目录一、公司简介公司基本情况简介报告年度概况二、财务分析（一）盈利能力分析（二）偿债能力分析（三）营运能力分析三、展望未来房地产业基本特征:1、房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2、产品基本处于供不应求的卖方市场状态，这意味着存货具有较强的变现能力，同时将会普遍存在着预售现象。3、拥有较大比例开发中及规划中产品、且拥有较多现金和银行存款、短期资金周转量大等。万科简介:1984年5月万科企业股份有限公司成立1988年介入房地产领域1991年1月万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年正式确定大众住宅开发为核心业务2004年在“中国最受尊敬企业”评选中名列第位，在“中国最佳企业公民行为评选中”得票数居本土企业第一位。2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年万科的主题是“变革先锋?企业公民”。2006年在A股市场实施一次非公开发行，共募集资金42亿元2006年万科荣获多个奖项及荣誉称号2006年，万科实际缴纳税金达24.2亿元，比2005年提高约83%。（一）盈利能力分析总体分析:2006年，万科企业股份有限公司经营业绩有大幅度提高，表现为公司实现主营业务收入17,848,210,282.17元，比上年增加69.04%；净利润2,154,639,315.18元，比上年增加59.56%；每股收益0.493，比上年增加，35.81%；净资产收益率18.58%，比上年增加14.33%。与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平。具体分析:毛利率有所上升,但在销售净利率却有所下降,说明管理费用和利息支出偏大，从报表上看主要是由于财务费用的增加导致出现上述情况，2006年财务费用额为140,151,591.93，而2005年仅为16,197,148.22，利息支出上升幅度较大，为765.29%。这主要是由于公司2006年经营业务规模的扩大导致借款的增加而引起，2006年万科实际完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米。因此，应加强对资金及借款方面管理。资产净利润率相对上年下降了1.11%，主要原因在于随着业务规模的扩大，净资产及负债增长。2006年该公司借入大量长短期借款用于房产开发，形成大量存货，从而导致总资产大幅度增长。从报表上可以清楚地看到，资产总计48,507,917,570.69元，存货30,805,028,158.96元，占总资产的63.51%。由于总资产的增加主要是由于负债，所以净资产收益率呈现稳定增长。每股收益比上年增长35.81%，说明该公司的盈利能力在增强，公司有较好的经营和财务状况。具体分析：（三）营运能力分析改进建议近三年财务数据比较:近三年财务数据比较:“万科A”2006财务分析报告0.1760.3860.3630.493每股收益6.06%14.16%16.25%18.58%净资产收益率2.64%6.73%7.20%6.11%资产净利润率7.82%11.45%12.79%12.07%销售净利润率/?30.91%34.79%37.24%毛利率2006200420052006年度同行业万科A盈利能力财务比率?图表图表（二）偿债能力分析/78.73%83.07%-81.96%现金债务总额比/147.40%156.80%186.03%有形净资产债务率34.98%39.93%37.78%30.68%股东权益比率62.13%59.42%60.98%64.94%负债比率长期偿债能力：83%121.64%97.01%-86.70%现金流动负债比率0.550.50.30.49现金比率0.690.730.460.63速动比率1.852.411.8272.04流动比率短期偿债能力：06年04年05年06年年度同行业万科A公司流动比率较04年有所下降，较05年的比率有明显上升，但近几年来都保持在2左右，06年更趋合理，该公司的偿债能力较好，对债权人有保障，在同行业中属于正常水平。速动比率一直偏低，小于1，04，05，06年的比率分别是0.73，0.46，0.63，从表面的数据显示该公司的短期偿债能力较差，但是由于万科房地产的特殊情况，存货占流动资产的比率十分高，土地储备较多，与同行业相比，属于正常范围。现金流动负债比率表明全部资产中债权人投入资金的比重，反映资产对负债的保障程度。该比率06年为负数，即经营活动现金净流量为负数，企业风险高，资金链容易断缺。与同行业相比，该公司的短期偿债能力较强。与同行业相比，06年负债比率比较大，股东权益比较小，说明公司的长期偿债能力比较弱，债务风险较大，产权比率较大,负债的权益保障程度较低。有形资产负债率是为了更加可靠地评价企业资本对债务偿还的承受能力与保障程度，该指标值较04、05年有所上升，说明该企业资本对负债有较大的偿还能力，对债务的保障程度较高。现金债务总额比是指经营活动现金流量与债务总额的比值。06年的比值为负数，说明该公司06年的经营活动现金流量为负数，企业经营风险高。0.470.550.540.49存货周转率8.5423.7928.0748.11应收帐款周转率/0.600.600.55流动资产周转率0.310.590.560.51总资产周转率2006年2004年2005年2006年年度同行业万科公司相关营运指标总体而言，万科的营运能力较强，保持在行业的领先水平，而且其未来的发展前景较好。总资产周转天数=360/0.51=705.9（天）虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很大的优势。应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天)应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强,这对企业有利.但主要原因是由于销售规模的扩大。