.10万元
应补退税额：169.10-14.29=154.81万元
主要内容
营改增试点政策解读
转让不动产增值税征管
销售房地产项目增值税征管
出租不动产增值税征管
不动产进项税额分期抵扣
销售房地产项目增值税征管
适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进
行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产
项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售
自行开发的房地产项目。
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：销售额
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，
适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当
期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土
地价款）÷（1+11%）
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：销售额
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷
房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
解读：
1、土地价款并非一次性扣除，而是随着销售额的确认分期扣
除，即：卖一套房，扣一笔与对应的土地出让金；
2、允许扣除的土地价款的包括新项目和选择一般计税方法的
老项目；
3、不考虑未单独作价配套的公共设施，使得可供销售建筑面
积售完后，土地出让金也全部扣除，有利于房地产开发企业。
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：销售额
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
计税方法按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款。
房地产老项目，是指：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4
月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得
《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在
2016年4月30日前的建筑工程项目。
不同项目可选择不同的计税方法
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：预缴税款
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产
项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
取得预收款次月申报期向主管国税机关预缴税款，
填报《增值税预缴税款表》；
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完
税凭证作为合法有效凭证。
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计
税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得
抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规
模（面积）”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易
计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
一般纳税人自行开发的房地产项目不适用分期抵扣规定
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：纳税申报
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办
法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算当期应纳税额，抵
减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款
可以结转下期继续抵减。
1、适用一般计税方法：11%
2、适用简易计税方法：5%
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在
收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，
再计算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
销售房地产项目增值税征管
一般纳税人征收管理：发票开具
1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税
发票。
2、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得
开具增值税专用发票。
发票衔接：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30
日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营
业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
销售房地产项目增值税征管
案例：A房地产企业（一般纳税人）自行开发B房地产项目，
施工许可证注明开工日期是2015年3月15日，2016年3月取得预收
款5250万元，已申报缴纳营业税，未开具营业税发票。该企业
2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月开具增值税普通
发票10500万元，同时办理房产产权转移手续。
若选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税
6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款
应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=150万元
在7月申报期应申报的增值税税款为
应纳税额=5250÷（1+5%）×5%=250万元
应补退税额=250-150=100万元
销售房地产项目增值税征管
若上例中，2016年6月还取得建筑服务增值税专用发票价税
合计1110万元（其中：注明的增值税税额为110万元），该纳税
人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。
6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款
应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.90万元
在7月申报期应申报的增值税税款为
应纳税额=250÷（1+11%）×11%-110=410.30万元
应补退税额=410.30-141.90=268.40万元
主要内容
营改增试点政策解读
转让不动产增值税征管
销售房地产项目增值税征管
出租不动产增值税征管
不动产进项税额分期抵扣
出租不动产增值税征管
适用范围
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受
投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人提供道路通行服务不适用
出租不动产增值税征管
适用范围
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产
不包括融资租赁方式出租不动产
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受
投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人提供道路通行服务不适用
出租不动产增值税征管
基本征管规定
除其他个人外，
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人
应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机
构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向
机构所在地主管国税机关申报纳税。
出租不动产增值税征管
一般纳税人出租不动产
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选
择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般
计税方法计税，在不动产所在地的预征率为3%；
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般
计税方法计税的，在不动产所在地的预征率为3%。
出租不动产增值税征管
小规模纳税人出租不动产
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），
按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的
征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应
纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住
房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主
管地税机关申报纳税。
出租不动产增值税征管
预缴税款的计算
1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
3、个体工商户出租住房税款
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租不动产增值税征管
其他个人出租不动产
1、出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
2、出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
出租不动产增值税征管
案例：广州市某增值税一般纳税人于2013年购买了佛山市区
商铺一层用于出租，购买时价格为500万元，每月租金10万元。
假设该纳税人2016年5月份其他业务的增值税应纳税额为25万元。
1、假设该纳税人选择简易计税方法计税
应在佛山国税部门预缴税款，并取得完税凭证
预缴税款=10÷（1+5%）×5%=0.48万元
向广州国税部门申报纳税
应纳税额=10÷（1+5%）×5%+25=25.48万元
抵减预缴税款后
应补退税额=25.48-0.48=25万元
出租不动产增值税征管
案例：广州市某增值税一般纳税人于2013年购买了佛山市区
商铺一层用于出租，购买时价格为500万元，每月租金10万元。
假设该纳税人2016年5月份其他业务的增值税应纳税额为25万元。
1、假设该纳税人选择一般计税方法计税
应在佛山国税部门预缴税款，并取得完税凭证
预缴税款=10÷（1+11%）×3%=0.27万元
向广州国税部门申报纳税
应纳税额=10÷（1+11%）×11%+25=25.99万元
抵减预缴税款后
应补退税额=25.99-0.27=25.72万元
主要内容
营改增试点政策解读
转让不动产增值税征管
销售房地产项目增值税征管
出租不动产增值税征管
不动产进项税额分期抵扣
不动产进项税额分期抵扣
适用范围
增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固
定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工
程，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为
60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以
及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在
建工程。
不动产进项税额分期抵扣
无需分年抵扣的不动产
1、房地产开发企业自行开发的房地产项目（商品）
2、融资租入的不动产（成本已经分期）
3、在施工现场修建的临时建筑物、构筑物（时间短）
处理：一次性全额抵扣
不动产进项税额分期抵扣
适用范围
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用
于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不
动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销
项税额中抵扣。
分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的
材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照
明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备
及配套设施。
不动产进项税额分期抵扣
抵扣方式
纳税人适用分2年从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年
5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
进项税额中60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵
扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13
个月从销项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建
工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税
额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销
项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
案例：2016年9月10日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增
值税专用发票注明的税额为30万元；因纳税人购进该批瓷砖时未
决定其用途，因此在购进当期全额抵扣进项税额。11月20日，纳
税人将该批瓷砖耗用于新建综合办公大楼在建工程。
1、购进瓷砖当期进项税额处理
按照购进普通材料的处理方式，于购进的当月直接全额抵扣；
2、2016年11月进项税额处理
应转出的进项税额=30万元×40%＝12万元；
3、2017年12月进项税额处理
待抵扣进项税额中12万元到抵扣期，在当期销项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，
尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从
销项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，
专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个
人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项
税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项
税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项
税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，
应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税
额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额
与已抵扣进项税额的差额。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进
货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期
全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允
许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵
扣进项税额。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不
动产净值率
计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项
税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起
第13个月从销项税额中抵扣。
不动产进项税额分期抵扣
特殊处理
纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣
进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
（提前抵扣，有利于纳税人）
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