《致远专栏》140号文学习笔记：房地产重大利好
12月22日，财政部、国家税务总局以财税〔2016〕140号文件发布了《关于明确金融??房地产开发??教育辅助服务等增值税政策的通知》，对营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策作了补充规定。经初步学习、参考同行的解析，对涉及房地产行业的事项作如下简要分析。
问题一、房地产企业利用闲置资金做理财产品，有T+0,T+1，35天的，收取的理财收益缴纳增值税吗？
答：140号文对“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”的含义作了解释，并且明确规定：金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
理财产品分为两类，一类是保本的，包括固定收益和浮动收益，即本金没有收回风险。这类税务上被理解为一种资金占用收入，其取得的收益属于增值税征税范围，属贷款服务收入。另一类是非保本的，可能亏也可能盈，是一种投资收益，这个收益不论何时取得，都不属于增值税征收范围。
问题二、房地产企业（一般纳税人）支付的拆迁补偿费在计算销售额时能扣除吗？
答：能。
140号文明确（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第?10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
?房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。????房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。140号文明确了房地产企业取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，没有发票和财政票据也可以提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料进行差额扣除，从而使得房地产企业的扣除额大大增加，相应地减少了销售额，最终减少了交纳的增值税。???拆迁补偿费实务操作建议：（1）支付的对象：其他单位或个人；（2）拆迁协议文本：可以公证、拆迁办备案；（3）拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明；（4）拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据等；（5）其他证明材料：会议纪要、仲裁书、法院判决书等。
问题三：A房地产公司拿地，之后成立项目公司B（子公司或者分公司）开发本地块，土地出让金票据开给了A公司，B公司可以进入开发项目土地成本吗？计算增值税的时候能扣除土地出让金吗？
?答：只要符合140号文件就可以。
实务中，房地产企业从政府拿地，先以集团公司的名义参加招、拍、挂，支付土地出让金，然后再设立项目公司，将土地变更到项目公司名下。
根据国土资源部于2006年5月31日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第十条第（二）款第6项“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，而不应该视为土地使用权再次转让。
实务中常常存在的一个问题是，土地出让金票据是开给集团公司，之后虽然协议变更，但出让金专用票据通常无法更换为项目公司，导致项目公司在实务中存在风险。本条实际上认可了此种行为。????即：符合140号文件规定条件的，原有房地产开发企业向政府支付的土地价款可由实施开发的项目公司按规定扣除。也就是支付土地价款与扣除该价款的单位在符合规定条件的前提下，可以不是同一单位。但是在实务中要特别注意1、三方变更协议；2、土地价款不变；3、房地产企业持有项目公司100%股权。
问题四：物业公司为管理的房地产企业的业主装修房屋，按照“物业服务”还是按照“建筑服务”缴纳增值税？
答：140号文规定：物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。????物业公司为业主提供的装修服务到底属于兼营业务还是物业管理服务，140号文明确物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。那么就属于兼营业务了，物业公司应该遵照有关兼营业务和建筑服务的相关税收规定，分别核算其销售额和分别使用相应税率。特别提醒提醒的是，按照“建筑服务”缴纳增值税可以选择简易计税方法。问题五：建筑公司建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“有形动产租赁”缴纳增智慧还是按照“建筑服务”缴纳增值税？
答:纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。????140号文解决了征纳双方现实操作中，建筑公司纳税人为将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，属于“建筑服务”缴纳增值税，还是“有形动产租赁”缴纳增值税。按照“建筑服务”缴纳增值税的税率为11%或征收率3%，而“有形动产租赁”缴纳增值税的税率为17%。这次明确后便于征纳双方现实操作，减少争议。
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附：140号文行业概要
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一、金融保险业1.?金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的“收益、报酬、资金占用费、补偿金”不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
2.?纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于金融商品转让。
3.?发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
4.?资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
5.?纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。
二、房地产1.?房地产开发企业销售房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
2.?房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，符合条件可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
三、教育辅助服务等
1.?提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品——餐饮服务。
2.?宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动——会议展览服务。
3.?游览场所索道、摆渡车、电瓶车、游船等收入——文化体育服务。
4.?宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动——会议展览服务。
5.?非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产——简易计税方法3%。
6.一般纳税人提供教育辅助服务——简易计税方法3%。
7.?武装守护押运服务——安全保护服务。
8.?物业服务企业为业主提供的装修服务——建筑服务。
9.?将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的——建筑服务。
10.?销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物——缴纳增值税，不再适用增值税出口退税政策。
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