存货周转天数=360/0.49=734.7（天）存货周转率偏低,周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展后劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。在扩张的过程中加强资金链的管理，把负债水平控制在一定范围内。适当降低住宅房产均价,使房价同国民经济增长率、物价指数、居民收入水平的提高相协调。这样一方面呼应了政府的宏观调控政策，另一方面也利于规范自身的发展与盈利模式。改善自身的资本结构，加大权益资本所占比重，以合理降低负债水平。百尺竿头，更进一步。万科这一优秀品牌在时机成熟时可考虑逐步实现国际化战略。展望未来承载着商业地产的土地资源长期以来都是一种稀缺资源，在人口众多的中国尤为如此，“居者有其屋”一向是中国人的梦想，因此从经济学角度来看，至少在可以预见的将来，商业房产总体上仍将处于一种供不应求的状态。随着1998年住房体制的改革，房地产行业逐渐成为国家支柱性产业之一。商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。万科在05年已完成了相关调整，06-08年正步入一个项目开发规模大幅扩张的发展周期，从06年的相关财务状况来看，万科在总资产扩张的同时，存货占流动资产和总资产的比例维持在了一个相对稳定的水平，同时对应收账款的管理也颇为出色。主营业务收入、毛利率等指标也都呈现出了良好的发展势头。因此，可以预见：作为公司战略明晰、公司治理出色的房产行业龙头企业，万科将在给广大客户提供优质实惠的住宅房产的同时，也将步入下一个发展的春天。zjgsu20070410175340
Sheet1
Chart11
年度
股票代码
营业外收支净额
净营运资金
每股收益(摊薄主营业务利润)
每股收益(摊薄营业利润)
每股收益(摊薄净利润)
每股收益(摊薄利润总额)
每股净资产
每股主营业务收入
净资产收益率(主营业务利润)
净资产收益率(营业利润)
净资产收益率(净利润)
净资产收益率(利润总额)
资产收益率
净利润率
净资产增长率
总资产增长率
主营业务收入增长率
营业利润增长率
税后利润增长率
流动比率
速动比率
存货流动负债比率
现金流动负债比率
股东权益比率
现金负债比率
债务资本比率
债务资产比率
存货周转率
应收账款周转率
资产周转率
固定资产周转率
存货销售期
应收账款回收期
市盈率
市净率
市销率
2004平均值
2005平均值
2006平均值
总计平均值
现金比率
长期偿债能力：
负债比率
有形净资产债务率
现金债务总额比
万科A
06年
05年
04年
公司
同行业
年度
短期偿债能力：
/
近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)
项目
每股经营活动产生的现金流量净额
主营业务收入
利润总额
净利润
扣除非经常性损益后的净利润
经营活动现金流净额
总资产
股东权益(不含少数股东权益)
全面摊薄每股收益(注)
按月平均加权法计算的每股收益
扣除非经常性损益后的每股收益
每股净资产
调整后每股净资产
项目
2006年
2005年
2004年
年度
股票代码
营业外收支净额
净营运资金
每股收益(摊薄主营业务利润)
每股收益(摊薄营业利润)
每股收益(摊薄净利润)
每股收益(摊薄利润总额)
每股净资产
每股主营业务收入
净资产收益率(主营业务利润)
净资产收益率(营业利润)
净资产收益率(净利润)
净资产收益率(利润总额)
资产收益率
净利润率
净资产增长率
总资产增长率
主营业务收入增长率
营业利润增长率
税后利润增长率
流动比率
速动比率
存货流动负债比率
现金流动负债比率
股东权益比率
现金负债比率
债务资本比率
债务资产比率
存货周转率
应收账款周转率
资产周转率
固定资产周转率
存货销售期
应收账款回收期
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2006平均值
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公司
万科A
同行业
年度
06年
05年
04年
06年
项目
000.00
短期偿债能力：
流动比率
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现金比率
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现金流动负债比率
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长期偿债能力：
负债比率
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股东权益比率
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有形净资产债务率
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现金债务总额比
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近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)
项目
2006年
2005年
2004年
主营业务收入
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0000000000.00
000000000.00
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净利润
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00000000.00
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调整后每股净资产
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主营业务收入
