【答疑释惑】土地增值税政策释疑
陈磊
(2016年10月8日）
??一、在土地增值税征收中，新建房与旧房如何界定。
????按照《转发财政部国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（鲁财税字[1995]第39号）规定，关于新建房与旧房的界定问题，由各市地财政局和地税局根据当地实际情况具体规定。
提供某市拟出台的规定供学习参考：
（一）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年（满12个月）以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：
1.将开发产品转作开发企业固定资产的；
2.从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。
（二）非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年（含2年）转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。自建房使用时间超过2年（含2年）是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。
（三）对单位或个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。
二、非房地产企业转让新建房产（建筑物），如何征收土地增值税，目前申报表中没有考虑非房地产企业转让新建房产（建筑物）的情况。
按照《土地增值税暂行条例》，计算增值额的扣除项目为：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本费用；新建房及配套设施的成本费用；与转让房地产有关的税金。有两项不可以扣除：一是房地产企业按照规定可以加计扣除20%的规定，非房地产企业不适用；二是《实施细则》所规定的开发土地和新建房及配套设施的费用，明确规定了，是指房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用，也不可以扣除。是否是房地产开发项目，建议把握两个要点，即，是否具有房地产开发资质且项目立项为房地产开发项目。
三、房地产开发企业办理土地增值税清算，其清算申报资料在税务机关审核期间，其再销售（含预收款）清算节点时尚未销售的商品房，如何交土地增值税。
经请示总局意见，在地税机关清算审核期间，销售的商品房按照尾盘销售处理。
四、土地增值税中配套学校扣除问题。有的房地产开发项目中配套建设的学校及幼儿园占地，由政府无偿划拨给当地教育局，学校的土地证办到教育部门名下，因此学校占地在开发商品房用地的“红线外”。但是根据项目土地出让合同约定及规划设计，由房地产公司全部承担配套学校及幼儿园的建设费用，并无偿移交教育部门，造成了学校及幼儿园形式上属于“红线外”项目。这部分成本支出是否可以纳入土地增值税清算扣除项目。
按照总局的意见，即使由开发商承担了开发成本，但“红线外”成本支出不允许计入土地增值税扣除项目中。
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