利润总额
净利润
扣除非经常性损益后的净利润
经营活动现金流净额
总资产
股东权益(不含少数股东权益)
近三年主要财务数据
2006年
2005年
2004年
2006年
2005年
2004年
主营业务收入
主营业务收入
主营业务收入
利润总额
利润总额
利润总额
净利润
净利润
净利润
扣除非经常性损益后的净利润
扣除非经常性损益后的净利润
扣除非经常性损益后的净利润
经营活动现金流净额
经营活动现金流净额
经营活动现金流净额
总资产
总资产
总资产
股东权益(不含少数股东权益)
股东权益(不含少数股东权益)
股东权益(不含少数股东权益)
0000000000.00
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000000000.00
000000000.00
zjgsu20070410175340
Sheet1
Chart14
年度
股票代码
营业外收支净额
净营运资金
每股收益(摊薄主营业务利润)
每股收益(摊薄营业利润)
每股收益(摊薄净利润)
每股收益(摊薄利润总额)
每股净资产
每股主营业务收入
净资产收益率(主营业务利润)
净资产收益率(营业利润)
净资产收益率(净利润)
净资产收益率(利润总额)
资产收益率
净利润率
净资产增长率
总资产增长率
主营业务收入增长率
营业利润增长率
税后利润增长率
流动比率
速动比率
存货流动负债比率
现金流动负债比率
股东权益比率
现金负债比率
债务资本比率
债务资产比率
存货周转率
应收账款周转率
资产周转率
固定资产周转率
存货销售期
应收账款回收期
市盈率
市净率
市销率
2004平均值
2005平均值
2006平均值
总计平均值
现金比率
长期偿债能力：
负债比率
有形净资产债务率
现金债务总额比
万科A
06年
05年
04年
公司
同行业
年度
短期偿债能力：
/
近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)
项目
主营业务收入
利润总额
净利润
扣除非经常性损益后的净利润
经营活动现金流净额
总资产
股东权益(不含少数股东权益)
全面摊薄每股收益(注)
扣除非经常性损益后的每股收益
每股净资产
调整后每股净资产
项目
2006年
2005年
2004年
每股经营活动产生的现金流量净额
按月平均加权法计算的每股收益
年度
股票代码
营业外收支净额
净营运资金
每股收益(摊薄主营业务利润)
每股收益(摊薄营业利润)
每股收益(摊薄净利润)
每股收益(摊薄利润总额)
每股净资产
每股主营业务收入
净资产收益率(主营业务利润)
净资产收益率(营业利润)
净资产收益率(净利润)
净资产收益率(利润总额)
资产收益率
净利润率
净资产增长率
总资产增长率
主营业务收入增长率
营业利润增长率
税后利润增长率
流动比率
速动比率
存货流动负债比率
现金流动负债比率
股东权益比率
现金负债比率
债务资本比率
债务资产比率
存货周转率
应收账款周转率
资产周转率
固定资产周转率
存货销售期
应收账款回收期
市盈率
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2006平均值
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公司
万科A
同行业
年度
06年
05年
04年
06年
项目
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短期偿债能力：
流动比率
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现金比率
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长期偿债能力：
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股东权益比率
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有形净资产债务率
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现金债务总额比
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近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)
项目
2006年
2005年
2004年
主营业务收入
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扣除非经常性损益后的每股收益
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每股净资产
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调整后每股净资产
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主营业务收入
利润总额
净利润
扣除非经常性损益后的净利润
经营活动现金流净额
总资产
股东权益(不含少数股东权益)
近三年主要财务数据
2006年
2005年
2004年
2006年
2005年
2004年
全面摊薄每股收益(注)
按月平均加权法计算的每股收益
扣除非经常性损益后的每股收益
每股净资产
调整后每股净资产
每股经营活动产生的现金流量净额
全面摊薄每股收益(注)
按月平均加权法计算的每股收益
扣除非经常性损益后的每股收益
每股净资产
调整后每股净资产
每股经营活动产生的现金流量净额
2006年
2006年
2006年
2006年
2006年
2006年
2005年
2005年
2005年
2005年
2005年
2005年
2004年
2004年
2004年
2004年
2004年
2004年
.00
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